Urbanisme - Aménagement - SIG

Les règles locales de retrait doivent être respectées par rapport à une voie privée future lorsque la desserte des constructions implique nécessairement sa réalisation et que ses caractéristiques sont certaines. Leur méconnaissance peut suffire à justifier un refus, même si les autres motifs sont illégaux.

En l’espèce, un propriétaire avait demandé un permis d’aménager pour quatre lots à bâtir et un lot bâti à conserver, puis un permis de construire huit maisons individuelles jumelées.

Le dossier d’aménagement comportait un plan coté dans les trois dimensions et les indications réglementairement requises. Les précisions supplémentaires demandées sur les dimensions des voies et de l’aire de retournement n’avaient donc pas modifié le délai d’instruction. Le refus intervenu après la naissance du permis tacite constituait un retrait. L’absence de procédure contradictoire avait privé le titulaire d’une garantie.(...)

CAA de PARIS N° 25PA00691 du 07 août 2026

L’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme prévoit qu’après le prononcé de la déclaration d’utilité publique d’une opération de restauration immobilière, la personne qui en a pris l’initiative arrête, pour chaque immeuble à restaurer, le programme des travaux à réaliser dans un délai qu’elle fixe et le notifie à chaque propriétaire puis, lors de l’enquête parcellaire, notifie à chaque propriétaire ou copropriétaire le programme des travaux qui lui incombent, l’immeuble n’étant pas compris dans l’arrêté de cessibilité si le propriétaire fait connaître son intention de réaliser ces travaux ou d’en confier la réalisation à l’organisme chargé de la restauration.

L’article R. 313-27 du même code précise que cette notification, qui comporte l’indication du délai dans lequel les travaux doivent être réalisés, est effectuée à l’occasion de la notification individuelle du dépôt en mairie du dossier de l’enquête parcellaire.

Ces notifications constituent des garanties données au propriétaire d’un immeuble compris dans le périmètre de l’opération afin de lui permettre, le cas échéant, de faire connaître son accord pour réaliser lui-même les travaux lui incombant ou son intention d’en confier la réalisation à l’organisme chargé de la restauration, de sorte que son immeuble ne fasse pas l’objet d’une expropriation.

En l’espèce, le préfet avait déclaré cessible, au profit de la société chargée de l’opération, un lot de copropriété inclus dans le périmètre d’une opération de restauration immobilière. Si la notification au propriétaire de la délibération du conseil municipal était accompagnée du programme des travaux à réaliser pour l’immeuble, elle ne contenait pas le programme détaillé des travaux lui incombant pour son lot, de sorte que la cour administrative d’appel, en jugeant le contraire, a dénaturé les pièces du dossier.(...)

Conseil d’État n° 504917 du 1er octobre 2026

L’article 3 de la loi du 13 juillet 1972 institue une taxe sur les surfaces commerciales assise sur la surface de vente des magasins de commerce de détail dès lors qu’elle dépasse 400 mètres carrés. Selon l’article 1er du décret du 26 janvier 1995, l’établissement s’entend de l’unité locale où s’exerce tout ou partie de l’activité d’une entreprise, et lorsque plusieurs locaux d’une même entreprise sont groupés en un même lieu comportant une adresse unique ou sont assujettis à une même taxe professionnelle, ils constituent un seul établissement.

Constituent une unité locale au sens de ces dispositions les locaux d’une même entreprise formant un ensemble géographiquement cohérent pour l’exercice de tout ou partie de l’activité de cette entreprise, notamment ceux comportant une adresse unique ou assujettis à une même cotisation foncière des entreprises.

En l’espèce, le supermarché et la station-service exploités sous une même enseigne par la société requérante étaient localisés à des adresses différentes et sur des parcelles distinctes, situées dans deux quartiers différents de la commune ne constituant pas une même zone commerciale, et séparés par une distance de plus d’un kilomètre.

En se fondant, pour juger que ces locaux formaient un ensemble géographiquement cohérent, sur la seule circonstance qu’ils étaient reliés par une voie de circulation, le tribunal administratif a commis une erreur de droit. Les jugements sont annulés et les affaires renvoyées au tribunal administratif.

Conseil d'État N° 502791 du 02 octobre 2026

En 2025, la première édition du Baromètre des entrées de ville commerciales en France mettait en évidence un potentiel considérable : près de 3 800 sites et 80 000 hectares de foncier, avec la possibilité de créer jusqu’à 1,6 million de logements, près de 15 000 hectares de foncier économique et 10 000 hectares à renaturer ou désimperméabiliser.

Un an plus tard, où en sommes-nous ?
Pour cette deuxième édition, co-signée par Icade et le Groupe SCET HTC, nous avons voulu passer du potentiel aux projets et regarder concrètement ce qui se transforme dans les territoires.
- 437 projets de transformation ont été recensés en France métropolitaine, représentant 8 606 hectares.
- 93 % des élus locaux considèrent les entrées de ville commerciales comme stratégiques pour leur territoire et 8 sur 10 souhaitent en faire une priorité de leur mandat.

Mais 9 projets sur 10 sont encore au stade de l’étude ou de l’intention : le passage à l’opérationnel constitue désormais l’un des principaux enjeux.
Cette nouvelle édition propose ainsi une première base de données des projets de transformation, nourrie notamment par une enquête auprès de 1 000 élus locaux, des analyses et échanges avec 80 territoires et acteurs de l’immobilier, ainsi que des recommandations concrètes à destination des acteurs publics et privés.

Icade / Groupe SCET HTC

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Lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce.

Toutefois, en l’absence de mesure de régularisation, le seul changement des circonstances de droit ou de fait n’a pas pour effet de régulariser le vice dont était entaché le permis, dont la légalité s’apprécie à la date à laquelle il est intervenu.

En l’espèce, un permis de construire avait autorisé la réalisation d’un ensemble immobilier comprenant des logements, une résidence étudiante, un établissement recevant du public et des commerces, pour une surface de plancher de 17 128 m².

Saisi d’un recours contre ce permis, le tribunal administratif avait écarté le moyen tiré de la méconnaissance des règles de hauteur du plan local d’urbanisme intercommunal. Il avait retenu que l’évolution de ces règles, devenue favorable au projet entre la délivrance du permis et son jugement, empêchait d’invoquer utilement l’illégalité initiale.

Le Conseil d’État juge que ce raisonnement est entaché d’une erreur de droit. En l’absence de mesure de régularisation, la modification des règles de hauteur ne pouvait, par elle-même, régulariser le permis.

Il annule le jugement avant dire droit ayant sursis à statuer pour permettre la régularisation du projet ainsi que, par voie de conséquence, le jugement ultérieur ayant rejeté la demande. L’affaire est renvoyée au tribunal administratif, sans examen des autres moyens du pourvoi.

Conseil d'État N° 502518 du 10 août 2026

La règle prévue par l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme (c. urb.), qui fixe une part minimale de logements locatifs sociaux dans certaines opérations de construction d’immeubles collectifs, constitue une disposition d’urbanisme au sens de l’article L. 410-1 du même code. Cette règle n’est pas opposable aux demandes de permis de construire déposées moins de dix-huit mois après la délivrance du certificat d’urbanisme lorsque l’arrêté préfectoral constatant la carence de la commune n’est intervenu que postérieurement à la délivrance de ce certificat.

En l’espèce, le maire avait, après avoir délivré un certificat d’urbanisme à la société pétitionnaire, refusé de lui délivrer un permis de construire pour la réalisation de 82 logements sur le terrain concerné. Devant le tribunal administratif, la commune avait sollicité une substitution de motifs tirée de ce que le projet méconnaissait l’obligation résultant de l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme, rendue applicable par un arrêté préfectoral constatant la carence de la commune, intervenu postérieurement à la délivrance du certificat d’urbanisme.

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Il résulte de la combinaison des articles L. 311-5, L. 231-1, R. 231-1 et R. 311-23 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique que la demande de l'expropriant aux fins de condamnation de l'exproprié à lui payer une indemnité d'occupation, en raison de son maintien dans les lieux, doit être présentée devant le juge de l'expropriation dans une instance tendant à l'expulsion des occupants ou à la résolution d'une difficulté d'exécution, et ne relève pas, même en appel, de l'office juridictionnel du juge de l'expropriation statuant sur les indemnités de dépossession

En application de l’article 455 du code de procédure civile, tout jugement doit être motivé. Une contradiction entre les motifs retenus et le calcul de l’indemnité méconnaît cette exigence.

En l’espèce, une cour d’appel avait fixé les indemnités dues à la propriétaire d’une parcelle expropriée et l’avait condamnée à verser à l’expropriant une indemnité d’occupation de 68 000 euros. (...)

Cour de cassation n° 24-18.350 du 8 octobre 2026
 

Transformer une ancienne boutique en appartement, aménager une grange en maison d’habitation, installer un cabinet dans un logement ou convertir un plateau de bureaux en logements : ces projets modifient ce à quoi un bâtiment est juridiquement affecté. Aux yeux du droit de l’urbanisme, ils constituent un changement de destination, soumis à un contrôle administratif, que des travaux soient réalisés ou non.

Beaucoup de propriétaires pensent qu’en l’absence de travaux visibles depuis la rue, aucune démarche n’est nécessaire. D’autres croient qu’une autorisation d’urbanisme suffit à tout régler, alors que plusieurs législations se superposent : le code de l’urbanisme contrôle la destination, le code de la construction et de l’habitation contrôle, dans certaines communes, l’usage des locaux d’habitation, le règlement de copropriété encadre la destination de l’immeuble et des lots, et les règles relatives aux établissements recevant du public s’ajoutent lorsque le local accueillera une clientèle.

Cet article expose la méthode pour identifier la ou les autorisations nécessaires : comprendre la notion de destination, déterminer si le projet relève de la déclaration préalable ou du permis de construire, repérer les situations particulières, puis mesurer les risques d’un changement réalisé sans autorisation et les moyens de le régulariser.

Source : Me Anna Borchtch / 

lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés, il n'a pas à s'engager à constituer une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs.

Dans le cas d'une incorporation de ces terrains et équipements communs au domaine public, ceux-ci relèvent exclusivement du régime de la domanialité publique, lequel exige, par application des dispositions de l'article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques, qu'ils soient affectés à un service public ou à l'usage direct du public, sous réserve des dispositions de l'article L. 2141-1 du même code qui en autorise la désaffectation dans les cas prévus par la loi, et le transfert, subséquent, dans le domaine privé de la commune, sous le contrôle du juge administratif.

Il en résulte, lorsque le cahier des charges du lotissement prévoit le transfert de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés, que la commune, à laquelle la totalité des voies et espaces communs a été transférée, n'est pas colotie, de sorte que les stipulations du cahier des charges ne lui sont pas opposables, et que les dispositions de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme relatives à la modification des documents du lotissement ne sont pas applicables à cette situation.

En l’espèce, des propriétaires d’un lot demandaient l’annulation de la vente d’un ancien espace commun à un acquéreur privé ainsi que la démolition de l’immeuble construit sur ce terrain. Ils invoquaient le cahier des charges, qui prévoyait son affectation à un espace vert traversé par un accès piéton.(...)

Cour de cassation N° 24-16.968 du 03 septembre 2026