L’article L. 111-15 du code de l’urbanisme autorise la reconstruction à l’identique d’un bâtiment régulièrement édifié, nonobstant toute règle d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles comporte une disposition spécifique s’y opposant.

Ce droit ne peut être exercé que si la demande est déposée moins de dix ans après la destruction ou la démolition et si, avant cet événement, le bâtiment ne se trouvait pas déjà en état de ruine.

Les règles générales du règlement de zone qui rendraient normalement la construction irrégulière ne suffisent pas à exclure la reconstruction à l’identique. L’autorité compétente peut toutefois refuser le permis ou l’assortir de prescriptions sur le fondement de l’article R. 111-2 lorsque le projet expose ses occupants à un risque certain et prévisible susceptible de mettre gravement leur sécurité en danger.

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Déposer une demande de permis de construire pour surélever ou agrandir un bâtiment existant, parfois ancien, expose le pétitionnaire à un risque que l’administration refuse de la délivrer ou, à défaut, qu’elle soit contestée au motif que le bâtiment aurait fait l’objet de modifications qui n’ont jamais été autorisées. Le débat se déplace donc sur la possibilité d’apporter la preuve de certains faits puisque matériellement les témoins ont disparu ou que les archives sont lacunaires.

Dans une décision d’espèce du 30 juillet 2026, fichée « C », la Haute Juridiction apporte un point de précision en estimant que cette question ne doit pas nécessairement se retourner contre le pétitionnaire.

Il faut dire que la question de la régularisation de travaux anciens non autorisés a connu depuis la jurisprudence de principe « Thalamy » plusieurs précisions.

Aux termes de cette décision de principe, le Conseil d’État a rappelé :

« (…) il appartenait au propriétaire de présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments de construction qui ont eu ou qui auront pour effet de transformer le bâtiment tel qu’il avait été autorisé par le permis primitif. Le maire ne pouvait légalement accorder dans ces conditions un permis portant uniquement sur un élément de construction nouveau prenant appui sur une partie du bâtiment construite sans autorisation ». 1)

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À l’achèvement des travaux, il appartient au bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme d’adresser à la mairie une déclaration attestant leur achèvement et leur conformité au permis de construire ou à la déclaration préalable. Il incombe ainsi au seul pétitionnaire de s’engager sur la conformité des travaux à l’autorisation délivrée.

Le dépôt de cette déclaration ouvre à l’autorité compétente un délai lui permettant de procéder ou de faire procéder au récolement des travaux. Lorsqu’elle constate une non-conformité, elle peut mettre le maître d’ouvrage en demeure de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée.

Passé le délai réglementaire, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux. À la demande du bénéficiaire de l’autorisation ou de ses ayants droit, elle délivre alors une attestation certifiant que cette conformité n’a pas été contestée.

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Le programme national « Bien lotis ! » accompagnera douze territoires dans la transformation de quartiers pavillonnaires confrontés à des problématiques de vieillissement, de densification, de dépendance automobile, de vulnérabilité climatique ou de qualité des espaces publics.

L’expérimentation doit aider les collectivités à élaborer des réponses adaptées à chaque site, en associant habitat, mobilités, paysage, biodiversité, équipements et évolution démographique.

La méthode s’appuie sur la feuille de route nationale consacrée aux mutations pavillonnaires, sur la démarche ÉcoQuartier et sur le guide de l’aménagement durable. Les expériences locales feront l’objet d’une capitalisation et d’une diffusion nationale.

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L'Association nationale des élus du littoral (Anel) a présenté hier aux parlementaires six priorités pour moderniser la loi Littoral. Simplification du droit, assouplissement des règles d'aménagement, sécurisation de certains textes : les élus souhaitent adapter ce texte, 40 ans après son entrée en vigueur.

Alors que l’acte III de la loi Montagne a été définitivement acté à la fin du mois de juillet 2026, plus de 40 ans après le texte fondateur de 1985, les élus des quelque 1 200 communes du littoral plaident à leur tour pour un renouveau de la « loi Littoral »  du 3 janvier 1986.

Selon une mission d'information sénatoriale (lire Maire info du 11 juin), si 70 % des élus du littoral retiennent un bilan positif de la loi Littoral, 60 % estiment cependant que celle-ci est déséquilibrée. Une enquête interne menée par l’Association nationale des élus du littoral (Anel) précise que 53 % des élus sondés déclarent avoir déjà renoncé à un projet jugé nécessaire pour leur territoire à cause des effets de la loi Littoral (33 % de ces projets concernaient des équipements, 22 % le logement).

L’Anel a ainsi présenté hier ses propositions pour actualiser ce texte fondateur, rappelant que l’objectif est d’aller vers un droit « plus clair, plus stable et davantage territorialisé »  sans pour autant renoncer « aux exigences environnementales ». 

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Le cahier des charges d’un lotissement définit les droits et obligations régissant les rapports entre les propriétaires des lots ainsi que les règles de gestion des parties communes.

En application des articles R. 442-7 et R. 442-8 du code de l’urbanisme, lorsque le lotisseur conclut avec une commune ou un établissement public compétent une convention prévoyant le transfert de la totalité des voies et espaces communs, il n’est pas tenu de constituer une association syndicale chargée de leur propriété, de leur gestion et de leur entretien.

La personne publique bénéficiaire de ce transfert n’est pas un coloti. Les clauses du cahier des charges et les dispositions de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme relatives à la modification des documents du lotissement ne lui sont pas applicables.

Les biens incorporés au domaine public sont soumis aux règles de la domanialité publique. Leur désaffectation et leur déclassement permettent leur transfert dans le domaine privé, sous le contrôle du juge administratif.

En l’espèce, le cahier des charges prévoyait qu’un terrain affecté à un espace vert, traversé par une voie d’accès piétonne, ainsi que l’ensemble des ouvrages collectifs seraient cédés à la commune. Conformément à ces stipulations, le terrain avait été transféré à celle-ci et incorporé à son domaine public.(...)

Cour de cassation n° 24-16.968 du 03 septembre 2026

Dans un arrêt du 16 juillet 2026, le Conseil d’État juge que la demande de retrait d’un permis de construire constitue, au sens et pour l’application de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, un recours administratif, y compris lorsqu’elle est présentée après l’expiration du délai de recours contentieux. Le requérant doit donc notifier cette demande à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation, à peine d’irrecevabilité de son recours contentieux ultérieur.

Faut-il notifier au pétitionnaire, en application de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, la demande de retrait d’un permis de construire formulée auprès de l’autorité administrative compétente au-delà du délai de recours contentieux ?

C’est la question à laquelle le Conseil d’État s’est attaché à répondre dans un arrêt rendu le 16 juillet 2026. 

Le litige trouve son origine dans le permis de construire délivré par le maire de la commune de Saint-Maur-des-Fossés à la SCCV Villa Pasquier par deux fois modifié.

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Dans un secteur classé B0 par un plan de prévention du risque d’incendie de forêt, la constructibilité est subordonnée à la réalisation d’ouvrages de protection collective destinés à empêcher la propagation d’un incendie du milieu naturel vers l’espace urbanisé. Tant que ces ouvrages n’ont pas été réalisés, les prescriptions applicables à la zone rouge, qui interdisent les constructions nouvelles, demeurent opposables.

Le classement peut être contesté par voie d’exception. Son bien-fondé s’apprécie notamment au regard de la situation de la parcelle, de son environnement végétal, de sa proximité avec un espace naturel, de l’ampleur potentielle des incendies ainsi que des possibilités d’accès et d’intervention des services de secours.

Le règlement du plan local d’urbanisme peut, par ailleurs, imposer que les voies présentent des caractéristiques adaptées à la circulation des véhicules de lutte contre l’incendie. L’insuffisance de cette desserte peut également justifier un refus sur le fondement de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

En l’espèce, le terrain destiné à accueillir une maison individuelle, une piscine et un garage était classé en secteur B0, soumis à un risque sévère d’incendie. Il était situé dans un espace boisé, largement couvert de végétation et jouxtant une vaste zone naturelle.

La voie publique desservant la parcelle présentait une largeur limitée sur toute sa longueur et se terminait en impasse. L’accès au terrain nécessitait en outre le passage par une piste étroite ne garantissant pas le passage des véhicules de lutte contre l’incendie. Ces caractéristiques étaient de nature à rendre difficiles leur circulation et leur utilisation.

La présence invoquée d’une borne incendie à environ 200 mètres et de piscines voisines a été jugée sans incidence sur le classement, celui-ci reposant notamment sur l’ampleur potentielle des incendies. Le terrain ne pouvait donc pas être regardé comme défendable contre ce risque.

En l’absence d’ouvrages de protection collective, l’interdiction des constructions nouvelles applicable à la zone rouge devait être respectée. Le projet méconnaissait également les exigences du plan local d’urbanisme relatives à l’accès des véhicules de secours et portait atteinte à la sécurité publique au sens de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Le tribunal a, en conséquence, annulé le certificat d’urbanisme déclarant l’opération réalisable.

TA Bastia n° 2400526 du 26 juin 2026

Pour déclarer un permis d’aménager incompatible avec une orientation d’aménagement et de programmation, le juge doit rechercher si les effets du projet sont suffisants pour contrarier, par eux-mêmes, les objectifs poursuivis à l’échelle de la zone.

La compatibilité d’un plan local d’urbanisme avec un schéma de cohérence territoriale doit également être appréciée globalement, à l’échelle de l’ensemble du territoire couvert, en tenant compte de toutes les prescriptions du document supérieur, de ses orientations et de leur degré de précision. Il n’y a pas lieu de rechercher l’adéquation du plan à chaque disposition ou objectif particulier du schéma.

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Un décret du 1er août rend effectives les mesures de la loi Huwart du 26 novembre 2025 facilitant l'adaptation des documents d'urbanisme. Un autre décret du 7 septembre précise les conditions de report de l'obligation d'installer des ombrières photovoltaïques sur certains parkings extérieurs. Le début d'une série attendue.  

Plus que deux procédures d’évolution des documents d’urbanisme (la modification et la révision) au lieu de quatre : traduites par un décret du 1er août, les mesures de coordination du volet planification territoriale de la loi Huwart sont entrées en vigueur le 5 août.

Pour mémoire, l’article 1er de cette loi simplifie le régime juridique des procédures d'élaboration et d'évolution des schémas de cohérence territoriale (SCoT), des plans locaux d'urbanisme (PLU(i) et des cartes communales (CC). Elle fait ainsi disparaître la procédure de modification simplifiée du Code de l’urbanisme, pour ne laisser subsister qu’une seule et même procédure de modification. Face à la généralisation de cette procédure de modification, la révision reste réservée aux seules évolutions structurantes impactant les documents d'orientation des documents d’urbanisme (le PADD pour le PLU(i), le PAS pour le SCoT) – sauf exceptions.

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Les architectes des Bâtiments de France (ABF) sont chargés de veiller à la mise en valeur du patrimoine et à la préservation de la qualité du cadre de vie. En application du code du patrimoine, du code de l'urbanisme et du code de l'environnement, l'expertise des ABF est requise dans les sites protégés pour leur intérêt patrimonial ou paysager, tels que les abords de monuments historiques, les sites patrimoniaux remarquables, mais également les sites inscrits, comme celui de la Vallée de Ganzeville, dans lequel les travaux doivent faire l'objet d'un avis des ABF territorialement compétents.
De plus, en application du code du patrimoine, les travaux susceptibles de modifier l'aspect ou l'état des immeubles bâtis ou non bâtis situés en abords des différents monuments historiques doivent faire l'objet d'une autorisation préalable soumise à l'accord (« avis conforme ») de l'ABF (...)
Afin d'améliorer la prévisibilité des avis émis par les unités départementales de l'architecture et du patrimoine (UDAP), services de l'État dans lesquels travaillent les ABF, et d'optimiser leur homogénéité sur l'ensemble du territoire, le ministère de la culture s'est associé au ministère de la transition écologique, de la biodiversité et des négociations internationales sur le climat et la nature, afin d'élaborer et de publier des guides méthodologiques nationaux.
- un guide sur l'insertion des panneaux photovoltaïques dans le contexte des sites protégés pour leur intérêt patrimonial ou paysager
- un guide de la réhabilitation énergétique du bâti d'intérêt patrimonial, coordonné par le Cerema, paru fin juillet 2026 (...)

L’article L. 101-2 du code de l’urbanisme impose aux auteurs des documents d’urbanisme d’y faire figurer des mesures tendant notamment à assurer un développement urbain maîtrisé, une utilisation économe des espaces et la prévention des risques naturels, miniers et technologiques. Le juge administratif exerce un simple contrôle de compatibilité entre les règles fixées par le document d’urbanisme et ces objectifs.
Les articles L. 151-8 et L. 151-9 du code de l’urbanisme permettent au règlement du PLU de délimiter les zones urbaines, les zones à urbaniser ainsi que les zones naturelles, agricoles ou forestières à protéger, et de définir les règles relatives aux destinations et à la nature des constructions autorisées. L’article R. 151-20 permet de classer en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation.
La présence d’une canalisation de transport de gaz naturel soumise à des servitudes d’utilité publique ne fait pas obstacle, par principe, au classement du secteur en zone à urbaniser. La légalité du classement doit être appréciée au regard des caractéristiques du secteur, des risques existants et des prescriptions prévues pour les prévenir.(...)
Conseil d’État n° 506566 du 7 mai 2026