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Logement neuf : "Les prix n'augmenteront plus à Bordeaux"

Du 1er au 3 avril, 3 000 logements neufs sont proposés au Salon du logement neuf à Bordeaux. Mais à quel prix ? Alain Ferrasse, président de la Fédération des promoteurs immobiliers Aquitaine Poitou-Charentes dresse l'état du marché

Sud Ouest : Où sont situés les 3 000 logements et quel est leur tarif ?

Alain Ferrasse : 1 000 logements sont à Bordeaux intra-muros et 2 000 dans la métropole (Mérignac, Bruges, Cenon, Lormont, Bègles, Villenave d'Ornon, Le Bouscat). Avec parking, dans les secteurs comme les Bassins à flots, il faut compter 4 000 euros du m². Les prix descendent à 3 750 euros le m² dans l'agglomération proche, voire jusqu'à 3 500 euros le m² à Villenave d'Ornon et Bègles. En revanche, dans Bordeaux-centre, les tarifs grimpent à 5 000 euros le m² ou même 7 000 euros le m² dans des quartiers exceptionnels comme près de la rue Sainte-Catherine.

Par ailleurs, je rappelle que depuis 2012 la FPI Aquitaine Poitou-Charentes a ouvert le site www.salonlogementneuf.com, qui héberge un dispositif de géolocalisation permettant de rechercher des logements neufs dans toute l'Aquitaine. Plus de 170 programmes y sont présentés, ce qui fait de cette plateforme le 1er web-service aquitain de géolocalisation de biens immobiliers neufs. 

 

Quelle est votre cible d'acheteurs ?

75% des acheteurs sont des investisseurs, des classes moyennes et cadres souhaitant se constituer un capital dans la pierre, dans des zones à fort potentiel, pour leur retraite. Ils ont en moyenne un budget de 200 000 euros, ce qui permet d'acheter un T2 dans Bordeaux et un T3 à l'extérieur. Les deux tiers d'entre eux ne sont pas bordelais. Ils sont de la France entière et peu de Paris. Les Parisiens préfèrent investir dans le haut de gamme, dans l'ancien en centre-ville.

Comment se porte le marché local ?

Le marché national a repris des couleurs, du fait de la montée en puissance du dispositif Pinel et du nouveau prêt à taux zéro, qui permet de financer à taux zéro 40% du prix du logement. Mais, par rapport aux autres agglomérations françaises, le marché bordelais se révèle moins dynamique depuis deux ans. Nous avons un vraiproblème de délivrance de permis de construire. Depuis les élections municipales, ils sont compliqués à obtenir sur l'agglomération… d'où une baisse de l'offre de logements sur le marché. Aujourd'hui, nous sommes à huit mois de stock alors que nous étions à douze mois l'année dernière.

L'arrivée de la LGV Tours-Bordeaux va-t-elle faire grimper les prix du logement neuf ?

Non, dans le neuf, les prix n'augmenteront plus. Il y a déjà eu une hausse de 25% en trois ans aux Bassins à flots. Mais, cela n'ira pas plus loin pour le marché du logement neuf, à la différence de l'ancien.
Aujourd'hui, il y a une forte volonté de la métropole de faire baisser les prix du foncier. Début février, Bordeaux Métropole, la Caisse d'épargne Aquitaine Poitou-Charentes et les bailleurs sociaux ont signé la charte des 50 000 logements, imposant un prix de 2 500 euros le m² TTC avec parking compris. En outre, deux tiers de l'opération sera réservé au logement social et à l'accession modérée. Tout ceci rend impossible l'économie de nos projets.


Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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Mystone.fr évolue: le site d’annonces immobilières intègre désormais le T.R.I. et la V.A.N. à toutes ses annonces | Relations presse Mystone

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Les agents immobiliers menacés par le marché de particulier à particulier, INFO ou INTOX ?

Les agents immobiliers menacés par le marché de particulier à particulier, INFO ou INTOX ? | MYSTONE.FR - Annonces immobilières à fort rendement locatif | Scoop.it

Dans une conjoncture particulièrement difficile pour les agents immobiliers, qu’ils soient transactionnaires ou administrateurs de biens, beaucoup redoutent une progression menaçante des transactions réalisées entre particuliers.

 

Qu’en est-il réellement ?

 

Ce débat est source de querelles permanentes et stériles entre  les prophéties anxiogènes  de ceux qui affichent des positions inquiétantes de 45%, voire 50% de transactions réalisées sans le concours d’un professionnel, et ceux qui annoncent une progression constante des parts de marché détenues par les professionnels.

 

Une première réflexion s’impose. Comment peut on rester dans le flou sur un tel sujet, alors que tous les actes immobiliers sont authentifiés par les notaires, officiers publics, qu’ils génèrent des droits d’enregistrement perçus par l’administration fiscale, et que les honoraires d’agences sont clairement identifiés dans les actes de ventes.

 

Ces chiffres souvent contradictoires repris par la presse, perturbent le raisonnement du lecteur et fragilise l’image que les particuliers se font du professionnel immobilier.

 

Comme  Jean Jacques Bourdin sur BFM je suis tenté de dire « les français doivent savoir ».

 

Pourquoi cette omerta sur les chiffres de l’immobilier alors que dans le secteur automobile, le comité des constructeurs français d’automobiles affiche clairement le taux de pénétration par marque et par modèle.  Ces statistiques incontestables reprises dans les medias permettent au consommateur d’apprécier le positionnement  de chaque marque, et aux constructeurs automobiles de bâtir les stratégies commerciales leur permettant d’être compétitifs sur un marché très concurrentiel.

 

A ceux qui s’interrogent sur le positionnement réel des professionnels de l’immobilier, je propose quelques calculs très simples à la portée d’un enfant de 10 ans.

 

Si l’on considère pour l’année 2012 :

-        le volume de ventes de logements anciens          704 000 (source CGEDD) qui est repris chaque année dans les conférences de presse du Conseil Supérieur du Notariat et de la Fnaim

-       le nombre d’agences immobilières recensées        27 000  contre 33 635  en 2007 (source SeLoger)

-       la répartition des parts de marché – (source service de presse du C.S.N. avril 2012)

 

Un premier constat s’impose : les agents immobiliers réalisent environ  430000  transactions (hors locaux professionnels, terrain à bâtir, logements neufs) soit 16 transactions annuelles par agence.

Les notaires négociateurs (environ 1 500 à 2 000 notaires sur 9389 notaires), qui interviennent principalement de manière accessoires, et plutôt en milieu rural (4% du chiffre d’affaires du notariat) dans le cadre des successions, donations, partages, réalisent  environ 45 000 transactions.

 

Le marché de Particulier à Particulier, soit par le biais de sites tels le Bon Coin ou Particulier à Particulier, soit par relations représente par déductions environ  240 000 transactions qui échappent aux professionnels, soit un potentiel de Chiffre d’affaires de l’ordre de 1,8 milliards d’Euros.

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(Cliquez sur le titre pour accéder à l'intégralité de l'article).


Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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Coral Gables Retail Trades for $8.5M - CoStar Group

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A private investor purchased the retail building at 4119 Ponce De Leon in Coral Gables, FL from Gables Design Centre Properties for $8.5 million, or about $321 per square foot. The three-story, 26,476-square-foot storefront retail...

Via CommerialREFL
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Parking : ou investir à Toulouse ? - Investir rentable

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Loi ALUR : Les dispositions applicables aux baux d’habitation

Loi ALUR : Les dispositions applicables aux baux d’habitation | MYSTONE.FR - Annonces immobilières à fort rendement locatif | Scoop.it

En matière de notions générales :
• La loi ALUR complète la liste des critères discriminatoires prohibés par la loi, tel qu’aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement en raison de son âge, de sa grossesse, ou de ses caractéristiques génétiques (article 1).
• La résidence principale doit être entendue comme le logement occupé au moins 8 mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (article 2).

 

Les mentions obligatoires à tout bail d’habitation : (article 3)
• Outre les mentions déjà obligatoires, le contrat de location doit préciser les éléments suivants :
- Nom du locataire
- Enumération des équipements d’accès aux technologies de

l’information et de la communication
- Montant et date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, si ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail
- Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier bail ou du dernier renouvellement

 

Recours en cas d’erreur sur la surface habitable : (article 3-1)
• La loi dite Boutin du 28 mars 2009 mettait en place l’obligation de mentionner dans le bail la surface habitable. Cependant aucune sanction n’était prévue en cas de manquement. La loi ALUR est venue combler ce silence de la loi. Désormais, si la surface habitable réelle du logement est inférieure de plus d’un vingtième de celle exprimée dans le bail, le locataire pourra exiger, dans les conditions fixées par le texte, une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté.

 

Extension des clauses réputées non écrites : (article 4)
• Sont réputées non écrites les clauses :
- Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble (art. 4 i)
- Qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l’article 3-2 (art. 4 k)
- Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à 21 jours (art. 4 r)
- Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements (art. 4 t)

 

Interdiction de cumuler cautionnement et assurances risques locatifs : (article 22-1)
• La loi ALUR vient renforcer l’interdiction du bailleur de cumuler cautionnement et assurance, en l’étendant à « toute autre forme de garantie garantissant les obligations locatives du locataire ». L’exception en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti, elle demeure.

 

En matière de sous location : (article 8 )
• Dorénavant le locataire a l’obligation de transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur ainsi que la copie du bail en cours.

 

En matière de colocation : (article 8-1)
La colocation étant devenue un mode de vie très répandu, la loi ALUR est venue l’encadrer afin de protéger les colocataires.
• Concernant les modalités de recouvrement des charges locatives, 3 possibilités sont envisageables :
- Le paiement sur factures
- La provision de charges assortie d’une régularisation annuelle
- Le forfait versé simultanément au loyer
• Concernant la clause de solidarité, il est dorénavant précisé que la solidarité du colocataire sortant ainsi que celle de son cautionnaire prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré, si une clause expresse est insérée et sous réserve que le bailleur ait donné son accord exprès à l’entrée dans les lieux du nouveau colocataire.
A défaut d’accord, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé.

 

Extension des cas de préavis réduits : (article 15-1)
• Le congé délivré par le locataire peut être réduit à 1 mois dans ces nouveaux cas :
- Dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où s’appliquent les dispositions sur l’encadrement des loyers.
- En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.
- Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.
- Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé.
- Pour le locataire ayant bénéficié de l’attribution d’un logement défini à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation

 

Suspension de la possibilité pour le bailleur de donner congé : (article 15)
• La possibilité pour le bailleur de donner congé au locataire, ainsi que la durée du bail sont désormais suspendues dans certaines situations d’insalubrité ou en cas d’immeuble menaçant ruine.

 

Extension des modalités de remise du congé : (article 15 I)
• Outre la notification par LRAR ou par voie d’huissier, les parties peuvent désormais remettre leur congé en main propre contre récépissé ou émargement. Dans ce cas, le délai court à compter du jour de la remise en main propre.

Encadrement de la restitution des clés :
• Les modalités de restitution des clés sont précisées. La restitution a lieu par remise en main propre ou par LRAR envoyée au bailleur ou son mandataire.
• De plus, il est désormais de l’obligation du locataire, lors de la remise des clés, d’indiquer son nouveau domicile.

 

Encadrement des délais de restitution du dépôt de garantie :
• Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés.
Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’1 mois.


Via Jean-François Jagle
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