La construction de logements neufs a continué à progresser en France entre mai et juillet, mais le secteur s'inquiète d'un possible revirement de tendance face à l'avenir incertain des dispositifs incitant aux achats immobiliers.
Via Technitoit
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Immobilier
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On en parle depuis années déjà ! Cette fois, la crise du marché de l'immobilier a bel et bien commencé. Ou du moins sa première étape : la chute du volume des ventes. Il a plongé de 17 % entre le premier semestre 2011 et celui de 2012 dans le réseau d'agences Century 21. Et encore, le marché avait connu un léger regain d'activité au début de l'année 2012 du fait de l'entrée en vigueur en février de la réforme des plus-values : certains propriétaires de biens locatifs ou de résidences secondaires ont en effet préféré vendre avant que la durée nécessaire pour être exonéré de cet impôt ne passe de quinze à trente ans. Mais un véritable coup de frein est ensuite apparu. Le climat économique morose, la suppression du PTZ dans l'ancien, les nombreux ponts du mois de mai et enfin l'attentisme pré et post-électoral ont lourdement impacté la demande. Et, de l'autre côté, l'offre augmente : +25 % par exemple chez Laforêt Immobilier à Bordeaux entre le premier semestre 2011 et celui de 2012, +14 % à Lyon, +10 % à Menton... Les acquéreurs, moins nombreux, ont donc beaucoup plus de choix. Mais les deux parties peinent à se rencontrer. " Les vendeurs hésitent à baisser leur prix et les acheteurs attendent de meilleures offres ", explique-t-on chez Immonot, site immobilier d'annonces notariales. Les délais de vente sont maintenant beaucoup plus longs et c'est en région parisienne qu'ils ont le plus augmenté. Dans le réseau d'agences Guy Hoquet, ceux-ci sont passés de 34 à 52 jours entre le premier et le deuxième trimestre 2012. La baisse des prix, elle, est à peine enclenchée. Du moins si l'on en croit les statistiques. D'après les notaires, il n'y aurait qu'un très léger recul, d'à peine plus de 1 %, entre le dernier trimestre 2011 et le premier trimestre 2012. Mais il faut rappeler que ces chiffres se basent sur des compromis de vente réalisés trois mois plus tôt, soit, pour la plupart, encore en 2011. Sur le terrain, en revanche, les agences immobilières interrogées constatent toutes que les négociations sont bien plus importantes depuis quelques mois. Les prix finiront-ils alors par plonger ? Et le marché va-t-il enfin repartir ? C'est ce que prévoient certains spécialistes. Selon les notaires, le recul des ventes devrait se stabiliser, à 15 % environ pour l'ensemble de l'année 2012. Chez Laforêt, on est plus optimiste encore, tablant sur une baisse d'à peine 10 %. " Pour l'instant, certaines transactions sont bloquées du fait de vendeurs refusant de baisser leur prix. Mais ils ne pourront pas repousser ces déménagements indéfiniment ", argumente le professeur Bernard Thion, chargé des enquêtes réalisées par Immonot. com. En effet, les naissances, les divorces, les décès, les mutations... alimentent le marché des transactions obligatoires, autour de 400 000 ventes par an. L'incertitude réside donc plutôt dans les ventes dites " de confort ". " Il faudra une baisse des prix plus importante pour que le marché reparte franchement ", pense Frédéric Monssu, directeur général du réseau d'agences Guy Hoquet. D'autres éléments auront également un impact sur l'évolution du marché dans les mois à venir : le maintien ou non des taux d'intérêt à un très faible niveau. Mais aussi les décisions prises par le gouvernement en matière de logement. Dans tous les cas, il semble désormais évident que la reprise des transactions sera forcément synonyme de baisse des prix. Reste la question sans doute la plus importante. De combien sera la baisse ? De 5 à 10 % pour 2012 selon les professionnels, mais moins dans les grandes villes selon une partie d'entre eux. Et ensuite ? D'après Jacques Friggit, économiste auprès du ministère du Logement, la baisse pourrait se poursuivre sur cinq à huit ans et atteindre 35 à 40 %. Un discours tenu depuis quelques années déjà. Cette fois est-elle la bonne ? Rendez-vous l'année prochaine. Sur le marché du neuf, la crise est plus sévère encore. Selon les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers, les ventes sont en recul de 27 % entre le premier semestre 2012 et la même période un an plus tôt. Outre les facteurs négatifs impactant également le marché de l'ancien, le neuf subit de plein fouet la baisse de l'avantage fiscal accordé dans le cadre du dispositif Scellier, tombé à 13 % en 2012. Celui-ci prenant fin en 2013, on peut s'attendre à un sursaut de la part des investisseurs désireux de profiter encore de l'avantage fiscal, mais il sera sans doute limité. Plus qu'une mauvaise nouvelle pour les promoteurs, c'est le secteur du logement en général qui risque de pâtir de ces recettes moindres : le recul des ventes aggravera inévitablement celui des mises en chantier et, au final, le nombre de constructions déjà insuffisant à l'heure actuelle sera plus faible encore. Avec à terme, sans doute, une nouvelle hausse des prix. Pour l'instant, néanmoins, les promoteurs redoublent d'efforts pour maintenir voire réduire ces derniers. Chez Promogim, par exemple, le prix moyen des logements a baissé de 11 % entre 2011 et 2012. Le fruit d'un travail sur les coûts de construction, la négociation du foncier mais aussi la mise en oeuvre d'opérations réalisées en partenariat avec certaines mairies, permettant de proposer des logements à des tarifs contrôlés...
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...la crise économique crée de l’incertitude sur le marché immobilier européen, en posant la question essentielle du financement des investissements. Conséquence directe : le choix des marchés privilégiés dépend plus de leur potentiel de sécurité que de leur potentiel de forte croissance... Selon le rapport, les acteurs du marché accorderont une nette prime à la qualité́ et à la sécurité́ de leurs investissements. En effet, au moins un acteur sur deux recherche des actifs très sécurisés. Cette tendance n’est pas nouvelle, mais elle est particulièrement forte pour 2012, face à l’incertitude sur le marché... Paris reste un marché plus diversifié que Londres, disposant de nombreux actifs de qualité, comme les bureaux, les commerces ou les hôtels de luxe, même si l’offre prime reste limitée...
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LE CLUB IMMO. Quels principaux enseignements tirez-vous de votre enquête sur le marché? C’est en juin dernier que nous avons lancé avec l’IFOP cette grande enquête nationale. Cette étude nous a confortés dans plusieurs domaines. Tout d’abord, l’immobilier reste une valeur refuge pour les Français. Ensuite, l’agent immobilier reste l’interlocuteur privilégié. Troisièmement, sept vendeurs sur dix ont fait estimer leur bien via un professionnel. Enfin, les Français plébiscitent la qualité, tant au niveau des offres que des conseils prodigués, et expriment le besoin d’un suivi personnalisé.
Comment évoluent les prix et les délais de vente? Au niveau national, les prix ont baissé en moyenne de 2%. Paris a enregistré une légère baisse de 1%, tandis que les prix se sont maintenus en Ile-de-France. Dans les grandes villes comme Lyon par exemple, une augmentation des prix de l’ordre de 2 % a été enregistrée. En matière de délais de vente, nous avons passé le cap psychologique des 100 jours. Nous sommes actuellement en moyenne à 102 jours au niveau national. Toutefois, il y a de fortes disparités régionales. À Paris, le délai de vente est de 64 jours, ce qui signifie qu’il faut un peu plus de deux mois pour réaliser une vente dans la capitale, tandis que dans certaines régions, il faut parfois compter le double et attendre quatre mois pour réaliser une transaction.
Qui tient le marché? La première catégorie, ce sont les acquéreurs. Parmi eux, les investisseurs qui sont passés de 17% à 2011 à 12% en 2012. Les primo-accédants, qui représentaient le tiers des transactions ne représentent plus que le quart en 2012 ; et les secundo-accédants, qui représentaient 47%, ont vu leur part augmenter pour atteindre 60 % du marché. L’autre catégorie comprend les vendeurs, dont une grande partie a fait une vente par nécessité, en raison d’un divorce, d’une séparation, d’un décès, d’une mutation…
Quelles sont les perspectives en 2013? La situation économique n’encourage pas à vendre. Ceux qui doivent vendre vont devoir s’aligner sur les prix du marché. Cependant, les acquéreurs ne veulent plus payer le prix fort, de crainte de revendre à perte dans le futur. Nous lançons d’ailleurs une opération « Prix Bleus » pour faire prendre conscience aux vendeurs de la réalité du marché et accepter une baisse des prix. Ensuite, il s’agit d’attirer les acquéreurs vers les biens qui bénéficient de cet avantage. En 2013, nous prévoyons une baisse des prix de l’ordre de 5% sur l’ensemble des régions. Quant au nombre de transactions, avec des taux de crédit qui restent bas, elles devraient se maintenir cette année sur le même volume qu’en 2012.
Les mesures prises par le gouvernement vont-elles dans le bon sens, et comment relancer le marché? Le dispositif d’investissement locatif Duflot n’est avantageux que pour l’immobilier neuf. D’autre part, l’encadrement des loyers risque de faire fuir les investisseurs. Nous avons un déficit structurel de 800 000 logements en France, lequel s’aggrave chaque année. Le logement social ne pourra à lui seul, compenser cette déficience. Il faut inciter les primo-accédants à l’accession à la propriété. Il faudrait maintenir le PTZ dans l’ancien. Pour relancer le marché, il faut vraiment que les vendeurs se rendent comptent qu’ils sont en décalage avec le marché. C’est ce que nous allons nous employer à expliquer.
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Les acquéreurs de logements vont être protégés par cette mesure. Le taux de TVA normal va en effet être maintenu à 19,6%. C'est une excellente nouvelle pour ceux qui veulent investir dans la pierre. Les prix sont toujours hauts certes, mais le taux de TVA va quant à lui se maintenir. C'est déjà çà ! Il a été décidé à l'Assemblée nationale par les députés que la TVA normale resterait à 19,6%, épargnée donc par l'augmentation à 21,2%, pour les contrats de réservation et de vente d’immeubles à construire ainsi que pour les contrats de construction de maisons individuelles conclus avant ce mercredi... La mesure adoptée permet donc que tout contrat ou pré-contrat signé à date certaine avant la promulgation du taux actuel s'appliquera jusqu'à la fin de l'opération, a précisé Gilles Carrez.
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La question du logement vient de faire irruption dans la campagne présidentielle. Enfin, serait-on tenté de dire ! Dans un pays où les prix de l'immobilier ont progressé de 165 % en quinze ans et où il manque près d'un million de logements pour satisfaire la demande, il était devenu impératif que le sujet sorte du ghetto fiscal dans lequel il est confiné depuis des décennies. Et même si on le doit moins à une soudaine prise de conscience qu'à la crise des finances publiques, qui impose de trouver une solution alternative aux mécanismes de défiscalisation, l'essentiel est là. La crise du logement est désormais sur la place publique. Le problème, c'est que les idées avancées jusqu'ici ne sont pas à la hauteur de l'enjeu... Qu'il s'agisse des propositions de l'équipe Hollande ou de celles du gouvernement, aucune n'est susceptible de desserrer durablement l'étau du foncier, problème de fond de l'immobilier en France. Obtenir l'autorisation de construire sur un terrain vierge est devenu dans notre pays un processus à la fois trop long... -et trop coûteux. Résultat, la production de plus de 400.000 logements par an, seul moyen de résorber la pénurie immobilière, est aujourd'hui quasi inatteignable. Et ce n'est pas l'idée, pourtant séduisante sur le papier, d'un bonus de 30 % sur les droits à construire annoncée dimanche soir par Nicolas Sarkozy qui changera la donne. Certes, elle contourne la rareté du foncier en optant pour la densification. Mais, en laissant aux communes le pouvoir de s'y opposer au cas par cas, l'Etat l'a rendu inopérante. Car l'on peut parier que, pour des raisons électorales, la plupart des conseils municipaux freineront des quatre fers pour empêcher une densification de leur territoire, avec la bénédiction des habitants déjà présents. Quant à ceux qui s'y résoudront, ils monnayeront chèrement leur feu vert. La mesure « extrêmement puissante » qui remettra sur les rails le marché immobilier français reste donc à trouver. Nul doute qu'elle devra à la fois prévoir une simplification des règles d'urbanisme et une réduction drastique des pouvoirs des maires en la matière. Cela revient évidemment à remettre en question un pan entier de la décentralisation. Mais c'est aussi le seul moyen de rendre à une politique du logement digne de ce nom les moyens de ses ambitions. Le jeu en vaut la chandelle.
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