Le déficit foncier
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Réduisez vos impôts grâce au déficit foncier - SeLoger.com

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Le système du déficit foncier est particulièrement intéressant dans le cadre d’un investissement locatif, à rénover.
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Investissement locatif : ne pas enterrer l'ancien trop vite ! - Directgestion.com

Investissement locatif : ne pas enterrer l'ancien trop vite ! - Directgestion.com | Le déficit foncier | Scoop.it
Investissement locatif : ne pas enterrer l'ancien trop vite !
Directgestion.com
Déficit foncier. Mais le principal avantage fiscal procuré par les travaux est une économie d'impôt sur le revenu pour le propriétaire.
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Les SCPI Malraux et Déficit foncier, à privilégier pour Stellium | Lyon Pôle Immo

Les SCPI Malraux et Déficit foncier, à privilégier pour Stellium | Lyon Pôle Immo | Le déficit foncier | Scoop.it
Pour Stellium Finance, qui organisait le Forum du Patrimoine 2014, ces deux types de SCPI sont à privilégier.
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Vidéo Déficit foncier : comment ça marche ? Christian Fontaine, dans Intégrale Placements - 8 juillet -

Vidéo Déficit foncier : comment ça marche ? Christian Fontaine, dans Intégrale Placements - 8 juillet - Le 8 juillet, Déficit foncier : comment ça marche ?
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Les déficits fonciers : une opportunité fiscale - CMS Bureau Francis Lefebvre

Les déficits fonciers : une opportunité fiscale - CMS Bureau Francis Lefebvre | Le déficit foncier | Scoop.it
Les déficits fonciers : une opportunité fiscale CMS Bureau Francis Lefebvre A noter enfin que l'imputation sur le revenu global n'est en principe définitive, sauf exception, que si le contribuable maintient l'affectation de l'immeuble à la location...
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Des mécanismes de défiscalisation dans l'immobilier subsistent...!!!

Des mécanismes de défiscalisation dans l'immobilier subsistent...!!! | Le déficit foncier | Scoop.it

Monuments historiques, déficit foncier, démembrement de propriété... Les français fortunés ont d'autres moyens que l'exil fiscal pour réduire leurs impôts.Certains dispositifs dans le secteur de l'immobilier qui n'ont pas été modifiés par le gouvernement restent très attractifs...

Mais qui a dit que le gouvernement de Jean Marc-Ayrault avait verrouillé toutes les possibilités pour les gros revenus de payer moins d'impôts ? Le français fortunés férus de défiscalisation peuvent en effet toujours le faire en France par l'intermédiaire de l'immobilier. Le gouvernement a laissé des brèches entrouvertes ; plusieurs mécanismes sont ainsi exclus du plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros instauré dans la loi de finance 2013. Les dispositifs fiscaux pour encourager la réhabilitation ou la rénovation de logements n'ont par exemple que très peu été modifiés. 
Le plus profitable d'entre eux est sans doute la loi sur les monuments historiques. Elle autorise une déduction sur son revenu imposable à hauteur de 100% des travaux de restauration engagés sur les immeubles classés ou inscrits à l'inventaire des Monuments Historiques. Elle a pour particularité de permettre au contribuable d'abaisser sans plafond son impôt sur le revenu, ce qui l'élève au rang de " seul investissement immobilier non plafonné où l'on peut passer l'intégralité des charges sur le revenu brut global", indique Franck Ferrari, du cabinet Alliance Patrimoine. Le bien doit en revanche être conservé pendant 15 ans. 

Le Malraux ne change pas

Il est même possible de coupler le diapositif "Monuments historiques" avec un autre qui échappe lui aussi au plafonnement global des niches fiscales : le dispositif Malraux. Il s'applique pour les travaux entrepris dans les cœurs de centres-villes. Il peut ainsi arriver qu'un appartement soit compris dans la loi Malraux et que sa façade par exemple, soit déclarée "monument historique". Dans ce cadre, la défiscalisation se fait "au prorata des parties en réhabilitation", indique Franck Ferrari.
Le Malraux 2013 permet une réduction d'impôt de 30 % sur des travaux d'un montant maximum de 100 000 euros réalisés dans ce qui est défini comme "secteur sauvegardé" ; et de 22%, toujours avec le même plafond, pour les opérations réalisées dans une "zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager". Le dispositif Malraux reste tout de même soumis à l'ancien régime de plafonnement des niches fiscales, c'est-à-dire 18 000 euros plus 4% des revenus imposables. La réduction d'impôt est par ailleurs conditionnée à l'engagement du propriétaire de louer les logements pendant une durée minimale de 9 ans.

Le déficit foncier pour les gros propriétaires

Les contribuables qui bénéficient de revenus fonciers importants peuvent, s'ils le souhaitent, utiliser le "déficit foncier" pour diminuer leur impôt. Le gouvernement n'y a pas non plus touché. Cette mesure consiste à déduire chaque année l'intégralité de ses dépenses de rénovation de logements de ses revenus fonciers pendant une durée maximum de 10 ans. Les déficits fonciers sont également déductibles du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Comme ce dispositif fait parti du régime commun de la fiscalité, il n'est pas considéré comme une niche fiscale et n'est donc pas compris dans le nouveau plafond de 10 000 euros.

Ceci est également le cas de la loi LMNP Censi-Bouvard, prolongée jusqu'en 2016, qui permet aux contribuables de pratiquer la location meublée non professionnelle (LMNP) tout en combinant certains avantages fiscaux, alors que la gestion locative du bien est assurée par un exploitant. Ce Censi Bouvard s'applique sur des logements situés dans des établissements d'hébergement pour personnes âgées, dépendantes ou non, dans des résidences étudiantes, dans des résidences de tourisme et dans des résidences d'affaires.
Les revenus tirés de la location meublée relèvent ici des bénéfices industriels et commerciaux. L'investisseur peut ainsi amortir le bien acheté sur la durée qu'il souhaite ; et déduire les charges annuelles d'amortissement des loyers qu'il perçoit. En outre, l'investisseur qui s'engage à louer pendant neuf ans obtient une réduction étalée d'impôt correspondant à 11 % du prix de revient du logement n'excédant pas 300 000 euros. L'investissement est également net de TVA.

Le démembrement de propriété

Et ce n'est pas tout. Les ménages aisés voulant se constituer une retraite confortable peuvent également acquérir un bien immobilier en nue-propriété. En n'achetant que la nue-propriété d'un bien, l'investisseur ne règle qu'entre 50 et 60% de sa valeur. Durant 15 ans, il louera ce bien à des bailleurs et ne percevra pas de revenus fonciers. Cependant, il pourra déduire les charges de travaux et d'emprunt qui résultent de l'acquisition du bâtiment sur son impôt sur le revenu, mais également sur sa base ISF imposable. Ensuite et "au bout de 15 ans, le nu-propriétaire pourra récupérer le bien et en devenir également l'usufruitier", explique Franck Ferrari. Mais s'il revend son bien au prix de marché, la plue-value peut s'avérer très intéressante.

L'effet pervers de la censure du conseil constitutionnel

Le gouvernement a enfin voulu instaurer un dispositif visant à soumettre les plus-values immobilières réalisées lors de la cession de terrain à bâtir à partir du 1er janvier 2015 au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Pour résoudre la crise du logement, la ministre Cécile Duflot souhaite en effet libérer du foncier disponible rapidement. A compter du 1er janvier 2013, le dispositif faisait même perdre aux propriétaires de terrains à bâtir le bénéfice d'un abattement après une certaine durée de détention. 
En conséquence, il a été rejeté par le conseil des Sages. "Ce choix du gouvernement avait pour conséquence de porter, avec toutes les autres impositions pouvant peser sur ces plus-values, à 82% leur imposition marginale. Ce que le Conseil constitutionnel a jugé contraire à l'égalité devant les charges publiques", indique Yohan Boukobza, du cabinet B & Z associés. 
En parallèle, la surtaxe sur les plus-values immobilière supérieures à 50 000 euros sur les résidences secondaires a été maintenue. La censure du Conseil constitutionnel produit du coup un effet pervers : contrairement à ce qui était prévu par le gouvernement, les propriétaires de terrains à bâtir qui auraient dû se retrouver lourdement taxés, le sont moins que ceux qui vendent une résidence secondaire avec une plus-value supérieure à 50 000 euros.


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POUJOL's curator insight, June 24, 2013 10:27 AM

Stellium France

Olivier Bertrand's curator insight, June 24, 2013 11:19 AM

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Avis d'expert : Le déficit foncier par Son Descolonges

Avis d'expert : Le déficit foncier par Son Descolonges | Le déficit foncier | Scoop.it
Son Descolonges, directeur associé de Kacius, cabinet de conseil en gestion de patrimoine et défiscalisation, aborde le fonctionnement et les avantages du dé...
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Payer moins d'impôts avec la technique du déficit foncier - L'Express

Payer moins d'impôts avec la technique du déficit foncier - L'Express | Le déficit foncier | Scoop.it
Le déficit foncier est un dispositif pour alléger sa note fiscale. Il s'applique aux locaux d'habitation anciens, en vue d'y faire des travaux. Comment fonctionne cet outil de défiscalisation très avantageux ?
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L'une des dernières astuces pour réduire vos impôts avec l'immobilier : le déficit foncier

L'une des dernières astuces pour réduire vos impôts avec l'immobilier : le déficit foncier | Le déficit foncier | Scoop.it

Ce dispositif a l'avantage de ne pas rentrer dans le cadre des niches fiscales rabotées chaque année. Il permet ainsi de réduire de façon substantielle la somme que vous versez au fisc.


C'est l'une des rares astuces fiscales concernant l'immobilier qui n'a pas encore été rabotée par le gouvernement ces dernières années. Le déficit foncier, un dispositif pas toujours connu des propriétaires immobiliers qui louent un bien, n'entre en effet pas dans le périmètre des niches fiscales classiques car il relève du droit commun. Or, il permet de faire "disparaître" vos revenus fonciers, et même de diminuer vos autres revenus imposables jusqu'à 10.700 euros, en plus des autres réductions d'impôts.


A quelques jours de la date limite de déclaration des revenus (20 mai par papier, du 27 mai jusqu'au 10 juin via internet selon les départements), Challenges.fr revient sur le fonctionnement du déficit foncier en 5 questions.

 

1. Le déficit foncier, comment ça marche ? 

 

Il s'agit de retrancher des loyers perçus les diverses charges (voir chapitre 2) liées au(x) bien(s) loué(s). Lorsque celles-ci sont supérieures aux revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier. Dans ce cas, le propriétaire peut soustraire ce déficit de ses autres revenus soumis à l'impôt (salaire, dividendes perçus, etc.) dans la limite de 10.700 euros. Et s'il dépasse ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.

 

Pour bénéficier de cet avantage, il faut adopter le régime d'imposition dit "réel" sur les revenus fonciers. Quand les loyers versés représentent plus de 15.000 euros, il s'agit du régime fiscal par défaut. Mais quand ils sont inférieurs à 15.000 euros, il faut en faire la demande auprès de l'administration car vous êtes alors normalement rattachés au régime du microfoncier. Ce dernier vous permet de réaliser un abattement forfaitaire de 30% de vos revenus locatifs. Les 70% restants sont alors ajoutés à vos autres revenus et imposés normalement, tandis que la CSG s'applique à l'intégralité des loyers perçus. En résumé, si vous avez des charges qui pèsent plus de 30% des revenus fonciers, vous avez tout intérêt à passer au régime réel.

 

Tous les propriétaires immobiliers d'un bien loués peuvent jouer sur le déficit foncier pour réduire leurs impôts. De même que les personnes qui ont investi dans des SCPI (société civile de placement immobilier) "déficit foncier", des placements immobiliers papier.

 

2. Quelles charges sont prises en compte?

 

Sont pris en compte les dépenses de rénovation et d'entretien, les primes d'assurance (comme une garantie sur les loyers impayés), les charges de copropriété non imputables au locataire, l'impôt foncier, les intérêts d'emprunt si vous avez un crédit sur le dos, les honoraires de gestion (si vous passez par un professionnel) ou encore les frais de gestion au titre du temps que vous passez à régler vous-mêmes cette paperasserie (le fisc vous accorde un forfait de 20 euros par logement).

 

Vous devez déduire en premier lieu les intérêts d'emprunt. Ce qui n'est pas sans importance. En effet, l'administration fait une distinction entre les intérêts d'emprunt et les autres charges. Les intérêts d'emprunt ne peuvent être imputés qu'à la partie "revenus fonciers" et non aux autres revenus. Cela peut sembler compliqué de prime abord mais, avec un peu de pratique, on s'y retrouve facilement.

 

3. Comment calcule-t-on le déficit foncier ?

 

Le plus simple est encore de prendre un exemple pour bien comprendre. Mettons-nous dans la peau d'un propriétaire immobilier qui a acheté un appartement en septembre dernier et qui en profité pour le remettre à neuf.

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(Cliquez sur le titre pour accéder à l'intégralité de l'article).




Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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Le déficit foncier : un dispositif fiscal intéressant

Le déficit foncier : un dispositif fiscal intéressant | Le déficit foncier | Scoop.it
Bien qu'il soit encore méconnu du grand public, le dispositif fiscal par déficit foncier vous permettra de réduire votre assiette fiscale sur les loyers perçus. Réduire les impôts à payer sur les loyers encaissés La fiscalité donne souvent la chair de poule aux Français, notamment depuis l'adoption du plafond des niches fiscales à 10.000 euros... Lire la suite »
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Les déficits fonciers : une opportunité fiscale - Les Échos

Les déficits fonciers : une opportunité fiscale - Les Échos | Le déficit foncier | Scoop.it
Les déficits fonciers : une opportunité fiscale
Les Échos
Le solde ainsi que la part correspondant aux intérêts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
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Faut-il investir dans l'immobilier ancien ...!!!

Faut-il investir dans l'immobilier ancien ...!!! | Le déficit foncier | Scoop.it

Acquérir un bien immobilier ancien à rénover constitue, pour les professionnels, une vraie bonne piste. Quels en sont les atouts ? Quelle stratégie adopter ? Le point avec Le Particulier.1. Quelle fiscalité s'applique  à l'investissement dans l'ancien?

Si vous percevez moins de 15.000€ de loyers dans l'année, vous êtes placé de plein droit dans le régime dit du «microfoncier». Vous bénéficiez alors d'un abattement de 30%, mais vous ne pouvez déduire aucun frais. C'est pourquoi, si vous engagez des frais de rénovation importants, vous avez souvent intérêt à opter pour le régime d'imposition «réel». Vous pouvez alors déduire de vos revenus fonciers le coût de la rénovation. Si vos loyers ne suffisent pas à éponger ces dépenses, elles pourront être déduites de votre revenu global. Si un déficit subsiste encore, il sera reportable sur les loyers des dix prochaines années. L'intérêt de se créer ainsi un déficit foncier est loin d'être négligeable, puisque cela permet de neutraliser d'autres revenus locatifs fortement fiscalisés. Ils sont, en effet, imposés au taux marginal d'imposition (TMI) du bailleur majoré des prélèvements sociaux (15,5%, aujourd'hui). Soit une ponction sur les loyers de 45,5% avec un TMI de 30% et de 56,5% avec un TMI de 41%.

2. Où trouver des logements  avec travaux?

La tâche n'est pas forcément aisée, car le marché de l'ancien est désormais très convoité par les investisseurs. Pour dénicher la perle rare, il vous faudra parfois sortir du réseau classique des agences immobilières et prospecter du côté des notaires - il est fréquent que les héritiers demandent au notaire chargé de la succession de vendre les immeubles qui en font partie - ou encore des ventes aux enchères. Le site encheres-publiques.com recense, par régions, l'ensemble des ventes immobilières volontaires (notaires) ou forcées (palais de justice). Attention, la relative rareté des biens ne doit pas vous faire acheter n'importe quoi à n'importe quel prix.

3. Combien coûte la rénovation  d'un logement?

Rénover un logement coûte aux alentours de 1000 €/m⊃2;. Cette moyenne est susceptible de varier en fonction de la taille du bien (rapportée au mètre carré, la remise en état d'un studio est plus coûteuse que celle d'un grand appartement) et de sa localisation (le coût de la main-d'œuvre est plus élevé à Paris qu'en province). Certains travaux doivent être entrepris en priorité. Par exemple, les locataires sont très attentifs à l'aspect des pièces humides.

Donner une nouvelle jeunesse à une petite salle de bains nécessite un budget oscillant de 3000 à 5000€. Côté cuisine, comptez de 1500 à 2000 € pour y installer des placards robustes mais «tendance».

Depuis qu'elle figure dans les petites annonces, la performance énergétique est, elle aussi, particulièrement surveillée. Mieux vaut donc, si le chauffage est électrique, remplacer les antiques «grille-pain» par des radiateurs à hauts rendements (de 150 à 200€). De même, changer de vieilles fenêtres pour des doubles vitrages (de 500 à 1000 €, pose comprise, suivant le modèle) améliorera le confort de l'occupant, fera baisser ses charges, et contribuera assurément à le fidéliser!

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POUJOL's curator insight, June 24, 2013 10:27 AM

Article Stellium France

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Immobilier locatif: Les attraits fiscaux du déficit foncier !

Immobilier locatif: Les attraits fiscaux du déficit foncier ! | Le déficit foncier | Scoop.it

Parce que ce mécanisme relève du droit commun, l’économie obtenue n’est pas limitée par le plafonnement des niches fiscales, que le législateur rabote d’année en année. L’économie peut même se cumuler avec des investissements soumis au plafonnement, un investissement Duflot par exemple, ou la souscription au capital de PME en croissance.

Le principe de l’imputation d’un déficit foncier est simple. Les charges déductibles du revenu foncier effacent sans limite de montant les loyers perçus, et pour une partie d’entre elles, le revenu global du contribuable. Les charges ouvrant droit à déduction se répartissent en trois grandes catégories :

• Les charges liées à la gestion quotidienne du bien immobilier locatif : sont visées les charges de copropriété, les primes d’assurance du propriétaire non occupant, la taxe foncière notamment.

• Les charges liées au financement du bien immobilier, ce qui comprend les intérêts d’emprunt et l’ensemble des frais afférents à l’emprunt souscrit pour l’acquisition du bien ou le financement de certains travaux (frais de dossier, frais d’inscription hypothécaire, primes d’assurance...).

• Les dépenses d’entretien et de réparation – et pour les immeubles d’habitation les dépenses d’amélioration – à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement. Tous les travaux effectués en vue de maintenir le bien en bon état (toiture, ravalement, remplacement de chaudière, par exemple) et ceux qui apportent un élément de confort nouveau à l’appartement loué (isolation, installation de chauffage central ou d’une cuisine aménagée si l’appartement en était dépourvu) sont déductibles, tandis que ceux qui modifient le volume ou la surface du bien (aménagement des combles, par exemple) sont exclus des charges déductibles.

Lorsque l’investisseur constate que ses charges déductibles sont supérieures à ses revenus fonciers, il peut déduire de son revenu global le déficit foncier net constaté au titre d’une année, sauf pour la part concernant les intérêts d’emprunt, dans la limite de 10.700 euros. La fraction du déficit supérieure à cette limite, ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt, restent imputables sur les revenus fonciers des dix années ultérieures. 

Prenons l’exemple d’un contribuable qui encaisse 15.000 euros de revenus fonciers par an. Il décide d’acheter 100.000 euros un autre bien immobilier qu’il destine à la location et dépense 50.000 euros pour les travaux de rénovation. Il pourra effacer totalement les loyers qu’il perçoit, et réduire son revenu global de 10.700 euros. Le reliquat pourra être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Pour un taux marginal d’imposition à 45%, le contribuable économise immédiatement 11.565 euros [0,45 x (15.000,+,10.700)] ; ainsi que les prélèvements sociaux sur les loyers pour 2.325 euros (0,155 x 15,000). A noter que les dépenses sont retenues au moment où elles sont effectivement payées. Par conséquent, si le paiement des travaux est bien programmé, la limite de 10.700 euros pourrait jouer deux années consécutives, permettant une économie d’impôt supplémentaire.

Prenons un autre exemple. Le bien immobilier est financé par un emprunt dont les intérêts représentent 7.000 euros par an auxquels s’ajoutent les frais de gestion et la taxe foncière pour 2.000 euros. Le loyer encaissé est de 6.000 euros. Le déficit de l’année s’élève donc à 3.000 euros. Ce déficit provenant à hauteur de 1.000 euros des intérêts d’emprunt, le contribuable ne pourra imputer sur son revenu global que 2.000 euros. Le solde de 1.000 euros pourra s’imputer sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

L’imputation sur le revenu global n'est toutefois définitive que si le contribuable maintient l'affectation de l'immeuble à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation a été pratiquée, sauf si la location prend fin en raison du décès, de l’invalidité ou de la perte d'emploi du contribuable ou de son conjoint, ou encore d’une expropriation pour cause d'utilité publique de l'immeuble productif du déficit. Lorsque cette condition n'est pas respectée, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l'année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation du déficit sur le revenu global.

Précisons que le mécanisme d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global suppose que le contribuable n’opte pas pour le régime du micro-foncier, applicable lorsque le montant des revenus bruts n’excède pas 15.000 euros/an. Toutefois, si le contribuable y a intérêt et sous réserve que ses conditions d’application soient réunies, il peut revenir temporairement à ce régime. Dans ce cas, les déficits supportés avant l’application du micro-foncier demeurent imputables sur les revenus fonciers des dix années suivant leur constatation. Enfin, en cas de revente du bien immobilier avant apurement des déficits fonciers, ceux-ci pourront être ajoutés au prix d’achat du bien, ce qui permettra de réduire le montant de la plus-value imposable.

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