Transformer une ancienne boutique en appartement, aménager une grange en maison d’habitation, installer un cabinet dans un logement ou convertir un plateau de bureaux en logements : ces projets modifient ce à quoi un bâtiment est juridiquement affecté. Aux yeux du droit de l’urbanisme, ils constituent un changement de destination, soumis à un contrôle administratif, que des travaux soient réalisés ou non.

Beaucoup de propriétaires pensent qu’en l’absence de travaux visibles depuis la rue, aucune démarche n’est nécessaire. D’autres croient qu’une autorisation d’urbanisme suffit à tout régler, alors que plusieurs législations se superposent : le code de l’urbanisme contrôle la destination, le code de la construction et de l’habitation contrôle, dans certaines communes, l’usage des locaux d’habitation, le règlement de copropriété encadre la destination de l’immeuble et des lots, et les règles relatives aux établissements recevant du public s’ajoutent lorsque le local accueillera une clientèle.

Cet article expose la méthode pour identifier la ou les autorisations nécessaires : comprendre la notion de destination, déterminer si le projet relève de la déclaration préalable ou du permis de construire, repérer les situations particulières, puis mesurer les risques d’un changement réalisé sans autorisation et les moyens de le régulariser.

Source : Me Anna Borchtch / 

lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés, il n'a pas à s'engager à constituer une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs.

Dans le cas d'une incorporation de ces terrains et équipements communs au domaine public, ceux-ci relèvent exclusivement du régime de la domanialité publique, lequel exige, par application des dispositions de l'article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques, qu'ils soient affectés à un service public ou à l'usage direct du public, sous réserve des dispositions de l'article L. 2141-1 du même code qui en autorise la désaffectation dans les cas prévus par la loi, et le transfert, subséquent, dans le domaine privé de la commune, sous le contrôle du juge administratif.

Il en résulte, lorsque le cahier des charges du lotissement prévoit le transfert de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés, que la commune, à laquelle la totalité des voies et espaces communs a été transférée, n'est pas colotie, de sorte que les stipulations du cahier des charges ne lui sont pas opposables, et que les dispositions de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme relatives à la modification des documents du lotissement ne sont pas applicables à cette situation.

En l’espèce, des propriétaires d’un lot demandaient l’annulation de la vente d’un ancien espace commun à un acquéreur privé ainsi que la démolition de l’immeuble construit sur ce terrain. Ils invoquaient le cahier des charges, qui prévoyait son affectation à un espace vert traversé par un accès piéton.(...)

Cour de cassation N° 24-16.968 du 03 septembre 2026

Le décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026 portant mesures de simplification de l’action publique locale et des normes applicables aux collectivités territoriales et à leurs groupements compte vingt-sept articles et modifie huit codes différents. En matière d’urbanisme, il sonne le glas du permis d’aménager « sans travaux » et évite désormais au titulaire du droit de préemption de solliciter un nouvel avis domanial lorsqu’il dispose d’ores et déjà d’un tel avis, encore valide. De manière plus confidentielle, le gouvernement renonce, à ce stade, à modifier les règles du jeu applicables aux divisions primaires.

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L’article 1er de la loi du 31 décembre 1968 prévoit que les créances sur les personnes publiques concernées sont prescrites lorsqu’elles n’ont pas été payées dans un délai de quatre ans à compter du premier jour de l’année suivant celle au cours de laquelle les droits ont été acquis.

L’article 3 de cette loi précise toutefois que la prescription ne court ni contre le créancier qui ne peut agir, ni contre celui qui peut être légitimement regardé comme ignorant l’existence de sa créance.

L’absence de mention d’une tranche dans une délibération ultérieure ou dans un avenant portant sur une autre partie du programme ne suffit pas, à elle seule, à manifester une volonté suffisamment explicite de résilier cette tranche.

La délibération autorisant un nouveau marché de maîtrise d’œuvre doit également être examinée au regard de la connaissance que les titulaires pouvaient en avoir et de la précision de son contenu. Une présentation générale de nouveaux aménagements et équipements ne permet pas nécessairement d’identifier l’abandon du projet initial.

En l’espèce, une personne publique avait confié à un groupement solidaire la maîtrise d’œuvre d’un projet comprenant une école et un bâtiment administratif. La seconde tranche, relative au bâtiment administratif, n’avait reçu aucun début d’exécution. (...)

CAA de MARSEILLE N° 25MA03502 du 28 septembre 2026

En application de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme, le permis de construire tient lieu d’autorisation prévue à l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation après accord de l’autorité administrative compétente. Cette autorisation suppose la vérification du respect des règles d’accessibilité et, lorsque l’effectif du public et la nature de l’établissement le justifient, des règles de sécurité contre l’incendie.

L’article 12 du décret du 8 mars 1995 interdit à la sous-commission de délibérer en l’absence des membres concernés ou de leurs suppléants, notamment du maire ou de l’adjoint désigné, sauf avis écrit motivé. Un vice de procédure entraîne l’illégalité de la décision lorsqu’il a pu influencer son sens ou priver les intéressés d’une garantie.

L’article L. 600-5 du code de l’urbanisme permet une annulation partielle lorsqu’un vice affecte une partie identifiable du projet et peut être régularisé. Cette partie n’a pas à être matériellement détachable. La régularisation ne doit pas entraîner un bouleversement changeant la nature même du projet.

En l’espèce, un permis modificatif autorisait notamment l’extension d’un bâtiment commercial et la modification des stationnements, des voies internes et des plantations. Les propriétaires de terrains contigus justifiaient d’un intérêt à agir : le prolongement d’une voie automobile concernait l’emprise de servitudes piétonnes dont ils bénéficiaient.(...)

CAA de NANCY N° 24NC02979 du 28 août 2026

Le classement d’un terrain en zone constructible et la délivrance d’un permis méconnaissant les dispositions applicables au littoral constituent des fautes susceptibles d’engager la responsabilité de la personne publique. Les frais supplémentaires nécessaires à la modification du projet peuvent être réparés lorsqu’ils présentent un lien direct avec ces illégalités.

Le maître d’œuvre est tenu d’une obligation d’information et de conseil comprenant la vérification de la faisabilité du projet au regard des règles d’urbanisme. Le classement constructible du terrain ne le dispense pas d’identifier les risques de contrariété aux règles du littoral et d’en avertir le maître d’ouvrage avant le dépôt de la demande de permis.

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Un plan local d’urbanisme peut-il imposer l’emploi d’un matériau déterminé ? Le Conseil d’État répond par l’affirmative lorsque ce matériau constitue une composante caractéristique d’un patrimoine bâti identifié, à condition d’être strictement nécessaire et proportionné à l’objectif de protection poursuivi. Une solution qui tranche un débat ancien sur l’étendue du pouvoir réglementaire des auteurs des PLU et conforte leur rôle dans la préservation des paysages bâtis.

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Dans trois arrêts du 29 septembre 2026 concernant des communes littorales bretonnes, la cour administrative d’appel de Nantes précise les conditions d’autorisation des constructions et de constatation des infractions d’urbanisme.

Ces décisions distinguent ainsi la conformité du projet, les possibilités de régularisation et l’obligation de constater les irrégularités antérieures, tout en rappelant la différence entre les pouvoirs exercés par le maire au nom de l’État et ceux relevant de la commune.

Bande littorale des cent mètres : une annulation limitée aux éléments régularisables du projet.

 

Infractions d’urbanisme : la prescription et un signalement insuffisamment précis justifient le refus de constat.

 

Infractions au PLU : une régularisation ultérieure n’efface pas l’obligation de constater les faits antérieurs.

 

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Il résulte des dispositions des articles L. 123-5 et L. 123-11 du code de l’urbanisme que si la région Ile-de-France élabore le schéma directeur de la région Ile-de-France (SDRIF) et procède à son adoption par une délibération du conseil régional, il revient à l’Etat, qui doit être associé à cette élaboration, d’approuver le schéma par décret en Conseil d’Etat.

Le schéma ainsi approuvé peut comporter des modifications par rapport à celui adopté par le conseil régional dès lors que ces modifications apportées visent à garantir le respect des obligations résultant de l’article L. 123-2 du code de l’urbanisme, notamment les dispositions nécessaires à la mise en œuvre des projets d'intérêt général relevant de l'Etat, et qu’elles ne bouleversent pas l’économie générale du schéma adopté par le conseil régional.

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Conçu pour être mobilisé dès la prise de poste, ce parcours propose aux élus des actions concrètes et priorisées en trois étapes pour adapter leur territoire aux fortes chaleurs.

La première consiste à analyser les vulnérabilités par une étude d’exposition aux aléas climatiques, avec modélisations aux horizons 2050 et 2100 et cartographie des îlots de chaleur urbains, en s’appuyant sur les outils Climadiag et Climadiag chaleur en ville.

La deuxième relève de la planification : formaliser un plan local stratégique d’adaptation, intégrer ces enjeux dans les documents d’urbanisme et de planification sectorielle, et bâtir des plans d’urgence et de gestion de crise assortis de campagnes de sensibilisation du public.

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