La lettre de Toulouse

Cette année, Toulouse n’a pas touché à ses taux d’imposition mais certaines communes de l’agglomération ont fait évoluer les leurs. Avec la hausse des bases actée par l’Etat, cela fait mécaniquement augmenter la taxe foncière dans l’ensemble des communes. Une tendance à la hausse qui est encore plus significative sur ces dernières années.

Entre 2016 et 2021, la taxe foncière a augmenté dans toutes les communes de l'agglomération de Toulouse, ceci de façon plus ou moins significative.

Voici le classement.

C’est une constante ces dernières années et vous l’avez encore constaté en cette rentrée de septembre 2022. La taxe foncière a augmenté.

Elle a augmenté de 4,7% entre 2021 et 2022, dans les 200 plus grandes villes de France,

Entre 2016 et 2021, les chiffres sont particulièrement éloquents sur le territoire de Toulouse Métropole comme le relève l’Observatoire national des taxes foncières de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) dans son rapport annuel publié mi-octobre.

Des hausses significatives

Sur cette période, l’évolution à la hausse de la taxe foncière est significative dans la plupart des communes.

Celle-ci est en effet, dans la plupart du temps, en nette augmentation. La hausse la plus nette des taux étant à mettre à l’actif de Bruguières (+54,1% avec la majoration des valeurs locatives comprise, ndlr), devant Saint-Alban (+ 48,7%) et Fonbeauzard (+38,9%).

Le maire de Bruguières, Philippe Plantade, l’admet, « vu que nos taux étaient restés très bas pendant une décennie, nous avons fait passer les taux de 8 à 17% ce qui va nous donner une visibilité sur trois ou quatre ans ». 

Pour l’édile, cette hausse des impôts locaux était nécessaire pour « maintenir la même qualité de service dans la commune, équilibrer un budget qui était négatif sur les deux dernières années et anticiper sur les futurs investissements afin de faire face à la hausse de la démographie dans le nord toulousain ».

Il faut dire que les besoins sont nombreux à Bruguières, comme partout dans une  agglomération où la démographie explose.

« Nous avons une crèche, la salle de spectacle Le Bascala qui est en régie directe, nous avons une école de musique municipale et une navette associative qui transporte nos enfants. Tous ces services, nous n’avons pas voulu les baisser et il nous a fallu augmenter ce que nous avons fait au moment où l’Etat a supprimé la taxe d’habitation. Nous avons également anticipé sur la livraison d’un second groupe scolaire en 2023, un établissement qui nous coûte 5 millions d’euros puis qui nous coûtera 300 000 euros en frais de fonctionnement chaque année. Nous allons aussi investir dans une autre cuisine centrale », détaille le maire qui assure qu’il n’augmentera pas les impôts l’année qui vient.

Des chiffres à nuancer

Avant d’aller plus loin, la hausse du taux de la taxe foncière dans les trois communes citées plus haut ne signifie pas que ce sont les contribuables de ces communes qui payent le plus d’impôts locaux dans l’agglo. Il faut en effet aussi regarder les bases d’imposition pour connaître le niveau d’imposition réel dans ces communes. Des communes qui augmentent leur taux d’imposition brusquement sur la période 2016-2021 pouvaient avoir des taux d’imposition plutôt bas jusqu’alors.

Voici la hausse de la taxe foncière (entre 2016 et 2021) dans les 37 communes de Toulouse Métropole ainsi que 7 autres communes importantes de l’agglo : 

1. Bruguières (+54,1%)
2. Saint-Alban (+48,47%)
3. Fonbeauzard (+36,1%)
4. Gratentour (+35,7%)
5. Brax (+35,5%)
6. Aigrefeuille (+34,7%)
7. Beauzelle (+34,5% )
8. Saint-Jory (+30,6%)
9. Colomiers (+28,5%)
10. Mondouzil (+28,4%)
11. Launaguet (+28,3%)
12. Tournefeuille (+27,3% )
13. Gagnac-sur-Garonne (+27,2% )
14. Ramonville-Saint-Agne (+26,6 %)
15. Aucamville (+26,2%)
16. Montrabé (+25,4%)
17. Mons (+25,1% )
18. Lespinasse (+24,3%)
19. Pibrac (+24,1%)
20. Villeneuve-Tolosane (+23,4%)
21. Cornebarrieu (+ 23,3%)
22. Drémil-Lafage (+22,8%)
23. Seilh (+22,5%)
24. L’Union (+22,5% )
25. Mondonville (+22,1% )
26. Saint-Orens-de-Gameville (+21,1%)
27. Aussonne (+20,4%)
28. Beaupuy (+18,7%)
29. Portet-sur-Garonne (+18,7 %)
30. Castelginest (+17,5% )
31. Pin-Balma (+15,5%)
32. Plaisance-du-Touch (+11,3 %)
33. Cugnaux (+11,17%)
34. Labège (+9,3%)
35. Lacroix-Falgarde (+9,1)
36. Blagnac (+8,9%)
37. Flourens (+7,7% )
38. Quint-Fonsegrives (+7,5%)
39. Saint-Jean (+7,4% )
40. Balma (+7,6% )
41. Vieille-Toulouse (+7,4%)
42. Léguevin (+6,3%)
43. Toulouse (+6,1%)
44. Fenouillet (+0,3%)

Nouvelles hausses avec l’inflation

Ces hausses ne constituent qu’un début. En raison de l’inflation, la revalorisation des bases locatives, qui participe au calcul de la taxe foncière, sera de l’ordre de 7% en 2023, contre 3,4% cette année et 0,2% en 2021.

Comment on calcule la taxe foncière

Pour rappel, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), du nom technique de la taxe foncière, est calculée en multipliant une base, issue de la valorisation des biens immobiliers par l’administration, et un taux. La première donnée est fournie par l’État, et le taux est voté par les collectivités locales.

Les taux communaux ont peu bougé cette année

Pour les habitants de l’agglomération, les taux communaux n’ont pas forcément beaucoup bougé cette année. C’est le cas à Toulouse notamment. Le taux intercommunal est lui aussi resté stable.

« La fiscalité sur Toulouse Métropole n’a pas évolué depuis 2015 », insistait Sacha Briand, le vice-président aux Finances, par ailleurs adjoint au maire de Toulouse. « Quand on se compare aux autres agglomérations, on voit bien qu’il y a un réel effort de maîtrise de la fiscalité, alors que notre territoire se développe ».

À taux constant, la hausse est donc rythmée par l’inflation.

Une nouvelle taxe cette année

À l’heure de s’acquitter de leur taxe foncière, les habitants de Toulouse Métropole n’ont en revanche pas pu rater l’apparition pour la première fois de la taxe « Gemapi ».  Si cette taxe pour la Gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations est optionnelle, l’intercommunalité a décidé, au printemps dernier, de l’activer pour la première fois.

Plus connue sous le nom de « taxe inondation », cette taxe est destinée à financer les dépenses liées à la gestion des cours d’eau et aux risques de crue. 

Elle a été cette année instaurée au niveau intercommunal puisque c’est devenue une compétence de Toulouse Métropole.

Elle représente cette année quelques euros de plus pour chacun des ménages vivant sur le territoire de Toulouse Métropole. 

Par David Saint-Sernin

Publié le 26 Oct 22

Meilleurs Agents vient de publier son baromètre des prix de l’immobilier à Toulouse et en France.

Le Baromètre national des prix de l'immobilier est tombé. Selon les prévisions de Meilleurs Agents pour 2020, Toulouse devrait connaître l'une des plus fortes hausses à venir.

Les prix continuent de flamber à Toulouse et dans les grandes villes françaises. Selon le Baromètre national des prix de l’immobilier de Meilleurs Agents, les prix immobiliers ont continué d’augmenter en 2019 avec une hausse de 1,9% au niveau national et de 5,2% dans les 10 principales villes françaises. 

Paris a franchi la barre symbolique des 10 000 euros le mètre carré. Il atteint près de 4 600 euros à Lyon, plus de 4 500 euros à Bordeaux, 4 150 euros à Nice, 3 315 euros à Nantes et 3 169 euros à Toulouse. Si les plus fortes augmentations de 2019 se situent à Lyon (+11 %) et à Nantes (+9,5 %), la Ville rose connaît elle aussi une forte progression avec 7,3 % de hausse.

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Les prix continuent de grimper

Depuis 2016, les prix ont augmenté de 28,6 % à Paris, de 39 % à Lyon, de 31,2 % à Nantes, de 29,8 % à Bordeaux et de 26,4 % à Toulouse. « 2019 constitue une très belle année notamment en volume de transactions », indique le Baromètre national des prix de l’immobilier. « Contrairement aux idées reçues, le niveau des taux n’est pas le seul facteur à avoir permis de compenser l’augmentation des tarifs immobiliers depuis quatre ans. Le marché a été soutenu par l’évolution des revenus des ménages français, ainsi que par l’allongement des durées d’emprunt ». 

Outre un bilan positif dressé pour l’année 2019, l’étude se montre optimiste concernant les perspectives du marché de l’immobilier pour 2020 :

Même si le Haut conseil de stabilité financière a récemment recommandé aux banques de limiter les durées de crédit à 25 ans et de ne pas dépasser le taux d’endettement de 33 % pour les ménages les plus fragiles, les dernières annonces de la Banque centrale européenne fin novembre semblent repousser toute idée d’une remontée des taux à court terme.  

Pour 2020 ?

Si les zones rurales devraient connaître une « stabilisation de leurs tarifs », une nouvelle hausse des prix est à prévoir dans l’Hexagone en 2020. Alexandra Verlhiac, chargée d’études statistiques et économiques pour Meilleurs Agents, cite Nantes et Toulouse parmi les plus fortes hausses à venir :

Nous prévoyons une hausse des prix de 9 % à Toulouse. Notre indicateur de tension immobilière, qui mesure le rapport de force entre le nombre d’acheteurs et le nombre de vendeurs, dans une zone donnée, sur un marché donné et à un moment donné, montre que l’offre est inférieure à la demande sur Toulouse. Le nombre d’acheteurs est supérieur de 27 % par rapport au nombre de biens à vendre. 

Contrairement à l’immobilier sur Lyon, « qui arrive à saturation », l’immobilier toulousain reste abordable, et « peut donc encore augmenter », estime Alexandra Verlhiac :

À Toulouse, un couple avec un revenu médian peut acquérir un logement de 51 m2, contre seulement 38 m2 à Lyon. 

Lire aussi : Immobilier. À Toulouse, le prix au mètre carré dépasse parfois les 6000 euros en hypercentre

De plus, seulement quatre années sont nécessaires à Toulouse pour amortir son bien immobilier, contre sept ans à Lyon. En résumé, il est plus intéressant d’acheter à Toulouse que de louer, à condition de rester au moins quatre ans dans le même logement. 

Une région dynamique

Le dynamisme économique explique aussi les prévisions à la hausse, avec un bassin particulièrement attractif dopé par la présence de nombreux géants mondiaux de l’industrie (plus spécifiquement aéronautique et spatiale à l’image d’Airbus) ainsi que de grands laboratoires de recherche et de nombreux prestataires.

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La ville qui gagne le plus d’habitants 

Selon les derniers chiffres de l’Insee, la seule commune de Toulouse a gagné 5 200 habitants par an, sur la période entre 2012 et 2017. Elle compte plus de 479 000 habitants, en 2017, contre 453 000 habitants en 2012. Toulouse reste la ville qui gagne le plus d’habitants, devant Lyon (+ 3 950 habitants) et Nantes (+ 3 500 habitants).

Lire aussi : Toulouse est encore cette année la ville qui gagne le plus d’habitants en France

Et qui attire les investisseurs

Et si l’éloignement de la capitale pouvait il y a encore quelques années freiner le marché toulousain, l’ouverture de la ligne SNCF à grande vitesse Paris – Bordeaux a changé la donne permettant désormais de relier Toulouse en à peine un peu plus de 4 heures.

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Toulouse attire ainsi les investisseurs. Alexandra Verlhiac poursuit :

Pour un T2 de 40 m2, le taux de rentabilité est de 4,8 % à Toulouse. Cela veut dire que, chaque année, le locataire rembourse au propriétaire 4,8 % du prix du bien. Le taux de rentabilité est de 3,3 % à Paris, de 3,5 % à Lyon, de 3,7 % à Bordeaux et de 4,4 % à Nantes. À Saint-Etienne, le taux de rentabilité est de 9,8 %. Mais d’autres critères sont à prendre en compte, notamment le fait de ne pas être en mesure de louer son logement quand la demande n’est pas suffisamment importante. C’est le cas à Saint-Étienne. Il y a aussi un autre risque à prendre en compte, celui de voir son bien se déprécier dans le temps.

Sur ces deux derniers points, Toulouse semble préservée. 

Par : Hugues-Olivier Dumez

Les Carmes enregistrent une baisse de plus de 5% en 2018.

À Toulouse, le prix médian au m2 dépasse les 2 600 euros le m2 d'après les derniers chiffres des notaires. Les Chalets, La Cépière et Patte d'Oie connaissent un essor important. À l'inverse, Les Carmes font face à une décote en raison d'un besoin important de rénovation.

Les ventes dans l’immobilier en Haute-Garonne et à Toulouse sont encore à la hausse en 2018.

Toujours plus de ventes et des prix qui continuent de grimper dans l’ancien. C’est la photographie livrée il y a quelques jours par la Chambre des notaires de la Haute Garonne. Malgré ces indicateurs, le marché toulousain reste raisonnable.

Après une année 2017 déjà qualifiée de record en matière d’immobilier, la tendance se poursuit en Haute-Garonne avec un volume de ventes en hausse de 1,2% et des prix qui suivent la même courbe (+2%) depuis le début de l’année. Sur les 12.000 ventes enregistrées dans le département entre juillet 2017 et juin 2018, 80 % ont lieu à Toulouse.

« Malgré cette hyperactivité, il faut souligner que le marché toulousain conserve des prix raisonnables », temporise maître Philippe Pailhès, expert immobilier à la chambre des notaires. Dans le classement des grandes métropoles, elle n’occupe que le sixième rang (avec un prix médian à 2610 euros /m2 tous types de biens confondus), alors que « Bordeaux occupe désormais la première place des grandes villes régionales (avec un prix médian à 3970 euros/m2) », pointe-t-il. Mais si Bordeaux affiche un marché de rang national, ce n’est pas le cas de Toulouse.

Sur la période observée par les notaires, ce sont les appartements qui ont connu la hausse de prix la plus significative (+ 2,3 %). Ainsi dans la Ville rose, le prix médian de ce type de bien atteint désormais 2410 euros. Dans le détail, la liste des quartiers dans lesquels les prix par mètre-carré dépassent les 3000 euros s’allonge. Pour emménager dans une adresse prestigieuse de l’hyper-centre (Saint Georges, Saint Etienne, ou les Carmes) il faut désormais débourser entre 4000 et 4500 euros/m2. A peine plus raisonnable, 3730 euros/m2 pour habiter à Saint Cyprien, 3400 euros à Compans, ou 3330 euros/m2 à Saint Michel.

Le marché des maisons suit la même courbe

Pour acheter une maison, les Toulousains ont aussi dépensé davantage ces derniers mois. Ainsi dans le département les prix de vente médians sont passés de 229.000 euros en 2017 à 235.000 euros en 2018. Quant au marché toulousain il a sans surprise dépassé les 300.000 euros. Seul le marché des terrains à bâtir est plus fragile. « Beaucoup plus restreint, il concerne surtout une clientèle de primo-accédants dotés de budgets modestes », décrit le notaire. Le prix de vente médian dans le département pour ce genre d’achat s’affiche à 79.000 euros.

La question que beaucoup se posent désormais, c’est : Jusqu’où ira la hausse ? Sur le sujet, les notaires restent prudents. Ils décrivent d’une part des indicateurs positifs avec un nombre important d’avant-contrats signés au premier semestre 2018 ; et qui se concrétiseront donc par des ventes jusqu’à la fin de l’année. Mais la mise en place du prélèvement à la source dès 2019 pourrait, selon eux, changer la donne. « Il pourrait y avoir des hésitations de la part des acheteurs et peut -être aussi une pause dans le marché après deux ans de sur-performance. »

Béatrice Girard

Il y a trois choses qui comptent pour louer un logement : l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement, plaisantent certains agents immobiliers. Sur notre carte (ci-dessus), on voit bien que plus on s'éloigne du centre – ville vers la périphérie, moins les loyers sont élevés.

On note toutefois que les loyers médians en première couronne (10,10 €/m2 pour le secteur de Blagnac, Colomiers, Tournefeuille, Balma, Saint-Orens…) et même en deuxième couronne (9,60 €/m2 pour le secteur Pibrac, Cornebarrieu, Beauzelle, Castelginest, Rouffiac, Escalquens, Lacroix-Falgarde, Seysses, Plaisance…) sont plus élevés que le loyer médian de la zone 4 de Toulouse, la plus périphérique de la Ville rose, qui comprend les quartiers dits sensibles (Bagatelle, Mirail, Reynerie) mais aussi les Pradettes ou Larrieu/Thibaud.

«L'éloignement du centre (de Toulouse) permet de disposer d'une surface plus confortable sans forcément réduire la dépense logement», commente toutefois l'Observatoire local des loyers, «à bien équivalent, les loyers sont plus élevés à Toulouse» : 520 € pour un appartement de 49 m2 contre 511 € pour un appartement de 53 m2 en banlieue et 860 € pour une maison de 92 m2 à Toulouse contre 850 € pour une maison de 93 m2 en banlieue. «Mais l'éloignement permet de diminuer la dépense et d'augmenter la surface», ajoute l'Observatoire, «néanmoins le budget médian des ménages locataires de périphérie est supérieur à celui des locataires de Toulouse (600 € en périphérie contre 538 € à Toulouse en moyenne), en raison de la structure du parc (logements plus grands et part importante des maisons en périphérie). Le budget transport et déplacement est aussi plus important lorsqu'on réside en périphérie. Si l'on affine au niveau de chaque zone en fonction du type de logements, on arrive à des disparités très marquées pour les petites surfaces : le loyer médian en hypercentre (zone 1) atteint ainsi 16,20 € le m2 pour un T1 contre 12,10 € le m2 en troisième couronne (Léguevin, Muret, Bruguières, Fenouillet, Belberaud…).

En revanche, les disparités sont plutôt atténuées en ce qui concerne les maisons : de 10 € le m2 dans les faubourgs toulousains les plus proches du centre (Minimes, Saint-Michel, Côte Pavée, Arènes, Rangueil…) contre un peu moins de 9 € le m2 en troisième couronne et près de 8 € le m2 hors pôle urbain (zone 8 : Lévignac, Merville, Drémil-Lafage, Montgiscard, Le Fauga, Saint-Lys…).

(...)

Un projet de "Village robotique et drones" pourrait voir le jour sur la zone du Bois Vert à Portet-sur-Garonne.

La livraison du projet est fixée pour fin 2019

Un projet immobilier, situé à proximité du dôme de La Grave, à Toulouse, prévoit une centaine d'appartements de standing avec vue sur la Garonne. Il verront le jour fin 2019.

Pour les professionnels du BTP, l’augmentation de construction de logements dope leur activité.

En mutualisant moyens et compétences au service de l’habitat social, le groupement d’intérêt économique permet de mener un plan de construction de logements neufs au service des collectivités. Près de 1400 nouvelles constructions devraient être réalisées en 2017.

Depuis sa création en 2012, Garonne développement dépasse les objectifs qu’il s’était fixé. Le GIE (Groupement d’intérêt économique) qui regroupe plusieurs bailleurs sociaux, OPH 31, SA des Chalets, Coopérative des Chalets et SA Gascogne HLM du Gers, a pour objectif de mutualiser les moyens et les compétences en matière de maîtrise d’ouvrage dans l’habitat social.

« Nous voulons répondre aux enjeux des territoires en proposant un aménagement maîtrisé, un développement de constructions neuves et la réhabilitation et le renouvellement urbain », explique Jean-Michel Fabre, président de Garonne Développement. Ce groupement de moyens permet à Garonne développement de mener des projets sur cinq départements : Haute-Garonne, Tarn, Tarn et Garonne, Gers et Lot, même si celui de la Haute-Garonne regroupe 90% des habitations construites ou rénovées.

« L’objectif des 1000 logements par an est largement dépassé. En 2016, nous enregistrons 1200 constructions neuves », se félicite Pierre Marchal, directeur général adjoint du GIE. En 2017, le cap des 1460 constructions neuves et de 919 réhabilitations est fixé. Des chiffres qui redonnent le sourire à Frédéric Carré, président de la Fédération du BTP 31.

« Avec 145.000 emplois détruits dans le secteur dont 5000 en Haute-Garonne, notre profession se trouve encore en convalescence », explique celui qui attire l’attention sur l’importance de généraliser les bonnes pratiques dans le métier. « On a vu l’émergence d’une concurrence déloyale, comme le travail dissimulé, la fausse sous-traitance ou la fraude. L’instauration de la charte Ethibat signée par l’intégralité des bailleurs sociaux et 220 entreprises du secteur doit permettre d’exclure ceux qui ne respectent pas les règles ».

Philippe Font

Des taux d'emprunt très avantageux et des prix stables ont ramené les acheteurs vers le marché de la maison individuelle. Une tendance qui devrait se poursuivre en 2016 grâce au PTZ bonifié lancé en début d'année. Dans l'agglomération toulousaine, le budget moyen consacré à l'achat d'une maison et d'un terrain est de 220 000 euros.

Vivre en maison individuelle reste de loin le choix préféré des Français et les Toulousains n'échappent pas à cette règle. Parmi les 94 % de Toulousains qui souhaitent accéder à la propriété, 88 % rêvent d'une maison, révélait il y a quelques mois une enquête menée conjointement par les aménageurs lotisseurs et les constructeurs de maisons individuelles.

En 2015, ils ont été un peu plus nombreux à concrétiser ce souhait avec des volumes de vente de maisons en hausse de 8 % en Midi-Pyrénées. En effet, comme les marchés de l'immobilier ancien et du logement neuf, ceux de la maison individuelle et du terrain à bâtir sont repartis à la hausse.

"Il faut dire que nous sortions d'une année 2014 particulièrement morose", pointe Frédéric Carteret le président régional des constructeurs aménageurs de la Fédération française du bâtiment.

Il rappelle que, cette année-là, en effet, "il s'était vendu moins de 100 000 maisons dans toute la France, un chiffre historiquement bas". En 2015, la profession a donc repassé ce cap avec 110 000 maisons vendues. En Midi-Pyrénées, 2 587 maisons ont été vendues par contrat de constructions et 5 200 en diffus.

C'est 8 % de plus qu'en 2014, et les professionnels sont optimistes pour que cette tendance se poursuive, grâce notamment au dispositif du PTZ entré en vigueur en début d'année.

"Les plafonds de revenus ayant été relevés, ce PTZ permet aux acheteurs de récupérer en moyenne 40 000 euros de pouvoir d'achat, c'est le levier qui permet à certains ménages de devenir finançables", mesure Frédéric Carteret.

À la tête du Syndicat national des aménageurs lotisseurs (Snal) depuis septembre dernier, François Rieussec ne dit pas autre chose. "Nous avons enregistré en 2015 un taux d'annulation de 26 %. C'est deux fois plus que d'habitude et cela traduit une réelle difficulté pour les primoaccédants à se faire financer par les banques", analyse-t-il. Lui aussi compte sur les effets du nouveau PTZ pour inverser la situation.

Du côté des terrains à bâtir, le volume de ventes a également progressé de 8 % en 2015. 850 ventes ont été enregistrées par le Snal, contre 796 en 2014 avec des prix stables de l'ordre de 96 000 euros en moyenne pour des parcelles de 647 m2.

De bons résultats qui tranchent par rapport à l'activité de ces dernières années. "Depuis 2013, les ventes de terrains avaient ralenti de 20 % et ceci confinait la profession et les acquéreurs dans de basses eaux", décrit François Rieussec.

Dans l'agglomération toulousaine, le budget moyen consacré à l'achat d'une maison et d'un terrain est aujourd'hui de 220 000 euros pour vivre le plus souvent en 3e et 4e couronnes et les prix, là aussi, sont stables de l'ordre de 1250 euros / m2 en moyenne.

Du côté des acheteurs toulousains, la demande a cependant évolué ces dernières années. Premier changement notable : la réduction de la taille des parcelles, passée de 1 200 à 600 m2.

Un point qui traduit, d'une part, la volonté des politiques de contraindre et densifier et, de l'autre, celle des acheteurs qui ne sont plus forcément attirés par des jardins trop grands.

De même, ces derniers ne sont plus prêts à s'éloigner autant qu'avant. "À 30-35 km de Toulouse, on tombe hors marché", observe François Rieussec, qui raconte d'ailleurs avoir enregistré 46 % des ventes de terrains dans la troisième couronne en 2015 pour un prix moyen de 91 541 euros, contre 26 % en 2e couronne (123 000 euros en moyenne), 21 % en 4e couronne (70 360 euros) et seulement 5 % en 5e couronne (71 777 euros) avec des parcelles légèrement plus grandes.

Par Béatrice Girard

L’Observatoire local des loyers de l’agglomération toulousaine vient de publier son dernier rapport faisant état d’une légère augmentation en 2021, tant dans le centre de la Ville rose que dans sa périphérie. Et sans surprise, les loyers sont moins chers au fur et à mesure que l’on s’éloigne de Toulouse.

Tout comme les prix de vente, mais dans une moindre mesure, les loyers subissent une légère hausse dans l’agglomération toulousaine en 2021, selon le dernier rapport de l’Observatoire local des loyers. Celui-ci fait état d’un prix médian qui s’élève à 11.50 euros le mètre carré, soit 20 centimes de plus qu’en 2020. Logiquement, c’est au centre-ville de Toulouse que les loyers sont les plus élevés (12.4€ le m²). Ceux-ci diminuant au fur et à mesure que l’on s’éloigne de la Ville rose. Toutefois, l’organisme précise que la surface des logements étant plus importante en périphérie de la métropole (19 m² d’écart), le montant des quittances est plus élevé dans les villes moyennes alentour (627€) qu’à Toulouse même (547€).

La ville de Toulouse, toujours très prisée, et donc plus chère

Les prix des loyers sont fortement impactés par la situation géographique des logements, et la demande sur cette même zone. Ainsi, dans l’hyper-centre de Toulouse, très prisé des étudiants, qui occupent un quart du parc locatif privé, et des jeunes actifs, les loyers médians sont particulièrement élevés : 14.5 euros le mètre carré. Un phénomène qui s’explique également « par une offre importante en termes de commerces, de transports et de services », estime l’Observatoire local des loyers. Un prix d’autant plus élevé que les surfaces disponibles dans cette zone restent modestes. En effet, le prix médian d’un studio, loué en 2021, en centre-ville de Toulouse, est de 18.4€/m² hors charges, soit 450 euros par mois. Pour un T3, le loyer médian atteint les 770 euros mensuels (HC).

Les loyers sont beaucoup plus abordables dans les nouveaux quartiers, un peu plus excentrés, comme Borderouge, Montaudran ou Tibaous, dans lesquels le loyer médian avoisine les 550 euros par mois (HC), tous logements confondus. Ainsi, pour un appartement composé de trois pièces, il faudra compter 650 euros par mois, soit 10€/m². De même, dans les quartiers organisés en grands ensembles d’immeubles comme le Mirail, la Reynerie ou les Izards, les loyers sont plus accessibles, avec un prix médian de 10.8€/m², soit 560 euros par mois (HC). Un T3 s’y loue 610 euros (HC) mensuels en 2021, et un T4, 722 euros.

Les communes périphériques de Toulouse où les loyers sont parmi les moins chers

Sans surprise, plus on s’éloigne de Toulouse et moins les loyers sont élevés. En effet, nombre de communes avoisinantes affichent un loyer médian à 10 euros le mètre carré. C’est le cas de Fenouillet, Aucamville et Pechbonnieu dans le Nord, de Colomiers, Plaisance-du-Touch et Cugnaux dans l’Ouest, de Portet-sur-Garonne, Auzeville et Lacroix-Falgarde dans le Sud, et de Flourens et Auzielle dans l’Est. Dans ces villes, le loyer médian est de 655 euros par mois (HC) en 2021, toutes surfaces confondues. Ainsi, il faut prévoir 820 euros mensuels (HC) pour louer un appartement de quatre pièces et plus. Et 985 euros par mois pour une maison.

Sur cette même couronne, il est possible de trouver encore moins cher, avec des loyers médians inférieurs à 10€ le mètre carré. Ainsi, à Launaguet, Mondonville, Brax, Frouzins, Seysses, Pechbusque, Aigrefeuille ou encore Mondouzil par exemple, les maisons de quatre pièces et plus, se louent 850 € par mois (HC). Quant au loyer médian d’un T3, il se fixe à 600 euros mensuels (HC).

Des loyers qui progressent mais qui restent inférieurs aux grandes agglomérations françaises comme Bordeaux, Lyon, Lille ou Marseille, comme le constate l’observatoire local. « Ils se rapprochent davantage de ceux enregistrés dans des villes de moindre taille telles que Nantes, Strasbourg, Grenoble ou Rennes », précise l’organisme.

Ces prochaines années, chaque année, Toulouse aura pour objectif de construire 3500 logements par an en limitant les constructions dans le diffus et en densifiant dans les zones ciblées à cet effet comme ici à Guilhermy, quartier Saint-Simon (©Actu Toulouse/David Saint-Sernin)

Jeudi 11 avril 2019, le conseil de Toulouse Métropole a approuvé le nouveau Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi-H), le document qui va définir, dès juin 2019, les règles de l’urbanisme encadrant la densification dans les 37 communes de la métropole et déterminant  un objectif de construction de logements visant à garantir l’accueil dans de bonnes conditions des nombreux nouveaux arrivants.

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7 000 logements par an à construire dans l’agglo

Ce document final, qui sera amené à évoluer dès les prochaines années, a confirmé les orientations fixées en octobre 2017. En premier lieu l’objectif de logements à construire chaque année sur le territoire de la métropole.

Au final, c’est un objectif de production d’environ 7 000 logements par an sur la Métropole qui a été fixé. « Un objectif moyen » selon le président de la Métropole, Jean-Luc Moudenc. Un objectif réparti entre les 37 communes, « selon leurs capacités et leur offre de services ».

Toulouse doit produire 3 500 logements par an

Dans le détail, c’est Toulouse qui devra construire le plus avec un objectif de 3 500 logements à réaliser chaque année. Un objectif en deçà des 4 094 logements réalisés chaque année dans la Ville rose entre 2008 et 2014 (source Toulouse Métropole). Et bien en deçà des 4 647 logements achevés en 2016 et des 4 796 logements achevés sur le territoire communal en 2017.

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Un objectif de logements qui devra être réalisé dans le respect de deux axes forts : la baisse du niveau de constructibilité dans le « diffus » et une densification assumée le long des grands axes structurants desservis par des transports en commun, ainsi que dans le cadre des nombreuses opérations immobilières programmées en divers points de l’agglomération comme à Malepère, Paléficat, Montaudran, la Cartoucherie…

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« Répartir la production de logements en fonction des capacités »

Les 36 autres communes se partageront les 3 500 autres logements à construire par an selon plusieurs critères.

« Nous avons souhaité répartir la production de logements en fonction de la capacité des communes à les accueillir. Il s’agit de mettre en place un urbanisme de projets adaptés au territoire et qui s’insèreront bien dans leur environnement. Pour ce faire, nous avons identifié des centralités sur tout le territoire en veillant bien à la préservation des terres agricoles par exemple », indiquait en 2017 à Actu Toulouse, Annette Laigneau, l’adjointe en charge de l’urbanisme à Toulouse. Une philosophie confirmée dans le document adopté le 11 avril.

Trois couronnes de communes

Voici comment les communes autour de Toulouse vont devoir se répartir l’effort :

Les communes de la première couronne toulousaine, considérées comme étant bien desservies par des transports en commun, devront produire environ 2 100 logements par an. Dix villes, dont Tournefeuille, Colomiers et Aucamville font parties du lot.

Les communes de la deuxième couronne, qui verront leur desserte en transport s’améliorer d’ici 2020 avec notamment le déploiement des lignes de bus Linéo, devront produire 700 logements par an. De gros villages comme Bruguières, Castelginest, Cornebarrieu et une ville comme Cugnaux sont concernées.

Les communes de la troisième couronne, pas desservies en transports, devront elles aussi produire 700 logements par an.

Sur l’ensemble de ces couronnes, Toulouse Métropole va augmenter le nombre des opérations d’aménagement et de programmation (OAP) visant à accompagner de grands programme urbains mixant densité, desserte en transport en commun et préservation d’espaces verts. Ainsi, aux 142 OAP déjà présentes sur le territoire des 37 communes de Toulouse Métropole vont s’ajouter 55 OAP.

Comment vont être répartis les logements sociaux ?

Cette feuille de route va aussi donner de nouvelles orientations en matière de production de logements sociaux. Karine Traval-Michelet, maire de Colomiers, précise :

Nous nous sommes engagés à produire au minimum 35 % de logements sociaux, soit environ 2 450 par an.

Les élus ont de fait réévalué les objectifs de production à la hausse, conformément à ce qu’impose désormais la loi aux communes, soit 25 % de logements sociaux sur le territoire d’une même commune en 2025 (contre 20 % auparavant).

Ce qui porte à 35 % minimum la production de logements sociaux sur les 7 000 logements qui seront réalisés chaque année sur l’ensemble des 37 communes. Sur les 37 communes, 30 ont inscrites cet objectif. Montrabé (presque 8% de logements sociaux sur son territoire), a au contraire choisi de se fixer un objectif de 40 % de logements sociaux réalisés chaque année.

Les petites communes s’engagent à faire des efforts

Colomiers, seule commune à atteindre l’objectif fixé par la loi de 25% de logements sociaux sur l’ensemble de son parc de logements (28,3%, chiffre 2017), s’est vue fixer un objectif de 30%. Les communes de moins de 3 500 habitants, non soumises à la loi des 25%, ont quant à elles opté pour une politique volontariste. « Certaines d’entre-elles vont dépasser le seuil de 3 500 habitants qui les fait basculer dans les villes assujetties à la loi. Elle vont anticiper », a indiqué Jean-Luc Moudenc.

« Cette nouvelle répartition de la production des logements sociaux participe au rééquilibrage de l’offre de logements aidés sur le territoire de l’agglomération », a indiqué Toulouse Métropole. Jusqu’ici, Toulouse, Colomiers et Blagnac portaient une grande part de l’effort en la matière.

Château, villa de luxe, hôtel particulier...

À Toulouse et aux alentours, l'immobilier de prestige se porte bien. Tour d'horizon de ce marché immobilier un peu particulier.

Lucie Fraisse

En 2018, pour la troisième année, le volume des ventes immobilières est en hausse à Toulouse et les prix augmentent… On fait le point, avec les tarifs médians par quartier.

Des prix qui grimpent, mais qui restent relativement abordables et un volume de ventes qui ne cesse de grimper. C’est, en quelques mots, le profil du marché de l’immobilier à Toulouse en cette année 2018.

Selon l’analyse de Maître Philippe Pailhès, président de la Chambre des notaires de la Haute-Garonne, les prix de l’immobilier dans la Ville rose sont « plutôt raisonnables. Si on compare au reste de la France, Toulouse se situe à la sixième place en terme de prix. Il faut compter en moyenne 2 500 euros du mètre carré pour un appartement dans la Ville rose ».

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Fracture entre les quartiers

Des prix à nuancer selon les zones. Si au global, les prix médians ont augmenté de 2,9% en 2018 pour les appartements anciens, il est des quartiers où la hausse a été plus conséquente, comme l’explique Me Philippe Pailhès :

Sur les Carmes, le Capitole ou Saint-Georges, on est sur des hausses de 6 à 10%. Elles sont plus raisonnées dans les quartiers de faubourg et les chiffres sont plutôt négatifs dans les quartiers populaires comme le Mirail ou la Reynerie. Cette fracture entre les quartiers se confirme d’année en année. 

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320 000 euros pour une maison

Côté maisons anciennes, les prix ont augmenté de 0,9% en un an à Toulouse. Selon les Notaires de France, le prix de vente médian d’une maison ancienne est de 320 000 euros à Toulouse et de 280 000 euros sur le secteur toulousain. Dans le détail, c’est à Balma que le prix de vente médian est le plus cher, à 450 000 euros. Me Pailhès précise :

Balma est en quelque sorte touchée par la contagion des prix de Côte pavée. Suivent Castanet-Tolosan, Tournefeuille et Escalquens. Toulouse se situe à la cinquième place.

Le neuf se porte bien à Toulouse

Autre paramètre : le prix du neuf grimpe plus vite que dans l’ancien. « C’est lié à la hausse du prix des matériaux et des prestations des artisans et bien sûr, aussi, au prix du foncier », explique Maître Pailhès. « Aujourd’hui, concrètement, ça coûte plus cher de faire construire ».

Pour autant, le marché du neuf se porte bien dans la Ville rose, soutenu par des dispositifs comme la loi Pinel, les prêts à taux zéro ou le fait que Toulouse Métropole impose désormais aux constructeurs de proposer des logements à prix maîtrisés dans leurs programmes.

Ainsi, selon les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers Occitanie Toulouse Métropole publiés en septembre, le prix de vente moyen dans les programmes neufs est de 3845 euros le m2 (en hausse de 4,6%), à Toulouse. Côté volumes, le nombre de ventes à l’unité a augmenté de 11% entre le deuxième trimestre 2017 et le deuxième trimestre 2018.

Appartements anciens : les prix médians au m2 par quartiers(*)

Supérieurs à 3 000 euros

• Saint-Georges : 4500 euros (+2,3% en un an)
• Saint-Etienne : 4250 euros (-1,4%)
• Les Chalets : 4050 euros (+10,9%)
• Carmes : 4030 euros (-4,2%)
• Saint-Aubin -Dupuy : 4020 euros (-0,4%)
• Arnaud-Bernard : 3940 euros ( +11,7%)
• Saint-Cyprien : 3730 euros (+5%)
• Matabiau : 3670 euros (+1,5%)
• Le Busca : 3590 euros (+10,1%)
• Compans : 3400 euros (+7,9%)
• Saint-Michel : 3330 euros (+6,7%)
• Capitole : 3220 euros (+12,8%)
• Saint-Agne : 3080 euros (+18,8%)
• Amidonniers : 3070 euros (-1,1%)

Entre 2500 euros et 3000 euros

• Patte d’oie : 2990 euros (+8,4%)
• Pouvourville : 2900 euros (+1,8%)
• Fer à cheval : 2810 euros (+11,7%)
• Côte pavée : 2800 euros (+1,7%)
• Jules-Julien : 2780 euros (+5,8%)
• Marengo-Jolimont : 2760 euros (+10,6%)
• Guilhemery : 2750 euros (+6,3%)
• Sept-Deniers: 2740 euros (+5,9%)
• Empalot : 2720 euros
• Casselardit : 2670 euros (+8,5%)
• Pont-des-Demoiselles : 2640 euros (+2,8%)
• Rangueil: 2520 euros (+3,6%)
• La Terrasse : 2520 euros (+3,6%)

Entre 2000 et 2500 euros

• Montaudran-Lespinet: 2480 euros (+6,9%)
• Bonnefoy: 2470 euros (-3,9%)
• Arènes : 2460 euros (+4,5%)
• Château de l’Hers : 2450 euros (+13,4%)
• Minimes : 2420 euros (-5%)
• Basso-Cambo : 2370 euros (+4,1%)
• La Cépière : 2320 euros
• Lardenne : 2310 euros (-10%)
• Saint-Simon : 2280 euros (+3,3%)
• Barrière de Paris : 2150 euros (-1%)
• Saint-Martin du Touch : 2140 euros (-2,3%)
• Juncasse-Argoulets : 2140 euros (-0,1%)
• Saouzelong-Rangueil : 2130 euros (-0,8%)
• Lalande : 2090 euros (+5,8%)

Inférieurs à 2000 euros

• Soupetard : 1980 euros (+18,3%)
• Croix de Pierre : 1980 euros (-7,9%)
• Roseraie : 1960 euros (-5,4%)
• La Fourguette : 1760 euros (+3,2%)
• Les Izards: 1720 euros (-10,8%)

(*) source: Notaires de France-BDD Perval

 Lucie Fraisse

Les treize entreprises adhérentes de l’union nationale des aménageurs de Midi-Pyrénées (Unam) ont enregistré un chiffre d’affaires de 100 millions d’euros en 2017.

Le marché s'est maintenu en 2017 pour les aménageurs lotisseurs de Midi-Pyrénées avec un chiffre d'affaires autour de 100 millions d'euros et un millier de terrains vendus. Mais pour contrer la rareté des fonciers, la profession mise désormais sur de grandes opérations d'aménagement mixtes, avec promoteurs et bailleurs sociaux.

Exit les aménageurs lotisseurs, désormais, les treize entreprises de l’ex-région Midi-Pyrénées spécialisées dans l’aménagement de lotissements et la construction de maisons en bande, sont regroupées sous la bannière de l’Union nationale des aménageurs (Unam) et se revendiquent aménageurs. « Notre métier est en train de changer », a justifié François Rieussec, le président de l’Unam Midi-Pyrénées lors de la présentation des chiffres de l’Observer de l’aménagement 2017. En cause notamment : une rareté des fonciers qui transforme l’activité. En 2017, les aménageurs ont vendu 1022 lots dans l’agglomération toulousaine, dont 200 destinés à des logements sociaux, mais n’ont obtenu que 800 permis d’aménager sur des terrains individuels (24 % de moins par rapport à 2016).

Ils ont enregistré un chiffre d’affaires stable autour de 100 millions d’euros. C’est bien peu au regard des 8000 logements collectifs neufs vendus par les promoteurs la même année. « Le stock de fonciers est en forte baisse, analyse le professionnel en pointant un stock de 1500 lots en 2014, qui a bien fondu depuis… Aujourd’hui le marché est plus compliqué, en partie à cause des délais administratifs de plus en plus longs. Il faut compter deux ans entre l’étude et l’autorisation de construire pour transformer par exemple un terrain agricole en terrain à bâtir », analyse-t-il.

80 % des maisons au-delà de la 2e couronne

Autre explication à cette évolution : un effet de la loi Scellier qui a segmenté le marché par la création de zones. Ainsi Toulouse et ses deux premières couronnes sont cartographiées en B1, zone tendue qui favorise la construction de collectifs. « Dans cette zone nous ne comptons qu’un tiers de notre offre, soit 330 terrains et 5% seulement du marché des logements neufs de l’agglomération. Pour nous, 80% du marché se trouve au delà de la deuxième couronne et dans tout le département », décrit François Rieussec.

Pour les ménages, les prix restent stables (le prix moyen des ventes était de 96.650 euros en 2017 contre 97.800 euros en 2016) et les tailles des parcelles se maintiennent en moyenne à 630 m². « Nous y veillons, surtout depuis la baisse du plafond du prêt à taux zéro qui a conduit de nombreux ménages à reporter ou annuler leur projet de construction. Au plan national cela s’est traduit par une baisse des ventes de 15% dans le marché de l’accession », estime François Rieussec.

Ainsi le budget moyen constaté est de 227.000 euros pour un terrain et une maison T4 de 110 m2 avec des écarts constatés entre 250.000 et 210.000 euros entre la deuxième et la quatrième couronne. Une chose est sûre, les Toulousains ont renoncé au grand éloignement, et le marché de la cinquième couronne est aujourd’hui inexistant. Face à ces nouvelles tendances, la profession mise désormais sur de grandes opérations d’aménagement mixtes. Comme à l’Isle Jourdain avec la Zac Terra Campana menée conjointement par Arp Foncier, Nexity et le groupe des Chalets. Ce nouveau quartier comptera à terme 380 logements, dont 250 individuels, et 80 logements sociaux.

Béatrice Girard

Une tour de 40 étages abritant un hôtel Hilton, des bureaux, des commerces et un restaurant panoramique : Toulouse Métropole et SNCF Immobilier ont profité du Mipim à Cannes, le marché international des professionnels de l'immobilier, pour dévoiler le projet "Occitanie Tower" et le nom de l'équipe lauréate choisie pour construire la future tour du quartier Matabiau.

(...)

Une année record pour les logements sociaux en Occitanie (ici à Saint-Alban, en Haute-Garonne)

L’Occitanie a connu en 2016 sa plus forte progression de production de logements sociaux et la Haute-Garonne est le premier département de France pour l’accession sociale à la propriété. La tendance se poursuivra en 2017.

L'Union sociale pour l'habitat (USH), qui regroupe quarante organismes d'habitat social  dans les huit départements de la région Occitanie, a présenté le mardi 31 janvier à Toulouse son bilan 2016 en matière de production de logements sociaux dans la région et dans le département de Haute-Garonne. Verdict ? Dans ce territoire, qui cumule l'une des plus fortes dynamiques en matière de démographie et jusqu'à présent un retard historique en logements sociaux, tous les voyants sont désormais au vert.

"Le nombre de logements livrés en 2016 dans la nouvelle grande région Occitanie a progressé de 3,2 %. Quant au niveau de logements financés en 2016, il s'élève à 14 868, soit le plus gros engagement enregistré depuis dix ans et la plus forte progression nationale", s'est félicité Jean-Michel Fabre, le président de l'USH Midi-Pyrénées.

L'élu (Jean-Michel Fabre est aussi vice-président de la commission permanente du Conseil départemental de Haute-Garonne en charge du Logement) y voit le résultat d'une politique volontariste mise en œuvre ces dernières années. Les bonnes performances se déclinent aussi en Haute-Garonne et notamment concernant l'aide à l'accession sociale à la propriété. En 2016, 4 378 logements sociaux ont été livrés dans le département, et 6 100 logements programmés sur la même période dont 5 150 en location et 950 en accession à la propriété.

"Ceci fait de nous le premier département de France en termes d'accession à la propriété et cette tendance devrait se poursuivre puisque les autorisations de construction de ces logements sont d'ores et déjà obtenues."

Grâce à ce dispositif, il est possible de devenir propriétaire à un tarif de 2 200 €/m2 contre 3 400 €/m2 dans le neuf en moyenne. Globalement, 11 935 familles ont eu accès à un logement social neuf ou ancien en 2016 en Haute-Garonne, sur 22 315 demandes (sans tenir compte des mutations) au sein du logement social.

Autre performance à souligner, le nombre important de logements réhabilités : 2 137 en 2016 et 3 500 annoncés pour 2017. Une politique dans laquelle l'USH s'est engagée  notamment grâce au fonds de 2 milliards d'euros mobilisé pour les bailleurs sociaux par la Caisse des Dépôts au niveau national. "Ces prêts nous permettent d'emprunter avec des remboursement différés dans 20 ans et sur 20 ans, c'est quasiment des fonds propres", explique Jean-Michel Fabre.

BÉATRICE GIRARD

Le siège de Thalès à Labège, livré en novembre prochain.

Après des résultats en hausse en 2015, Midi 2i, la société d’ingénierie immobilière de la Caisse d’Épargne, devrait disposer cette année d’une capacité d’investissement supérieur à 1 milliard d’euros, employée à hauteur de 700 millions d’euros.

L’heure est au bilan et aux perspectives encourageantes. D’après Pierre Cabrol,
« nous sommes passés de quatre salariés en 2005, date de la création de Midi 2i, à dix-neuf aujourd’hui. Pendant cinq ans, notre mission résidait dans le développement, la gestion, la valorisation des actifs dont la capacité d’investissement était de 250 millions d’euros. Puis nous avons connu une accélération de notre activité en 2013 liée aux levées de fonds au sein d’établissements », explique, satisfait, le président de Midi 2i, filiale de la Caisse d’épargne basée à Toulouse.

Désormais avec sept foncières, la capacité d’investissement s’élève à un milliard d’euros, employée à près de 600 millions d’euros. La société d’ingénierie immobilière devrait même dépasser ce montant à la fin de l’année pour atteindre 700 millions d’euros d’investissement.

Pour accompagner son développement, notamment hors du périmètre régional, Midi 2i envisage de créer fin juin un nouveau fonds - Midi Foncière 4 - doté d’une capacité de 200 millions d’euros dédiée à la gestion de bureaux et de commerces dans les grandes villes de France, dont Lille et Lyon.

Toujours en 2016, Midi 2i opte pour la diversification. Adossée financièrement au groupe Edenis et à la Caisse des dépôts et consignations, elle investit le marché des Établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) avec la création d’un autre fonds à vocation régionale doté d’une capacité d’investissement de 100 millions d’euros.

Cette année est aussi marquée par la livraison en novembre du siège de Thalès, à Labège, et en décembre, par celle de l’immeuble Escadrille à Blagnac qui hébergera le groupe Ethics. La filiale, qui gère 270.000 m² ventilés à 45 % en bureaux et 30 % en commerces, confirme également son implantation en Bretagne et en Normandie avec la construction d’un retail park de 6300 m² à Redon et du futur siège de l’assureur Axa à Isneauville, en Seine-et-Marne.

Audrey Sommazi

Après des années de tractations et de projets avortés, c'est finalement une résidence de standing qui verra le jour à la place du restaurant historique "Chez Carmen", en face du musée des Abattoirs à Toulouse. Les promoteurs Vinci Immobilier et Icade Promotion lancent la commercialisation.

C'est l'histoire d'une parcelle de 4 255 m2, située au cœur de Toulouse dont une partie appartenait à la Ville, et qui a fait l'objet de toutes les convoitises ces dernières années. Cet ensemble, situé sur les allées Charles de Fitte, à l'angle de l'avenue de Bourrassol, comprend le restaurant "Chez Carmen", véritable institution toulousaine, mais aussi des immeubles dégradés - dont une façade remarquable et murée - et, à l'arrière, des garages désaffectés.

Après un premier projet avorté, Vinci Immobilier et Icade Promotion (qui portent le projet en copromotion) ont finalement organisé un concours d'architecte sur demande de la nouvelle municipalité en 2014. "La volonté était d'aboutir à un projet toulousain emblématique et consensuel", décrit Jean-Marc Dubernat, le directeur territorial Midi-Pyrénées de Vinci Immobilier. C'est finalement le projet dessiné par l'agence toulousaine Puig Pujol et associés (PPA) en collaboration avec Macaddam Architecture, qui a fait l'unanimité auprès des élus et promoteurs. Le permis, aujourd'hui purgé de tous recours, a fait l'objet de longues concertations et ajustements avec les associations de riverains.

Le nouveau projet, une résidence très haut de gamme, est nommé "Carré d'art".

Au programme donc, 162 logements dont 156 collectifs de standing verront le jour, abrités derrière une façade mêlant briquettes et panneaux d'aluminium brossé. La résidence, qui comptera 5 entrées distinctes, préserve la fameuse façade remarquable et comptera 700 m2 de commerce en pieds d'immeuble.

"Il s'agit de trois cellules de 250 m2 que nous commercialiserons et pour lesquelles plusieurs preneurs se sont déjà positionnés, confie Jean-Marc Dubernat. Néanmoins l'une de ces cellules pourrait accueillir un restaurant et la famille Carmen sait qu'elle a la possibilité de rester si elle le souhaite."

Si côté allées Charles de Fitte, l'aspect de l'immeuble en R+8 est assez dense, à l'arrière, le cœur d'îlot, bien plus aéré, comptera 8 maisons de ville avec jardin et un petit collectif en R+2. "Ces logements feront partie des 71 logements sociaux prévus dans le programme et ils seront exploités par Habitat Toulouse", décrit le promoteur.

Habitat Toulouse, l'opérateur HLM de la ville de Toulouse, exploitera notamment 47 lots en démembrement, tandis que 24 lots seront proposés en accession sociale par le biais du dispositif de prêt social location accession (PSLA). Ce dispositif de vente à prix maîtrisés (2 800 euros/m2 environ), est soumis à un plafond de ressources.

Avec le programme de logements libres, les promoteurs visent en revanche une clientèle patrimoniale haut de gamme, qui devra débourser en moyenne 4 900 euros/m2 pour habiter à cette adresse.

"Les appartements sont dotés d'orientations doubles et même traversantes pour les plus grands. Tous, à l'exception des studios, sont équipés de loggias et les deux T5 situés en dernier étage disposent de vastes terrasses", décrit Karen Morlas, la responsable commerciale, qui assure que le programme suscite déjà un vif intérêt parmi les acheteurs.

Les promoteurs, qui lancent la commercialisation du programme ce mois-ci, annoncent le début de la démolition fin mai, un démarrage des travaux en septembre prochain et une livraison fin 2018.