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immobilier logement : la colocation a la cote ...!!!

immobilier logement : la colocation a la cote ...!!! | UBF | Scoop.it

Loyers stables à Toulouse, demande à la hausse, propriétaires plus ouverts, la colocation associe économie, espace et convivialité. à l’heure oùde nombreux étudiants cherchent encore un logement , quelques conseils pour réuissir sa colocation.

«50 % des étudiants qui cherchent un logement à Toulouse demandent une coloc». Emmanuelle Lassalle-Michel, présidente des agents immobiliers FNAIM, ne prend pas de congés en été, car c’est la période reine pour la location étudiante. Et son agence se trouve à Saint-Michel, au cœur du marché estudiantin.

«Tous les T3 que nous avions sont partis en coloc’ étudiante cet été», poursuit-elle, «c’est toujours aussi tendance chez les jeunes». Selon la chambre des propriétaires UNPI 31-09, la colocation représenterait «5 à 10 % des logements des grandes villes et villes étudiantes».

La demande aurait même augmenté de 2 % depuis l’an dernier sur toute la France, selon le site internet spécialisé Appartager.com (entre juin 2012 et juin 2013), qui a analysé le marché dans sept grandes villes universitaires (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Montpellier, Rennes et Nantes).

Et Toulouse est fort bien placé. En terme de demande, la Ville rose arrive après Paris et Lyon, mais devant Montpellier, Marseille, Nantes ou Rennes. En terme de loyer pratiqué, les prix sont stables à 350 € par colocataire (en juin 2013 comme en juin 2012), et Toulouse reste moins cher que Montpellier (385 €), Lyon ou Marseille (400 €) et, bien sûr, Paris (540 €). Seules Rennes (317,50 €) et Nantes (en baisse à 340 €) sont plus économiques.

«On a beaucoup de demandes émanant de fratries, de familles, quelques couples, mais là attention quand le couple ne marche plus», note Emmanuelle Lassalle-Michel, selon qui «cela a changé dans la tête des propriétaires, grâce à nous, agents immobiliers, et aussi à cause de la tension sur le marché : les propriétaires, sécurisés sur le paiement, grâce à la solidarité entre colocataires, et sur l’état du logement rendu, se sont adaptés au marché, tout simplement».

«Il y a une meilleure rentabilité pour les propriétaires et une difficulté à trouver des familles nombreuses pour les grands logements», confirme Patricia Souverain de la chambre des propriétaires UNPI Haute-Garonne/Ariège.

Mais selon l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS), «près de 50 % des T3, T4 en région toulousaine sont déjà occupés par des colocataires. Finalement il y a peu de turnover». L’offre reste en effet plus de trois fois inférieure à la demande, selon Appartager. com.

Face à la frilosité de certains propriétaires, qui hésitent encore à louer à plusieurs jeunes, le CRIJ (centre régional d’information jeunesse) a lancé depuis plusieurs semaines ses «cafés colocs» (*) chaque jeudi (jusqu’au 17 octobre). «L’idée est de faire rencontrer colocataires et propriétaires», explique Claire Gauthier, du CRIJ, «et ça marche, les propriétaires viennent».

«La coloc’ reste idéale et très prisée des jeunes pour trois raisons : l’argent, l’espace et la conviliatié», constate Emmanuelle Lassalle-Michel. Un moyen économique d’accéder à davantage d’espace et d’éviter la solitude, d’où son succès.

CRIJ- 17 rue de Metz (métro Esquirol) à Toulouse.

Tel. 05 61 21 20 20. Contact : contact@crij.org

interview expressTémoignages : Kevin, David et les autres

David, 23 ans, est bordelais et vit en coloc’ depuis l’an dernier dans un T3 de 65 m2 à Toulouse (Saint-Michel) pour «un peu moins de 700 €» avec un copain de lycée. «C’est pour l’argent et la convivialité», explique l’étudiant en sciences politiques à la fac de l’Arsenal. «On a cherché deux semaines par annonce avant de trouver. Uniquement auprès d’un proprio en direct pour éviter les frais d’agence et parce qu’on a plus d’écoute». Il quitte à la rentrée car il retourne à Bordeaux pour ses études, où il va vivre en coloc’ mais avec sa copine.

Kevin, 25 ans, vit «toujours en coloc’ depuis 2007, dans toutes les villes où j’ai étudié ou travaillé». Ce Normand a rejoint Toulouse l’an dernier pour intégrer l’école de journalisme : «J’ai rencontré un coloc’ potentiel sur facebook et deux filles, tous étudiants, mais dans des domaines différents.On a eu un coup de bol en tombant sur un T6 de 165 m2 en plein centre historique, avec hauts plafonds, cheminées et parquets, à 1600€, soit 400 € par personne. Et 50 € de charges. On a tous des petits boulots par ailleurs. Il y a un hall, un grand salon, une cuisine et chacun a sa chambre. Seul problème, on doit passer dans une chambre pour aller au w.-c. Ça se passe bien entre nous, on a institué des règles communes». Mais les voisins ne goûtent guère la présence de ces jeunes dans cet immeuble très cossu et font tout pour qu’ils partent.

Les dix commandements

Vaisselle. Ta vaisselle, tu laveras dès que tu l’auras utilisée

Courses. Tes courses tu feras

Réserves. De ton rayon, tu te contenteras dans le frigo, le garde-manger ou la salle de bains

Déchets. Tes déchets, tu trieras systématiquement

Poubelles. Tu ne laisseras pas ton tour pour sortir (et rentrer) les poubelles

Propreté. La douche, les toilettes, tu laisseras propre après utilisation (et avec du papier)

Ménage. Le ménage, tu feras chez toi, et à ton tour dans les parties communes

Vêtements. Tes vêtements sales, tu ne laisseras pas traîner partout (et ta lessive tu feras)

Cuisine. Ta cuisine tu te feras sans attendre le bon vouloir d’un éventuel cordon-bleu

Tranquillité. Tu respecteras la tranquillité et le sommeil de tes colocs et de tes voisins

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Colocation : la demande étudiante est en hausse - Le Nouvel Observateur

Colocation : la demande étudiante est en hausse - Le Nouvel Observateur | UBF | Scoop.it
Le Nouvel Observateur Colocation : la demande étudiante est en hausse Le Nouvel Observateur Selon Appartager.com, la demande étudiante en colocation est en progression, alors que l'offre est en baisse, ce qui entraîne une hausse des prix des loyers...
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Bénéficiez de dispositifs fiscaux avantageux | ÆGIDE

Bénéficiez de dispositifs fiscaux avantageux | ÆGIDE | UBF | Scoop.it
Simulez votre investissement avec le Censi-Bouvard ou le LMNP avec amortissement (Le promoteur immobilier Aegide Domitys & @xavierbertrand proposent aux contribuables de réduire leurs impôts : http://t.co/vZOJf5yzR7...
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Investissement immobilier : les meilleurs placements

Investissement immobilier : les meilleurs placements | UBF | Scoop.it
Réaliser un investissement immobilier reste intéressant, à condition de savoir choisir le bien. Les principaux critères à considérer sont l’emplacement et la demande locative.
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Immobilier : des prix toujours déconnectés

Immobilier : des prix toujours déconnectés | UBF | Scoop.it
L'accalmie sur le front des prix ne suffit pas à débloquer le marché immobilier. L'écart avec les revenus des ménages rend l'accession à la propriété très difficile.
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Les prix des appartements et des maisons dans les principales villes de France

Les prix des appartements et des maisons dans les principales villes de France | UBF | Scoop.it
Dans une majorité de villes, les prix de l'immobilier sont repartis à la baisse en début d'année. Et la tendance pourrait se poursuivre.
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Le marché immobilier en plein paradoxe ...!!!

Le marché immobilier en plein paradoxe ...!!! | UBF | Scoop.it

Dans les rues de la bastide, les agences immobilières se multiplient depuis plusieurs mois. Aujourd’hui, près de 50 agences se partagent le gâteau, alors que le nombre des biens immobiliers présents sur la ville demeure stable, tout comme celui des habitants. Et les discours sur la situation économique du pays et le marché de l’immobilier, pessimistes, n’encouragent pas forcément l’achat ou la vente de biens.

Qu’indique alors ce nombre important d’agences dans un contexte a priori morose ? Tout n’irait donc pas si mal ? Le point sur le marché immobilier de la ville.

Une baisse des prix

Cette ouverture à la concurrence semble positive pour Richard Garcia, directeur de l’agence Century 21 créée en 1984 : « Si elles ouvrent, c’est que les études de marché faites en ont déduit que c’était possible. »

Pour autant, après la crise économique de 2008, le marché de l’immobilier a connu un parcours en dents de scie. Jean-Philippe Herranz, cogérant du cabinet Herranz & Barthelemi, en sait quelque chose. « On a ouvert à Vayres en 2008 au moment de l’arrêt brutal des ventes et à Libourne en novembre 2012. À chaque fois, ce n’était pas vraiment le bon moment. » Tout comme Richard Garcia, qui a racheté l’agence Century 21 en 2007, juste avant la crise.

Malgré ce contexte délicat, les transactions immobilières se maintiennent et profitent aux acquéreurs. Le nombre de vendeurs étant supérieur à celui des acheteurs, ces derniers se retrouvent en position de force. Conséquence : une baisse des prix amorcée depuis l’été dernier. Sur la ville, le prix médian pour l’achat d’une maison est de 160 000 euros, soit 10 000 euros de moins environ qu’en 2008. Mais Jean-Philippe Herranz précise : « Ça va avec le budget des clients, plus faible aussi. Chez nous, 60 % d’entre eux environ achètent à moins de 200 000 euros ». En outre, les acheteurs profitent de faibles taux d’intérêt bancaires.

Mais pour Richard Garcia, tout n’est pas noir pour les vendeurs, à condition de « racheter un bien dans le même secteur. Certes, vous vendez à un prix moindre, mais l’achat aussi est à un prix moindre ».

Évolution de la clientèle

Malgré ces conditions a priori idéales, les acheteurs sont prudents par crainte de l’endettement, lié à une insécurité de l’emploi. « Ce qu’on appelle l’immobilier de confort a quasiment disparu. Avant 2009, beaucoup changeaient de maison comme on change de voiture. Ça ne répondait pas à un réel besoin », explique Richard Garcia. Aussi, certains se tournent vers la location, en particulier les jeunes.

Pour Richard Garcia, la majorité des acquéreurs appartient à la catégorie des employés et ouvriers aujourd’hui. Il justifie ce constat : « Les cadres sont souvent déjà propriétaires, avant même la crise. »

Si la clientèle évolue, elle demeure néanmoins locale. Jean-Philippe Herranz le constate : « À Vayres, on travaille beaucoup avec des personnes qui travaillent à Bordeaux, alors qu’à Libourne, elles viennent du coin. »

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immobilier Paris : la location meublée attire les étudiants étrangers ...!!!

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Les voyageurs des pays émergents sont de plus en plus nombreux à séjourner à Paris, selon une étude réalisée par l’agence immobilière spécialisée dans la location meublée Paris Attitude. Cette tendance est révélatrice des échanges avec les pays émergents du continent sud-américain. Le Brésil, le Mexique, l’Argentine, le Venezuela sont autant de nouvelles nationalités qui progressent depuis le début de l’année.

De plus en plus de locataires

Le nombre total de locataires a augmenté de plus de + 19 % au 2nd trimestre. « Nous attribuons cette hausse à la diversification des provenances de nos clients. Alors que nous fidélisons notre clientèle traditionnelle, nous attirons de plus en plus de voyageurs venant des pays dits émergents » explique Thomas Elisian, Directeur associé du groupe Paris Attitude.

En effet, les voyageurs venus des pays émergents représentent 9,8 % des séjours réservés par
l’agence. Par ailleurs, l’ensemble des voyageurs du continent américain représente aujourd’hui plus de 30 % des réservations. Les étudiants représentent 44 % des locataires (contre 47 % au 1ertrimestre) et les locations pour raisons d’affaires atteignent 38 % soit une baisse légère par rapport au1er trimestre.

Un budget en baisse

Alors que la durée moyenne de séjour passe de 119 à 85 jours, le prix moyen à la nuitée baisse légèrement : 87 euros au 1er trimestre contre 83 euros au second. Si l’ensemble des nationalités ont réduit leurs dépenses, ce sont les européens de l’Est qui ont le plus baissé leur budget avec un loyer moyen par semaine qui passe de 602 euros à 448 euros au 2nd semestre. Autre baisse notable, celle du budget des européens qui dépensent 119 euros de moins qu’au 1er trimestre, soit 483 euros par semaine en moyenne.

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Evaluation des biens immobiliers : l'administration fiscale met en place un service destiné aux particuliers ...!!!

Evaluation des biens immobiliers : l'administration fiscale met en place un service destiné aux particuliers ...!!! | UBF | Scoop.it

Les personnes physiques propriétaires d'immeubles peuvent dans certains cas obtenir de l'administration fiscale, par voie électronique, une évaluation de leur bien (article 57 de la 4e loi de finances rectificative pour 2011). Un décret paru ce matin au Journal met en place l'application informatique qui rend possible cette communication aux contribuables. Elle est dénommée "PATRIM Usagers" et sera normalement accessible sur le site impots.gouv.fr (rubrique "Rechercher les valeurs immobilières") par le biais d'une procédure sécurisée d'authentification préalable, déjà utilisée actuellement pour la déclaration des revenus en ligne. La loi autorise cette communication aux personnes qui font l'objet d'une procédure d'expropriation ou d'une procédure de contrôle portant sur la valeur d'un bien immobilier ou qui ont la nécessité d'évaluer la valeur vénale d'un bien immobilier pour la détermination de l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune ou des droits de succession ou de donation. L'utilisation de ce service est limitée à 50 consultations par utilisateur par période de 3 mois, sauf dérogation expresse et justifiée. L'administration fiscale n'est pas liée par cette information communiquée au contribuable. Elle peut donc tout à fait être amenée à corriger ou rectifier l'évaluation fournie.

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Colocation : la demande étudiante est en hausse | CAPI ACTUS

Colocation : la demande étudiante est en hausse | CAPI ACTUS | UBF | Scoop.it
CAPI ACTUS - Colocation : la demande étudiante est en hausse http://t.co/d0jJfDcVg1 #immobilier #colocation #CAPIFRANCE
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Tirer profit d'un investissement immobilier - Investir, Défiscalisation, loi duflot, entrepreneur,crédit

Tirer profit d'un investissement immobilier - Investir, Défiscalisation, loi duflot, entrepreneur,crédit | UBF | Scoop.it
Compte tenu de la diminution du rendement de l’investissement immobilier, le propriétaire ne dispose plus que d’une petite marge de manœuvre. Quelques conseils pour bien acheter une maison.
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Les prix de l’immobilier sont surévalués dans toutes les grandes villes de France

Les prix de l’immobilier sont surévalués dans toutes les grandes villes de France | UBF | Scoop.it
Les chiffres que nous publions le montrent : un peu partout en France, les prix de l’immobilier se sont dangereusement écartés du niveau de revenus des ménages au cours de la dernière décennie.
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Sécuriser l’achat immobilier des concubins ...!!!

Sécuriser l’achat immobilier des concubins ...!!! | UBF | Scoop.it

Le plus souvent, les concubins optent pour l’indivision lors d’un achat immobilier. Or, l'indivision légale est par définition un régime provisoire subi, avec des règles souvent inadaptées à une indivision volontaire. Nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision. Il faut l’unanimité pour les prises de décision, chaque propriétaire peut, à tout moment, imposer à l'autre de vendre le bien pour en partager le prix.

 

Convention d'indivision

 

Pour assouplir le système, une convention écrite peut être incluse dans l'acte d'acquisition ou réalisée séparément. Elle peut prévoir la désignation d'un ou des cogérants et permet de détailler la quote-part de chaque indivisaire. Elle clarifie la situation et les comptes entre indivisaires lors du partage. La convention d'indivision pourra aussi proposer des méthodes de prise en compte des dépenses de chacun ou préciser les modalités des règles du Code civil. Cette convention est établie pour une durée de 5 ans maximum, reconductible tacitement et publiée au Bureau des hypothèques après rédaction d’un acte notarié. Les indivisaires ne peuvent exiger la vente du bien pendant cette durée. Cette convention permet aussi aux concubins d’écrire qu'au décès de l'un d'eux, le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt par une clause de rachat. Avec cette clause, les héritiers se trouvent désintéressés de la quote-part du bien. Le survivant ne se retrouvera pas en indivision avec les membres de sa « belle famille » qui pourraient revendiquer l'attribution du bien.

 

Le testament

 

Le testament est un outil indispensable pour protéger le concubin survivant qui n'a légalement aucun droit dans la succession. Le testateur peut léguer la pleine propriété ou l'usufruit de la résidence principale par exemple. Le respect de la réserve héréditaire et l'impact fiscal sont les limites principales de ce type de legs. En effet, les héritiers (en particulier les enfants du défunt) ne peuvent être privés de leur part légale minimale et les droits de succession s'élèvent à 60 % après un abattement de 1 594 euros. Autre solution : le démembrement croisé de propriété. Il consiste pour chaque concubin à acheter la moitié des parts de la société en nue-propriété et l'autre moitié en usufruit. Par ce mécanisme, lorsque l'un décède, l'autre récupère l'usufruit des parts qu'il possède en nue-propriété. Le concubin survivant possède alors la pleine propriété de la moitié des parts et l'usufruit sur l'autre moitié. Les héritiers du concubin défunt ne conservent que la nue-propriété de la moitié des parts de la société. Le concubin survivant peut continuer à demeurer dans le logement.

 

La clause de tontine

 

La clause de tontine insérée à l’acte de vente prévoit qu'au décès d’un des concubins, la personne décédée est déclarée ne jamais avoir acheté. Seul l'acquéreur survivant est considéré comme propriétaire depuis l'origine. Le concubin survivant est protégé contrairement aux héritiers du défunt. Ceux-ci n'ont aucun droit sur le logement qui devient pleine propriété du survivant. Il faut rester vigilant car en cas de mésentente entre les concubins, le risque de blocage est possible. Simon Martin / Cogedis Fideor

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Rescooped by Rémi Rongieres from L'expertise immobilière
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Immobilier : la location meublée, une des dernières niches fiscales !

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(Boursier.com) -- Investir dans l'immobilier pour placer des économies ou préparer sa retraire reste une orientation très prisée des ménages français mais beaucoup renoncent devant le poids de la fiscalité des revenus locatifs qui viennent alourdir dans la plupart des cas l'impôt sur le revenu. En dehors des derniers produits de défiscalisation souvent contraignants, tels que le nouveau dispositif "Duflot" d'investissement locatif, subsiste pourtant un statut qui permet de défiscaliser ses revenus locatifs : la location meublée.

 

Une location meublée peut s'effectuer dans la cadre du statut LMP (Location Meublée Professionnelle) lorsque les revenus dépassent 23.000 euros par an ou en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Dans les deux cas, l'avantage réside dans la possibilité de déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet, comme une entreprise, d'amortir son bien et, in fine, d'échapper à l'impôt. Le propriétaire pratique tous les ans un amortissement comptable de son logement (en moyenne sur 20 ans pour le logement et sur 7 ans pour les meubles) qui vient en déduction de ses revenus au même titre que les charges d'entretien, les intérêts d'emprunts ou la taxe foncière dans le cas d'une location nue. Pas étonnant donc que la location meublée soit perçue comme une des dernières niches fiscales immobilières.

 

Une location meublée peut donc se gérer directement par un particulier mais aujourd'hui les formules de location gérée rencontrent un grand succès, notamment car elles sont accessibles à un ticket d'entrée modéré, autour de 100.000 euros. Il s'agit alors de location meublée dans des maisons de retraites, des résidences pour étudiants ou des résidences de tourisme de loisirs. On achète par exemple une chambre en maison de retraite dont l'exploitant s'occupe de la gestion. Un bail commercial lie alors l'investisseur particulier avec un exploitant professionnel qui loue la résidence à des clients. Le bail commercial, établi sur plusieurs années, détermine en particulier le niveau de loyers versés par l'exploitant au propriétaire, ce qui permet de sécuriser son investissement sur la période.

 

Ce type de formule impose bien sûr de passer par un professionnel reconnu, capable à la fois de proposer un bien à un prix cohérent avec les prix de l'immobilier de la zone géographique concernée, de sélectionner un exploitant fiable, et de fournir un bail commercial suffisamment solide. Le groupe Cerenicimo, plate-forme de commercialisation de logements en location meublée, est un des acteurs majeurs de ce marché, avec la particularité de détenir une filiale spécialisée dans la revente de ce type de biens (environ 200 ventes déjà réalisées depuis 1 an). La question de la revente est en effet primordiale et Cerenicimo garantit une liquidité du placement sur les lots sélectionnés (délai moyen de revente de 7 semaines), tout en prenant en charge la renégociation du bail commercial lors de la transaction. Cela permet en particulier de limiter la mauvaise surprise d'une révision en baisse des loyers lorsque le bail arrive à échéance.

 

Cette expertise a quand même un prix puisque Cerenicimo se rémunère sur la base de 7% à 10% du prix de la transaction, répercuté à la fois sur le vendeur et l'acheteur. Au niveau des rendements, Cerenicimo estime que la moyenne des placements proposés se situe autour de 4,5% hors charges courantes, un niveau souvent supérieur à l'investissement locatif traditionnel qui supporte toujours quelques périodes de vacance. Le marché de la location meublée gérée demande toutefois de prendre certaines précautions importantes comme la pérennité du bail de location. Il faut en effet que le bien soit maintenu sous bail commercial pendant au moins 20 années consécutives sous peine de devoir restituer la TVA sur le prix de vente récupérée par le premier acquéreur. Là aussi, le rôle du prescripteur prend toute son importance...

 

 


Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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Le prix de l'immobilier : un concept à manier avec précaution ...!!!

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Le marché immobilier est en proie à des informations contradictoires qui pénalisent les vendeurs et les acheteurs. Ce manque de repères fiables risque de bloquer les transactions. Il importe donc de donner une information de qualité.

Le marché de l'immobilier serait, d'après beaucoup d'observateurs, en train de se retourner. La faiblesse du nombre de transactions à laquelle on assiste depuis désormais dix-huit mois serait à leurs yeux le prélude d'un effondrement des prix des logements aussi inévitable que souhaitable, dans la mesure où les valeurs de l'immobilier auraient dangereusement augmenté depuis désormais quinze ans et se situeraient donc à un niveau excessif.

Dans ce contexte, les médias sont de plus en plus à l'affût des informations qu'ils peuvent recevoir de sources diverses sur les signes avant-coureurs d'une baisse de l'immobilier. Ces informations proviennent de professionnels spécialisés dans tel ou tel aspect de la chaîne de l'immobilier. Mais leurs résultats sont, au moins en apparence, contradictoires. En effet, certains constatent avec assurance une baisse des prix qu'ils s'estiment en capacité de fixer au dixième de point près, alors que d'autres se limitent prudemment à un diagnostic de stabilité globale.

On en serait revenu ainsi à la situation qui avait, non sans raison, suscité la réaction des pouvoirs publics lors de la précédente crise de l'immobilier de 2008-2009, face à l'avalanche de données contradictoires sur l'évolution de ce marchés. Celles-ci avaient contribué a son grippage, puisque les particuliers, acquéreurs ou vendeurs, ne savaient alors plus à quel chiffre se vouer pour prendre une décision relative à l'élément essentiel de leur patrimoine.

Cette situation avait conduit à la création d'une commission interministérielle animée par des spécialistes de l'économie immobilière conduits par Bernard Vorms, dont les conclusions avaient été tranchées et opérationnelles. Elles portaient sur la hiérarchisation des sources d'information en fonction de leur pertinence. A cet égard, la valeur de référence des bases notariales était consacrée.

Alors que la loi du 28 mars 2011 a consacré une nouvelle mission de service public de l'information immobilière qu'elle confiait au notariat, en rendant obligatoire la collecte des contrats et des avant-contrats de vente, en organisant la diffusion des données notariales au grand public, cette réforme n'a pas reçu d'exécution faute de décret d'application. Il est regrettable que le nouveau retournement du marché se produise sans que les mesures correctrices appelées par le rapport Vorms et décidées par le Parlement soient appliquées. Il faut souhaiter que cela soit rapidement le cas. Car, dans un pays caractérisé par une crise de confiance, toute contribution à la sécurisation des marchés immobiliers a son intérêt.

L'information immobilière est complexe et la simplification à outrance n'y est pas davantage de mise que dans d'autres domaines. Il n'existe pas un prix de l'immobilier en France, mais des niveaux de prix très différents, des segments de marché distincts, des évolutions parfois divergentes selon le type d'habitat, la surface des biens, le confort, la décoration, l'exposition, sans oublier la constructibilité résiduelle.

Les facteurs de détermination des prix sont nombreux. Il n'existe pas de hiérarchie implicite ou explicite entre ces différents facteurs. Leur impact relatif varie selon le type d'habitat, selon la période, à la fois au sein du cycle économique et au sein du cycle immobilier, mais aussi selon les effets de mode qui, au-delà de l'appréciation objective, donne une place grandissante à l'appréciation qualitative. Le critère le plus souvent mis en avant est la localisation, qui doit être cernée le plus précisément possible. Celle-ci donne un potentiel, un cadre général qui va être décliné en fonction des préoccupations ou stratégies de l'acquéreur ou du vendeur. Chaque transaction immobilière est au fond unique.

Le candidat à l'achat ou à la vente risque certes d'être déçu par la réponse de l'observateur rigoureux qui ne lui donnera pas immédiatement une évaluation précise du bien qui le concerne. Mais la pédagogie suppose aussi de résister à la démagogie. Les indications précises qui peuvent être délivrées éviteront des erreurs substantielles ou permettront d'approcher une valeur plausible. Mais il y aura toujours des « coups de coeur », des achats de convenance car les décisions concernant un logement ne sont pas toujours rationnelles. Autant alors savoir qu'il y a une marge autour de cette valeur de référence. Les notaires sont familiers de ces comportements. Leur rôle est de permettre à la raison de s'exprimer. Pas la raison de l'observateur, celle du vendeur ou de l'acquéreur.

Le « devoir de grisaille » peut s'imposer à celui qui respecte ses interlocuteurs. Les notaires se doivent de donner une information authentique. Celle-ci aura d'autant plus d'impact qu'elle ne cachera pas davantage ses limites qu'elle affichera ses atouts.

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