Immobilier

Fini le temps où il suffisait à l’agent immobilier d’apposer une affiche sur sa devanture. Tour d’horizon des menaces qui pèsent sur la profession. Et gros plan sur des agences qui misent à fond sur l’innovation pour se démarquer.

La profession d’agent immobilier existera-t-elle encore dans dix ans ? La question est volontairement provocante. Pourtant, elle taraude de plus en plus les professionnels du secteur. Entre les prophéties inquiétantes de certains qui n’hésitent pas à prédire – à craindre – l’extinction de « l’espèce » et le discours plus encourageant de ceux qui estiment que l’expertise de l’agent immobilier est encore largement recherchée par les propriétaires, une chose est certaine : les professionnels du secteur ne travailleront plus demain comme ils le font aujourd’hui. Celles et ceux qui survivent ne bossent d’ailleurs déjà plus comme par le passé. Car c’est un peu « adapte-toi ou meurs », alors que plusieurs menaces planent sur la profession.

1 La mauvaise réputation.

Un peu curieux, mais la première de ces menaces est interne au métier. C’est l’image déplorable qui continue d’être associée à l’agent immobilier, encore souvent perçu comme arnaqueur, n’apportant aucune valeur ajoutée, aimant l’argent facile… « Une réputation qui provient des erreurs du passé, reconnaît Evelyne Gielen, de l’agence bruxelloise MètreCarré. Avant, lorsqu’on était dans un marché de vendeurs, l’agent immobilier pouvait se satisfaire de coller un panneau et ça fonctionnait. Certains pouvaient paraître un peu hautains. Mais nous sommes aujourd’hui dans un marché d’acheteurs, et il faut fournir des efforts plus importants pour montrer que nous sommes nécessaires. »

2 Internet et les réseaux sociaux.

L’arrivée du Net a fait peur aux agents immobiliers. « Nous avons un métier de courtage, d’intermédiaire entre l’offre et la demande, explique Evelyne Gielen. Or, Internet est l’outil le plus puissant pour rassembler les deux. » Et voilà la Toile qui devient courtier à la place du courtier. Les propriétaires peuvent désormais toucher un grand nombre d’acheteurs potentiels sans passer par une agence, mais en postant leurs annonces sur les portails prévus à cet effet et qui se sont multipliés. « On voit aussi beaucoup plus de biens qui se vendent via les réseaux sociaux », précise Evelyne Gielen. Mais Internet constitue aussi une formidable occasion pour les agences d’évoluer et de se professionnaliser.

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La Confédération nationale du logement (CNL) dénonce « l'injustice » du plafonnement des honoraires des agences immobilières imputables aux locataires, inscrit dans la loi Alur, dans un communiqué publié le 3 juin 2014.

La mort dans l'âme, les agents immobiliers communiquent désormais leurs données pour alimenter les Observatoires des loyers prévus dans le cadre de la loi Alur de Cécile Duflot. Il faut dire qu'ils y sont obligés par la loi.

Alors qu'ils y étaient initialement farouchement opposés, les agents immobiliers vont finalement coopérer avec les pouvoirs publics pour alimenter les différents Observatoires des loyers en France. Ceux-ci serviront de base de calcul pour la mesure relative à l'encadrement des loyers intégrée dans la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) qui vient d'être définitivement votée au Parlement.

Une opposition de principe

En 2013, les principales fédérations de la profession, la Fnaim en tête, avaient indiqué publiquement qu'elles ne feraient pas remonter leurs statistiques pour alimenter ces Observatoires, car elles jugeaient la loi Alur portée par la ministre du Logement Cécile Duflot injuste dans sa globalité.

Une posture de négociation qui leur a en partie permis d'obtenir un recul du gouvernement sur la garantie universelle des loyers (GUL) et le plafonnement des honoraires de location. En revanche l'encadrement des loyers est resté, à leur grand dam, inchangé sur le fond. Jean-François Buet, le président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) explique d'ailleurs à qui veut l'entendre que "ce n'est pas cette mesure d'encadrement qui donnera davantage de logements aux français ".

Les agents immobiliers respecteront la loi

Faisant fis de cette déception, les agents immobiliers font donc désormais remonter leurs données. Il faut dire qu'ils y sont contraints par la loi Alur. "Nous avons l'obligation d'alimenter les observatoires donc nous allons le faire", a déclaré Jean François Buet ce lundi lors d'une conférence de presse. Avant d'ajouter de manière pragmatique que malgré les divergences, "il n'est pas question de demander à mes adhérents de se mettre hors-la-loi".

4,6 millions de locations concernées

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Seulement 43 % des cadres de l’immobilier et de la construction et 39 % des techniciens et agents de maîtrise estiment que leur rémunération est à la hauteur de leurs compétences. Une insatisfaction des ambitions salariales révélée par la première édition du baromètre Michael Page et Page Personnel.

Rien du surprenant alors que les professionnels de l’immobilier placent la rémunération au premier rang de leur critère dans la perspective d’un changement de poste. C’est le cas pour 74 % des employés et cadres débutants et 66 % des cadres expérimentés. Du fait des politiques salariales, « les cadres du secteur immobilier et construction voient leur pouvoir d’achat baisser », commente Fabrice Veyre, Directeur Exécutif de Michael Page.

Stress élevé dans l’immobilier et le bâtiment

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« Parce qu’ils ne comprennent pas suffisamment la valeur ajoutée apportée par l’agent immobilier, ils trouvent souvent leur commission usurpée »

Dans une conjoncture particulièrement difficile pour les agents immobiliers, qu’ils soient transactionnaires ou administrateurs de biens, beaucoup redoutent une progression menaçante des transactions réalisées entre particuliers.

Qu’en est-il réellement ?

Ce débat est source de querelles permanentes et stériles entre  les prophéties anxiogènes  de ceux qui affichent des positions inquiétantes de 45%, voire 50% de transactions réalisées sans le concours d’un professionnel, et ceux qui annoncent une progression constante des parts de marché détenues par les professionnels.

Une première réflexion s’impose. Comment peut on rester dans le flou sur un tel sujet, alors que tous les actes immobiliers sont authentifiés par les notaires, officiers publics, qu’ils génèrent des droits d’enregistrement perçus par l’administration fiscale, et que les honoraires d’agences sont clairement identifiés dans les actes de ventes.

Ces chiffres souvent contradictoires repris par la presse, perturbent le raisonnement du lecteur et fragilise l’image que les particuliers se font du professionnel immobilier.

Comme  Jean Jacques Bourdin sur BFM je suis tenté de dire « les français doivent savoir ».

Pourquoi cette omerta sur les chiffres de l’immobilier alors que dans le secteur automobile, le comité des constructeurs français d’automobiles affiche clairement le taux de pénétration par marque et par modèle.  Ces statistiques incontestables reprises dans les medias permettent au consommateur d’apprécier le positionnement  de chaque marque, et aux constructeurs automobiles de bâtir les stratégies commerciales leur permettant d’être compétitifs sur un marché très concurrentiel.

A ceux qui s’interrogent sur le positionnement réel des professionnels de l’immobilier, je propose quelques calculs très simples à la portée d’un enfant de 10 ans.

Si l’on considère pour l’année 2012 :

-        le volume de ventes de logements anciens          704 000 (source CGEDD) qui est repris chaque année dans les conférences de presse du Conseil Supérieur du Notariat et de la Fnaim

-       le nombre d’agences immobilières recensées        27 000  contre 33 635  en 2007 (source SeLoger)

-       la répartition des parts de marché – (source service de presse du C.S.N. avril 2012)

Un premier constat s’impose : les agents immobiliers réalisent environ  430000  transactions (hors locaux professionnels, terrain à bâtir, logements neufs) soit 16 transactions annuelles par agence.

Les notaires négociateurs (environ 1 500 à 2 000 notaires sur 9389 notaires), qui interviennent principalement de manière accessoires, et plutôt en milieu rural (4% du chiffre d’affaires du notariat) dans le cadre des successions, donations, partages, réalisent  environ 45 000 transactions.

Le marché de Particulier à Particulier, soit par le biais de sites tels le Bon Coin ou Particulier à Particulier, soit par relations représente par déductions environ  240 000 transactions qui échappent aux professionnels, soit un potentiel de Chiffre d’affaires de l’ordre de 1,8 milliards d’Euros.

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A l'occasion du 67ème congrès de la Fnaim, ses dirigeants sont revenus sur les aspects du projet de loi Alur sur le logement qui peuvent évoluer. Selon eux, Cécile Duflot se montre davantage ouverte à la discussion.

Le projet de loi Alur sur le logement et l'urbanisme agite beaucoup le monde de l'immobilier. Mais si l'on en croit les propos et le ton affiché par les dirigeants de la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim), les discussions entre les professionnels et Cécile Duflot ne sont pas au point mort. « Nous avons le sentiment qu'il y a un certain nombre d'ouvertures qui semble se faire jour dans le discours de la ministre », a même avancé Jacky Chapelot, président-adjoint de la Fnaim, lors d'une conférence de presse tenue en clôture du congrès mardi 10 décembre 2013.

Malgré une certaine tension, illustrée par l'annulation de la venue de la ministre du Logement au 67ème congrès de l'organisation, les représentants des agents immobiliers espèrent faire évoluer plusieurs aspects du projet de loi Alur.

• Les honoraires de location

Le texte voté en première lecture par l'Assemblée nationale puis par le Sénat prévoit de limiter drastiquement les honoraires de location, ou frais d'agence, payés par le locataire. Ces derniers se limiteraient à la moitié du coût de la rédaction du bail de location et de l'état des lieux, l'autre moitié étant acquittée par le propriétaire-bailleur. Une limite fixe, qui pourrait s'établir entre 250 et 500 euros selon divers interlocuteurs reçus par le ministère du Logement, ne pourrait pas être dépassée. Cette dernière doit être fixée par décret, après le vote du projet de loi.

Puisque cela touche directement la rémunération des agents, la Fnaim est logiquement mobilisée contre un tel projet. Il existe « des distorsions importantes entre ce qui se pratique dans les différentes régions » selon son président Jean-François Buet, une idée qui met à mal le principe d'un plafond unique. « Le service apporté au locataire est fonction du marché », ajoute-t-il. Dans certaines villes ou régions dans lesquelles le locataire peut se montrer plus sélectif qu'à Paris par exemple : les visites ont tendance à s'accumuler et les négociations, sur le loyer ou les travaux à effectuer, sont plus importantes, ce qui entraîne davantage de prestations de la part des professionnels et appelle donc selon la Fnaim à une juste rémunération. L'organisation propose à ce titre que le montant des honoraires payés par le locataire ou le propriétaire soit déconnecté du montant du loyer mensuel.

• Les pénalités pour retards de loyer

Autre point important de débat qui touche directement les particuliers, la question de la clause pénale des locataires. Il s'agit de pénalités pour le paiement d'un loyer en retard, une disposition que la Fnaim juge essentielle. Une telle disposition avait été ajoutée au projet de loi Alur à l'Assemblée nationale sous l'impulsion du rapporteur du texte Daniel Goldberg avant d'être supprimée au Sénat. Une pénalité de 5% par mois de retard avait été envisagée, sachant qu'elle serait portée à 30% pour le dernier mois avant le départ du locataire. L'Assemblée nationale pourrait réintroduire un amendement en ce sens.

• Le compte bancaire unique pour les petites copropriétés

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