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Vidéo Déficit foncier : comment ça marche ? Christian Fontaine, dans Intégrale Placements - 8 juillet -

Vidéo Déficit foncier : comment ça marche ? Christian Fontaine, dans Intégrale Placements - 8 juillet - Le 8 juillet, Déficit foncier : comment ça marche ?

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Immobilier locatif: Les attraits fiscaux du déficit foncier !

Immobilier locatif: Les attraits fiscaux du déficit foncier ! | Stellium | Scoop.it

Parce que ce mécanisme relève du droit commun, l’économie obtenue n’est pas limitée par le plafonnement des niches fiscales, que le législateur rabote d’année en année. L’économie peut même se cumuler avec des investissements soumis au plafonnement, un investissement Duflot par exemple, ou la souscription au capital de PME en croissance.

Le principe de l’imputation d’un déficit foncier est simple. Les charges déductibles du revenu foncier effacent sans limite de montant les loyers perçus, et pour une partie d’entre elles, le revenu global du contribuable. Les charges ouvrant droit à déduction se répartissent en trois grandes catégories :

• Les charges liées à la gestion quotidienne du bien immobilier locatif : sont visées les charges de copropriété, les primes d’assurance du propriétaire non occupant, la taxe foncière notamment.

• Les charges liées au financement du bien immobilier, ce qui comprend les intérêts d’emprunt et l’ensemble des frais afférents à l’emprunt souscrit pour l’acquisition du bien ou le financement de certains travaux (frais de dossier, frais d’inscription hypothécaire, primes d’assurance...).

• Les dépenses d’entretien et de réparation – et pour les immeubles d’habitation les dépenses d’amélioration – à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement. Tous les travaux effectués en vue de maintenir le bien en bon état (toiture, ravalement, remplacement de chaudière, par exemple) et ceux qui apportent un élément de confort nouveau à l’appartement loué (isolation, installation de chauffage central ou d’une cuisine aménagée si l’appartement en était dépourvu) sont déductibles, tandis que ceux qui modifient le volume ou la surface du bien (aménagement des combles, par exemple) sont exclus des charges déductibles.

Lorsque l’investisseur constate que ses charges déductibles sont supérieures à ses revenus fonciers, il peut déduire de son revenu global le déficit foncier net constaté au titre d’une année, sauf pour la part concernant les intérêts d’emprunt, dans la limite de 10.700 euros. La fraction du déficit supérieure à cette limite, ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt, restent imputables sur les revenus fonciers des dix années ultérieures. 

Prenons l’exemple d’un contribuable qui encaisse 15.000 euros de revenus fonciers par an. Il décide d’acheter 100.000 euros un autre bien immobilier qu’il destine à la location et dépense 50.000 euros pour les travaux de rénovation. Il pourra effacer totalement les loyers qu’il perçoit, et réduire son revenu global de 10.700 euros. Le reliquat pourra être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Pour un taux marginal d’imposition à 45%, le contribuable économise immédiatement 11.565 euros [0,45 x (15.000,+,10.700)] ; ainsi que les prélèvements sociaux sur les loyers pour 2.325 euros (0,155 x 15,000). A noter que les dépenses sont retenues au moment où elles sont effectivement payées. Par conséquent, si le paiement des travaux est bien programmé, la limite de 10.700 euros pourrait jouer deux années consécutives, permettant une économie d’impôt supplémentaire.

Prenons un autre exemple. Le bien immobilier est financé par un emprunt dont les intérêts représentent 7.000 euros par an auxquels s’ajoutent les frais de gestion et la taxe foncière pour 2.000 euros. Le loyer encaissé est de 6.000 euros. Le déficit de l’année s’élève donc à 3.000 euros. Ce déficit provenant à hauteur de 1.000 euros des intérêts d’emprunt, le contribuable ne pourra imputer sur son revenu global que 2.000 euros. Le solde de 1.000 euros pourra s’imputer sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

L’imputation sur le revenu global n'est toutefois définitive que si le contribuable maintient l'affectation de l'immeuble à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation a été pratiquée, sauf si la location prend fin en raison du décès, de l’invalidité ou de la perte d'emploi du contribuable ou de son conjoint, ou encore d’une expropriation pour cause d'utilité publique de l'immeuble productif du déficit. Lorsque cette condition n'est pas respectée, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l'année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation du déficit sur le revenu global.

Précisons que le mécanisme d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global suppose que le contribuable n’opte pas pour le régime du micro-foncier, applicable lorsque le montant des revenus bruts n’excède pas 15.000 euros/an. Toutefois, si le contribuable y a intérêt et sous réserve que ses conditions d’application soient réunies, il peut revenir temporairement à ce régime. Dans ce cas, les déficits supportés avant l’application du micro-foncier demeurent imputables sur les revenus fonciers des dix années suivant leur constatation. Enfin, en cas de revente du bien immobilier avant apurement des déficits fonciers, ceux-ci pourront être ajoutés au prix d’achat du bien, ce qui permettra de réduire le montant de la plus-value imposable.


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Un investisseur immobilier bien averti en vaut bien deux : avec LFP ... - Directgestion.com

Un investisseur immobilier bien averti en vaut bien deux : avec LFP ... - Directgestion.com | Stellium | Scoop.it
Un investisseur immobilier bien averti en vaut bien deux : avec LFP ...

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Quelles sont les meilleurs SCPI 2013 ? L'avis de bienprévoir.fr sur BFM Business

Vincent CUDKOWICZ, de bienprévoir.fr, présent sur BFM Business dans l'émission Intégrale Placement, la séléction des meilleurs SCPI de rendement du marché (S...

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Prodémial's curator insight, June 18, 2013 9:30 AM

PFO2 et LFP opportunité Immo, 2 SCPI de rendement présentes dans la Gamme sont citées dans cette vidéo

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Les rendements toujours flamboyants de la "pierre papier"

Les rendements toujours flamboyants de la "pierre papier" | Stellium | Scoop.it

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont montré l'an dernier qu'elles disposaient toujours d'une forte capacité de résistance face à la crise.

En moyenne, selon les chiffres que vient de publier l'institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF), elles ont dégagé un rendement de 5,27 % en 2012 et la valeur de leur part est restée stable, avec une érosion imperceptible de 0,01 %.

 

Ce sont encore une fois les rares SCPI spécialisées dans les murs de magasins qui tirent le mieux leur épingle du jeu : entre le rendement de 5,23 % et une hausse de la valeur des parts de 2,84 %, le gain total a dépassé 8 %. A l'heure où les obligations rapportent moins de 2,5 % pour les titres les plus sûrs, la surperformance est impressionnante et bien loin des 2 % habituels.

 


Via ALPHA OMEGA GC Review, Prodémial
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immobilier : Louer un parking : le placement du moment...!!!

immobilier : Louer un parking : le placement du moment...!!! | Stellium | Scoop.it

A l’heure où le gouvernement entend encadrer les loyers , il peut être tentant d’investir dans une place de parking. Et pour cause ! Ces locations profitent d’une réglementation des plus souples. En tant que propriétaire, vous êtes libre de fixer la durée du bail. Et contrairement à un appartement, vous pouvez réévaluer votre loyer comme bon vous semble lorsque vous remettez votre bien sur le marché. 

 

Acheter un parking reste aussi à la portée du plus grand nombre. Comptez entre 15.000 et 40.000 euros pour acquérir une place à Paris ou entre 9000 et 16.000 euros pour devenir propriétaire au cœur de Lyon. Les prix variant selon l’emplacement, mais aussi selon le niveau de sécurité offert (box ou simple place de stationnement, 1er ou 5ème sous-sol…). 

 

Cerise sur le gâteau, la rentabilité reste bien supérieure à n’importe quel autre placement immobilier. Actuellement, les rendements varient entre 4% et 7% net, selon les villes et les quartiers… contre 4% maximum pour un logement ancien. « Sans compter que vous serez dispensé de gros travaux d’entretien et de rénovation, qui viennent généralement plomber l’attrait des biens traditionnels » précise Didier André.

 

Avant de dégotter la bonne affaire, il vous faudra toutefois vous armer de patience, car l’offre se fait rare. A Paris, les professionnels de l’immobilier ne recensent que quelques centaines d’annonces.

 

Comme pour tout placement immobilier, le choix de l’emplacement reste aussi fondamental. Mieux vaut éviter les quartiers d’immeubles récents : les parkings y pullulent, ce qui rend de facto la location difficile. Fuyez aussi les zones à proximité des gares : très recherchées, elles ont vu leurs prix flamber des dernières années, sans que les loyers ne suivent en proportion. Ainsi, même dans les secteurs de Saint-Lazare ou de Montparnasse les locations ne dépassent 400 euros par mois… A contrario, les centre-villes et les quartiers anciens où il est difficile de se garer offrent les meilleurs rendements.

 

Gare enfin aux coûts annexes susceptibles de plomber la rentabilité de votre investissement. Si vous achetez un parking situé dans un immeuble, les charges de copropriété ne doivent pas excéder 10 à 20 euros par mois. A noter les parkings sont soumis, comme n’importe quel bien immobilier, aux taxes d’habitation et foncière… dont les montants varient fortement d’une commune à l’autre.

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POUJOL's curator insight, June 24, 2013 10:26 AM

TEST DE SERGE

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Des mécanismes de défiscalisation dans l'immobilier subsistent...!!!

Des mécanismes de défiscalisation dans l'immobilier subsistent...!!! | Stellium | Scoop.it

Monuments historiques, déficit foncier, démembrement de propriété... Les français fortunés ont d'autres moyens que l'exil fiscal pour réduire leurs impôts.Certains dispositifs dans le secteur de l'immobilier qui n'ont pas été modifiés par le gouvernement restent très attractifs...

Mais qui a dit que le gouvernement de Jean Marc-Ayrault avait verrouillé toutes les possibilités pour les gros revenus de payer moins d'impôts ? Le français fortunés férus de défiscalisation peuvent en effet toujours le faire en France par l'intermédiaire de l'immobilier. Le gouvernement a laissé des brèches entrouvertes ; plusieurs mécanismes sont ainsi exclus du plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros instauré dans la loi de finance 2013. Les dispositifs fiscaux pour encourager la réhabilitation ou la rénovation de logements n'ont par exemple que très peu été modifiés. 
Le plus profitable d'entre eux est sans doute la loi sur les monuments historiques. Elle autorise une déduction sur son revenu imposable à hauteur de 100% des travaux de restauration engagés sur les immeubles classés ou inscrits à l'inventaire des Monuments Historiques. Elle a pour particularité de permettre au contribuable d'abaisser sans plafond son impôt sur le revenu, ce qui l'élève au rang de " seul investissement immobilier non plafonné où l'on peut passer l'intégralité des charges sur le revenu brut global", indique Franck Ferrari, du cabinet Alliance Patrimoine. Le bien doit en revanche être conservé pendant 15 ans. 

Le Malraux ne change pas

Il est même possible de coupler le diapositif "Monuments historiques" avec un autre qui échappe lui aussi au plafonnement global des niches fiscales : le dispositif Malraux. Il s'applique pour les travaux entrepris dans les cœurs de centres-villes. Il peut ainsi arriver qu'un appartement soit compris dans la loi Malraux et que sa façade par exemple, soit déclarée "monument historique". Dans ce cadre, la défiscalisation se fait "au prorata des parties en réhabilitation", indique Franck Ferrari.
Le Malraux 2013 permet une réduction d'impôt de 30 % sur des travaux d'un montant maximum de 100 000 euros réalisés dans ce qui est défini comme "secteur sauvegardé" ; et de 22%, toujours avec le même plafond, pour les opérations réalisées dans une "zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager". Le dispositif Malraux reste tout de même soumis à l'ancien régime de plafonnement des niches fiscales, c'est-à-dire 18 000 euros plus 4% des revenus imposables. La réduction d'impôt est par ailleurs conditionnée à l'engagement du propriétaire de louer les logements pendant une durée minimale de 9 ans.

Le déficit foncier pour les gros propriétaires

Les contribuables qui bénéficient de revenus fonciers importants peuvent, s'ils le souhaitent, utiliser le "déficit foncier" pour diminuer leur impôt. Le gouvernement n'y a pas non plus touché. Cette mesure consiste à déduire chaque année l'intégralité de ses dépenses de rénovation de logements de ses revenus fonciers pendant une durée maximum de 10 ans. Les déficits fonciers sont également déductibles du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Comme ce dispositif fait parti du régime commun de la fiscalité, il n'est pas considéré comme une niche fiscale et n'est donc pas compris dans le nouveau plafond de 10 000 euros.

Ceci est également le cas de la loi LMNP Censi-Bouvard, prolongée jusqu'en 2016, qui permet aux contribuables de pratiquer la location meublée non professionnelle (LMNP) tout en combinant certains avantages fiscaux, alors que la gestion locative du bien est assurée par un exploitant. Ce Censi Bouvard s'applique sur des logements situés dans des établissements d'hébergement pour personnes âgées, dépendantes ou non, dans des résidences étudiantes, dans des résidences de tourisme et dans des résidences d'affaires.
Les revenus tirés de la location meublée relèvent ici des bénéfices industriels et commerciaux. L'investisseur peut ainsi amortir le bien acheté sur la durée qu'il souhaite ; et déduire les charges annuelles d'amortissement des loyers qu'il perçoit. En outre, l'investisseur qui s'engage à louer pendant neuf ans obtient une réduction étalée d'impôt correspondant à 11 % du prix de revient du logement n'excédant pas 300 000 euros. L'investissement est également net de TVA.

Le démembrement de propriété

Et ce n'est pas tout. Les ménages aisés voulant se constituer une retraite confortable peuvent également acquérir un bien immobilier en nue-propriété. En n'achetant que la nue-propriété d'un bien, l'investisseur ne règle qu'entre 50 et 60% de sa valeur. Durant 15 ans, il louera ce bien à des bailleurs et ne percevra pas de revenus fonciers. Cependant, il pourra déduire les charges de travaux et d'emprunt qui résultent de l'acquisition du bâtiment sur son impôt sur le revenu, mais également sur sa base ISF imposable. Ensuite et "au bout de 15 ans, le nu-propriétaire pourra récupérer le bien et en devenir également l'usufruitier", explique Franck Ferrari. Mais s'il revend son bien au prix de marché, la plue-value peut s'avérer très intéressante.

L'effet pervers de la censure du conseil constitutionnel

Le gouvernement a enfin voulu instaurer un dispositif visant à soumettre les plus-values immobilières réalisées lors de la cession de terrain à bâtir à partir du 1er janvier 2015 au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Pour résoudre la crise du logement, la ministre Cécile Duflot souhaite en effet libérer du foncier disponible rapidement. A compter du 1er janvier 2013, le dispositif faisait même perdre aux propriétaires de terrains à bâtir le bénéfice d'un abattement après une certaine durée de détention. 
En conséquence, il a été rejeté par le conseil des Sages. "Ce choix du gouvernement avait pour conséquence de porter, avec toutes les autres impositions pouvant peser sur ces plus-values, à 82% leur imposition marginale. Ce que le Conseil constitutionnel a jugé contraire à l'égalité devant les charges publiques", indique Yohan Boukobza, du cabinet B & Z associés. 
En parallèle, la surtaxe sur les plus-values immobilière supérieures à 50 000 euros sur les résidences secondaires a été maintenue. La censure du Conseil constitutionnel produit du coup un effet pervers : contrairement à ce qui était prévu par le gouvernement, les propriétaires de terrains à bâtir qui auraient dû se retrouver lourdement taxés, le sont moins que ceux qui vendent une résidence secondaire avec une plus-value supérieure à 50 000 euros.

 


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POUJOL's curator insight, June 24, 2013 10:27 AM

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Olivier Bertrand's curator insight, June 24, 2013 11:19 AM

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Gestion : PFO2 de nouveau primée lors des Assises de la Pierre ... - Boursier.com

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Encore une belle année pour les SCPI de rendement ! - 506856 - Sicavonline

Encore une belle année pour les SCPI de rendement ! - 506856 - Sicavonline | Stellium | Scoop.it

Confidentielles jusqu'au début des années 1980, les SCPI tiennent désormais une place de choix au sein du patrimoine des Français confirmant leur statut de valeur de rendement. Malgré un léger tassement de la collecte (-9,9 %), en raison du recul marqué des SCPI Scellier, les épargnants ont, l'an dernier, consacré plus de 2,5 Mds€ à l'acquisition de parts de SCPI. Pas de revers à signaler pour les SCPI de rendement, leur succès reste intact tandis que celui des SCPI fiscales Malraux et Déficit foncier ne cesse de grandir. Reste à savoir si les SCPI tiennent leurs promesses.

Malgré les inquiétudes croissantes sur l'avenir de l'immobilier, cet actif reste une valeur refuge pour de nombreux épargnants. En 2012, ils ont versé plus de 2,5 Mds dans le but d'acquérir des parts de SCPI. Les parts de SCPIpermettent aux particuliers d'accéder au marché de l'immobilier d'entreprise, traditionnellement réservé aux institutionnels. En quelques années, les SCPI sont devenues le must-have des placements immobiliers.


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immobilier bon placement : investir dans les places de parking ...!!!

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Trouver une place de parking dans une grande ville est souvent un vrai casse-tête pour ceux qui y habitent. Il est certain que tout le monde ou presque a déjà vécu cette situation. C’est pourquoi investir dans une place de parking peut vite s'avérer rentable, en plus d'être un investissement sûr. Ainsi, pour ceux qui souhaitent devenir propriétaire d’un box ou effectuer de la gestion locative via un contrat de location parking, pourquoi ne pas se lancer dans ce placement intéressant.

D'autant plus que la règlementation est relativement assouplie en comparaison d’un contrat de location d’appartement. En effet un propriétaire a une liberté de mouvement pour fixer la durée du bail et pour réévaluer son loyer dans le cadre d’un contrat de location parking.

Les critères à prendre en compte dans le choix d'un emplacement sont nombreux, le principal est bien sûr l'emplacement. Une place se trouvant à proximité d'une gare, dans les centres-villes ou dans les quartiers anciens trouvera facilement preneur avec une garantie de rentabilité attractive. Au contraire, il est préférable d'éviter d'investir dans les quartiers récents car l'offre y est généralement abondante et des places ont souvent été prévues avec les appartements.

L’autre critère à considérer est le type de parking : à ciel ouvert, box ou garage et également les charges qui s'y attachent : charges de copropriété, taxe d'habitation et taxe foncière.

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