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De nombreux logements restent vacants simplement parce que les propriétaires redoutent les problèmes avec leurs locataires. Les plus grandes craintes étant les dégradations faites aux biens, ainsi que les loyers impayés. 
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Lorsque le propriétaire vend son bien nu, il attend la fin de votre bail avant d’effectuer la vente du bien. Il est tenu de vous prévenir au moins 6 mois avant la fin du bail dans le cas d’une location vide. S’il s’agit d’une location meublée, il vous alertera 3 mois avant.
Dans chaque cas de figure votre bail prendra fin à la date prévue et aura très peu de chance d'être renouvelé. Si le propriétaire est hors délai pour vous proposer un congé, il peut alors vendre le logement occupé. Dans cette situation, il vend son bien immobilier dès qu’il le souhaite, sans même attendre la fin du bail de location. Votre contrat est rédigé en bonne et due forme, et vous payez régulièrement vos loyers ? Votre bail reste inchangé. Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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INFOGRAPHIES. Cette incitation fiscale mise en place par le ministère du Logement doit permettre de remettre en 3 ans 50 000 biens vacants sur le marché à des loyers infé Via Ludovic Clerima
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Avec l'arrivée de l'automne, ce sont les feuilles d'impôts qui tombent inexorablement et les budgets des ménages qui "fondent comme neige au soleil". S'il est des impôts qui ont tendance à "prendre du poids" chaque année - taxe foncière, taxe d'habitation - ceux liés aux revenus peuvent bénéficier d'un régime minceur. Nous avons sélectionné 6 recettes pour alléger la pression fiscale en 2017. Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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Le locataire doit réparer les dégâts qu'il a causés à l'immeuble pendant la durée de la location (article de janv. 2016)
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Les bailleurs privilégient les jeunes de moins de 35 ans avec, sans surprise, de solides garanties. Les plus de 65 ans, essentiellement retraités, sont les moins recherchés.
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Avant de mettre en location un appartement ou une maison, un propriétaire bailleur doit réaliser différentes choses. Certaines sont imposées par la loi, d’autres sont recommandées car après il sera trop tard ou beaucoup plus difficile pour revenir en arrière et modifier ses choix. Voici un guide pour ne pas manquer votre première mise en location de votre investissement immobilier avec des informations et des conseils pour des premiers pas réussis de bailleur. 1. Choisir entre location nue ou meublée, la résidence principale ou le saisonnier, etc.
La plupart des locations disponibles sur le marché locatif privé sont des locations au titre de résidence principale en non meublée. En fonction de la localisation de votre bien ou de sa taille, vous pouvez étudier le marché de la location saisonnière ou celui de la location meublée. Chacun de ces types de location possède des avantages et des inconvénients. Les régimes fiscaux ne sont pas forcément les mêmes, les règles de fonctionnement avec le locataire non plus.
Il est préférable de s’interroger dès la 1ère mise en location sur ce genre d’élément car il peut être long et difficile de passer de l’un à l’autre. Par exemple, si vous louez en location nue à l’année, vous êtes obligé de partir sur un bail de 3 ans renouvelable automatiquement. Vous serez obligé d’attendre le départ de vos locataires pour pouvoir proposer un autre type de logement à d’autres locataires. Cela peut donc être très long. Vous ne pourrez pas demander à votre locataire de partir pour modifier l’usage de votre bien, sauf dans certains cas précis (congé pour vente ou pour une occupation à titre personnel). D’autres options ne sont pas à exclure. Par exemple, pour les maisons ou les grands appartements, étudiez la possibilité de louer en colocation. La loi ALUR a amélioré les statuts pour ce type de location et cela peut vous permettre de louer plus cher votre bien immobilier qu’en le louant qu’à un seul ménage.
2. Mettre en valeur l’appartement ou la maison
Pour trouver plus facilement un locataire et surtout pour pouvoir demander un loyer plus important, vous avez tout intérêt à prendre le plus grand soin de votre logement.
Faites les travaux nécessaires pour que tout soit en bon état, installer des équipements ou des rangements utiles, etc. Certains éléments créent vraiment la différence avec les autres biens qui sont à louer dans votre ville. En vous démarquant, vous mettez toutes les chances de votre côté d’avoir beaucoup de demande pour votre location et vous pourrez ainsi placer votre loyer dans la fourchette haute du marché sans que cela ne joue sur la vacance locative.
Par rapport à la valeur du logement, faire un peu de bricolage ou de décoration ne coûte que très peu mais cela peut vous permettre d’augmenter de manière significative la rentabilité de votre placement. Pour ceux qui ont un logement à louer dans un secteur géographique où il y a beaucoup d’offre locative par rapport à la demande, c’est l’une des manières d’attirer des locataires chez vous plutôt que chez le voisin et cela sans devoir trop baisser le loyer pour proposer le meilleur rapport/qualité prix.
Le home staging a le vent en poupe pour vendre plus facilement un appartement ou une maison en le valorisant au maximum de son potentiel. Même si peu de monde en parle, cela peut également avoir un impact net lors d’une mise en location. Un investissement en temps et en argent qui sera vite rentabilisé.
3. Faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires ................................................................................... (Cliquez sur le titre pour lire la suite). Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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Les millions de nuitées en hôtellerie à Paris rendent envieux les propriétaires de logements meublés qui, pour rentabiliser leur bien, souhaitent le mettreà disposition des touristes. D'autant que la location de courte durée est soumise à un régime fiscal attractif. Un bémol toutefois : indépendamment des obligations issues du code du tourisme, la transformation et la location de courte durée d'un logement meublé sont soumis à des contraintes, notamment administratives. La Ville de Paris est particulièrement vigilante sur ces questions. Si vous achetez un logement en vue de le louer à la saison, vous devez obtenir du maire de Paris, après avis du maire d'arrondissement, l'autorisation du changement d'usage. Elle sera délivrée à titre personnel à moins que cette autorisation n'ait fait l'objet d'une compensation. AMENDE DISSUASIVE ..................................................................................... (Cliquez sur le titre pour lire la suite). Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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Entre 500 et 600 millions, c’est le coût de la Garantie universelle des loyers (GUL) évalué par la ministre du Logement, Cécile Duflot, ce matin sur les ondes de RMC. Des chiffres revus à la baisse puisque le ministère du Logement, annonçait en octobre dernier un coût de 750 millions d’euros par an.
Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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Lorsque vous avez investi dans des biens immobiliers locatifs, vous pouvez avoir besoin d’en vendre un même s’il y a un locataire qui occupe actuellement ce logement. C’est tout à fait possible. Cependant, la vente d’un appartement avec un contrat de location en cours possède des spécificités dont il faut tenir compte. Découvrez nos conseils pour vendre un logement actuellement loué dans les meilleures conditions.
Pourquoi vendre un appartement qui est actuellement loué ? Les raisons qui peuvent pousser un propriétaire bailleur à vendre un logement sous contrat de location sont nombreuses :
- Pour récupérer de l’argent rapidement pour d’autres projets ou besoins, - Pour se séparer d’un investissement pas assez rentable, - Pour vendre à un très bon prix quand on anticipe une forte baisse des prix à venir, - Pour profiter de certains avantages fiscaux temporaires. Par exemple, certains investisseurs peuvent saisir l’opportunité de l’abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values immobilières pour optimiser leur bénéfice, - Pour des personnes qui viennent d’hériter d’un bien immobilier loué et qui ne veulent pas le conserver, Etc.
Cependant, on ne vend pas aussi facilement un logement sous bail locatif qu’un logement vide (ou qui le sera au départ des vendeurs). En effet, il y aura beaucoup moins d’acquéreurs pour ce type de studio ou d’appartement. Seuls des investisseurs vont s’intéresser en particulier à un bien déjà loué. Quelqu’un qui achète un bien immobilier pour en faire sa résidence principale fuira dans la majorité des cas ce type de situation.
Pour vendre un appartement avec un locataire, vous avez donc plusieurs solutions : - Adapter votre vente à ce contexte, - Donner congé à votre locataire en suivant correctement la procédure, - Négocier un départ anticipé avec votre locataire. C’est ce que nous allons détailler ci-dessous. ....... Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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Si le texte reste inchangé, la loi Alur va faire baisser les loyers des logements des ménages les plus aisés mais pas ceux de la classe moyenne. Explication... Via Amber Conseils
Amber Conseils's curator insight,
September 10, 2013 1:59 PM
Encore un effet pervers de "Duflop" plutôt...
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Des locataires plus pauvres, des bailleurs plus âgés, d'après la nouvelle étude de Century 21 sur le marché de l'immobilier locatif... La persistance de la crise économique fragilise les locataires. « Fait remarquable cette année, relève la nouvelle étude de Century 21 sur le marché de l'immobilier locatif en 2012, les revenus moyens des nouveaux entrants sont nettement moins élevés que ceux constatés chez les personnes ayant loué en 2011. » La baisse ressort à -7,2 % en 2012 par rapport à 2011 pour la France entière. Des locataires moins fortunés plus nombreux...Le logement pèse de plus en plus lourd dans le budget... Les nouveaux entrants doivent consacrer davantage d'argent au logement. Globalement, observe Century 21, « alors que la part du budget des ménages consacrée au loyer était en érosion depuis dix ans, pour les nouveaux entrants, le taux d'effort (rapport entre le loyer et le revenu) moyen en France a crû de 2 %. Il est passé de 25,7 % du revenu à 26,3 %. »... Les retraités reprennent leur place A l'autre bout de la chaîne, les propriétaires-bailleurs prennent quelques cheveux gris. Les retraités ont vu leur poids augmenter de 6,1 % en 2012 par rapport à 2011, ce qui leur permet d'occuper un quart du marché. Cependant, d'après l'enquête, ils ne font que reprendre exactement la part qu'ils avaient perdu l'an dernier. L'immobilier, perçu comme une valeur-refuge, ne séduit pas seulement les retraités mais aussi les employés et ouvriers... Le climat économique récessif touche aussi les nouveaux bailleurs entre 50 et 60 ans. Selon Century 21, « ils voient leurs revenus subir un tassement notoire, ce qui indique une volonté plus marquée de garantir leurs retraites malgré les efforts à consentir. »
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L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’il est interdit de facturer au locataire une somme relative à l’établissement d’un état des lieux de sortie dès lors qu’il n’est pas établi par un huissier de justice. Toute clause en ce sens dans un bail serait abusive et donc réputée non écrite. Elle ne trouvera pas à s’appliquer et ce même si vous avez confié la gestion de votre bien pour la durée de la location à un professionnel de l’immobilier.
Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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Si votre assurance ne couvre pas les dégâts, il vous est possible de vous retourner contre le propriétaire du bien. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire prend à sa charge les dégradations qui surviennent pendant la durée de la location, sauf si elles ont été occasionnées par la vétusté, la force majeure ou le fait d’un tiers que le locataire n’a pas lui-même introduit dans le logement.
Cette dernière hypothèse vous concerne dans ce cas précis. Pensez à conserver le procès-verbal de dépôt de plainte et recueillez éventuellement des attestations de témoignages pour en justifier auprès du propriétaire bailleur. Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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La ministre du Logement veut en 2017, avec un nouveau dispositif fiscal avantageux, remettre sur le marché près de 50 000 logements aujourd’hui vacants en trois ans. Via Ludovic Clerima
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Comment se déroule le préavis locatif depuis La Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ,laquelle est venue faciliter ses modalités ?
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Dans quel(s) cas peut-on augmenter un loyer ? Quelle est la marche à suivre ? Comment faire à Paris ? Le locataire peut-il s’y opposer ? Mode d’emploi. Via Ludovic Clerima
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IMMOBILIER - Une partie de la loi Duflot est (enfin) prête à être appliquée. Les frais d'agence pourraient baisser de près de moitié pour les locataires. L'INFO. Plus de cinq mois après son adoption, la loi Alur attend toujours d'être appliquée. Mais cette fois, le gouvernement semble être prêt à faire un premier pas pour mettre en exécution la loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Duflot. Soumis mercredi au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, le décret d'application concernant les honoraires des agents immobiliers facturés au locataire est désormais prêt.
L'objectif est de réduire de moitié les frais facturés au locataire. Le gouvernement va donc instaurer un plafond qui n’excédera pas 15 euros le mètre carré à Paris, 11 euros en zone rurale. Dans certains cas, les frais d'agences atteignent des sommets, comme pour Pauline, 26 ans : "J'ai payé 645 euros de frais pour un 25 mètres carrés à Paris, c'est beaucoup trop. C'est plus d'un mois de loyer", explique la jeune fille.
Plusieurs centaines d'euros d'économies. Si le décret est publié tel quel, ces frais s'élèveront au maximum, à Paris, à 375 euros pour un studio de 25 m2, contre l'équivalent d'un loyer, soit 605 euros pour cette surface si l'on se base sur le loyer moyen acquitté à la relocation d'un logement en 2013 : 24,1 euros/m2, selon les chiffres de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap). ............................................................................. (Cliquez sur le titre pour lire la suite). Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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Le site Locatme.fr a pour vocation de simplifier la vie des propriétaires et des locataires. Cette start-up française s’est mise en quête d’en finir avec les annonces périmées, les messageries saturées et les longues files d’attentes dans les cages d’escalier… Le concept : aider un locataire à rechercher un logement sans efforts.
L’idée est née lorsqu’un des fondateurs, Emmanuel Rafitosoa, a dû chercher un logement dans la capitale : « je venais de démarrer mon stage de fin d’étude dans un cabinet de conseil, je n’avais clairement pas le temps de courir tout Paris pour trouver un appartement, et j’ai trouvé dommage de ne pas pouvoir poster une annonce et de simplement attendre que les propriétaires intéressés me contactent ». Quand on constate, dans certaines villes comme Paris, que le ratio atteint près de 1 propriétaire pour 10 locataires, comment se démarquer ? Et du coté des propriétaires, beaucoup se sentent démunis face à l’afflux de demandes, comment faire face sans aucune pré-sélection des visites en amont ? Le témoignage d’Emmanuel évoque pour sa part une expérience positive. « Finalement, j’ai trouvé mon logement en sympathisant avec un propriétaire qui avait fait la même école d’ingénieur que moi ». De cette expérience partagée avec les trois autres fondateurs – Olivier Picard, Wébert Zélé et Antoine Marck -, la petite équipe se rend compte que le processus de mise en location d’un bien immobilier n’a été que marginalement impacté par le virage du numérique. Les acteurs de ce marché se sont contentés de transposer le système d’annonces d’un journal papier vers un écran connecté à internet, sans tirer parti des possibilités offertes par les réseaux communautaires qui se développent aujourd’hui dans tous les domaines. L’idée fait son chemin et Locat’me est créée avec l’ambition de bousculer ce secteur qui ronronne sur ses acquis. Un concept astucieux ? ............................................................................................... (Cliquez sur le titre pour lire la suite). Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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C’est bien connu, en amour on ne compte pas ou presque… Nous sommes plus de 53 %* à diviser par deux le montant du loyer ou le remboursement du prêt immobilier et ce quels que soient les revenus de chacun. Une situation idyllique ? Dès que l’on parle d’amour, notre cœur s’emballe et nous sommes bourrés de contradictions. Pour la plupart d’entre nous, chaque denier dépensé pour les charges communes (loyer, prêt immobilier, taxes d’habitation et/ou foncières, etc.), au sein d’un couple, devrait être en fonction de ses moyens. Ça, c’est pour la théorie. Mais la réalité est ailleurs. On fait fifty-fifty, excepté pour les Franciliens. Non pas qu’ils soient moins amoureux ou qu’ils ressemblent à Picsou, le prix des loyers étant très élevés, les couples habitant l’Ile-de-France sont obligés d’adopter un mode de fonctionnement simple mais efficace : chacun participe autant qu’il peut. L’argent dans le couple, un sujet bien maîtrisé ! ......................................................................... (Cliquez sur le titre pour lire la suite). Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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Alors que les loyers progressent moins que l'inflation, la durée de vacance entre deux locataires s'allonge, selon l'étude Clameur sur les loyers du marché locatif privé.
Lorsqu'un locataire quitte un logement, plus de neuf semaines en moyenne sont nécessaires au propriétaire pour retrouver un nouvel occupant, d'après l'observatoire Clameur (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux). Cette vacance locative, en progression de 14,8 % depuis 2009, cause chaque année au propriétaire une perte de 4,8 % des loyers perçus.
Ces chiffres ne traduisent que le constat d'un marché déstabilisé par la baisse de la demande, contrecoup de la hausse du chômage et de la chute du pouvoir d'achat.
En conséquence, la hausse des loyers de marché reste donc modérée. Depuis le début d'année 2013, les loyers des nouveaux contrats de location ne progressent que de 0,6 %, soit toujours à un niveau inférieur à la progression des prix à la consommation, évaluée à 0,9 %, sur la même période.
Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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Acheter un logement occupé a comme avantage de pouvoir bénéficier d’une décote sur le prix d’achat et permet aussi de percevoir immédiatement des loyers. Acheter un logement occupé a comme avantage de pouvoir bénéficier d’une décote sur le prix d’achat et permet aussi de percevoir immédiatement des loyers.
Un loyer instantanément perçu
En achetant un logement occupé, on n’a pas besoin de trouver un locataire pour louer son bien, c’est un avantage indéniable car le loyer est donc instantanément perçu sans période de vacance locative. De plus, on peut connaître immédiatement et avant d’acheter le logement le sérieux du locataire et son aptitude à payer ses charges et son loyer dans les délais. Un des inconvénients est que le prix du loyer ne peut pas être réévalué avant la fin du bail en cours et que les conditions du bail ne pourront pas non plus être modifiées. En cas de demande, un prêt sera aussi plus facile à obtenir, en effet une banque aura plus confiance car elle sera assurée de revenus locatifs pour le remboursement du crédit.
Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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Réunis mercredi 29 mai par Europe écologie les verts (EELV) au Sénat, les associations de consommateurs (UFC Que Choisir et la Confédération du logement et du cadre de vie) ont donné quelques pistes sur la nouvelle version de la garantie des risques locatifs (GRL) universelle annoncée parmi les dispositions du projet de loi Duflot, dont l’examen par les députés semble repoussé à octobre 2013. Beaucoup d’incertitudes demeurent sur le contenu réel du texte.
Universelle voudrait dire obligatoire. C’est en tout cas ce qui ressort du colloque organisé par EELV mercredi 29 mai sur le thème des « abus du parc locatif », réunissant les représentants du monde associatif concernés. Parmi les thèmes abordés, la nouvelle garantie « universelle » des risques locatifs, annoncée au programme du projet de loi Duflot, a fait consensus. «Une garantie imposée à tous favoriserait l’accès au logement , estime L’UFC que Choisir, auditionné par le ministère du Logement dans le cadre du projet de loi. La mutualisation des coûts permettrait en effet de faire baisser le cout de la garantie. » Même son de cloche du côté de la Confédération du logement et du cadre de vie (CLCV), pour qui l’actuelle GRL facultative « constitue un échec, puisque seuls 300 000 contrats souscrits alors que plus du triple était attendu ».
Pour mémoire, ce dispositif est géré en partenariat par l’Etat, l’APAGL (ex-1% logement) et les assureurs et s’adresse aux bailleurs (particuliers ou professionnel) qui souhaitent s’assurer en cas les loyers impayés. Sa particularité est que l’Etat joue le rôle de réassureur pour les locataires les plus risqués, dont le taux d’effort (ratio ressources/loyers) est supérieur à 28%. .
Des incertitudes sur le financement
Si l’idée d’une GRL obligatoire semble quasiment acquise, le flou demeure toujours quant à son financement. Tout le monde propose, mais personne ne sait pour l’heure ce qu’il y aura dans le projet de loi. La CLCV souhaite la création d’un fonds abondé par le versement des dépôts de garantie, une participation de l’Etat et une participation du bailleur. D’autres, comme la FNAIM, (Fédération nationale des agents immobiliers) sont favorables à une garantie universelle « financièrement partagée entre le locataire et le propriétaire ». Son président, Jean François Buet, laissait entendre lors d’un point presse du 17 mai dernier, que le projet de loi pourrait s'orienter vers une taxe sur les loyers.
La Garantie loyers impayés pourrait disparaitre
A priori, les assureurs seraient encore impliqués dans le nouveau dispositif de garantie unique. Reste à savoir comment. Le Gema, qui fédère les assureurs mutualistes, dit ne pas avoir été consulté. Contrairement aux deux systèmes existants - garantie loyers impayés (GLI) et GRL -, la nouvelle garantie universelle ne devrait permettre aucune sélection du risque, ni franchise ni plafond de garantie, a indiqué Denys Brunel, le président de la Chambre des propriétaires, présent au colloque.
Quant à la garantie des loyers impayés (GLI), qui représente un marché important pour les courtiers, l’UFC préconise sa disparation : « Un seul contrat sera proposé par les assureurs privés. »
Report du calendrier
L’examen du projet de loi Duflot, initialement prévu pour cet été, semble encore repoussé. Il serait « presque finalisé » et examiné en Conseil des ministres début juillet, mais seulement en octobre par l’Assemblée nationale.
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