Immobilier

IMMOBILIER - Une partie de la loi Duflot est (enfin) prête à être appliquée. Les frais d'agence pourraient baisser de près de moitié pour les locataires.

L'INFO. Plus de cinq mois après son adoption, la loi Alur attend toujours d'être appliquée. Mais cette fois, le gouvernement semble être prêt à faire un premier pas pour mettre en exécution la loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Duflot. Soumis mercredi au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, le décret d'application concernant les honoraires des agents immobiliers facturés au locataire est désormais prêt.

L'objectif est de réduire de moitié les frais facturés au locataire. Le gouvernement va donc instaurer un plafond qui n’excédera pas 15 euros le mètre carré à Paris, 11 euros en zone rurale. Dans certains cas, les frais d'agences atteignent des sommets, comme pour Pauline, 26 ans : "J'ai payé 645 euros de frais pour un 25 mètres carrés à Paris, c'est beaucoup trop. C'est plus d'un mois de loyer", explique la jeune fille.

Plusieurs centaines d'euros d'économies. Si le décret est publié tel quel, ces frais s'élèveront au maximum, à Paris, à 375 euros pour un studio de 25 m2, contre l'équivalent d'un loyer, soit 605 euros pour cette surface si l'on se base sur le loyer moyen acquitté à la relocation d'un logement en 2013 : 24,1 euros/m2, selon les chiffres de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

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1. Choisir entre location nue ou meublée, la résidence principale ou le saisonnier, etc.

La plupart des locations disponibles sur le marché locatif privé sont des locations au titre de résidence principale en non meublée. En fonction de la localisation de votre bien ou de sa taille, vous pouvez étudier le marché de la location saisonnière ou celui de la location meublée. Chacun de ces types de location possède des avantages et des inconvénients. Les régimes fiscaux ne sont pas forcément les mêmes, les règles de fonctionnement avec le locataire non plus.

Il est préférable de s’interroger dès la 1ère mise en location sur ce genre d’élément car il peut être long et difficile de passer de l’un à l’autre. Par exemple, si vous louez en location nue à l’année, vous êtes obligé de partir sur un bail de 3 ans renouvelable automatiquement. Vous serez obligé d’attendre le départ de vos locataires pour pouvoir proposer un autre type de logement à d’autres locataires. Cela peut donc être très long. Vous ne pourrez pas demander à votre locataire de partir pour modifier l’usage de votre bien, sauf dans certains cas précis (congé pour vente ou pour une occupation à titre personnel).

D’autres options ne sont pas à exclure. Par exemple, pour les maisons ou les grands appartements, étudiez la possibilité de louer en colocation. La loi ALUR a amélioré les statuts pour ce type de location et cela peut vous permettre de louer plus cher votre bien immobilier qu’en le louant qu’à un seul ménage.

2. Mettre en valeur l’appartement ou la maison

Pour trouver plus facilement un locataire et surtout pour pouvoir demander un loyer plus important, vous avez tout intérêt à prendre le plus grand soin de votre logement.

Faites les travaux nécessaires pour que tout soit en bon état, installer des équipements ou des rangements utiles, etc. Certains éléments créent vraiment la différence avec les autres biens qui sont à louer dans votre ville. En vous démarquant, vous mettez toutes les chances de votre côté d’avoir beaucoup de demande pour votre location et vous pourrez ainsi placer votre loyer dans la fourchette haute du marché sans que cela ne joue sur la vacance locative.

Par rapport à la valeur du logement, faire un peu de bricolage ou de décoration ne coûte que très peu mais cela peut vous permettre d’augmenter de manière significative la rentabilité de votre placement.

Pour ceux qui ont un logement à louer dans un secteur géographique où il y a beaucoup d’offre locative par rapport à la demande, c’est l’une des manières d’attirer des locataires chez vous plutôt que chez le voisin et cela sans devoir trop baisser le loyer pour proposer le meilleur rapport/qualité prix.

Le home staging a le vent en poupe pour vendre plus facilement un appartement ou une maison en le valorisant au maximum de son potentiel. Même si peu de monde en parle, cela peut également avoir un impact net lors d’une mise en location. Un investissement en temps et en argent qui sera vite rentabilisé.

3. Faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires

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Le site Locatme.fr a pour vocation de simplifier la vie des propriétaires et des locataires.

Cette start-up française s’est mise en quête d’en finir avec les annonces périmées, les messageries saturées et les longues files d’attentes dans les cages d’escalier…

Le concept : aider un locataire à rechercher un logement sans efforts.

Un choc de simplification !

L’idée est née lorsqu’un des fondateurs, Emmanuel Rafitosoa, a dû chercher un logement dans la capitale : « je venais de démarrer mon stage de fin d’étude dans un cabinet de conseil, je n’avais clairement pas le temps de courir tout Paris pour trouver un appartement, et j’ai trouvé dommage de ne pas pouvoir poster une annonce et de simplement attendre que les propriétaires intéressés me contactent ».

Quand on constate, dans certaines villes comme Paris, que le ratio atteint près de 1 propriétaire pour 10 locataires, comment se démarquer ?

Et du coté des propriétaires, beaucoup se sentent démunis face à l’afflux de demandes, comment faire face sans aucune pré-sélection des visites en amont ?

Le témoignage d’Emmanuel évoque pour sa part une expérience positive.

« Finalement, j’ai trouvé mon logement en sympathisant avec un propriétaire qui avait fait la même école d’ingénieur que moi ».

De cette expérience partagée avec les trois autres fondateurs – Olivier Picard, Wébert Zélé et Antoine Marck -, la petite équipe se rend compte que le processus de mise en location d’un bien immobilier n’a été que marginalement impacté par le virage du numérique.

Les acteurs de ce marché se sont contentés de transposer le système d’annonces d’un journal papier vers un écran connecté à internet, sans tirer parti des possibilités offertes par les réseaux communautaires qui se développent aujourd’hui dans tous les domaines.

L’idée fait son chemin et Locat’me est créée avec l’ambition de bousculer ce secteur qui ronronne sur ses acquis.

Un concept astucieux ?

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La loi Alur est entrée en vigueur le 27 mars 2014. Les modèles de contrats de location, de caution solidaire et d'état des lieux proposés par pap.fr ont été mis à jour pour prendre en compte les nouvelles dispositions.

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), entrée en vigueur le 27 mars 2014, impacte la rédaction des contrats de location d'habitation, de caution solidaire et d'état des lieux. Nous avons mis à jour nos modèles de contrats pour prendre en compte les nouvelles dispositions. Par ailleurs, nous avons rénové leur mise en forme pour en simplifier la rédaction.

Télécharger nos modèles de contrats de location, de caution solidaire et d'état des lieux. 

Voici les principales modifications que nous avons apportées à nos modèles de contrats :

• le bail doit indiquer le loyer du locataire précédent en location vide ;
• le locataire peut faire compléter l'état des lieux dans les 10 jours. En outre, l'état des lieux doit indiquer les index d'énergie (électricité, gaz) ;
• si le locataire ne respecte pas son obligation de s'assurer contre les risques locatifs, le propriétaire peut souscrire une assurance pour son compte et récupérer le coût sur le locataire ; 

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L’immobilier reste une valeur sûre, selon un baromètre Cerenicimo qui s’est penché sur le comportement des Français en matière d'investissement.

Le support d’investissement privilégié par les Français pour se protéger de l’inflation reste l'immobilier, selon un baromètre Ifop* pour Cerenicimo. C'est ce qu'estiment 40 % des personnes interrogées, comme en 2013. La pierre est aussi un moyen de se prémunir des hausses d’impôt, pour 28 % des Français, soit un peu moins que le livret d’épargne, qui accuse lui un fort repli (31 % contre 40 % en 2013). Au contraire, l’assurance vie (20 % contre 16 % en 2013) et la Bourse (9 % contre 4 %) reprennent des couleurs.

Une valeur rassurante

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La loi ALUR, destinée à modifier et sécuriser les rapports entre propriétaires et locataires, bouleverse le métier d’agent immobilier. Davantage de professionnalisme avec l’obligation de formation continue pour les détenteurs d’une carte professionnelle, plus de déontologie avec la mise en place d’un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, des honoraires mieux encadrés…l’adaptation à cette nouvelle donne prendra du temps. Mais la profession a sa carte à jouer, dans un contexte où son image souffre d’un déficit de confiance auprès du public.

Une profession plus encadrée

 La loi ALUR apporte quelques aménagements : la recherche de biens immobiliers est soumise à la loi Hoguet, les « chasseurs d’appartements » doivent détenir la carte professionnelle. La fonction de syndic constitue une activité à part entière, distincte de la gestion immobilière. La location d’un bien est une activité de gestion immobilière lorsqu’elle est l’accessoire d’un mandat de gestion : l’agent immobilier gestionnaire n’a ainsi plus besoin d’établir un mandat de location pour la mise en location du bien.

La loi ALUR crée un Conseil national qui a pour mission de « veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence » nécessaires à l’exercice des activités réglementées par la loi Hoguet. Il sera constitué majoritairement d’agents immobiliers titulaires de la carte professionnelle. Une fois mis en place, il fera des propositions au gouvernement sur le contenu du Code de déontologie, les conditions d’aptitude, la formation continue… La loi ALUR prévoit la mise en place d’une commission de contrôle, chargée de la discipline de la profession, qui peut prononcer des sanctions allant de l’avertissement à l’interdiction définitive d’exercer.

La carte professionnelle sera délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie, dans des conditions à définir par décret. Les agents immobiliers qui détiennent la carte professionnelle à ce jour la conservent, mais pour en obtenir le renouvellement, ils devront avoir suivi la formation continue dont le contenu sera précisé par décret.

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Ce dispositif a l'avantage de ne pas rentrer dans le cadre des niches fiscales rabotées chaque année. Il permet ainsi de réduire de façon substantielle la somme que vous versez au fisc.

C'est l'une des rares astuces fiscales concernant l'immobilier qui n'a pas encore été rabotée par le gouvernement ces dernières années. Le déficit foncier, un dispositif pas toujours connu des propriétaires immobiliers qui louent un bien, n'entre en effet pas dans le périmètre des niches fiscales classiques car il relève du droit commun. Or, il permet de faire "disparaître" vos revenus fonciers, et même de diminuer vos autres revenus imposables jusqu'à 10.700 euros, en plus des autres réductions d'impôts.

A quelques jours de la date limite de déclaration des revenus (20 mai par papier, du 27 mai jusqu'au 10 juin via internet selon les départements), Challenges.fr revient sur le fonctionnement du déficit foncier en 5 questions.

1. Le déficit foncier, comment ça marche ? 

Il s'agit de retrancher des loyers perçus les diverses charges (voir chapitre 2) liées au(x) bien(s) loué(s). Lorsque celles-ci sont supérieures aux revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier. Dans ce cas, le propriétaire peut soustraire ce déficit de ses autres revenus soumis à l'impôt (salaire, dividendes perçus, etc.) dans la limite de 10.700 euros. Et s'il dépasse ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.

Pour bénéficier de cet avantage, il faut adopter le régime d'imposition dit "réel" sur les revenus fonciers. Quand les loyers versés représentent plus de 15.000 euros, il s'agit du régime fiscal par défaut. Mais quand ils sont inférieurs à 15.000 euros, il faut en faire la demande auprès de l'administration car vous êtes alors normalement rattachés au régime du microfoncier. Ce dernier vous permet de réaliser un abattement forfaitaire de 30% de vos revenus locatifs. Les 70% restants sont alors ajoutés à vos autres revenus et imposés normalement, tandis que la CSG s'applique à l'intégralité des loyers perçus. En résumé, si vous avez des charges qui pèsent plus de 30% des revenus fonciers, vous avez tout intérêt à passer au régime réel.

Tous les propriétaires immobiliers d'un bien loués peuvent jouer sur le déficit foncier pour réduire leurs impôts. De même que les personnes qui ont investi dans des SCPI (société civile de placement immobilier) "déficit foncier", des placements immobiliers papier.

2. Quelles charges sont prises en compte?

Sont pris en compte les dépenses de rénovation et d'entretien, les primes d'assurance (comme une garantie sur les loyers impayés), les charges de copropriété non imputables au locataire, l'impôt foncier, les intérêts d'emprunt si vous avez un crédit sur le dos, les honoraires de gestion (si vous passez par un professionnel) ou encore les frais de gestion au titre du temps que vous passez à régler vous-mêmes cette paperasserie (le fisc vous accorde un forfait de 20 euros par logement).

Vous devez déduire en premier lieu les intérêts d'emprunt. Ce qui n'est pas sans importance. En effet, l'administration fait une distinction entre les intérêts d'emprunt et les autres charges. Les intérêts d'emprunt ne peuvent être imputés qu'à la partie "revenus fonciers" et non aux autres revenus. Cela peut sembler compliqué de prime abord mais, avec un peu de pratique, on s'y retrouve facilement.

3. Comment calcule-t-on le déficit foncier ?

Le plus simple est encore de prendre un exemple pour bien comprendre. Mettons-nous dans la peau d'un propriétaire immobilier qui a acheté un appartement en septembre dernier et qui en profité pour le remettre à neuf.

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Les millions de nuitées en hôtellerie à Paris rendent envieux les propriétaires de logements meublés qui, pour rentabiliser leur bien, souhaitent le mettreà disposition des touristes. D'autant que la location de courte durée est soumise à un régime fiscal attractif.

Un bémol toutefois : indépendamment des obligations issues du code du tourisme, la transformation et la location de courte durée d'un logement meublé sont soumis à des contraintes, notamment administratives. La Ville de Paris est particulièrement vigilante sur ces questions.

Si vous achetez un logement en vue de le louer à la saison, vous devez obtenir du maire de Paris, après avis du maire d'arrondissement, l'autorisation du changement d'usage. Elle sera délivrée à titre personnel à moins que cette autorisation n'ait fait l'objet d'une compensation.

AMENDE DISSUASIVE

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Le Conseil constitutionnel a jugé conforme à la constitution le principe d’encadrement des loyers, répondant à la saisi d'une soixante de parlementaires de droite.

C'est une victoire pour la ministre du Logement Cécile Duflot. Les parlementaires UMP qui avaient saisi il y a un mois le conseil constitutionnel sur plusieurs mesures phare de son projet de loi ont été débouté sur la plupart de leur demande. Et notamment sur l'encadrement des loyers, une des mesures phares de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) portée par la ministre EELV. 

"Le Conseil a examiné le mécanisme de plafonnement du montant du loyer en fonction d'un loyer de référence calculé par secteur géographique et par catégorie de logement. Ce mécanisme est institué dans le but de lutter contre les difficultés d'accès au logement. Le Conseil a jugé ces dispositions conformes à la Constitution", est-il justifié dans un communiqué. 

Comme convenu dans la loi, les loyers ne pourront plus dépasser 20% du loyer médian du quartier à type de bien équivalent dans les zones urbaines de plus de 50.000 habitants.

Les compléments de loyers pour pour des bien exceptionnels ne seront pas limités

En revanche, le conseil constitutionnel a censuré la mesure qui limitait "le complément de loyer pouvant être prévu au-delà du loyer de référence majoré aux caractéristiques « exceptionnelles » de localisation ou de confort du logement".

Il avait été proposé lors des discussions parlementaires de limiter ce complément pour limiter les abus. En effet, la définition d'un bien exceptionnel n'est pour l'instant pas clairement définie. Ainsi, le risque existe que des propriétaires-bailleurs contournent l'encadrement en survalorisant la qualité du bien, au moyen de ce "complément de loyer".

Les procédures pour la location meublée de courte durée sont simplifiées

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La mort dans l'âme, les agents immobiliers communiquent désormais leurs données pour alimenter les Observatoires des loyers prévus dans le cadre de la loi Alur de Cécile Duflot. Il faut dire qu'ils y sont obligés par la loi.

Alors qu'ils y étaient initialement farouchement opposés, les agents immobiliers vont finalement coopérer avec les pouvoirs publics pour alimenter les différents Observatoires des loyers en France. Ceux-ci serviront de base de calcul pour la mesure relative à l'encadrement des loyers intégrée dans la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) qui vient d'être définitivement votée au Parlement.

Une opposition de principe

En 2013, les principales fédérations de la profession, la Fnaim en tête, avaient indiqué publiquement qu'elles ne feraient pas remonter leurs statistiques pour alimenter ces Observatoires, car elles jugeaient la loi Alur portée par la ministre du Logement Cécile Duflot injuste dans sa globalité.

Une posture de négociation qui leur a en partie permis d'obtenir un recul du gouvernement sur la garantie universelle des loyers (GUL) et le plafonnement des honoraires de location. En revanche l'encadrement des loyers est resté, à leur grand dam, inchangé sur le fond. Jean-François Buet, le président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) explique d'ailleurs à qui veut l'entendre que "ce n'est pas cette mesure d'encadrement qui donnera davantage de logements aux français ".

Les agents immobiliers respecteront la loi

Faisant fis de cette déception, les agents immobiliers font donc désormais remonter leurs données. Il faut dire qu'ils y sont contraints par la loi Alur. "Nous avons l'obligation d'alimenter les observatoires donc nous allons le faire", a déclaré Jean François Buet ce lundi lors d'une conférence de presse. Avant d'ajouter de manière pragmatique que malgré les divergences, "il n'est pas question de demander à mes adhérents de se mettre hors-la-loi".

4,6 millions de locations concernées

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