Pourquoi faut-il emprunter pour investir dans l’immobilier locatif, même en présence de liquidités...??? | Investir Mon Argent | Scoop.it

Un investisseur, disposant de liquidités faiblement rémunérées sur son compte épargne, pourrait être tenté de les employer dans l'achat d'un bien immobilier locatif sans recourir à un prêt bancaire. Une rapide simulation chiffrée confirme au contraire tout l'intérêt d'emprunter, l'hypothèse se confirmant dans un contexte de pression fiscale croissante.

Monsieur X. dispose au 20 octobre 2012 de 249 000 euros de liquidités sur un compte épargne faiblement rémunéré (1,50 %) compte tenu du faible niveau des taux de marché.

Les revenus professionnels de Monsieur X. sont dans la tranche supérieure du barème fiscal de l’impôt sur le revenu. Monsieur X. est donc fortement fiscalisé puisque son taux marginal d’imposition à l’impôt sur le revenu est de 41 % (sans considération de toute modification législative à venir).

La forte fiscalité frappant les intérêts du livret d’épargne (41 % + 15,50 % de prélèvement sociaux depuis le 1er juillet, en retenant la suppression du prélèvement forfaitaire libératoire de 24 %) et l’inflation moyenne européenne estimée entre 2 % et 2,50 % rendent peu attractive la rémunération de ce livret d’épargne.

En considération de ces éléments et soucieux d’optimiser la gestion de son patrimoine, Monsieur X. décide de réaliser un investissement immobilier locatif. Il signe un compromis d’achat d’un bien immobilier pour un prix de 249 000 euros. Le rendement locatif estimé du bien situé en zone balnéaire, d’une superficie supérieure à 60 m2, serait de 4,81 %.

En effet, Monsieur X. envisage de louer le bien 1 000 €/mois en location nue soit 12 000 €/an ou 1 000 €/semaine en location meublée pendant la période estivale sur 3 mois soit 12 000 €/an. Monsieur X. informe son banquier de la signature imminente de la vente lui indiquant vouloir employer les 249 000 € pour financer l’acquisition du bien (hypothèse 1 ci-dessous).

Son banquier lui présente une solution différente : il incite Monsieur X. à contracter un emprunt de la somme de 249 000 €. Les 249 000 € dont dispose Monsieur X. seraient placés sur un contrat d’assurance-vie ou un contrat de capitalisation, sur le fonds en euros géré par la compagnie d’assurance, avec éventuellement une allocation partielle en OPCVM diversifiée (hypothèse 2 ci-dessous).

Hypothèse 1

Monsieur X. paye le prix de vente de 249 000 € avec les liquidités dont il dispose.

>>> Considérant le rendement annuel de 12 000 euros et la fiscalité des revenus fonciers de 56,5% (41% à l’impôt sur le revenu + 15,5% de prélèvement sociaux) voici un prévisionnel du gain net sur 15 ans :

Année / Rendement brut fiscal / Fiscalité (41%IR+15,5%PS) / Rendement net fiscal

Année 1  / 12 000,00 €  /  6 780,00 €  /  5 220,00 €
Année 2  / 12 000,00 €  /  6 780,00 €  /  5 220,00 €
Année 3  / 12 000,00 €  /  6 780,00 €  /  5 220,00 €
Année 4  / 12 000,00 €  /  6 780,00 €  /  5 220,00 €
Année 5  / 12 000,00 €  /  6 780,00 €  /  5 220,00 €
Année 6  / 12 000,00 €  /  6 780,00 €  /  5 220,00 €
Année 7  / 12 000,00 €  /  6 780,00 €  /  5 220,00 €
Année 8  / 12 000,00 €  /  6 780,00 €  /  5 220,00 €
Année 9  / 12 000,00 €  /  6 780,00 €  /  5 220,00 €
Année 10 / 12 000,00 €  /  6 780,00 €  /  5 220,00 €
Année 11 / 12 000,00 €  /  6 780,00 €  /  5 220,00 €
Année 12 / 12 000,00 €  /  6 780,00 €  /  5 220,00 €
Année 13 / 12 000,00 €  /  6 780,00 €  /  5 220,00 €
Année 14 / 12 000,00 €  /  6 780,00 €  /  5 220,00 €
Année 15 / 12 000,00 €  /  6 780,00 €  /  5 220,00 €

>>> Rendement brut fiscal sur 15 ans : 180 000,00 €

>>> Fiscalité supportée pendant 15 ans (41% IR + 15,5% PS) : 101 700,00 €

>>> Rendement net fiscal sur 15 ans : 78 300,00 €
  
Remarque : Au terme des 15 ans, Monsieur X. aura encaissé des revenus locatifs nets après impôts de 78 300 €, dans l’hypothèse (hautement improbable) d’une pression fiscale constante.

Hypothèse 2

Monsieur X. verse 249 000 euros sur son assurance-vie sur le fond en euros rémunéré à 2,50 % (hypothèse pessimiste, mais envisageable à horizon 2013/2014) soit 2,11 % net de prélèvements sociaux à 15,5 % prélevés "au fil de l’eau". Parallèlement, il emprunte auprès de sa banque la somme de 249.000 euros pour financer l’acquisition du bien immobilier. Le taux d’emprunt hors assurance sur 15 ans négocié avec la banque est de 3,08 %. L’assurance-vie ou le contrat de capitalisation sera nanti en garantie du remboursement du crédit bancaire.

2.1. Considérant le rendement annuel de 12 000 euros, la fiscalité des revenus fonciers de 56,5 % et la charge déductible fiscalement des intérêts d’emprunt, voici un prévisionnel du gain net sur 15 ans :

Année / Rendement brut fiscal / Intérêts d'emprunts versés / Net taxable / Fiscalité (41%IR+15,5%PS) / Rendement net fiscal / Rendement net économique

Année 1   /  12 000,00 €   /   7 482,96 €   /   4 517,04 €  /   2 552,13 €  /   9 447,87 €   / 1 964,91 €
Année 2   /  12 000,00 €   /   7 068,52 €   /   4 931,48 €  /   2 786,29 €  /   9 213,71 €   / 2 145,19 €
Année 3   /  12 000,00 €   /   6 641,14 €   /   5 358,86 €  /   3 027,76 €  /   8 972,24 €   / 2 331,10 €
Année 4   /  12 000,00 €   /   6 200,41 €   /   5 799,59 €  /   3 276,77 €  /   8 723,23 €   / 2 522,82 €
Année 5   /  12 000,00 €   /   5 745,91 €   /   6 254,09 €  /   3 533,56 €  /   8 466,44 €   / 2 720,53 €
Année 6   /  12 000,00 €   /   5 277,21 €   /   6 722,79 €  /   3 798,38 €  /   8 201,62 €   / 2 924,41 €
Année 7   /  12 000,00 €   /   4 793,87 €   /   7 206,13 €  /   4 071,46 €  /   7 928,54 €   / 3 134,67 €
Année 8   /  12 000,00 €   /   4 295,44 €   /   7 704,56 €  /   4 353,08 €  /   7 646,92 €   / 3 351,48 €
Année 9   /  12 000,00 €   /   3 781,43 €   /   8 218,57 €  /   4 643,49 €  /   7 356,51 €   / 3 575,08 €
Année 10 /  12 000,00 €   /   3 251,36 €   /   8 748,64 €   /  4 942,98 €   /  7 057,02 €   / 3 805,66 €
Année 11 /  12 000,00 €   /   2 704,74 €   /   9 295,26 €   /  5 251,82 €   /  6 748,18 €   / 4 043,44 €
Année 12 /  12 000,00 €   /   2 141,04 €   /   9 858,96 €   /  5 570,31 €   /  6 429,69 €   / 4 288,65 €
Année 13 /  12 000,00 €   /   1 559,73 €   /  10 440,27 €  /  5 898,75 €   /  6 101,25 €   / 4 541,52 €
Année 14 /  12 000,00 €   /      960,26 €   /  11 039,74 €  /  6 237,45 €   /  5 762,55 €   / 4 802,29 €
Année 15 /  12 000,00 €   /      342,07 €   /  11 657,93 €  /  6 586,73 €   /  5 413,27 €   / 5 071,20 €

- Rendement brut fiscal sur 15 ans : 180 000,00 €

- Intérêts d'emprunts vers sur 15 ans : 62 246,09 €

- Fiscalité supportée sur 15 ans (41 % IR + 15,5 % PS) : 66 530,96 €

- Rendement net fiscal sur 15 ans : 113 469,04 €

- Rendement net économique sur 15 ans :  51 222,95 €

2.2. Parallèlement, l’épargne de Monsieur X. s’est valorisée au taux de 2,11 % net, les intérêts se capitalisant :

Année / Intérêts annuels / Épargne acquise au 31/12 (ie. 01/01 année n+1)

Année 1             5 253,90 €            254 253,90 €
Année 2             5 364,76 €            259 618,66 €
Année 3             5 477,95 €            265 096,61 €
Année 4             5 593,54 €            270 690,15 €
Année 5             5 711,56 €            276 401,71 €
Année 6             5 832,08 €            282 233,79 €
Année 7             5 955,13 €            288 188,92 €
Année 8             6 080,79 €            294 269,71 €
Année 9             6 209,09 €            300 478,80 €
Année 10           6 340,10 €            306 818,90 €
Année 11           6 473,88 €            313 292,78 €
Année 12           6 610,48 €            319 903,26 €
Année 13           6 749,96 €            326 653,22 €
Année 14           6 892,38 €            333 545,60 €
Année 15           7 037,81 €            340 583,41 €
 
>>> Le gain net fiscal capitalisé (avant rachat) sur 15 ans est de 91 583,41 €, l'épargne initiale de 249 000 € étant valorisée au terme des 15 ans 340 583,41 €.

Remarque : le rendement net économique de l'investissement locatif sur 15 ans de 51 222,95 € associé à la capitalisation des intérêts des l'épargne investie sur la même durée de 91 583,41 € constitue un gain net total pour Monsieur X. de 142 806,36 €.

Conclusion

En conclusion, l’hypothèse 2 est manifestement à privilégier avec un gain total de 142 806,36 € contre 78 300,00 € dans l’hypothèse 1, soit une différence de 64 506,36 € en faveur de l’hypothèse 2. La préférence pour l’hypothèse 2 se renforce à mesure que la pression fiscale augmente (avec un taux marginal d’imposition à 45 % et une hausse des prélèvements sociaux). Dans cet exemple, la charge d’emprunt à taux fixe est déductible et totalement défiscalisée tandis que les liquidités épargnées se capitalisent sur une enveloppe elle-même attractive économiquement et fiscalement.

Par ailleurs, le crédit souscrit avec une assurance en cas de décès ou d’invalidité de Monsieur X. (non pris en compte dans les hypothèses ci-dessus) constituera un acte de prévoyance pour lui-même ou en faveur de sa famille, le coût de l’assurance constituant également une charge déductible des revenus locatifs. D’autres simulations seraient envisageables pour conforter cette analyse en modifiant le taux de rendement du bien, la charge fiscale, la nature du crédit (in fine plutôt qu’amortissable)…

Le financement à taux fixe est une composante essentielle permettant d’optimiser un investissement locatif : la consultation de son banquier/conseil patrimonial est donc vivement recommandée !