Immobilier

Les investisseurs institutionnels commencent à s'intéresser au viager. Une bonne opportunité pour les plus âgés.

Le viager est un marché en pleine mutation. Après l'innovation de 123 Venture qui a lancé la sicav 123 Viager, l'arrivée annoncée d'acheteurs institutionnels comme la Caisse des Dépôts et Consignations ou Perial, devrait s'avérer une bonne nouvelle pour les seniors en quête de liquidités.

Dans un marché de gré à gré qui reste étale depuis plusieurs années, cet afflux de demandes de viagers (soit des biens achetés par des professionnels en grande quantité) devrait donner un coup de fouet aux transactions. « Les vendeurs sont de plus en plus nombreux à opter pour cette formule pour compléter leur retraite insuffisante. La rente et le bouquet servis aident certain à maintenir leur niveau de vie, à rénover leur logement ou encore à payer leur aide à domicile », signale Benjamin Mabille, fondateur et dirigeant du cabinet BM Finance.

Par exemple : place de la Bastille à Paris, un bien d'une valeur de 837.000 euros a été vendu en viager occupé par une femme de soixa nte-quatorze ans. Cette dernière a reçu un bouquet de 200.000 euros et une rente mensuelle de 1.600 euros.

A Nice, dans le quartier des Musiciens, la cession d'un deux-pièces de 195.000 euros en viager libre par une veuve de quatre-vingts ans s'est effectuée sur la base d'un bouquet de 20.000 euros et d'une rente mensuelle de 1.700 euros. Si le bouquet n'est pas fiscalisé, la rente est taxée mais bénéficie d'un abattement de 60 % entre 60 et 69 ans et de 70 % à partir de 70 ans. «  Toucher une rente viagère se révèle plus intéressant que de percevoir un loyer », fait valoir Benjamin Mabille. Avec la crise, ce genre de transactions n'est plus l'apanage des personnes seules et sans descendance. Au contraire, cette solution évite justement de solliciter les enfants notamment lorsque ces derniers ont du mal à joindre les deux bouts.

Grâce à cette manne, certains seniors disposent de moyens suffisants pour autofinancer une éventuelle dépendance.

Une autre façon de piocher dans son patrimoine immobilier consiste à recourir au prêt viager hypothécaire (PVH). Seul établissement financier à proposer ce prêt, le Crédit Foncier a financé 6.000 dossiers depuis le lancement de ce produit en 2006. L'âge moyen de l'emprunteur est de 77 ans pour un montant de prêt qui s'élève à 8.000 euros en 2012. Le fonctionnement du PVH est le suivant : les plus de 65 ans « pauvres » en liquidités peuvent utiliser le logement dont ils sont propriétaires pour obtenir du cash en contrepartie d'un prêt calculé sur la valeur actuelle du bien.

Ces derniers conservent la pleine propriété de leur habitation, continuent de l'occuper et ne remboursent rien de leur vivant.

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On pense souvent à vendre son bien immobilier en viager, pour ne pas demander d’aide financière à ses enfants. Ce qui peut être tout à fait compréhensible ! Mais il est recommandé de les avertir, quand on a le projet de vendre son bien en viager, pour éviter tout problème. Est-il possible de vendre son bien immobilier en viager à ses enfants ? Quels sont les recours des héritiers pour annuler la vente ? Comment cela se passe-t-il si le bien à vendre en viager est en indivision ?

Vente en viager : les recours des héritiers pour annuler la vente

Il est possible, pour les enfants, de demander l’annulation de la vente :

• S’ils apportent la preuve que leur parent, au moment de la vente, était déjà atteint de la maladie dont il est décédé. Le contrat de vente en viager est lié à l’espérance de vie du vendeur, cela ne doit pas être compromis dès le début.
• Si le prix de vente était largement inférieur à la valeur vénale du bien. Dans ce cas de figure, on peut considérer la vente comme une donation déguisée.

La contestation du prix peut bien sûr venir du fisc, alors fondée à procéder à un redressement (pour insuffisance des frais de mutation), mais aussi des ayant-droits qui devront alors tenter de prouver que le prix est notoirement insuffisant (action en rescision pour lésion de 7/ 12èmes).

Pour éviter ce type de problème, il est recommandé de préciser dans l’acte de vente les modalités de calcul de la rente et du bouquet. Si le vendeur a baissé son prix de vente sciemment, pour trouver rapidement preneur, il faut que cela soit précisé également.

Viager : les enfants peuvent-ils acheter le bien immobilier de leur parent ?

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