Immobilier

Quels sont les éléments qui agissent sur le marché immobilier français ?

Le point de vue du C.A.S. sur la bulle immobilière, s’il est contesté par certains observateurs, semble pourtant bien décrire les dérèglements du marché. En dépit de la grave crise économique et financière que nous traversons, la France reste l’un des rares pays occidentaux à avoir connu une hausse des prix immobiliers aussi accentuée, notamment dans l’ancien. Qu’observe-t-on dans les autres pays ? Un sévère impact de la crise sur les bulles immobilières américaine et anglaise, qui continuent de se dégonfler.

Notre spécificité hexagonale est à l’origine d’interminables débats entre experts. Les différents motifs invoqués pour justifier la hausse immobilière, malgré la crise et la chute temporaire de 2009 (rapidement effacée !), méritent quelque explication. Pour l’heure, les interprétations et les questions ne manquent pas.

Essayons, en premier lieu, d’analyser les choses d’un point de vue micro-économique, principalement dans les relations entre l’offre et la demande.

Selon certains observateurs, la démographie française et le manque de constructions expliqueraient la hausse, du fait d’un décalage durable entre l’offre et la demande de logements. Ce point de vue serait peut-être acceptable si l’on avait constaté une explosion démographique récente dont notre pays, mais ce n’est pas le cas. Même s’il y a, il faut bien reconnaître, un déficit endémique de production de mètres carrés de logements en France, dans la durée...

L’amour des Français pour la valeur pierre et le vieillissement d’une population en mal de placement pour sa retraite sont une autre explication souvent avancée. Elle ne manque pas de fondement, mais se révèle insuffisante, à elle seule.

Une autre interprétation est également mentionnée, notamment pour Paris : le prix du mètre carré parisien serait inférieur à celui des grandes villes étrangères. Les tenants de cette thèse pensent qu’une péréquation entre différents pays est inévitable. Mais, comment peut-on raisonnablement comparer la valeur d’un logement de 50 m2; dans le 12e arrondissement de Paris, au marché spécifique des hôtels particuliers dans le 5e arrondissement ? On le voit bien, ce point de vue, est lui aussi éminemment discutable.

L’inflation serait-elle, alors, la clé du problème ? Regardons les choses de plus près. Si les prix de l’immobilier en termes réels (c’est-à-dire hors inflation) sont restés quasiment stables entre 1965 et la fin des années 1990, ils se sont envolés à partir de 1998. L’inflation ne peut donc en aucun cas justifier la hausse incontrôlable du prix de la pierre.

Depuis la reprise qui a suivi le krach immobilier des années 1990, le marché français ne semble plus obéir à autre logique que la hausse. Les principaux mécanismes économiques classiques s’avèrent incapables de rendre correctement compte de cette longue évolution haussière.

L’irrationalité actuelle de notre marché immobilier va-t-elle continuer encore longtemps à interdire à beaucoup de Français d’acquérir leur premier logement, à l’heure où près d’un Français sur deux seulement est propriétaire ? Cette « exubérance » finira-t-elle par avoir également raison des plus petits investisseurs, découragés par des prix excessifs ?