Immobilier

Pour le marché immobilier en France, on retrouve toutes les caractéristiques d’une importante bulle immobilière, mis à part le fait qu’elle n’ait pas encore éclatée. Les prix des logements ont très fortement augmenté par rapport aux revenus des Français et par rapport aux loyers. Ils sont déconnectés depuis quelques années de la réalité économique...

La 1ère caractéristique d’une bulle immobilière est une déconnexion des prix des appartements et des maisons avec les revenus des habitants. On peut en conclure que cette 1ère caractéristique se vérifie. Depuis 2002, le niveau des prix rapporté aux revenus est sorti de sa tendance long terme et cela fortement :

Les chiffres du 4ème trimestre 2012, qui correspondent aux compromis de vente signés au 3ème trimestre viennent confirmer la légère diminution du rapport prix/revenus pour l’ensemble de la France.

On observe également la chute des transactions en 2012... En effet, avec des prix qui ne baissent que légèrement, la chute du montant total des ventes ne peut s’expliquer que par une chute du nombre de transactions...

Le second élément qui caractérise une bulle immobilière est le fait qu’une forte hausse des prix des logements n’est pas suivie par une forte hausse des loyers...

Il faut donc beaucoup plus de temps pour qu’acheter soit plus rentable que de louer et pour les investisseurs les rendements locatifs sont très bas et rendent peu intéressant tout investissement dans l’immobilier.

Un pouvoir d’achat immobilier qui s’améliore un peu mais reste extrêmement bas

Dernièrement, un courtier en crédit immobilier a publié une étude sur l’augmentation du pouvoir d’achat immobilier des Français grâce à la baisse des taux et à la légère baisse des prix. C’est vrai, le pouvoir d’achat a légèrement augmenté, mais il reste extrêmement bas et rend difficile tout achat immobilier :

Alors que les taux immobiliers sont à leur plus bas historique, on constate que le pouvoir d’achat des ménages restent proche de son niveau le plus bas. La seule chose qui pourrait redonner du pouvoir d’achat immobilier aux ménages est une baisse importante des prix des maisons et des appartements. Sans cela, il y a très peu de chance pour que le marché immobilier redevienne dynamique.

Faut-il attendre qu’elle éclate pour parler de bulle immobilière ?

Certains économistes considèrent que le 3ème et dernier point pour qualifier une hausse des prix des logements de bulle immobilière est que celle-ci doit avoir explosée. En ce sens, certaines personnes refusent de parler de bulle immobilière en France car elle n’a pas encore explosé.

Que la situation actuelle puisse être nommée "bulle immobilière" ou non, devons-nous pour autant faire comme si la situation était normale, durable et pérenne ?

Nous pensons au contraire qu’il est préférable d’alerter sur les risques d’acheter un bien immobilier sans prendre en compte cette décorrélation entre les prix et les revenus et les prix et les loyers...

Comme nous vous le conseillons dans notre guide de l’achat immobilier en 2013, il faut donc proscrire les achats immobiliers pour du court ou moyen terme pour une résidence principale et ne cibler que des biens à fort rendement locatif pour un investissement.

Les loyers ont augmenté beaucoup moins vite que l'inflation l'an dernier, selon une étude de Century 21. Ils ont même souvent baissé lors des changements de locataire, alors que la durée de vacances des biens a augmenté. Seules les petites surfaces ont limité les dégâts.

Le pouvoir d'achat du propriétaire a baissé en 2012... Conséquence de cette évolution en demi-teinte des loyers, certains propriétaires ont réduit leur « effort pour l'entretien et l'amélioration des logements loués »...

Sur 10 ans, le loyer suit l'inflation...

Les Français ont moins bougé en 2012...« La conjoncture économique entre détérioration du marché du travail, risque sur le pouvoir d'achat, moral des ménages en berne etc. a incité les candidats à la mutation choisie à différer leur projet »... « Quant à ceux qui se sont trouvés dans l'obligation de déménager, ils ont cherché des loyers moins chers et des produits de qualité accrue ».

Annus horribilis pour le bailleur

Le bilan de l'année pour les propriétaires est donc loin d'être mirifique. « Beaucoup de bailleurs n'ont eu d'autre choix que de baisser le loyer d'origine afin de trouver preneur »... « Dans un contexte crispé, le marché a eu tendance à s'auto réguler, rendant inefficiente la mesure d'encadrement des prix à la relocation », commente Century 21. Enfin un dernier phénomène est venu diminuer un peu plus les recettes locatives des propriétaires  : une hausse de la vacance dans le parc ancien. Le temps de relocation moyen a atteint neuf semaines en 2012, soit une perte de revenus locatifs estimé à 4,8 % par l'observatoire des loyers Clameur.

Conclusion sans appel de Century 21 : « Dans un marché inquiet et attentiste où la fiscalité est nettement plus contraignante, les recettes locatives subissent un tassement significatif »

On en parle depuis années déjà ! Cette fois, la crise du marché de l'immobilier a bel et bien commencé. Ou du moins sa première étape : la chute du volume des ventes. Il a plongé de 17 % entre le premier semestre 2011 et celui de 2012 dans le réseau d'agences Century 21. Et encore, le marché avait connu un léger regain d'activité au début de l'année 2012 du fait de l'entrée en vigueur en février de la réforme des plus-values : certains propriétaires de biens locatifs ou de résidences secondaires ont en effet préféré vendre avant que la durée nécessaire pour être exonéré de cet impôt ne passe de quinze à trente ans.

Mais un véritable coup de frein est ensuite apparu. Le climat économique morose, la suppression du PTZ dans l'ancien, les nombreux ponts du mois de mai et enfin l'attentisme pré et post-électoral ont lourdement impacté la demande. Et, de l'autre côté, l'offre augmente : +25 % par exemple chez Laforêt Immobilier à Bordeaux entre le premier semestre 2011 et celui de 2012, +14 % à Lyon, +10 % à Menton...

Les acquéreurs, moins nombreux, ont donc beaucoup plus de choix. Mais les deux parties peinent à se rencontrer. " Les vendeurs hésitent à baisser leur prix et les acheteurs attendent de meilleures offres ", explique-t-on chez Immonot, site immobilier d'annonces notariales. Les délais de vente sont maintenant beaucoup plus longs et c'est en région parisienne qu'ils ont le plus augmenté. Dans le réseau d'agences Guy Hoquet, ceux-ci sont passés de 34 à 52 jours entre le premier et le deuxième trimestre 2012.

La baisse des prix, elle, est à peine enclenchée. Du moins si l'on en croit les statistiques. D'après les notaires, il n'y aurait qu'un très léger recul, d'à peine plus de 1 %, entre le dernier trimestre 2011 et le premier trimestre 2012. Mais il faut rappeler que ces chiffres se basent sur des compromis de vente réalisés trois mois plus tôt, soit, pour la plupart, encore en 2011. Sur le terrain, en revanche, les agences immobilières interrogées constatent toutes que les négociations sont bien plus importantes depuis quelques mois. Les prix finiront-ils alors par plonger ? Et le marché va-t-il enfin repartir ?

C'est ce que prévoient certains spécialistes. Selon les notaires, le recul des ventes devrait se stabiliser, à 15 % environ pour l'ensemble de l'année 2012. Chez Laforêt, on est plus optimiste encore, tablant sur une baisse d'à peine 10 %. " Pour l'instant, certaines transactions sont bloquées du fait de vendeurs refusant de baisser leur prix. Mais ils ne pourront pas repousser ces déménagements indéfiniment ", argumente le professeur Bernard Thion, chargé des enquêtes réalisées par Immonot. com. En effet, les naissances, les divorces, les décès, les mutations... alimentent le marché des transactions obligatoires, autour de 400 000 ventes par an. L'incertitude réside donc plutôt dans les ventes dites " de confort ". " Il faudra une baisse des prix plus importante pour que le marché reparte franchement ", pense Frédéric Monssu, directeur général du réseau d'agences Guy Hoquet. D'autres éléments auront également un impact sur l'évolution du marché dans les mois à venir : le maintien ou non des taux d'intérêt à un très faible niveau. Mais aussi les décisions prises par le gouvernement en matière de logement.

Dans tous les cas, il semble désormais évident que la reprise des transactions sera forcément synonyme de baisse des prix. Reste la question sans doute la plus importante. De combien sera la baisse ? De 5 à 10 % pour 2012 selon les professionnels, mais moins dans les grandes villes selon une partie d'entre eux. Et ensuite ? D'après Jacques Friggit, économiste auprès du ministère du Logement, la baisse pourrait se poursuivre sur cinq à huit ans et atteindre 35 à 40 %. Un discours tenu depuis quelques années déjà. Cette fois est-elle la bonne ? Rendez-vous l'année prochaine.

Sur le marché du neuf, la crise est plus sévère encore. Selon les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers, les ventes sont en recul de 27 % entre le premier semestre 2012 et la même période un an plus tôt. Outre les facteurs négatifs impactant également le marché de l'ancien, le neuf subit de plein fouet la baisse de l'avantage fiscal accordé dans le cadre du dispositif Scellier, tombé à 13 % en 2012. Celui-ci prenant fin en 2013, on peut s'attendre à un sursaut de la part des investisseurs désireux de profiter encore de l'avantage fiscal, mais il sera sans doute limité. Plus qu'une mauvaise nouvelle pour les promoteurs, c'est le secteur du logement en général qui risque de pâtir de ces recettes moindres : le recul des ventes aggravera inévitablement celui des mises en chantier et, au final, le nombre de constructions déjà insuffisant à l'heure actuelle sera plus faible encore. Avec à terme, sans doute, une nouvelle hausse des prix.

Pour l'instant, néanmoins, les promoteurs redoublent d'efforts pour maintenir voire réduire ces derniers. Chez Promogim, par exemple, le prix moyen des logements a baissé de 11 % entre 2011 et 2012. Le fruit d'un travail sur les coûts de construction, la négociation du foncier mais aussi la mise en oeuvre d'opérations réalisées en partenariat avec certaines mairies, permettant de proposer des logements à des tarifs contrôlés...

...La réponse n'est pas si aisée lorsqu'on regarde l'évolution des prix : clairement orientée à la baisse, elle pourrait inciter à patienter quelques mois, histoire que la modération ait achevé son œuvre...

S'agissant de l'immobilier, on ne dit pas l'essentiel : le temps de la négociation est revenu, au bénéfice des acquéreurs...

Dans l'ancien, le rallongement des délais de réalisation se constate partout où la correction sur les prix n'a pas eu lieu, c'est-à-dire sur une bonne moitié du territoire, dans les zones tendues en particulier...

Qui plus est, cette resolvabilisation de la demande par les prix est en train de se faire dans les meilleures conditions possibles: il s'agit d'une correction, d'un "soft landing" pour parler comme les économiste...

Du coup, face à une pression à la baisse sans effondrement, les propriétaires ne sont pas enclins à renoncer à vendre et n'ont en général pas de sentiment d'appauvrissement. On appelle cela "l'effet patrimoine"...

Quant aux crédits immobiliers, on entend un discours ronronnant, qui rassure certes, mais à courte vue...On oublie de préciser que cette situation est exceptionnelle. Tout conduit à penser qu'elle aura du mal à passer l'été, et qu'une remontée importante des taux est à prévoir...

 La crise économique au sein de la zone euro, d'abord, aura créé les conditions d'une amélioration...En outre, se pose la question, qu'on n'évoque même plus, de la notation de la France...

Le caractère prévisible de notre dégradation rend inévitable une remontée des taux au second semestre, sans doute appelés à atteindre les 5 % pour l'emprunteur final. C'est dire que, pour des raisons fortes, s'endetter aujourd'hui est préférable. Si l'on ajoute que le marché lui-même est favorable, il n'y a plus à attendre. Le message vaut d'ailleurs pour les acquéreurs, certes, mais aussi pour les vendeurs, qui sont souvent tentés de vouloir voir venir : le tempérament des prix et la détente des taux créent en ce moment une situation qu'on ne reverra peut-être pas avant longtemps.