Immobilier

Un an après avoir dévoilé le premier indicateur du pouvoir d’achat immobilier réel des Français, ville par ville, MeilleursAgents.com et Empruntis.com

Depuis 2012, trois constats majeurs :

Comme annoncé lors de la première édition de l’indicateur, le marché immobilier a perdu 30% d’acheteurs, et 20% de vendeurs. La baisse des prix espérée n’a pas eu lieu, en revanche les volumes de vente ont chuté. Malgré une baisse exceptionnelle des taux, les emprunteurs ne sont pas revenus dans le marché. En 1 an, le pouvoir d’achat des Français s’est amélioré, avec des augmentations allant de 4m2; à Paris ou Nice, à 8m2; à Strasbourg, Nantes et Rennes, soit une pièce supplémentaire !

Malgré un marché en crise, le pouvoir d’achat immobilier des Français est en très forte augmentation par rapport à l’année dernière. Une note d’optimisme pour 2013 ?

 

1. La situation du crédit

Les signes négatifs :

Critères d’octroi appliqués à la lettre. Pas de réouverture des durées longues. Vigilance renforcée des établissements bancaires sur la stabilité financière / secteur d’activité. Etude très approfondie des dossiers : budget transport, essence, chauffage… tout est passé à la loupe et intégré dans le calcul de risques. Recentrage sur une clientèle haut-de-gamme avec la multiplication des produits sur ce segment, y compris des banques peu positionnées auparavant

 

Les signes positifs :Taux exceptionnellement bas (1 point de baisse effective sur une année) : resolvabilisation de ménages sur 1 an à conditions identiques d’octroi et grosses décotes possibles (jusqu’à 0,50% en dessous des barèmes affichés pour les très bons dossiers et 0,30% en moyenne pour les dossiers « classiques »). Des prêts à 110% pour l’investissement locatif de retour sur le marché. L’apport n’est pas la condition n°1, ce sont les revenus. Des baisses sont encore possibles dans les semaines à venir.

En clair, des taux très bas avec des conditions d’octroi prudentes mais réalistes. Au final, la baisse des taux d’1 point en 1 an a resovabilisé 20% des emprunteurs. Un bémol cependant, ils ne sont pas revenus dans le marché malgré cela, en témoigne la baisse des transactions enregistrée cette année.

 

2. La situation du marché immobilier

2012, l’année du rendez-vous manqué :

La baisse des prix tant souhaitée par certains n’a pas eu lieu. En revanche, les volumes de vente ont chuté (-30% à -40% selon les communes en Ile-de-France par exemple). Une situation qui s’explique par plusieurs raisons :Les taux d’intérêt ont baissé. L’équilibre entre l’offre et la demande s’est maintenu : la perte d’acheteurs solvables a été compensée par la perte d’acheteurs (-30%). Conséquence de l’ « effet qualité » : les biens vendus en 2012 sont en majorité des biens de qualité supérieure, ce qui a contribué à maintenir des prix élevés. Entre 2011 et 2012, les ventes « confort » sont passées de 40% à 10%, contribuant à maintenir l’équilibre entre l’offre et la demande.

Les scenarios d’évolution :

La baisse des volumes va se poursuivre. Quasi-disparition des ventes «confort ». Pas de baisse significative de prix en 2013, mais l’effet qualité va s’estomper. Certains biens de moindre qualité dont la commercialisation a été retardée en 2012 vont se vendre en 2013. La construction de nouveaux logements restera limitée (le nouveau dispositif Duflot étant moins intéressant que le Scellier).