Immobilier

Pour le marché immobilier en France, on retrouve toutes les caractéristiques d’une importante bulle immobilière, mis à part le fait qu’elle n’ait pas encore éclatée. Les prix des logements ont très fortement augmenté par rapport aux revenus des Français et par rapport aux loyers. Ils sont déconnectés depuis quelques années de la réalité économique...

La 1ère caractéristique d’une bulle immobilière est une déconnexion des prix des appartements et des maisons avec les revenus des habitants. On peut en conclure que cette 1ère caractéristique se vérifie. Depuis 2002, le niveau des prix rapporté aux revenus est sorti de sa tendance long terme et cela fortement :

Les chiffres du 4ème trimestre 2012, qui correspondent aux compromis de vente signés au 3ème trimestre viennent confirmer la légère diminution du rapport prix/revenus pour l’ensemble de la France.

On observe également la chute des transactions en 2012... En effet, avec des prix qui ne baissent que légèrement, la chute du montant total des ventes ne peut s’expliquer que par une chute du nombre de transactions...

Le second élément qui caractérise une bulle immobilière est le fait qu’une forte hausse des prix des logements n’est pas suivie par une forte hausse des loyers...

Il faut donc beaucoup plus de temps pour qu’acheter soit plus rentable que de louer et pour les investisseurs les rendements locatifs sont très bas et rendent peu intéressant tout investissement dans l’immobilier.

Un pouvoir d’achat immobilier qui s’améliore un peu mais reste extrêmement bas

Dernièrement, un courtier en crédit immobilier a publié une étude sur l’augmentation du pouvoir d’achat immobilier des Français grâce à la baisse des taux et à la légère baisse des prix. C’est vrai, le pouvoir d’achat a légèrement augmenté, mais il reste extrêmement bas et rend difficile tout achat immobilier :

Alors que les taux immobiliers sont à leur plus bas historique, on constate que le pouvoir d’achat des ménages restent proche de son niveau le plus bas. La seule chose qui pourrait redonner du pouvoir d’achat immobilier aux ménages est une baisse importante des prix des maisons et des appartements. Sans cela, il y a très peu de chance pour que le marché immobilier redevienne dynamique.

Faut-il attendre qu’elle éclate pour parler de bulle immobilière ?

Certains économistes considèrent que le 3ème et dernier point pour qualifier une hausse des prix des logements de bulle immobilière est que celle-ci doit avoir explosée. En ce sens, certaines personnes refusent de parler de bulle immobilière en France car elle n’a pas encore explosé.

Que la situation actuelle puisse être nommée "bulle immobilière" ou non, devons-nous pour autant faire comme si la situation était normale, durable et pérenne ?

Nous pensons au contraire qu’il est préférable d’alerter sur les risques d’acheter un bien immobilier sans prendre en compte cette décorrélation entre les prix et les revenus et les prix et les loyers...

Comme nous vous le conseillons dans notre guide de l’achat immobilier en 2013, il faut donc proscrire les achats immobiliers pour du court ou moyen terme pour une résidence principale et ne cibler que des biens à fort rendement locatif pour un investissement.