Ensemble et Toit - Jean Christophe HEBERT : Laforet
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FONCIA : Le directeur général de cette franchise immobilière ... - AC Franchise

FONCIA : Le directeur général de cette franchise immobilière ... - AC Franchise | Ensemble et Toit - Jean Christophe HEBERT : Laforet | Scoop.it
FONCIA : Le directeur général de cette franchise immobilière ...
AC Franchise
Il a 22 ans d'expérience dans l'immobilier. (Laforêt Immobilier). Actuellement Gilles Charon est directeur général de Flower Campings.
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Comment la Convention nationale d’une franchise booste l’activité du réseau ?, Echanger avec le franchiseur, La référence franchise

Comment la Convention nationale d’une franchise booste l’activité du réseau ?, Echanger avec le franchiseur, La référence franchise | Ensemble et Toit - Jean Christophe HEBERT : Laforet | Scoop.it
Durant la Convention Nationale, le franchiseur doit créer de l’information à valeur ajoutée, et permettre à toutes les émotions de s’exprimer.

Via Alexandre Macieira-Coelho
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Elix Rizkallah, Président du réseau immobilier franchisé Laforêt

Elix Rizkallah, Président du réseau immobilier franchisé Laforêt | Ensemble et Toit - Jean Christophe HEBERT : Laforet | Scoop.it
En 2013, le marché de l’immobilier ancien va rester tendu. Quelles sont vos perspectives 2013 ?

Via Emmanuel Tophin
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Des réunions Laforêt Franchise pour les futurs créateurs d'agences ... - Toute-la-Franchise.com (Communiqué de presse)

Des réunions Laforêt Franchise pour les futurs créateurs d'agences ... - Toute-la-Franchise.com (Communiqué de presse) | Ensemble et Toit - Jean Christophe HEBERT : Laforet | Scoop.it

Toute-la-Franchise.com (Communiqué de presse) Des réunions Laforêt Franchise pour les futurs créateurs d'agences ... Toute-la-Franchise.com (Communiqué de presse) ...


Via Philippe Pradines
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Immobilier : le poids de l’offre, le choc de la demande

Immobilier : le poids de l’offre, le choc de la demande | Ensemble et Toit - Jean Christophe HEBERT : Laforet | Scoop.it

Les 6 indicateurs du Réseau Laforêt ne vont pas dans le bon sens, pour le vendeur d’un bien immobilier.

La demande recule

1 acquéreur sur 5 a disparu

• les primo-accédants sont les plus absents avec une baisse qui s’échelonne de -16 à -50 % selon les secteurs

• les secundo-accédants restent actifs. Ils représentent toujours au minimum 50 % de la demande

• les investisseurs font leurs comptes et se désengagent lorsque le taux de rentabilité de 4-5 % nets avant impôt n’est pas atteignable

 

Les comportements des acquéreurs se durcissent :
• ils comparent davantage les biens, que ce soit leur qualité ou leur prix
• ils suivent régulièrement l’évolution des prix, à travers Internet et les autres médias
• ils ne visitent un bien que si le prix correspond avec ce qu’ils savent du marché
• ils multiplient les visites avant de formuler une offre concrète
• ils se rétractent plus régulièrement après signature du compromis

L’offre stagne
Le stock de biens à la vente se maintient à son niveau le plus bas depuis 2 ans
L’augmentation des biens à la vente à Paris et en région parisienne compense la baisse de -1 % observée en régions et concerne principalement des petits volumes

Un comportement de plus en plus rationnel pour les vendeurs :
• plus que jamais, les mises en vente se font par nécessité : séparation, succession, mutation
• les incertitudes économiques freinent les projets immobiliers
• les mises en vente en vue d’un achat de confort sont moins d’actualité
• en l’attente de meilleures perspectives, certaines mises en vente se transforment en location

Les transactions ralentissent
Le recul des ventes annoncé pour l’année 2012, tenant compte de l’attentisme habituel lié aux élections nationales, a bien eu lieu, se traduisant par une baisse de -12 %
Sans incitation fiscale ni mesure d’aide, le marché n’a pas pu produire le traditionnel rebond au second semestre

Les principales causes de cette chute du volume de transactions sont :
• la baisse de la demande, s’accentuant à partir du second trimestre 2012
• une offre toujours insuffisante qui tarde à se reconstituer
• des vendeurs qui restent sur leurs positions, basées sur des prix élevés
• le climat économique difficile
• des acquéreurs qui veulent éviter les prêts relais (et donc la nécessité de vendre avant d’acheter)
• le durcissement des conditions d’accès aux prêts immobiliers

Les prix baissent
Dans les grandes villes, les prix résistent et ont parfois pu augmenter

À Paris, la baisse du prix au m2 s’amorce de façon timide. Dans certains arrondissements où la rareté fait le prix, le prix moyen est resté à la hausse. En revanche, d’autres secteurs parisiens, moins recherchés, ont enregistré des baisses pouvant aller jusqu’à -10 %
Hors Paris, l’Île-de-France a vu ses prix se maintenir en première couronne, qui reste attractive et constitue donc un marché de report pour les acquéreurs n’ayant pas trouvé d’offre à leur mesure dans Paris intra-muros

Certaines grandes villes ont maintenu ou augmenté leurs prix, soutenus par un phénomène de rareté

En régions, la baisse des prix est plus franche. Dans les zones rurales, il n’est pas rare d’observer des baisses de 15 à 20 %

Malgré la tendance baissière, les vendeurs sont peu enclins à diminuer leur prix, influencés notamment par les dernières années à la hausse, continuant d’espérer une plus-value maximum
La part importante des biens de qualité continue de soutenir les prix

Les délais de vente s’allongent
Il faut désormais compter, en moyenne, 3 mois et demi pour vendre son bien immobilier en France
On observe toujours des écarts importants entre Paris, qui passe à 2 mois (64 jours) et les régions où les délais atteignent en moyenne le double, soit 4 mois (114 jours)

Cet allongement important s’explique principalement par :
• des temps de réflexion plus longs du côté des acquéreurs
• une certaine rigidité des vendeurs qui ne cèdent pas aux premières offres jugées trop basses
• des négociations plus poussées

Les négociations s’amplifient
Les négociations entre vendeurs et acquéreurs augmentent sensiblement
Dans le détail, un grand écart s’installe entre les cœurs de grandes villes où les appartements se négocient de 2 à 4 % et les secteurs plus ruraux où le marché des maisons amène les vendeurs à concéder parfois 20 % par rapport au prix de mise en vente de leur bien
La tendance des prix à la baisse joue ainsi en faveur des acquéreurs qui font des propositions nettement plus basses que ce qu’attendent les vendeurs
Ainsi, bien qu’ils conçoivent toujours l’achat immobilier comme une valeur sûre dans une logique d’investissement à long terme, leur crainte d’une éventuelle revente à perte à court terme incite les acquéreurs à la prudence.


Via Jean-François Jagle
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"Les acquéreurs potentiels sont hésitants" - La Vie Immo

"Les acquéreurs potentiels sont hésitants" - La Vie Immo | Ensemble et Toit - Jean Christophe HEBERT : Laforet | Scoop.it
"Les acquéreurs potentiels sont hésitants"
La Vie Immo
De fait, dans notre agence, le nombre de transactions a baissé, notamment dans les quartiers populaires qui se situent à l'ouest de la ville. Quel est le profil de votre clientèle ?
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Marché de l’immobilier. Quel avenir pour les franchises traditionnelles ...???

Marché de l’immobilier. Quel avenir pour les franchises traditionnelles ...??? | Ensemble et Toit - Jean Christophe HEBERT : Laforet | Scoop.it

Le marché de la transaction immobilière est en pleine mutation. Des facteurs structurels lourds imposent des remises en question douloureuses et entraînent une réaction malthusienne de la profession.

Le marché de la transaction immobilière a trois grandes caractéristiques actuellement.

Le métier d'agent immobilier est une profession réglementée

La loi 70-9 du 10 janvier 1970, dite loi Hoguet définit notamment, les conditions d'accès à ce métier. Chaque activité, transaction ou gestion locative a sa propre carte. La loi impose des conditions de diplômes, sans que pour autant il n'existe de liste précise.

La transaction va vivre une longue période de vaches maigres

Cette activité est soumise à des cycles de grand dynamisme suivis de ralentissement brutal du nombre des ventes.

La dernière période faste s'est achevée en 2008. Elle avait duré près de 15 ans. Le nombre des agences a culminé à environ 33000 unités. 2009 et 2010 ont coûté la vie à près de 5000 d'entre elles. Aides gouvernementales, crédit bon marché ont encore généré une année faste en 2011 qui a connu près de 830000 transactions, presque un record absolu. En 2012, la profession s'attend à un effondrement du marché et ne prévoit plus que 630000 transactions. Une catastrophe, avec la disparition programmée de centaines d'agences.
Car en plus des facteurs structurels de marché qui font tous craindre le début d'une récession sévère sur 4-6 ans, la profession doit affronter une nouvelle "agression", celle que les acteurs appellent les "mandataires".

L'émergence d'un nouvel acteur sur le marché

Le marché de la transaction est partagé depuis des décennies entre deux grands acteurs: le particulier et l'agent immobilier.

 Un troisième acteur majeur a fait une entrée fracassante dans ce confortable "duopole": les mandataires. Ce sont des agents commerciaux, le seul statut non salarié autorisé à exercer le métier de négociateur depuis une loi de juillet 2006.

Cette loi, qui apportait une protection de plus à la profession, a aussi permis l'émergence massive de ces acteurs d'un type nouveau qui ne prennent en charge que la stricte partie commerciale du métier d'agent immobilier. La partie réglementée qui apporte toutes garanties aux vendeurs et aux acheteurs, étant gérée par un détenteur de la carte professionnelle et, en fin de chaine, par le notaire. Cette astucieuse segmentation permet ainsi à un seul titulaire de la carte de faire intervenir des centaines de mandataires.

En quelques années une demi-douzaine de réseaux se sont ainsi créés. Certains annoncent jusqu'à 1500 mandataires. L'un d'entre eux a pu réaliser 6000 transactions en 2011, une performance que peu de réseaux de franchise sont capables d'égaler.

Ce nouveau concurrent ne s'est pas contenté d'enlever des ventes aux acteurs traditionnels, il les concurrence aussi sur un autre terrain: celui des agents commerciaux. Car un des arguments avancés par ces nouveaux réseaux est un partage plus favorable des honoraires : 50% à l’agent dans les réseaux traditionnels, 70% à 90% dans les nouveaux réseaux. La fuite des personnels qualifiés est garantie.

Le partage du marché avec ce troisième acteur est là pour durer. Une question reste ouverte : va-t-il prendre des parts de marché au particulier ou au professionnel?

Seule certitude: il va encore aggraver la situation difficile des agences traditionnelles.
Devant cette mutation brutale et durable, la réaction de la profession a été de créer l’Union des Professionnels des Services Immobiliers (Upsi) qui rassemble FNAIM, UNIS et les principaux réseaux, pour demander une réforme de la loi Hoguet dans le sens d’une augmentation des barrières à l'entrée au métier d'agent immobilier, sous prétexte de formation et de professionnalisme.

Réflexe étrange qui constitue pourtant pour les réseaux de franchise un frein à leur développement : des personnes tout à fait crédibles sont exclues de la possibilité d’intégrer un réseau parce qu’elles n’ont pas les diplômes requis. Alors que la franchise est, par définition, la voie royale de la transmission de savoir-faire !
Réflexe malthusien et corporatiste d'acteurs qui n'ont pas compris que protéger un agent économique c'était lui nuire à terme.

La part qu'ont gardé les agents immobiliers dans ce marché est là pour s'en convaincre: environ 50% en France, contre 90% aux USA. C'est aussi oublier qu'agent immobilier est un des métiers les moins aimés des français (IFOP 2011). Ils sont en avant dernière position.... ne laissant derrière eux que les députés. Les français seraient-ils lucides?


Via Alexandre Macieira-Coelho
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Loyers impayés : une vraie galère pour les propriétaires

Loyers impayés : une vraie galère pour les propriétaires | Ensemble et Toit - Jean Christophe HEBERT : Laforet | Scoop.it

C'est la hantise principale des propriétaires ! Et on les comprend : procédures interminables et coûteuses... sans jamais être certain de récupérer son argent, voire son logement...

...d'après l'observatoire des loyers Clameur, depuis quelques années, la vacance entre deux locataires ne cesse d'augmenter : elle atteint désormais neuf semaines ! Mais c'est après la signature du bail que la vraie galère peut commencer.

Car la hantise principale du propriétaire reste bien évidemment le loyer impayé. A raison d'ailleurs. S'il n'existe pas de chiffres officiels en la matière, les professionnels de l'immobilier sont nombreux à observer une multiplication de ces incidents depuis quelques mois. "Au premier semestre, nous avions 8 % d'impayés de plus qu'à la même période en 2011", constate Nicolas Powilewicz, gérant d'une agence Laforêt Immobilier à Menton (Alpes-Maritimes). Une fois l'impayé constaté, la spirale infernale est enclenchée. "Même lorsque tout se passe le mieux possible, il est rare que la situation soit réglée en moins d'un an, atteste Yves Maurel, directeur adjoint de l'agence départementale d'information sur le logement (Adil) du Gard. Mais la procédure d'expulsion traîne parfois bien plus, atteignant dans certains cas trois ans."

Pendant tout ce temps, non seulement le bailleur ne perçoit plus de loyers, mais il doit continuer à régler les charges, les mensualités de crédit bien souvent et, évidemment, tous les frais liés à la procédure. C'est ainsi qu'en un an à peine, Alain, propriétaire d'un appartement à Bordeaux, a dû faire face à une ardoise de 9 000 euros : 4 500 euros de loyers, mais aussi 500 euros de charges et d'impôts non remboursés, 2 000 euros d'honoraires d'huissier et d'avocat et 2 000 euros de frais de remise en état.

Des garanties souvent inopérantes

La lenteur de la procédure est due en grande partie aux multiples étapes et aux délais à respecter entre chacune d'entre elles...

Et il ne faut pas fonder trop d'espoirs non plus sur les assurances loyers impayés...

Des assurances peu protectrices...

Plusieurs mois ou années avant une expulsion...

Récupérer son bien, même inoccupé, n'est jamais simple...

Certains propriétaires renoncent à louer...


Via Jean-François Jagle
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C’est le printemps, les agences Laforêt font peau neuve !

C’est le printemps, les agences Laforêt font peau neuve ! | Ensemble et Toit - Jean Christophe HEBERT : Laforet | Scoop.it
Laforêt vient de lancer son  nouveau concept d’agence immobilière. « La nouvelle agence Laforêt marque une nouvelle étape de la réflexion engagée depuis plusieurs années concernant les évolutions du métier d’agent immobilier.

Via 694028
Jean Christophe Hebert's insight:

" Pour réussir à doubler la part de maché en 5 ans "

L'objectif des nouveaux dirigeant de laforet arrivés en 2010.

il reste 2 ans !

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Duflot : les agents immobiliers rejettent la caricature - Le Figaro

Duflot : les agents immobiliers rejettent la caricature - Le Figaro | Ensemble et Toit - Jean Christophe HEBERT : Laforet | Scoop.it
Le Figaro
Duflot : les agents immobiliers rejettent la caricature
Le Figaro
Même discours chez Lafôret Immobilier. Pour Yann Jehanno, directeur du réseau, les nouvelles mesures vont même aggraver la situation du marché déjà à la peine.
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