Promotion et rénovation immobilière
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Rescooped by Antoine Lemonnier from L'actualité de l'immobilier
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Qu'arrive-t-il à l'immobilier en France ?

Qu'arrive-t-il à l'immobilier en France ? | Promotion et rénovation immobilière | Scoop.it

... Un marché immobilier bloqué par une crise de la demande...

En cause, la solvabilité insuffisante des acquéreurs par rapport aux prix demandés, la rigueur renforcée des banques dans l'octroi des crédits, le trop grand recentrage sur les bas revenus du prêt à taux zéro (le "PTZ+"), et celui des régimes d'incitation fiscale (de "défiscalisation") à l'investissement locatif, "Scellier" puis "Duflot", mesures prise au demeurant pour l'essentiel par l'ancienne majorité.


Mais il y a autre chose, dont on parle moins car cela ne sert pas un "lobby" de propriétaires ou de professionnels :

- le manque d' "appétence" pour l'investissement immobilier avec la disparition pour un temps au moins de ce qui en faisait le moteur, que ce soit pour la résidence principale ou secondaire, ou pour l'investissement locatif : la certitude de faire rapidement une bonne plus-value,

- le blocage du marché de l'ancien : on oublie souvent que les acquéreurs de neuf sont en grande partie des vendeurs d'ancien, et que faute de pouvoir vendre facilement et dans de bonnes conditions son logement actuel, on se lance plus difficilement dans un projet d'achat d'un appartement neuf, et encore plus de construction d'une maison individuelle...

La fin d'une prospérité immobilière financée à crédit

La croissance en France et la consommation des ménages - y compris immobilière - a, depuis des décennies, été financée en grande partie par les déficits, c'est à dire à crédit. A preuve, quand on essaye d'arrêter ces injections massives de fonds publics, dont l'immobilier a eu plus que sa part avec les PTZ+, le crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt, les régimes "Robien"-"Scellier", la TVA à taux réduit sur les travaux, les crédits d'impôt au titre de la résidence principale, les aides à la personne, etc., soit plus de 20 milliards par an en moyenne, la machine s'arrête : la machine économique dans son ensemble, et la machine immobilière avec elle...

 

...Ces milliards manquent bien quelque part : chez les contribuables dans la poche de qui on les prélève, mais aussi chez ceux qui ne les percevront pas sous forme de traitements de fonctionnaires, de salaires des entreprises à qui l'Etat achète des biens et des services, d'aides fiscales à l'achat d'un appartement ou à l'investissement locatif, de subventions diverses, en attendant de voir rogner les aides au logement, les prestations sociales, comme le préconisent certains milieux qui se plaignent par ailleurs de la réduction des aides à l'immobilier...

Déjà dopés par la baisse historique des taux d'intérêt depuis les années 1990, phénomène mondial puisant son origine dans la dérégulation de la finance et responsable des bulles immobilières qui ont conduit aux "subprime", gavés de surcroît d'aides fiscales et autres, les acquéreurs se sont laissés aller à l'appât de plus-values mirifiques, très peu imposées, et ont progressivement accepté de payer des prix déraisonnables, parce qu'ils pouvaient le faire et qu'ils en tiraient rapidement profit. Ne négligeons pas l'effet de désendettement que procure la hausse des prix sur ceux qui achètent à crédit : au rythme des hausses des années 2000-2007, un bien financé à 80% pouvait être revendu au bout de 5 à 7 ans avec un capital à rembourser sur le crédit de moins de 40% du prix de vente. Rappelons aussi l'ambiance du "tous propriétaires" et de l'encouragement à s'endetter, sans risques puisqu'il suffit de "travailler plus pour gagner plus"...

Bien évidemment, la hausse de l'ancien a entraîné inévitablement celle du neuf. non pas à cause des coûts de construction, qui ont un peu augmenté mais pas dans les proportions constatées pour les prix : en fait ce sont les terrains qui ont poussé les coûts de production vers le haut. Et cela se comprend quand on sait comment s'établissent les prix des terrains constructibles : les vendeurs fixent les prix demandés en fonction du nombre de logements qui peuvent être construits (d'où l'augmentation des prix avec les droits de construire...), du prix auquel ils peuvent être vendus, des coûts de construction, et du bénéfice qu'il faut laisser au promoteur faute de quoi il ne réalise pas l'opération...

Les milieux de l'immobilier ont récusé en choeur l'idée de l'existence d'une "bulle immobilière" en France, prétendant qu'il n'y avait pas d'attitude spéculative chez les acquéreurs. Si ça n'en est pas, ça y ressemble pourtant à s'y méprendre.

Cet immobilier "casino" semble aujourd'hui stoppé. On pourrait au demeurant se demander pourquoi ! Probablement parce que plus personne n'y croit. Les économistes nous enseignent que c'est ainsi que se produisent les retournements de marché.

Peut-on revenir à des injections massives de fonds publics pour soutenir l'activité. Personne ne peut le croire, pas même ceux qui le demandent. L'Etat ne peut consacrer de ressources que pour combattre le "mal logement", le logement indigne, la précarité énergétique, et plus accessoirement le traitement du parc immobilier énergivore ; l'essentiel de son effort se portera nécessairement sur le logement social, et sur la mobilisation du secteur privé pour une offre de logements à prix maîtrisés, comme avec le régime "Duflot"...

 

Une seule issue : une baisse générale des prix...

 

Autre effet de prix excessifs : l'écrasement des taux de rentabilité de l'investissement locatif, entre un prix d'acquisition qui s'envole et des loyers plafonnés par les ressources des locataires. ...


Du coup, la question n'est presque plus de savoir si les prix vont baisser - il est clair qu'ils ont commencé à le faire, y compris à Paris - mais de combien ils doivent baisser pour que le marché reparte !...

En réalité, derrière un déficit global d'offre par rapport aux besoins, se cache un déficit encore plus criant de logement à des prix ou des loyers accessibles, et un excédent de logements que les demandeurs ne peuvent plus se payer...

Si les pouvoirs publics ne se laissent plus cette fois entraîner à aider ce second marché, comme ils l'ont fait jusqu'à fin 2011 avec la défiscalisation des intérêts d'emprunt et l'ouverture à l'ancien du PTZ, et mettent plutôt tous leurs maigres moyens sur le premier, il y a des chances que la résistance des vendeurs cède, et que l'immobilier retrouve des niveaux de prix plus compétitifs...


Via Jean-François Jagle
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Romain Arnaud's curator insight, April 24, 2013 6:05 AM

On avance bel et bien vers la fin de la crise immobilière. Il est envisageable que désormais, l'immobilier s'aligne sur un niveau plus crédible et sorte de cet logique d'investissement et de bulle immobilière.

 

source : Fin de la bulle immobilière en France

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La science appliquée aux annonces immobilières

La science appliquée aux annonces immobilières | Promotion et rénovation immobilière | Scoop.it

En ces temps de disette immobilière, les vendeurs n'ont qu'une seule idée en tête : vendre leur bien au juste prix mais également le plus rapidement possible. Dans cette optique, l'annonce immobilière apparaît comme un argument fondamental permettant d'attirer les acquéreurs. Afin d'optimiser l'impact d'une annonce, des chercheurs de l'université de Norfolk ont voulu en savoir plus sur la façon dont cette dernière était perçue par l'œil d'un acheteur potentiel.


Via ELEPHANTBIRD-SOFTWARE
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La France n'est pas sur la voie du Facteur 4 - Journal de l'environnement (Abonnement)

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... carbone des produits importés.
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Prix immobilier neuf : nouvelle baisse à Paris, des contrastes en Ile-de-France

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Découvrir le baromètre des prix de l'immobilier neuf en avril 2013, spécial Paris et Ile-de-France, où Trouver-un-logement-neuf.com note un nouveau recul à Paris et des contrastes en Ile-de-France.

Via Celinegao
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Ces frais qui alourdissent la note lors d'un achat immobilier - Le Monde

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Le Monde Ces frais qui alourdissent la note lors d'un achat immobilier Le Monde Ils énumèrent les travaux qui ont été votés, ceux qui n'ont pas été payés, voire ceux qui sont à prévoir (le ravalement de la façade, l'entretien de la cour ou la...
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