Immobilier

Les investisseurs institutionnels commencent à s'intéresser au viager. Une bonne opportunité pour les plus âgés.

Le viager est un marché en pleine mutation. Après l'innovation de 123 Venture qui a lancé la sicav 123 Viager, l'arrivée annoncée d'acheteurs institutionnels comme la Caisse des Dépôts et Consignations ou Perial, devrait s'avérer une bonne nouvelle pour les seniors en quête de liquidités.

Dans un marché de gré à gré qui reste étale depuis plusieurs années, cet afflux de demandes de viagers (soit des biens achetés par des professionnels en grande quantité) devrait donner un coup de fouet aux transactions. « Les vendeurs sont de plus en plus nombreux à opter pour cette formule pour compléter leur retraite insuffisante. La rente et le bouquet servis aident certain à maintenir leur niveau de vie, à rénover leur logement ou encore à payer leur aide à domicile », signale Benjamin Mabille, fondateur et dirigeant du cabinet BM Finance.

Par exemple : place de la Bastille à Paris, un bien d'une valeur de 837.000 euros a été vendu en viager occupé par une femme de soixa nte-quatorze ans. Cette dernière a reçu un bouquet de 200.000 euros et une rente mensuelle de 1.600 euros.

A Nice, dans le quartier des Musiciens, la cession d'un deux-pièces de 195.000 euros en viager libre par une veuve de quatre-vingts ans s'est effectuée sur la base d'un bouquet de 20.000 euros et d'une rente mensuelle de 1.700 euros. Si le bouquet n'est pas fiscalisé, la rente est taxée mais bénéficie d'un abattement de 60 % entre 60 et 69 ans et de 70 % à partir de 70 ans. «  Toucher une rente viagère se révèle plus intéressant que de percevoir un loyer », fait valoir Benjamin Mabille. Avec la crise, ce genre de transactions n'est plus l'apanage des personnes seules et sans descendance. Au contraire, cette solution évite justement de solliciter les enfants notamment lorsque ces derniers ont du mal à joindre les deux bouts.

Grâce à cette manne, certains seniors disposent de moyens suffisants pour autofinancer une éventuelle dépendance.

Une autre façon de piocher dans son patrimoine immobilier consiste à recourir au prêt viager hypothécaire (PVH). Seul établissement financier à proposer ce prêt, le Crédit Foncier a financé 6.000 dossiers depuis le lancement de ce produit en 2006. L'âge moyen de l'emprunteur est de 77 ans pour un montant de prêt qui s'élève à 8.000 euros en 2012. Le fonctionnement du PVH est le suivant : les plus de 65 ans « pauvres » en liquidités peuvent utiliser le logement dont ils sont propriétaires pour obtenir du cash en contrepartie d'un prêt calculé sur la valeur actuelle du bien.

Ces derniers conservent la pleine propriété de leur habitation, continuent de l'occuper et ne remboursent rien de leur vivant.

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Léguer un bien immobilier de son vivant : un acte qui se prépare

Faire don de l’un de ses biens immobiliers est un acte irréversible. C’est donc une décision à murir dans le temps. Étudiez quand et comment transmettre votre patrimoine immobilier tout en conservant un minimum de réserve pour vous.

L’objectif d’une donation de son vivant doit être de commencer à léguer une partie de son patrimoine à ses héritiers (enfants, conjoint, petits-enfants, neveux, etc.) afin d’en optimiser la fiscalité et de leur en faire profiter dès maintenant.

Aider ses enfants en leur transmettant rapidement un bien immobilier c’est bien. Il est difficile pour les jeunes ménages d’acheter un bien immobilier. Mais cela ne doit pas se faire aux dépens de votre capacité à pouvoir assumer des éventuels futurs frais de dépendance.

La transmission d’un appartement en avance réduit la fiscalité

En fonction de votre degré de parenté avec vos héritiers, il existe différents niveaux d’abattements qui permettent d’alléger le coût des impôts sur votre donation.

Depuis le mois d’août 2012, l’abattement pour une donation ou une succession à un enfant est réduit à 100 000 € au lieu de 159 325 €. De plus, la durée pour pouvoir redonner une partie de son patrimoine tout en bénéficiant à nouveau de cet abattement est passée à 15 ans contre 10 auparavant.

Cela signifie qu’un couple peut transmettre à chacun de ses enfants jusqu’à 200 000 € (100 000 € par tête) tous les 15 ans sans payer aucune taxe ou aucun impôt sur cette donation.

Pour ceux dont le patrimoine à transmettre est supérieur à 200 000 € par enfant, il est donc judicieux de s’y prendre le plus tôt possible. Vous pourrez ainsi tenter d’augmenter la part transmise à vos enfants en préparant votre succession à l’avance.

Les abattements pour une donation en 2014 par lien de parenté

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