Immobilier

IMMOBILIER - Une partie de la loi Duflot est (enfin) prête à être appliquée. Les frais d'agence pourraient baisser de près de moitié pour les locataires.

L'INFO. Plus de cinq mois après son adoption, la loi Alur attend toujours d'être appliquée. Mais cette fois, le gouvernement semble être prêt à faire un premier pas pour mettre en exécution la loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Duflot. Soumis mercredi au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, le décret d'application concernant les honoraires des agents immobiliers facturés au locataire est désormais prêt.

L'objectif est de réduire de moitié les frais facturés au locataire. Le gouvernement va donc instaurer un plafond qui n’excédera pas 15 euros le mètre carré à Paris, 11 euros en zone rurale. Dans certains cas, les frais d'agences atteignent des sommets, comme pour Pauline, 26 ans : "J'ai payé 645 euros de frais pour un 25 mètres carrés à Paris, c'est beaucoup trop. C'est plus d'un mois de loyer", explique la jeune fille.

Plusieurs centaines d'euros d'économies. Si le décret est publié tel quel, ces frais s'élèveront au maximum, à Paris, à 375 euros pour un studio de 25 m2, contre l'équivalent d'un loyer, soit 605 euros pour cette surface si l'on se base sur le loyer moyen acquitté à la relocation d'un logement en 2013 : 24,1 euros/m2, selon les chiffres de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

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Ce dispositif a l'avantage de ne pas rentrer dans le cadre des niches fiscales rabotées chaque année. Il permet ainsi de réduire de façon substantielle la somme que vous versez au fisc.

C'est l'une des rares astuces fiscales concernant l'immobilier qui n'a pas encore été rabotée par le gouvernement ces dernières années. Le déficit foncier, un dispositif pas toujours connu des propriétaires immobiliers qui louent un bien, n'entre en effet pas dans le périmètre des niches fiscales classiques car il relève du droit commun. Or, il permet de faire "disparaître" vos revenus fonciers, et même de diminuer vos autres revenus imposables jusqu'à 10.700 euros, en plus des autres réductions d'impôts.

A quelques jours de la date limite de déclaration des revenus (20 mai par papier, du 27 mai jusqu'au 10 juin via internet selon les départements), Challenges.fr revient sur le fonctionnement du déficit foncier en 5 questions.

1. Le déficit foncier, comment ça marche ? 

Il s'agit de retrancher des loyers perçus les diverses charges (voir chapitre 2) liées au(x) bien(s) loué(s). Lorsque celles-ci sont supérieures aux revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier. Dans ce cas, le propriétaire peut soustraire ce déficit de ses autres revenus soumis à l'impôt (salaire, dividendes perçus, etc.) dans la limite de 10.700 euros. Et s'il dépasse ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.

Pour bénéficier de cet avantage, il faut adopter le régime d'imposition dit "réel" sur les revenus fonciers. Quand les loyers versés représentent plus de 15.000 euros, il s'agit du régime fiscal par défaut. Mais quand ils sont inférieurs à 15.000 euros, il faut en faire la demande auprès de l'administration car vous êtes alors normalement rattachés au régime du microfoncier. Ce dernier vous permet de réaliser un abattement forfaitaire de 30% de vos revenus locatifs. Les 70% restants sont alors ajoutés à vos autres revenus et imposés normalement, tandis que la CSG s'applique à l'intégralité des loyers perçus. En résumé, si vous avez des charges qui pèsent plus de 30% des revenus fonciers, vous avez tout intérêt à passer au régime réel.

Tous les propriétaires immobiliers d'un bien loués peuvent jouer sur le déficit foncier pour réduire leurs impôts. De même que les personnes qui ont investi dans des SCPI (société civile de placement immobilier) "déficit foncier", des placements immobiliers papier.

2. Quelles charges sont prises en compte?

Sont pris en compte les dépenses de rénovation et d'entretien, les primes d'assurance (comme une garantie sur les loyers impayés), les charges de copropriété non imputables au locataire, l'impôt foncier, les intérêts d'emprunt si vous avez un crédit sur le dos, les honoraires de gestion (si vous passez par un professionnel) ou encore les frais de gestion au titre du temps que vous passez à régler vous-mêmes cette paperasserie (le fisc vous accorde un forfait de 20 euros par logement).

Vous devez déduire en premier lieu les intérêts d'emprunt. Ce qui n'est pas sans importance. En effet, l'administration fait une distinction entre les intérêts d'emprunt et les autres charges. Les intérêts d'emprunt ne peuvent être imputés qu'à la partie "revenus fonciers" et non aux autres revenus. Cela peut sembler compliqué de prime abord mais, avec un peu de pratique, on s'y retrouve facilement.

3. Comment calcule-t-on le déficit foncier ?

Le plus simple est encore de prendre un exemple pour bien comprendre. Mettons-nous dans la peau d'un propriétaire immobilier qui a acheté un appartement en septembre dernier et qui en profité pour le remettre à neuf.

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1. Choisir entre location nue ou meublée, la résidence principale ou le saisonnier, etc.

La plupart des locations disponibles sur le marché locatif privé sont des locations au titre de résidence principale en non meublée. En fonction de la localisation de votre bien ou de sa taille, vous pouvez étudier le marché de la location saisonnière ou celui de la location meublée. Chacun de ces types de location possède des avantages et des inconvénients. Les régimes fiscaux ne sont pas forcément les mêmes, les règles de fonctionnement avec le locataire non plus.

Il est préférable de s’interroger dès la 1ère mise en location sur ce genre d’élément car il peut être long et difficile de passer de l’un à l’autre. Par exemple, si vous louez en location nue à l’année, vous êtes obligé de partir sur un bail de 3 ans renouvelable automatiquement. Vous serez obligé d’attendre le départ de vos locataires pour pouvoir proposer un autre type de logement à d’autres locataires. Cela peut donc être très long. Vous ne pourrez pas demander à votre locataire de partir pour modifier l’usage de votre bien, sauf dans certains cas précis (congé pour vente ou pour une occupation à titre personnel).

D’autres options ne sont pas à exclure. Par exemple, pour les maisons ou les grands appartements, étudiez la possibilité de louer en colocation. La loi ALUR a amélioré les statuts pour ce type de location et cela peut vous permettre de louer plus cher votre bien immobilier qu’en le louant qu’à un seul ménage.

2. Mettre en valeur l’appartement ou la maison

Pour trouver plus facilement un locataire et surtout pour pouvoir demander un loyer plus important, vous avez tout intérêt à prendre le plus grand soin de votre logement.

Faites les travaux nécessaires pour que tout soit en bon état, installer des équipements ou des rangements utiles, etc. Certains éléments créent vraiment la différence avec les autres biens qui sont à louer dans votre ville. En vous démarquant, vous mettez toutes les chances de votre côté d’avoir beaucoup de demande pour votre location et vous pourrez ainsi placer votre loyer dans la fourchette haute du marché sans que cela ne joue sur la vacance locative.

Par rapport à la valeur du logement, faire un peu de bricolage ou de décoration ne coûte que très peu mais cela peut vous permettre d’augmenter de manière significative la rentabilité de votre placement.

Pour ceux qui ont un logement à louer dans un secteur géographique où il y a beaucoup d’offre locative par rapport à la demande, c’est l’une des manières d’attirer des locataires chez vous plutôt que chez le voisin et cela sans devoir trop baisser le loyer pour proposer le meilleur rapport/qualité prix.

Le home staging a le vent en poupe pour vendre plus facilement un appartement ou une maison en le valorisant au maximum de son potentiel. Même si peu de monde en parle, cela peut également avoir un impact net lors d’une mise en location. Un investissement en temps et en argent qui sera vite rentabilisé.

3. Faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires

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Les millions de nuitées en hôtellerie à Paris rendent envieux les propriétaires de logements meublés qui, pour rentabiliser leur bien, souhaitent le mettreà disposition des touristes. D'autant que la location de courte durée est soumise à un régime fiscal attractif.

Un bémol toutefois : indépendamment des obligations issues du code du tourisme, la transformation et la location de courte durée d'un logement meublé sont soumis à des contraintes, notamment administratives. La Ville de Paris est particulièrement vigilante sur ces questions.

Si vous achetez un logement en vue de le louer à la saison, vous devez obtenir du maire de Paris, après avis du maire d'arrondissement, l'autorisation du changement d'usage. Elle sera délivrée à titre personnel à moins que cette autorisation n'ait fait l'objet d'une compensation.

AMENDE DISSUASIVE

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