L'antenne francilienne de la fédération de l'immobilier vient de mettre à jour son outil de recherche de logements. Ni prix ni m², mais un budget, un nombre de pièces et un temps de transport.
(LaVieImmo.com) - La Fnaim du Grand Paris vient de mettre à jour sa cartographie interactive de l’immobilier. Lancée au début de l’année dernière, celle-ci permettait déjà d’effectuer des recherches immobilières en triant les logements selon des critères de prix, de nombre de pièces et de temps maximum de transport. Elargie à l’ensemble de la région (à l’exception de la Seine-et-Marne, qui sera ajoutée dans le courant de l’année), elle intègre désormais tous les réseaux de transport en commun du grand Paris, et plus seulement le métro et le tramway.
Surtout, elle permet aux candidats à l’achat d’affiner leur projet grâce à une série de données statistiques telles que, pour un secteur de recherche donné, le nombre de logements existants, le pourcentage de maisons et d’appartement, ou la répartition des biens selon leur typologie (nombre de pièces) et leur époque de construction.
Au moment de négocier leur crédit immobilier, les emprunteurs s'intéressent rarement à la clause de remboursement anticipé. C'est un tort, car très peu d'entre eux garderont leur emprunt jusqu'à son terme.
Si la durée moyenne d'un crédit immobilier était de 199 mois, soit 16,6 ans, en février 2014, selon l'Observatoire crédit logement-CSA, « moins d'un sur dix va jusqu'à la fin de l'échéance ! Et quasiment aucun parmi ceux dont la durée est proche de 20 ans », affirme Bruno Rouleau, responsable grands comptes chez le courtier Cafpi. « Les propriétaires revendent leur bien au bout de 7 à 9 ans en moyenne », confirme Cécile Raynaud, responsable marketing chez Meilleurtaux.com.
ACCIDENT DE LA VIE
Dans la plupart des cas, le souscripteur du crédit vend son logement pour en acheter un plus grand, parce que la famille s'agrandit. Une cession, qui éteint le crédit, peut aussi être le résultat d'un accident de la vie, comme un divorce ou un décès. « Sans oublier les emprunteurs qui renégocient leur crédit pour bénéficier d'un meilleur taux. Ils ont représenté 23 % des dossiers que nous avons traités en 2013 », précise M. Rouleau.
Première chose à savoir, la banque ne peut s'y opposer, sauf s'il s'agit d'un remboursement partiel d'un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt. L'indemnité que peut exiger l'établissement doit être précisée dans le contrat. Son montant est plafonné : il ne peut excéder six mois d'intérêts sur le montant du capital que vous souhaitez rembourser par anticipation, sans pouvoirdépasser 3 % du capital restant dû.
Exemple : un particulier ayant souscrit un prêt de 300 000 euros au taux nominal de 3,5 % sur 20 ans souhaite rembourser par anticipation la totalité du capital restant dû au bout de 7 ans, soit 220 860 euros. L'indemnité maximale qu'il devra régler sera de 3 865,05 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs : 6 mois d'intérêts sur la somme remboursée : 220 860 × 6 × 3,5 % / 12 = 3 865,05 euros et 3 % du capital restant dû : 220 860 × 3 % = 6 625,8 euros.
Achèterons-nous bientôt des logements en bitcoins, la fameuse monnaie virtuelle ? L’agence immobilière Forsyth Real Estate, basée à Sydney, le permets, depuis le 26 mars 2014. C’est la première agence du continent qui accepte la monnaie virtuelle pour l’achat de biens immobiliers.
Un paiement en ligne
Pour payer en bitcoins, les acheteurs passent par la plateforme de paiements en ligne CoinJar, qui convertit la monnaie en dollars en prenant une commission de 0,5 % sur le montant.
Séduire les investisseurs chinois
L’objectif de l’agence immobilière : attirer des investisseurs, notamment chinois. D’une part, en réduisant les frais puisque les échanges en bitcoins échappent aux établissements bancaires, or les frais de transaction entre banques de différents pays sont assez élevés. D’autre part, en adoptant une monnaie déjà prisée des clients asiatiques. A Shanghai, l’agence immobilière Shanda Tiandi propose d’acquérir des logements en bitcoins depuis 2013, d’après Wantchinatimes.
Les propriétaires entreprenant des travaux de rénovation disposent, sous certaines conditions, d’un sursis de quelques jours pour profiter d’une TVA à taux réduit.
Sous la pression des artisans du bâtiment, le gouvernement vient d’octroyer un délai supplémentaire d’un mois aux propriétaires pour profiter du taux réduit de TVA à 7% sur les travaux de rénovation.
Pour mémoire, l’exécutif avait initialement prévu que seuls les travaux ayant fait l’objet du versement d’un acompte minimum de 30% avant le 31 décembre 2013, puis facturés au plus tard au 28 février et encaissés au 14 mars pourraient bénéficier de ce taux réduit. Pour tous les autres chantiers, la TVA est, en effet, passée à 10% depuis le 1er janvier.
Sauf qu’en raison des intempéries de ce début d’année, nombre de chantiers n’ont pu être achevés dans les délais impartis. Pour tenir compte de ces retards, Bercy a donc publié une instruction fiscale repoussant les dates butoirs donnant droit à la TVA à 7% : c’est-à-dire au 31 mars pour la facturation et au 14 avril pour l’encaissement.
« Beaucoup de bruit pour rien », tel est le ressenti de François Gagnon, Président ERA France et ERA Europe à propos du projet de loi sur le logement Alur après le revirement de Cécile Duflot, ayant semble-t-il enfin entendu les critiques formulées par les professionnels. François Gagnon espère qu'à l'avenir l'encadrement des activités immobilières se bâtisse avec plus de sérénité, plus de sérieux et moins de fantaisie.
On peut être d'accord ou pas avec la politique du logement de la ministre de l'égalité des territoires et du logement. On doit en tout cas reconnaître à Madame Duflot deux qualités : elle a des convictions et elle travaille. C'est sur sa méthode qu'il y a de quoi être sceptique.
En amont de la rédaction du projet de loi ALUR, pendant plusieurs mois, elle a consulté les parties prenantes, organisations professionnelles et associations de consommateurs en particulier. Le texte qui en est sorti a témoigné que cette consultation avait été un simulacre : ni les syndicats immobiliers, ni les enseignes du secteur, ni les consommateurs ne se sont reconnus dans le projet de loi. S'en est suivi une période de délicatesse entre agents immobiliers, administrateurs de biens et gouvernement. Trois sujets fâchaient entre toutes les dispositions du texte : la suppression des honoraires de location imputables au locataire, la composition du conseil national de la transaction et de la gestion, et la garantie universelle des loyers.
Il a fallu que la profession manifeste sa désapprobation avec force, que la ministre soit finalement invitée à ne pas se rendre au congrès de la FNAIM, événement majeur de l'année immobilière, pour qu'elle annonce sur les ondes vouloir rouvrir la négociation. Qu'elle n'a d'ailleurs pas rouverte. Seul le résultat compte, et Cécile Duflot a profité de l'examen en commission du projet de loi à l'Assemblée Nationale pour amender son texte sur les trois sujets à l'origine de tous les différends.
Finalement, pour emprunter à Shakespeare, beaucoup de bruit pour rien. Jugez plutôt. Les honoraires de location pour le locataire sont rétablis dans leur principe, même s'ils seront plafonnés par décret et par mètre carré. La loi précisera que le conseil national de la transaction et de la gestion sera majoritairement constitué par des organisations professionnelles. Enfin, la GUL sera compatible avec les assurances de loyers impayés privées et avec la caution. Elle ne sera donc plus ni obligatoire ni universelle.
Le moins qu'on puisse dire est que Madame Cécile Duflot adopte une méthode de gouvernement étonnante qui relève du tâtonnement expérimental. Elle le fait sur des sujets majeurs, ce qui est inquiétant. Elle s'offre en outre le luxe de déstabiliser toute la communauté des professionnels immobiliers, des promoteurs aux gestionnaires, mais aussi celle des investisseurs, et de déstabiliser le secteur d'activité porteur de tous les espoirs de croissance. Pour l'avenir, il serait précieux que l'encadrement des activités immobilières se bâtisse avec plus de sérénité, plus de sérieux et moins de fantaisie.
Le CAE préconise donc d’expérimenter l’encadrement des loyers prévu dans le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) examiné au Sénat cette semaine, mais aussi, d’alourdir la taxation sur les revenus tirés du patrimoine bâti : « les économistes s’accordent pour considérer que, parmi tous les revenus du capital, les revenus fonciers devraient être les plus lourdement imposés : la majeure partie de ces revenus est de la rente (la rente foncière) qui peut être taxée sans effet négatif sur l’économie ».
« Ce n’est pas avec de telles élucubrations que l’on donnera des logements aux Français », a déclaré très sobrement et très justement le président de la Fnaim, qui rappelle que nous n’allons pas tarder à voir les conséquences de n’avoir pas pris en compte « le discours des professionnels de l’immobilier » dans la préparation de la loi Alur.
Le président de la République a annoncé, dimanche 16 juin, un abattement exceptionnel sur les plus-values de cessions immobilières en 2014. En outre, l'exonération fiscale interviendra au bout de 22 ans, au lieu de 30 ans actuellement.
Pour régler (en partie) le problème d'un marché immobilier en berne, François Hollande a annoncé, dimanche 16 juin, la mise en place d'un abattement exceptionnel pour 2014 sur les plus-values de cessions immobilières.
"On n'aura plus besoin d'attendre 30 ans pour être exonéré d'impôt" lors d'une cession immobilière. "On va ramener ça à 22 ans, ce qui était le système précédent, et il y aura même un abattement exceptionnel pour l'année 2014", a-t-il déclaré lors de l'émission Capital, sur M6.
"Pas un cadeau aux propriétaires"
Le chef de l'Etat a précisé que la mesure sur l'exonération sera inscrite en loi de finance pour l'année prochaine, "donc dès 2014".
"Comme je l'annonce, et pour éviter que les transactions soient ralenties, et si le gouvernement informe correctement le Parlement, on pourra même avoir une application dès le 1er septembre", a-t-il affirmé.
"Ce que je veux, c'est pas faire un cadeau à des propriétaires. Ce que je veux c'est que ces propriétaires qui veulent céder leur bien, d'autres qui veulent les acheter, puissent le faire, et que les prix baissent", a-t-il expliqué.
Avec les prix de l’immobilier qui n’ont cessé de grimper ces dernières années... , les rendements locatifs se sont effrités petit à petit.
Dans ce contexte, comment améliorer le rendement de vos investissements ? Il n’y a pas 36 façons d’y arriver :
Acheter sous le prix du marchéLouer plus cherPayer moins d’impôts
La première possibilité est valable uniquement pour un nouvel investissement. Elle vous demandera beaucoup de temps de recherche, une grande réactivité et un petit peu de chance.
Avec le décret de l’été dernier sur l’encadrement des loyers, louer plus cher est de plus en plus difficile : un bon lifting (remplacement cuisine et salle de bains par exemple) du logement ne suffit plus, il faut engager de gros travaux.
Enfin, qu’ils soient de gauche ou de droite, nos différents gouvernements n’ont eu de cesse d’augmenter la fiscalité.
Pourtant, il existe une solution efficace : la location meublée. Si un texte de loi assez strict encadre la location nue, la location de logements meublés n’est pas soumise aux mêmes règles, notamment par rapport au contenu du bail ainsi que du traitement fiscal des revenus qu’elle génère...
Les avantages de la location meublée et Les inconvénients en cliquant sur le titre comme toujours ;-)
Pour le marché immobilier en France, on retrouve toutes les caractéristiques d’une importante bulle immobilière, mis à part le fait qu’elle n’ait pas encore éclatée. Les prix des logements ont très fortement augmenté par rapport aux revenus des Français et par rapport aux loyers. Ils sont déconnectés depuis quelques années de la réalité économique...
La 1ère caractéristique d’une bulle immobilière est une déconnexion des prix des appartements et des maisons avec les revenus des habitants. On peut en conclure que cette 1ère caractéristique se vérifie. Depuis 2002, le niveau des prix rapporté aux revenus est sorti de sa tendance long terme et cela fortement :
Les chiffres du 4ème trimestre 2012, qui correspondent aux compromis de vente signés au 3ème trimestre viennent confirmer la légère diminution du rapport prix/revenus pour l’ensemble de la France.
On observe également la chute des transactions en 2012... En effet, avec des prix qui ne baissent que légèrement, la chute du montant total des ventes ne peut s’expliquer que par une chute du nombre de transactions...
Le second élément qui caractérise une bulle immobilière est le fait qu’une forte hausse des prix des logements n’est pas suivie par une forte hausse des loyers...
Il faut donc beaucoup plus de temps pour qu’acheter soit plus rentable que de louer et pour les investisseurs les rendements locatifs sont très bas et rendent peu intéressant tout investissement dans l’immobilier.
Un pouvoir d’achat immobilier qui s’améliore un peu mais reste extrêmement bas
Dernièrement, un courtier en crédit immobilier a publié une étude sur l’augmentation du pouvoir d’achat immobilier des Français grâce à la baisse des taux et à la légère baisse des prix. C’est vrai, le pouvoir d’achat a légèrement augmenté, mais il reste extrêmement bas et rend difficile tout achat immobilier :
Alors que les taux immobiliers sont à leur plus bas historique, on constate que le pouvoir d’achat des ménages restent proche de son niveau le plus bas. La seule chose qui pourrait redonner du pouvoir d’achat immobilier aux ménages est une baisse importante des prix des maisons et des appartements. Sans cela, il y a très peu de chance pour que le marché immobilier redevienne dynamique.
Faut-il attendre qu’elle éclate pour parler de bulle immobilière ?
Certains économistes considèrent que le 3ème et dernier point pour qualifier une hausse des prix des logements de bulle immobilière est que celle-ci doit avoir explosée. En ce sens, certaines personnes refusent de parler de bulle immobilière en France car elle n’a pas encore explosé.
Que la situation actuelle puisse être nommée "bulle immobilière" ou non, devons-nous pour autant faire comme si la situation était normale, durable et pérenne ?
Nous pensons au contraire qu’il est préférable d’alerter sur les risques d’acheter un bien immobilier sans prendre en compte cette décorrélation entre les prix et les revenus et les prix et les loyers...
Comme nous vous le conseillons dans notre guide de l’achat immobilier en 2013, il faut donc proscrire les achats immobiliers pour du court ou moyen terme pour une résidence principale et ne cibler que des biens à fort rendement locatif pour un investissement.
Personne n’a encore bien compris ce que signifie l’expression « redressement productif ». En revanche, tout le monde a compris que, sans production, il n’y aurait pas de redressement.
En ce début d’année 2013, faute de redémarrage de notre économie, la croissance se dérobe et oblige déjà à de nouvelles restrictions budgétaires. Comme on ne peut plus gratter grand-chose côté recettes, c’est sur les dépenses que l’on tape. Non pas tant sur les frais de fonctionnement de l’Etat que sur les dépenses d’investissement. Et sans investissements, pas de redressement. Le serpent se mord la queue.
Il en va du logement comme de l’économie. Faute de reprise de la construction, la promesse de 190 000 logements locatifs neufs en 2013 (150 000 HLM et 40 000 Duflot) ne sera pas tenue et oblige déjà à de nouveaux expédients. Comme il ne serait pas politiquement correct de gratter du côté du secteur social, c’est sur les bailleurs privés que l’on tape. Non plus sur leurs revenus fonciers, réduits comme peau de chagrin et sur lesquels il n’y a plus grand-chose à ronger, mais sur leurs contraintes de gestion. De quoi les décourager encore un peu plus d’investir, ce qui ne relancera pas l’offre locative. C’est la spirale infernale.
Contraintes en hausse
Les contraintes de gestion des propriétaires bailleurs de logement vont fortement augmenter au cours des prochains mois. Citons trois exemples.
La réduction d’impôt Duflot oblige à vérifier si la commune où se situe le bien est éligible au dispositif, si les ressources du locataire sont sous le plafond légal, si le loyer, calculé d’après la surface et en appliquant un coefficient de pondération, est, lui aussi, en-dessous d’un plafond variable selon la zone de situation du bien. Et ce n’est pas fini : il faudra en plus que l’immeuble dans lequel se trouve le logement soit habité par un certain pourcentage de propriétaires occupants… Tout ça pour un rendement estimé à 3 % avant impôt !
La réforme de la loi du 6 juillet 1989 sur le statut des baux d’habitation, actuellement en cours de gestation au ministère du Logement, a pour objectif de « rééquilibrer » les rapports locatifs entre propriétaire et locataire. Ce dernier serait, en effet, en situation de faiblesse face au propriétaire qui détient le pouvoir de lui accorder ou non le logement et qui profite de sa position dominante pour augmenter le loyer. La future loi devrait donc encadrer plus fermement les loyers et limiter ou supprimer les restrictions à l’accès au logement pour le locataire : exit le dépôt de garantie, exit la caution personnelle, exit la moitié des honoraires de transaction de l’agence immobilière.
Une « garantie universelle des loyers » (GUL ?) serait toutefois instaurée par l’Etat afin de rassurer les propriétaires. Remplaçante de l’actuelle et facultative « garantie des risques locatifs » (GRL), qui ne décolle pas en raison des craintes nourries sur sa viabilité et sa pérennité, la GUL serait obligatoire. Son coût (le montant de 2,5% du loyer a été avancé) serait à la charge exclusive du propriétaire. Comme si on demandait aux banques de supporter l’assurance décès-invalidité des emprunteurs… Et pour « responsabiliser » quand même un peu le locataire, on pourrait peut-être lui demander de verser un dépôt de garantie d’un mois de loyer, non plus au propriétaire mais dans un fonds public destiné à soulager le coût, pour l’Etat, de sa GUL.
Confiance en berne
Non, les propriétaires bailleurs ne sont pas rassurés. L’idée de devoir dépendre de l’administration pour être indemnisés des loyers impayés et des dégradations locatives ne les séduit pas. Pis, ils redoutent, à tort ou à raison, que la GUL soit un jour délivrée par un guichet unique aux prérogatives étendues : obligation de travaux, fixation du loyer, désignation du locataire, etc. On assisterait alors à l’annexion de fait du secteur locatif privé par la puissance publique.
Si une telle menace devait prendre corps, il est probable que les particuliers perdraient toute confiance dans l’investissement locatif résidentiel. Où iraient-ils placer leur épargne ? Dans l’immobilier d’entreprise, à travers la pierre-papier, et dans l’assurance vie, par exemple. Vous avez dit pierre-papier ? Vous avez dit assurance vie ? Il se trouve justement que la pierre-papier prend une importance croissante dans les contrats d’assurance vie. Il se trouve aussi que l’Etat envisage de faire main-basse sur une partie des fonds placés en assurance vie pour financer la construction de logements locatifs. Comme c’est bizarre !
Pascal Beuvelet, Président d’In&Fi, revient sur les taux d'intérêt des crédits immobiliers, qui ont atteint un niveau historiquement bas en décembre dernier : 3,23 %.
Les loyers ont augmenté beaucoup moins vite que l'inflation l'an dernier, selon une étude de Century 21. Ils ont même souvent baissé lors des changements de locataire, alors que la durée de vacances des biens a augmenté. Seules les petites surfaces ont limité les dégâts.
Le pouvoir d'achat du propriétaire a baissé en 2012... Conséquence de cette évolution en demi-teinte des loyers, certains propriétaires ont réduit leur « effort pour l'entretien et l'amélioration des logements loués »...
Sur 10 ans, le loyer suit l'inflation...
Les Français ont moins bougé en 2012...« La conjoncture économique entre détérioration du marché du travail, risque sur le pouvoir d'achat, moral des ménages en berne etc. a incité les candidats à la mutation choisie à différer leur projet »... « Quant à ceux qui se sont trouvés dans l'obligation de déménager, ils ont cherché des loyers moins chers et des produits de qualité accrue ».
Annus horribilis pour le bailleur
Le bilan de l'année pour les propriétaires est donc loin d'être mirifique. « Beaucoup de bailleurs n'ont eu d'autre choix que de baisser le loyer d'origine afin de trouver preneur »... « Dans un contexte crispé, le marché a eu tendance à s'auto réguler, rendant inefficiente la mesure d'encadrement des prix à la relocation », commente Century 21. Enfin un dernier phénomène est venu diminuer un peu plus les recettes locatives des propriétaires : une hausse de la vacance dans le parc ancien. Le temps de relocation moyen a atteint neuf semaines en 2012, soit une perte de revenus locatifs estimé à 4,8 % par l'observatoire des loyers Clameur.
Conclusion sans appel de Century 21 : « Dans un marché inquiet et attentiste où la fiscalité est nettement plus contraignante, les recettes locatives subissent un tassement significatif »
Les millions de nuitées en hôtellerie à Paris rendent envieux les propriétaires de logements meublés qui, pour rentabiliser leur bien, souhaitent le mettreà disposition des touristes. D'autant que la location de courte durée est soumise à un régime fiscal attractif.
Un bémol toutefois : indépendamment des obligations issues du code du tourisme, la transformation et la location de courte durée d'un logement meublé sont soumis à des contraintes, notamment administratives. La Ville de Paris est particulièrement vigilante sur ces questions.
Si vous achetez un logement en vue de le louer à la saison, vous devez obtenir du maire de Paris, après avis du maire d'arrondissement, l'autorisation du changement d'usage. Elle sera délivrée à titre personnel à moins que cette autorisation n'ait fait l'objet d'une compensation.
La loi Alur est entrée en vigueur le 27 mars 2014. Les modèles de contrats de location, de caution solidaire et d'état des lieux proposés par pap.fr ont été mis à jour pour prendre en compte les nouvelles dispositions.
La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), entrée en vigueur le 27 mars 2014, impacte la rédaction des contrats de location d'habitation, de caution solidaire et d'état des lieux. Nous avons mis à jour nos modèles de contrats pour prendre en compte les nouvelles dispositions. Par ailleurs, nous avons rénové leur mise en forme pour en simplifier la rédaction.
Voici les principales modifications que nous avons apportées à nos modèles de contrats :
le bail doit indiquer le loyer du locataire précédent en location vide ;
le locataire peut faire compléter l'état des lieux dans les 10 jours. En outre, l'état des lieux doit indiquer les index d'énergie (électricité, gaz) ;
si le locataire ne respecte pas son obligation de s'assurer contre les risques locatifs, le propriétaire peut souscrire une assurance pour son compte et récupérer le coût sur le locataire ;
Avec ma concubine, nous avons signé un compromis de vente d'une vieille maison, avec quelques travaux à faire. Nous attendions le certificat de conformité de l'installation d'assainissement, ce qui ne devait prendre que quelques jours. Or, les propriétaires ont été dans l'incapacité de le produire puisqu'en réalité, aucune mise aux normes n'avait été réalisée. Par conséquent, le montant des travaux à prévoir a doublé. Que faire ?
Qui bénéficie du droit de rétractation ?
L'article L. 271-1 permet à l'acheteur de se rétracter après la signature du compromis ou de la promesse de vente. Cette rétractation ne donne lieu à aucune indemnité pour le propriétaire et l'acheteur n'a pas besoin de justifier pourquoi il se rétracte.
Attention, seul l'acheteur non professionnel a le droit d'exercer son droit de rétractation. Les SCI, même familiales, qui ont pour objet l'achat, l'administration et la gestion de biens sont considérées comme professionnel.
Par contre le vendeur ne bénéficie pas de ce droit, une fois le compromis signé, il reste engagé.
Le compromis peut être signé directement chez le notaire ou l'agent immobilier. Dans ce cas, une formule écrite et signée de la main de l'acheteur signifiant qu'il est informé de son droit de rétractation est apposée obligatoirement. Un exemplaire est alors remis directement en main propre à l'acheteur et fait courir le délai de rétractation. Le compromis peut également être notifié par lettre recommandée avec avis de réception. Cette notification sera obligatoire en cas de vente entre particuliers ou lorsqu'une personne vous a représenté. Enfin, chaque acquéreur doit recevoir une notification.
Une fois la notification reçue, ou le compromis remis en main propre, le délai de rétractation commence à courir : il faut compter 7 jours à partir du lendemain de la réception ou de la remise.
Si le dernier jour du délai tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le dernier est reporté au prochain jour ouvrable.
Par exemple, vous recevez ou signez le compromis avec remise en main propre le mardi 25 mars, le délai commence à courir à partir du mercredi 26 mars. Il s'achève le mardi 1er avril à 23h59. En revanche, Si la notification est intervenue le samedi 22 mars, le délai s'achève le lundi 31 mars.
Le Conseil constitutionnel a jugé conforme à la constitution le principe d’encadrement des loyers, répondant à la saisi d'une soixante de parlementaires de droite.
C'est une victoire pour la ministre du Logement Cécile Duflot. Les parlementaires UMP qui avaient saisi il y a un mois le conseil constitutionnel sur plusieurs mesures phare de son projet de loi ont été débouté sur la plupart de leur demande. Et notamment sur l'encadrement des loyers, une des mesures phares de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) portée par la ministre EELV.
"Le Conseil a examiné le mécanisme de plafonnement du montant du loyer en fonction d'un loyer de référence calculé par secteur géographique et par catégorie de logement. Ce mécanisme est institué dans le but de lutter contre les difficultés d'accès au logement. Le Conseil a jugé ces dispositions conformes à la Constitution", est-il justifié dans un communiqué.
Comme convenu dans la loi, les loyers ne pourront plus dépasser 20% du loyer médian du quartier à type de bien équivalent dans les zones urbaines de plus de 50.000 habitants.
Les compléments de loyers pour pour des bien exceptionnels ne seront pas limités
En revanche, le conseil constitutionnel a censuré la mesure qui limitait "le complément de loyer pouvant être prévu au-delà du loyer de référence majoré aux caractéristiques « exceptionnelles » de localisation ou de confort du logement".
Il avait été proposé lors des discussions parlementaires de limiter ce complément pour limiter les abus. En effet, la définition d'un bien exceptionnel n'est pour l'instant pas clairement définie. Ainsi, le risque existe que des propriétaires-bailleurs contournent l'encadrement en survalorisant la qualité du bien, au moyen de ce "complément de loyer".
Les procédures pour la location meublée de courte durée sont simplifiées
... Au final, l’administration fiscale confirme que : « L’entrée en vigueur au 1er mars 2014 de la suppression de l’abattement pour durée de détention pour les cessions de terrains à bâtir a été invalidée. Mais les terrains à bâtir ont été maintenus exclus de l’entrée en vigueur au 1er septembre 2013 du nouveau régime des plus-values immobilières »
De manière concrète, cela signifie que les plus values immobilières des terrains à bâtir ne pourront pas bénéficier d’une exonération partielle après 22 ans et les vendeurs de terrains à bâtir devront attendre 30 ans pour espérer être exonéré de cet impôt sur la plus value. La réforme applicable au 01 septembre 2014 ne seront pas applicables aux terrains à bâtir.
L’abattement dorénavant applicable aux plus values immobilière pour les terrains à bâtir est donc le suivant :
2% entre 6 ans et 17 ans de détention de l’immeuble.
4% entre 18 ans et 24 ans de détention.
8% au delà de 25 ans de détention de l’immeuble.
Pour obtenir une exonération totale de l’impôt après 30 ans de détention.
Pour mémoire, les plus values immobilières (pour tous les immeubles sauf les terrains à bâtir) bénéficient d’un abattement en deux temps permettant d’obtenir :
Une exonération de l’impôt sur le revenu (19%) après 22 ans de détention
Une exonération des prélèvements sociaux (15,5%) après 30 ans de détention
Fiscalité des plus-values immobilières, droits de mutation, crédit d'impôt en faveur du développement durable, éco-prêt à taux zéro, TVA pour les travaux, APL... Le point sur les principaux changements pour la fiscalité immobilière en 2014.
1 - La réforme de la fiscalité des plus-values immobilières
...Les abattements applicables à la fiscalité des cessions de résidences secondaires débouchent toujours sur une exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux eux, ne le sont qu'après 30 ans.
L'abattement exceptionnel de 25 % est désormais officiel, pour les ventes réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014...
Concernant les terrains à bâtir, le gouvernement voulait supprimer l'abattement qui exonérait leurs propriétaires d'impôts en cas de cession au delà de 30 ans, à partir du 1er mars prochain, pour inciter les propriétaires à céder des terrains constructibles. La mesure a cependant été supprimée par le Conseil constitutionnel, le 29 décembre. Les Sages ont considéré la mesure pénalisante, pour la deuxième année consécutive.
2 - Hausse de la TVA pour les travaux d'habitation
Le taux de TVA applicable aux travaux de rénovation dans les logements passe de 7 à 10 % au 1er janvier 2014...
Sont exclus de cette hausse les travaux de rénovation énergétique, qui bénéficient d'une réduction du taux de TVA à 5,5 %, à compter du 1er janvier, s'ils ouvrent droit au crédit d'impôt développement durable. Ne sont pas concernés non plus, les travaux indispensables qui accompagnent les rénovations (déplacements de radiateurs, par exemple).
3 – Deux ans pour profiter du crédit d'impôt applicable aux travaux de rénovation énergétique et de l'éco-prêt à taux zéro...
4 – Hausse des droits de mutation
A partir du 1er mars 2014, les conseils généraux auront le droit de relever leurs droits de mutation à titre onéreux sur les achats immobiliers. Il s'agit d'une hausse temporaire, limitée au 29 février 2016, censée donner de la flexibilité aux collectivités en difficulté. Elle sera de 0,7 point, ce qui porte le taux plafond des prélèvements départementaux à 4,5 % au lieu de 3,8 %. L'ensemble des droits de mutation à titre onéreux (que touchent les communes et l'Etat), pourront atteindre 5,79 %.
5 – Incitation à la régularisation des droits de propriété
A compter du 1er janvier 2014, les Français auront désormais 24 mois à compter du décès pour effectuer le dépôt des déclarations de successions pour des immeubles ou des droits immobiliers dont le propriétaire est décédé avant que ses droits de propriété n'aient été constaté de façon officielle par un acte régulièrement transcrit ou publié...
La Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) a annoncé vendredi sa volonté de suspendre sa participation au projet d’observatoires des loyers du gouvernement, manifestant ainsi son mécontentement à l'égard de la ministre du Logement Cécile Duflot et de ses récentes déclarations sur les professionnels de l'immobilier.
Pour rappel, le projet de loi sur le logement, qui sera présenté le 26 juin prochain, vise, entre autres, à étendre l’encadrement des loyers grâce à la mise en place d’observatoires locaux qui serviront de référence pour écrêter les baux excessifs, quartier par quartier.
Le gouvernement comptait sur les données de terrain des professionnels pour obtenir un référentiel de prix fiables. Mais ces derniers n’ont pas apprécié les déclaration de la ministre du logement qui a annoncé le 12 juin son intention d'encadrer les professions immobilières pour éviter les abus dont sont d'après elle victimes les locataires.
"En réponse aux propos méprisants tenus récemment par Cécile Duflot (...) à l'encontre des professionnels de l'immobilier, Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l'immobilier, appelle les agents immobiliers, membres de la Fédération, qui exercent dans les 18 villes pilotes où sont mis en place des observatoires des loyers à suspendre l'envoi de données à ces observatoires", écrit la Fnaim dans un communiqué.
La principale fédération d'administrateurs de biens et d'agents immobiliers en France dit également souhaiter que le ministère du Logement restaure le dialogue avec les professionnels de l'immobilier dans le cadre de relations apaisées et constructives.
La ministre du Logement présente jeudi les ordonnances pour favoriser la construction. Elle préconise de densifier les villes tout en préservant les campagnes.
... Au menu : les ordonnances, annoncées mi-mars par François Hollande, qui doivent alléger les normes de construction...
La chasse aux mètres carrés dans les centres-villes
Un premier lot de mesures vise à densifier les villes frappées par une pénurie de logements, comme en Île-de-France, dans le Sud-Est ou en Haute-Savoie. Comment ? En accordant des dérogations pour transformer les bureaux en logements. La mesure aura pour effet d'augmenter les règles de densité d'habitations par rapport aux bureaux dans les villes. Un parc qui représente 2,5 millions de mètres carrés pour la seule Île-de-France. La ministre va aussi proposer de limiter les places de stationnement pour les voitures. Dans plusieurs agglomérations, une règle vieille de cinquante ans impose jusqu'à 3 places par logement ! Et certains maires créent plus de places de parking que de besoin pour éviter que les voitures ne stationnent dans les rues. Ce plafond sera réduit à une place dans les centres-villes afin de gagner en surface constructible. Ces mesures s'appliqueront par ordonnance aux plans locaux d'urbanisme (PLU), le principal outil des édiles pour aménager leur territoire.
Densifier les banlieues
... À sa manière, la ministre revisite l'éphémère relèvement de 30 % des droits à construire de Nicolas Sarkozy. Elle préconise d'aligner la hauteur des habitations pour "gagner" quelques étages supplémentaires et combler les "trous" entre les immeubles. "Il ne s'agit pas de construire des tours mais de rajouter quelques étages", rassure son entourage. "Ce sera surtout utile en périphérie des grandes villes, où les habitations sont souvent à deux ou trois étages." Autre proposition : supprimer la surface minimale attribuée à chaque pavillon. Depuis 2003, les maires imposaient sur leur territoire un nombre maximal de maisons pour préserver les paysages et éviter trop d'urbanisation. Cette fois, c'est l'inverse : la ministre souhaite concentrer davantage d'habitations sur une même zone. Elle en attend aussi un effet antispéculation. "Elle espère peser sur les prix de la pierre qui restent élevés dans les périphéries", confirme un de ses proches. Mais la demande est si forte que le rapport de force peinera à s'inverser. Il faudrait un vrai "choc" d'offre de logements, estiment les professionnels. Malgré un plan qui répond à leurs demandes, les promoteurs se montrent réservés. "L'effet sera perceptible dans plusieurs années, juge Guy Nafilyan, patron de Kaufman & Broad. Il manque des décisions d'urgence pour construire le million de logements manquants." Il faudrait, selon lui, que les maires ouvrent massivement leurs plans locaux d'urbanisme pour dégager en nombre des terrains constructibles.
Des gages aux écolos
Cécile Duflot a aussi souhaité donner des gages à ses amis Verts. En imposant que les terrains classés "à bâtir" depuis plus de dix ans soient automatiquement reclassés en zone naturelle. Celle qui s'était proclamée ministre "des villes et des campagnes" souhaite sanctuariser des terrains agricoles et éviter une rétention du foncier qui pousse à la spéculation...
Acheter ou vendre un logement est une décision qui engage pour de nombreuses années. Les conseils d'un spécialiste sont nécessaires.
En théorie, pour acheter ou vendre un bien, les particuliers peuvent parfaitement se passer de l'intermédiaire des agences immobilières et éviter ainsi de leur verser quelques milliers d'euros. Ils sont d'autant plus enclins à faire fi de l'agent qu'ils ont en général une piètre opinion de la profession. Pourtant, 40 % seulement des transactions sont réalisées directement entre particuliers. Les agences captent plus de la moitié du marché et les notaires 6 %.
Quels sont les acteurs ?... Quelle est leur rémunération ?... A qui avez-vous affaire, agent ou négociateur ?... Quels sont leurs devoirs ?...
Lotissements, zones commerciales… La périphérie des villes ne cesse de s’étendre. Le gouvernement entend limiter ce grignotage en modifiant les règles d’urbanisme.
Les urbanistes appellent ça l’artificialisation des terres. La France perd l’équivalent d’un département français tous les dix ans en surface agricole. Un sujet d’inquiétude pour les agriculteurs, notamment ceux qui travaillent à proximité des grandes agglomérations. Le gouvernement est en train de se pencher sur la question, est venue leur dire, vendredi au Salon de l’Agriculture, Cécile Duflot, la ministre du Logement et de l’Égalité des Territoires.
« Il faut favoriser l’évolution de la ville sur la ville pour éviter la consommation à outrance du foncier » , déclare la ministre écologiste. Par exemple en réutilisant les terrains d’anciens bâtiments industriels désaffectés, plutôt que d’ouvrir à la construction des terres agricoles, que ce soit pour du logement ou des zones d’activités, explique-t-elle. Problème : ce type d’opération est plus coûteux.
Comment les pouvoirs publics comptent-ils s’y prendre ? Via les futures lois urbanisme et logement et de décentralisation. Il s’agirait de rendre obligatoires les plans locaux d’urbanisme intercommunaux (PLUi). Certaines communautés de communes doivent déjà élaborer ce document, qui fixe les règles d’urbanisme, à l’échelle de leurs territoires depuis la loi Grenelle 2. Le seuil, actuellement en discussion, pourrait se situer autour de 20 à 30 000 habitants.
Objectif « zéro artificialisation »
Mais la ministre entend aller plus loin. « L’objectif à moyen terme, c’est zéro artificialisation nette, c’est-à-dire qu’on arrête d’artificialiser les sols, a déclaré Cécile Duflot. On ne peut évidemment pas arriver à ce stade du jour au lendemain. Mais il est absolument indispensable de réutiliser le foncier existant, déjà construit, et de le faire muter pour préserver les espaces agricoles. »
En ligne de mire : les espaces agricoles périurbains, qui peuvent contribuer à alimenter les populations des villes. « Quand on voit le débat qu’on a aujourd’hui sur la traçabilité et la qualité de l’alimentation, on voit bien l’intérêt qu’il y aura et qu’il y a déjà dans les circuits courts » , estime la ministre.
Evolution des rapports locatifs, position sur la future garantie universelle des loyers, création d'un Conseil supérieur de l'immobilier...Etienne Ginot, Président de l'UNIS, nous livre ses priorités.
Des locataires plus pauvres, des bailleurs plus âgés, d'après la nouvelle étude de Century 21 sur le marché de l'immobilier locatif...
La persistance de la crise économique fragilise les locataires. « Fait remarquable cette année, relève la nouvelle étude de Century 21 sur le marché de l'immobilier locatif en 2012, les revenus moyens des nouveaux entrants sont nettement moins élevés que ceux constatés chez les personnes ayant loué en 2011. » La baisse ressort à -7,2 % en 2012 par rapport à 2011 pour la France entière.
Des locataires moins fortunés plus nombreux...Le logement pèse de plus en plus lourd dans le budget...
Les nouveaux entrants doivent consacrer davantage d'argent au logement. Globalement, observe Century 21, « alors que la part du budget des ménages consacrée au loyer était en érosion depuis dix ans, pour les nouveaux entrants, le taux d'effort (rapport entre le loyer et le revenu) moyen en France a crû de 2 %. Il est passé de 25,7 % du revenu à 26,3 %. »...
Les retraités reprennent leur place
A l'autre bout de la chaîne, les propriétaires-bailleurs prennent quelques cheveux gris. Les retraités ont vu leur poids augmenter de 6,1 % en 2012 par rapport à 2011, ce qui leur permet d'occuper un quart du marché. Cependant, d'après l'enquête, ils ne font que reprendre exactement la part qu'ils avaient perdu l'an dernier. L'immobilier, perçu comme une valeur-refuge, ne séduit pas seulement les retraités mais aussi les employés et ouvriers...
Le climat économique récessif touche aussi les nouveaux bailleurs entre 50 et 60 ans. Selon Century 21, « ils voient leurs revenus subir un tassement notoire, ce qui indique une volonté plus marquée de garantir leurs retraites malgré les efforts à consentir. »
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