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La Gestion de Patrimoine
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Gestion de Patrimoine, Finance, Immobilier
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Je vous souhaite une belle et heureuse année

Je vous souhaite une belle et heureuse année | La Gestion de Patrimoine | Scoop.it
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Professionnel certifié par la Norme internationale ISO 22222

Professionnel certifié par la Norme internationale ISO 22222 | La Gestion de Patrimoine | Scoop.it
Franck FERRARI's insight:

Professionnel certifié par la Norme internationale ISO 22222 (Exigence en Gestion de Patrimoine) depuis 2009, renouvelée en 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015.

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Impôts : Rappel plus qu'une journée pour déclarer vos revenus

Impôts : Rappel plus qu'une journée pour déclarer vos revenus | La Gestion de Patrimoine | Scoop.it
Franck FERRARI's insight:

Vous avez jusqu'à ce soir minuit pour envoyer votre déclaration par courrier.

 

Si vous optez pour une déclaration en ligne, vous bénéficiez d'un délai supplémentaire : du 26 mai au 9 juin en fonction de votre département de résidence.

 

Mais au fait, que risque-t-on à ne pas renvoyer sa déclaration à temps ?

Si vous régularisez très rapidement votre situation en contactant directement votre centre des impôts, vous ferez montre de bonne foi et vous échapperez peut-être à une sanction. Reste que la clémence du fisc n'est pas assurée et que vous vous exposez à une majoration de 10%.

 

En cas de retard, les services des impôts vous envoient une mise en demeure et vous avez 30 jours pour rectifier le tir. Passé ce délai, la majoration passe à 40% et même à 80% si une "activité occulte" est découverte, comme l'explique l'article 1728 du code général des impôts (CGI).

 

En outre, vous serez également redevable d'intérêts de retard : 0,40% par mois, soit 4,8% par an. Le fisc détaille davantage les règles concernant le calcul des intérêts de retard ici. Si, pour une raison ou pour une autre, vous vous retrouvez dans cette position délicate, un conseil : mieux vaut rapidement prendre contact avec le fisc et expliquer sa situation. Quitte à prévoir un échelonnement des pénalités.

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Qui paye encore l'impôt sur le revenu ?

Qui paye encore l'impôt sur le revenu ? | La Gestion de Patrimoine | Scoop.it
Franck FERRARI's insight:

 

Les recettes fiscales de l'Etat ont très fortement augmenté l'an dernier. Mais l'effort pèse désormais sur un nombre beaucoup plus restreint de contribuables.

 

La Direction générale des Finances publiques vient de dévoiler son bilan 2014 des impôts. Un document qui met en lumière l'impact des mesures décidées l'été dernier.


Ces chiffres en disent long sur la stratégie du Gouvernement : les recettes provenant de l'impôt sur le revenu augmentent, venant gonfler les caisses de l'Etat, mais l'effort pèse désormais sur un nombre beaucoup plus restreint de ménages.

 

Moins d'un foyer fiscal sur 2 imposable...

 

Grâce à la loi de finances rectificative adoptée l'été dernier, près de 1,6 million de foyers fiscaux ont cessé d'être taxables. Ceci par le biais de la réduction d'impôt destinée aux ménages modestes. Résultat, sur les 37,1 millions de foyers fiscaux que comptait la France en 2014, 17,6 millions ont payé de l'impôt sur le revenu. Ce qui représente seulement 47,5% des foyers, contre 52% un an plus tôt. Pire, la tendance n'est pas prête de s'inverser et devrait même s'accentuer cette année après la suppression de la première tranche de l'impôt sur le revenu et la réforme de la décote. 3 millions de ménages sur les 9 millions qui en bénéficieront devraient ne plus être taxables ou rester non imposables. Conséquence logique, la part des foyers imposables devrait à nouveau se réduire cette année.

 

... Mais des recettes en hausse pour l'Etat

 

S'ils sont de moins en moins à le payer, l'impôt sur le revenu a pourtant rapporté beaucoup plus. En deux ans, ce sont en effet pas moins de 10 milliards d'euros supplémentaires qui sont rentrés dans les caisses de l'Etat : 75,4 milliards en 2014 contre 65,5 milliards d'euros en 2012.

 

Quant à l'Impôt de solidarité sur la fortune (ISF), les recettes se sont, elles aussi, envolées : 5,2 milliards d'euros en 2014. Notamment grâce à un vivier de foyers éligibles qui a augmenté de 6% en un an (331.000 en 2014 contre 312.000 en 2013), ou aux repentis fiscaux qui ont régularisé leurs comptes non déclarés à l'étranger. A eux seuls, ces derniers ont contribué à hauteur de 900 millions d'euros à la hausse des recettes de l'ISF.

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Quelques réductions d'impôt liées aux investissements immobiliers

Quelques réductions d'impôt liées aux investissements immobiliers | La Gestion de Patrimoine | Scoop.it
Franck FERRARI's insight:

Réduction d'impôt Pinel :

 

La réduction d'impôt Pinel s'applique aux investissements locatifs réalisés dans le neuf depuis le 1er septembre 2014. La réduction d'impôt est de 12 %, 18 % ou 21 % d'un plafond d'investissement de 300 000 euros selon que vous vous engagez à louer six ans, neuf ans ou douze ans. Vous n'avez pas à faire un choix définitif cette année entre les trois options. Vous pouvez prendre dans votre déclaration de revenus un engagement de location de six ans, puis le prolonger deux fois pour trois ans, ou un engagement de neuf ans prorogeable une fois pour trois ans. Attention, vous ne pouvez pas louer à vos ascendants et à vos descendants, cette possibilité ne s'appliquant qu'aux investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015.

Travaux dans un immeuble situé en secteur sauvegardé :

L'investissement dans un immeuble situé en secteur sauvegardé vous donne droit au régime Malraux, soit une réduction d'impôt de 30 %. Mais elle ne porte pas sur la totalité de l'investissement. Le prix d'acquisition des murs n'est pas pris en compte. Seuls les frais d'adhésion à une association foncière urbaine, les dépenses de droit commun (travaux d'amélioration, d'entretien, frais de gestion) ainsi que les travaux imposés par l'autorité publique sont retenus. La déduction de 30 % s'applique à un montant annuel limité à 100 000 euros. Cet avantage fiscal a un autre intérêt : il n'entre pas dans le plafond global des niches fiscales. Vous devez remplir les cases RA et RB de l'imprimé 2042.

 

Achat d'une maison outre-mer destinée à la résidence principale :

 

Cet achat donne droit à une réduction d'impôt en remplissant les cases QC, QD et QK de l'imprimé 2042 complémentaire. Mais l'investissement pris en compte est plafonné, pour 2014, à 2 448 euros par mètre carré de surface habitable, soit un prix TVA comprise (8,5 %) de 2 656 euros. Si vous avez acheté une maison de 110 mètres carrés au prix de 360 000 euros, la réduction de 18 % sera donc calculée sur 292 160 euros (110 x 2 656). Et étalée sur dix ans. Vous devez vous engager à habiter votre bien à titre de résidence principale pendant cinq ans.

 

Bois et forêts et parts de groupements forestiers :

 

Pour l'achat de parts de groupements forestiers ou de bois et forêts d'une surface comprise entre 5 et 25 hectares, la réduction d'impôt atteint 18 % d'un plafond de 11 400 € pour l'achat, de 18 % dans la limite de 12 500 € pour les travaux, de 18 % dans la limite de 4 000 € pour les gains d'un contrat de gestion, de 50 % pour les cotisations limitées à 1 000 € aux associations de prévention des incendies (sommes à reporter dans les cases UN et suivantes de la 2042 C). Il faut conserver ses parts huit ans et les terrains quinze ans.

Immobilier Outre-mer :

Pour l'achat d'un logement neuf destiné à la location pendant cinq ans ou destiné à l'habitation principale de l'acheteur, la réduction d'impôt atteint 18 % du prix de la résidence principale, 26 % si le logement est situé dans une zone urbaine sensible, 50% pour un logement social locatif. L'étalement est possible sur cinq ou dix ans (case QC de la 2042 C).

 

Immobilier Scellier :

 

Une réduction d'impôt de 13 % de l'achat dans la limite d'un investissement de 300 000 € est accordée pour l'achat d'un logement neuf ou réhabilité destiné à la location nue à usage de résidence principale du locataire pendant neuf ans, et à condition de respecter des plafonds de loyers. Soit 39 000 € de réduction d'impôt étalée sur neuf ans (case HJ de la 2042 C).

Immobilier Scellier social :

Cette déclinaison du Scellier suit les mêmes principes : une réduction d'impôt de 21 % de l'achat dans la limite d'un achat de 300 000 € (soit 63 000 € de réduction d'impôt étalée sur quinze ans) dans les mêmes conditions d'achat que pour le Scellier classique avec location pendant quinze ans et respect des plafonds de loyers et des ressources des locataires (case HJ de la 2042 C).

 

Immobilier Malraux :

 

Avec ce dispositif, la réduction d'impôt de atteint % en secteur sauvegardé et de 22 % dans les ZPPAUP d'un montant de travaux annuel de 100 000 € (cases RA et RB de la 2042 C). Les travaux doivent être encadrés par les autorités publiques et le propriétaire s'engager à la location nue pendant neuf ans à usage de résidence principale du locataire.

Immobilier Duflot
Pour l'achat d'un logement neuf ou réhabilité destiné à la location mais à usage de résidence principale du locataire pendant neuf ans la réduction d'impôt est de 18 % du montant de l'achat dans la limite de 300 000 € d'investissement, soit 54 000 € étalés sur neuf ans. Le propriétaire doit respecter des plafonds de loyers et de revenus pour son locataire.

 

Résidences services Censi-Bouvard :

 

Pour l'achat dans une résidence de tourisme, de logements étudiants, de biens pour l'accueil des personnes âgées, une réduction d'impôt de 11 % dans la limite de 300 000 € d'investissement est accordée. Soit 33 000 € de réduction répartie sur neuf ans (cases 7 ID à 7 IZ de la 2042 C). En contrepartie, le propriétaire s'engage de louer meublé pendant neuf ans à l'exploitant de l'établissement.

 

Mais encore, la Nue-Propriété, le Déficit Foncier, le meublé, etc.

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L’exonération de plus-value lors de la vente de la résidence principale n’est pas systématiqu

L’exonération de plus-value lors de la vente de la résidence principale n’est pas systématiqu | La Gestion de Patrimoine | Scoop.it
Franck FERRARI's insight:

La vie à deux ne relève plus forcément des schémas familiaux traditionnels et l’administration fiscale doit s’adapter à cette nouvelle donne.


Ainsi, lorsque l’un des membres du couple s’installe définitivement chez l’autre, il vaut mieux qu’il mette en vente rapidement son propre logement (qu’il n’occupe plus) s’il veut pouvoir bénéficier de l’exonération de la plus-value de son ex-résidence principale…

Une récente réponse ministérielle rappelle en effet que cette exonération d’impôt ne s’applique que pour la cession d’un bien « constituant la résidence habituelle et effective du contribuable ».

 

Ainsi, « le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession », ce qui exclut « les immeubles qui, bien qu’ayant constitué antérieurement la résidence principale du propriétaire, n’ont plus cette affectation au moment de la vente ». En clair, le logement ne peut plus être considéré par l’administration fiscale comme une résidence principale si, au jour de la vente, il a été loué à un tiers, occupé gratuitement par des membres de la famille ou bien s’il est simplement vacant.

 

La seule mention de l’adresse postale sur la déclaration annuelle des revenus ne suffit pas pour prouver que le bien est toujours la résidence principale du vendeur.

 

Pour lire la réponse ministérielle : http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-72280QE.htm

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Impôts : Dates limites pour déclarer vos revenus en 2015 ?

Impôts : Dates limites pour déclarer vos revenus en 2015 ? | La Gestion de Patrimoine | Scoop.it
Franck FERRARI's insight:

Impôts : Dates limites pour déclarer vos revenus en 2015 ?

 

Par papier ou sur le site impots.gouv.fr découvrez les dates limites.

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Dons, loi Pinel, FCPI : 3 conseils pour ne pas payer d'impôts en 2015

Dons, loi Pinel, FCPI : 3 conseils pour ne pas payer d'impôts en 2015 | La Gestion de Patrimoine | Scoop.it
Le 1er janvier, il sera trop tard. Pour réduire le montant de vos impôts sur le revenu à payer en 2015, vous avez jusqu'au 31 décembre 2014. Voici trois domaines qui vous permettent d'obtenir des avantages fiscaux, même à la dernière minute.
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Assurance-vie et Evolution Sociétale

Assurance-vie et Evolution Sociétale | La Gestion de Patrimoine | Scoop.it
Franck FERRARI's insight:

Réunion annuelle de l'association CGPC (Association Française des Conseils en Gestion de Patrimoine Certifiés).

http://www.cgpc.fr/la-certification-des-conseils-en-gestion-de-patrimoine-cest

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Cérémonie de remise des Corbeilles

Cérémonie de remise des Corbeilles | La Gestion de Patrimoine | Scoop.it
Franck FERRARI's insight:

Cérémonie de remise des Corbeilles : Palmarès 2014 (banques de réseaux, sociétés de gestion, épargne salariale, etc. )

Les prix tant convoités seront remis aux meilleurs établissements de chaque profession au Palais Brongniart - Bourse de Paris 

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Collecte suite au décès de Jacques AUGUSTE

Collecte suite au décès de Jacques AUGUSTE | La Gestion de Patrimoine | Scoop.it
Franck FERRARI's insight:

Nous organisons une collecte suite au décès de Jacques Auguste notre ami et collaborateur du Cabinet ALLIANCE PATRIMOINE .

 

Nos pensées accompagnent sa jeune épouse Patricia et son jeune fils Bryan.

 

Si vous le souhaitez, nous vous remercions d'adresser vos dons sous forme de chèque libellés à l'ordre de : Patricia Auguste
Adresse : Cabinet ALLIANCE PATRIMOINE - 119 avenue du Général de Gaulle - 37230 Fondettes.

 

La somme leur sera remise intégralement avec vos messages.

 

Merci de votre participation, et de partager cette collecte sur vos pages.

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Anniversaires de Jean-Pierre Gaillard & du Passy Mandarin

Anniversaires de Jean-Pierre Gaillard & du Passy Mandarin | La Gestion de Patrimoine | Scoop.it
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Très belle soirée pour mettre à l'honneur 100 ans d'Histoire : 

25 ans du Restaurant Passy Mandarin Palais Royal, 
maison gastronomique chinoise fondée par Stanley Ho, le roi des Casinos de Macao, et Vai Pui VONG, Chef-cuisinier reconnu à Macao.

75 ans de Jean-Pierre GAILLARD, la voix de la Bourse, le Palais Brogniart personnifié, 50 ans de radio.

https://www.youtube.com/watch?v=9PPVQsaFw-I

Restaurant Passy Mandarin Palais Royal 
www.restaurant-passy-mandarin.fr

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Première condamnation en France pour un utilisateur d'Airbnb

Première condamnation en France pour un utilisateur d'Airbnb | La Gestion de Patrimoine | Scoop.it
AIRBNB - C'est une première en France. Jamais un locataire français n'avait été condamné pour avoir sous-loué son appartement via Airbnb.
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Article "Finances Privées" - Challenges

Article "Finances Privées" - Challenges | La Gestion de Patrimoine | Scoop.it

Franck FERRARI - Cabinet Alliance Patrimoine, cité dans un article de Challenges qui paraît cette semaine.

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La Banque de France et l'APCR mettent en garde le public

La Banque de France et l'APCR mettent en garde le public | La Gestion de Patrimoine | Scoop.it
Franck FERRARI's insight:

La Banque de France et l'Autorité de contrôle et de résolution attirent l'attention du public sur les agissements de personnes se présentant comme ses salariés, représentants ou partenaires.


Elles évoquent principalement des opérations de démarchage menées en leur nom par des prétendus agents ou responsables "contrôle et sécurité" dans le but de permettre à des épargnants lésés de récupérer des sommes précédemment perdues sur des sites Internet non autorisés de trading d'options binaires ou d'investissement sur le forex.


Afin de récupérer les sommes, il est demandé aux investisseurs d'effectuer un versement, dont le montant est variable, le plus souvent sur un compte bancaire ouvert à l’étranger.


"En aucun cas, un salarié, représentant ou partenaire de l'ACPR et/ou de la Banque de France ne peut vous demander de verser de l'argent pour ce type d'opérations", précisent les deux autorités. Aucune suite ne doit donc être donnée à ces sollicitations.

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Impôt sur le revenu : ce qu'il faut savoir pour remplir les bonnes cases

Impôt sur le revenu : ce qu'il faut savoir pour remplir les bonnes cases | La Gestion de Patrimoine | Scoop.it
Franck FERRARI's insight:

QUAND FAUT-IL DÉCLARER ?

 

Les dates de dépôt dépendent du support de la déclaration (papier ou Internet). Si vous optez pour la déclaration en ligne, la date limite est fonction de votre département de résidence.

Si, dans un couple, un décès est survenu en 2014, la déclaration commune et celle du conjoint survivant sont à souscrire dans les délais normaux: jusqu'au 19 mai pour la déclaration papier. Il en va de même pour la déclaration ISF si le patrimoine taxable est déclaré sur l'imprimé 2042 C.

Ne prenez pas le risque de déposer hors délai, car sinon vous écoperez d'une majoration de 10%.

 

PAPIER OU INTERNET ?

 

Malgré les rumeurs de généralisation de la télédéclaration, celle-ci n'est pas pour tout de suite. Cette année, le choix reste donc ouvert pour tous entre la déclaration papier ou par Internet. Si vous êtes un irréductible du papier (comme encore plus de 60% des contribuables), il faut être prêt plus tôt, joindre certains justificatifs et prévoir une marge pour l'envoi de votre précieux pli. Les adeptes d'Internet bénéficient de petits plus : une procédure simplifiée (il suffit d'entrer son numéro fiscal et son mot de passe), un délai supplémentaire et une dispense de joindre les justificatifs. Enfin, il est possible d'utiliser un smartphone pour télédéclarer (si les informations préremplies n'ont pas à être modifiées) via l'application " impots.gouv ".

 

SUR QUELS IMPRIMÉS ?

 

Pas de nouvelles déclarations, mais des imprimés toujours plus denses et fastidieux à remplir. Pour être sûr de ne rien oublier, il est donc recommandé de faire dès maintenant le point sur les événements de l'année 2014 (revenus, investissements, dépenses, modifications de votre situation personnelle) et de vous familiariser avec les imprimés du millésime 2014 (téléchargeables sur impots.gouv.fr). Ce n'est pas parce que de nombreuses informations sont déjà préremplies qu'il ne faut rien faire. Il faut les vérifier minutieusement, les corriger si nécessaire et ajouter les renseignements manquants. Dans le cas le plus simple, il suffit de souscrire une déclaration 2042 K. Sa première page recense les éléments concernant votre foyer fiscal. N'oubliez pas de la relire attentivement et de la compléter si nécessaire (mariage, naissance, décès...), car cela influe sur le montant de votre impôt. Mais bien souvent, il faut aussi remplir une ou plusieurs déclarations spécifiques telles que notamment :
- La déclaration 2042 C obligatoire si vous avez fait des investissements ouvrant droit à avantage fiscal (investissement locatif, parts de PME...). Elle s'est enrichie d'une rubrique " Pinel ", cette réduction d'impôt ayant pris le relais du Duflot depuis le 1er septembre 2014. Il faut choisir dans les cases 7QA à 7QD la durée de l'engagement de location (6 ou 9 ans) qui va déterminer le taux du bonus fiscal. Les investissements défiscalisants réalisés les années précédentes (Scellier, Censi-Bouvard...) doivent être renseignés avec soin dans les rubriques correspondantes pour permettre au fisc de calculer correctement le montant du plafonnement global.
- La déclaration 2042 QE spécifique aux dépenses d'économies d'énergie dans l'habitation principale. Elle a été aménagée pour prendre en compte les nouvelles modalités d'octroi du crédit d'impôt CITE applicables aux dépenses payées à partir du 1er septembre 2014 (taux unique de 30%, plus d'obligation de bouquet de travaux). Lisez bien la notice en pages 3 et 4 pour ne pas vous tromper.
- La déclaration 2074 relative aux plus-values mobilières, obligatoire si vous n'en êtes pas dispensé (vous calculez vos plus/moins-values ou avez réalisé des opérations particulières).
- La déclaration 2044 relative aux revenus des immeubles donnés en location nue (sauf si le régime micro s'applique auquel cas le report des loyers dans la 2042 suffit) et sa version 2044 S pour les investissements locatifs défiscalisants (Duflot, Scellier...).
- La déclaration 2042 C PRO vous concerne si vous exercez une profession non salariée (profession libérale, auto-entrepreneur...) ou êtes loueur en meublé.
- La déclaration 2042 K IOM si vous avez investi outre-mer.

 

ET LES JUSTIFICATIFS ?

 

Si vous déclarez par Internet, pas besoin de joindre vos justificatifs. De même si vous déposez une déclaration papier, mais, dans ce cas, la dispense ne concerne que les documents établis par des tiers (attestation URSSAF pour l'emploi d'un salarié à domicile, factures de travaux, reçus de dons...) et pas les justificatifs établis par vos soins (état des frais réels, engagement de location...). Dispense ou pas, il est impératif de conserver vos pièces justificatives pour pouvoir répondre à toute question du fisc.

 

ENCORE TEMPS POUR PAYER MOINS D'IMPÔT?

 

Il n'est pas trop tard pour limiter votre impôt en 2015. Pour cela, pensez à cocher les bonnes cases (parent isolé, invalidité...) et exercez les bonnes options (déclarations séparées l'année du mariage, rattachement d'un enfant majeur, taux forfaitaire de 24% pour les intérêts n'excédant pas 2 000€, régime micro pour les locations nues ou meublées, frais réels pour les salariés, système du quotient pour les revenus exceptionnels ou différés...).

Enfin, ne passez pas à côté des économies d'impôt auxquelles vous pouvez prétendre si vous remplissez bien les conditions (dons, travaux dans votre habitation, emploi à domicile...).

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Propriétaire ou locataire : qui doit payer les travaux ?

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Franck FERRARI's insight:

Lorsqu'un logement est mis en location se pose souvent le problème de savoir à qui reviennent les travaux à réaliser : au propriétaire ou au locataire ?

 

La loi et la jurisprudence de la Cour de cassation déterminent de façon assez précise les modalités de répartition des travaux entre eux.

 

L'entretien et les réparations

 

* A la charge du propriétaire.

 

Au cours du bail, le propriétaire est tenu d'entretenir les locaux afin qu'ils soient "en état de servir à un usage normal d'habitation" et d'y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en l'état. De façon schématique, sont à la charge du bailleur toutes les grosses réparations : réfection des accès et escaliers, de la toiture, des canalisations, ravalement, changement de la chaudière ou du chauffe-eau... Le locataire ne peut pas s'opposer à ces travaux, mais il peut obtenir une réduction temporaire de loyer s'ils se prolongent.


* A la charge du locataire.

 

Le locataire a la responsabilité de l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction ou un cas de force majeure. Une annexe au décret 87-713 du 26 août 1987 fixe une liste non limitative de ces réparations. Par exemple, les menues réparations des fenêtres (gonds, crémones, boulons...), le remplacement des vitres, le maintien en état de propreté des plafonds, murs et cloisons intérieurs, des sols (encaustiquage et remplacement de lames de parquet, raccords de peintures...), des installations de plomberie et d'électricité, des appareils et équipements fournis avec le bien loué... Si le propriétaire s'acquitte des réparations locatives, il peut demander le remboursement au locataire.


* Non-respect des obligations.

 

Lorsque la réparation est à la charge du bailleur, le locataire doit lui demander d'intervenir, lui laissant toute liberté quant au choix du professionnel. S'il réalise les travaux sans en avertir le propriétaire, il risque d'avoir des difficultés à être remboursé si le bailleur en conteste la réalité, l'importance ou le coût. Quand les travaux ne peuvent attendre, le locataire peut les exécuter mais il doit garder des éléments de preuve. De façon générale, il convient de toujours réclamer à l'artisan un devis ou une facture précisant les pièces changées, les origines du problème (usure normale, vice de fabrication...) afin de déterminer qui doit prendre en charge le coût des travaux. Si le locataire n'effectue pas les réparations locatives, le propriétaire ne le saura qu'en fin de bail lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie. Il pourra alors imposer au locataire sortant d'accomplir les travaux. A défaut, il sera en droit de retenir tout ou partie du dépôt de garantie et, si ce n'est pas suffisant, de saisir la justice pour obtenir une indemnisation complémentaire. C'est souvent à ce moment que se pose le problème de savoir qui doit supporter les travaux dus à la vétusté (voir encadré).

Les travaux d'amélioration

 

* Leur nature.

 

Les travaux d'amélioration sont ceux qui apportent un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure aux prestations existantes, et permettent de diminuer les dépenses d'entretien ou d'exploitation, ou encore de sécuriser davantage le logement. Il ne peut donc s'agir de travaux constituant un rattrapage du défaut d'entretien ou de grosses réparations. A titre d'exemple, il y a amélioration si le bailleur, dans le cadre des décisions de la copropriété, installe un visiophone ou un compteur de consommation individuelle d'eau dans l'appartement loué.


* L'opposition du locataire.

 

Ces travaux incombent au propriétaire. En principe, le locataire doit laisser exécuter les travaux prévus par son bailleur lorsqu'il s'agit de maintien en l'état, d'entretien normal ou d'amélioration de la performance énergétique. Cette disposition devant être interprétée strictement, la Cour de cassation (3e chambre civile, 5 mai 2004, no 01-16.041) reconnaît au locataire le droit de s'opposer à l'exécution d'autres travaux d'amélioration décidés par son propriétaire sauf s'ils ont été prévus dans le bail.


* Le mode de réalisation.

 

Avant le début des travaux, le bailleur doit notifier à son locataire par courrier remis en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception la nature des travaux et leurs modalités d'exécution. Comme pour tous les travaux réalisés à l'initiative du propriétaire, une réduction temporaire de loyer est possible si les travaux d'amélioration durent plus de vingt-et-un jours. Cette diminution du loyer est proportionnelle au temps et à la partie du logement dont le locataire a été privé. En principe, ces travaux d'amélioration ne permettent pas au bailleur d'augmenter le loyer jusqu'au prochain renouvellement du bail. Mais si une clause du bail spécifie que la réalisation de tels travaux sera suivie éventuellement d'une hausse de loyer, un accord écrit doit prévoir cette majoration en cours de bail, qui n'entrera en vigueur qu'après exécution des travaux programmés.

 

La mise aux normes

 

* La notion de décence.

 

Un logement mis en location doit répondre aux normes minimales d'habitabilité et de confort fixées par un décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d'un logement décent. Ce décret concerne aussi bien les maisons que les appartements, les biens loués meublés ou les biens vides soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il impose une surface habitable minimale de 9 mètres carrés et un bon état général du bien, qui doit être confortable et offrir un certain nombre d'équipements en bon état : un gros oeuvre (toit, murs...), des menuiseries extérieures, des canalisations, un système de chauffage et de ventilation, une cuisine ou un coin cuisine permettant l'installation d'appareils, un réseau électrique aux normes...


* Les obligations du propriétaire-bailleur.

 

En principe, un propriétaire ne peut pas mettre en location un bien qui ne répond pas à ces critères. Si la location est en cours et si le logement ne respecte pas ces normes, le locataire peut, à tout moment du bail, exiger la réalisation des travaux. Ils incombent au bailleur qui ne peut pas en imposer la charge, même partielle, à son locataire, ou lui proposer une réduction de loyer en contrepartie de son financement.


* La procédure contentieuse.

 

Si le bailleur refuse d'exécuter les travaux ou s'il ne répond pas dans les deux mois à la réclamation du locataire, les parties peuvent saisir une commission départementale de conciliation pour avis. Elles ont également la possibilité de s'adresser directement au juge d'instance ou de grande instance, selon l'estimation des travaux, et de lui demander d'en fixer la nature, l'étendue et leur délai d'exécution. Dans ce cadre, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et le cours du bail jusqu'à complète réalisation des travaux. La réduction du loyer peut être cumulée avec l'allocation de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance antérieur aux travaux (Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 mai 2011, n°10-13.584).

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Impôts : Charges familiales déductibles de votre revenu taxable

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Impôts : Charges familiales déductibles de votre revenu taxable

 

Revalorisation d'une pension alimentaire versée à un ex-époux :
L'article 156 du Code général des impôts autorise le contribuable divorcé débiteur d'une pension alimentaire à déduire les pensions revalorisées spontanément sans avoir à recourir à une nouvelle décision de justice. Selon la base des textes administratifs (BOI-IR-BASE-20-30-20-0-20120912), le montant initial de la pension doit impérativement avoir été fixé par un juge. De plus, la revalorisation effectuée doit être compatible avec les besoins de l'ex-conjoint et les ressources de l'ex-époux débiteur. En pratique, selon le texte, vous pouvez vous référer à la variation de l'indice moyen annuel des prix à la consommation (l'inflation pour 2014) pour procéder à la revalorisation du montant des pensions versées. Mentionnez la pension revalorisée en case GU du cadre 6 de la page 4 de l'imprimé 2042.

 

Hébergement d'une personne âgée :
Dans certains cas, le fisc autorise la déduction pour frais d'accueil de personnes âgées de plus de 75 ans. Deux conditions doivent être remplies. Un, n'avoir aucune obligation alimentaire au sens du Code civil envers cette personne. C'est, par exemple, le cas entre un oncle et ses neveux ou entre des frères et soeurs. Deux, le revenu annuel imposable de la personne hébergée ne doit pas dépasser 9 600 euros (14 904 euros pour un couple marié ou pacsé). Attention, il s'agit bien du revenu net imposable. Si les conditions sont remplies, vous pouvez déduire une somme forfaitaire de 3 403 euros. Il faut alors remplir une déclaration 2042 complémentaire et remplir en page 5 les cases EV et EU du cadre 6.

 

Ascendants logés chez le contribuable :
Si les parents du contribuable sont dans une situation difficile, ce dernier peut déduire l'aide apportée. Si votre mère ou votre père habite chez vous, vous pouvez imputer les frais réels ou une somme forfaitaire de 3 403 euros. Si vous avez mis un logement à sa disposition, vous pouvez minorer votre revenu de la valeur locative de votre bien, majorée des charges normalement payées par un locataire. Pour déterminer cette valeur locative, reportez-vous à votre avis de taxe foncière.

Frais de maison de retraite payés par les enfants :
Les tribunaux ont toujours estimé que le contribuable était en droit d'aider ses parents à assurer les frais d'une maison de retraite. Vous pouvez donc déduire la totalité des sommes versées par vos soins aux établissements accueillant vos parents. C'est en case GU du cadre 6 de la page 4 de la 2042 qu'il faut mentionner les montants.

Pension versée à un enfant marié :
Pour déduire une pension, vous ne devez pas rattacher votre enfant à votre foyer fiscal. S'il est marié, vous pouvez déduire jusqu'à 11 452 euros au titre de pension alimentaire, à condition de pouvoir justifier que vous entretenez seul le jeune ménage. C'est un maximum. Si les beaux-parents de votre enfant contribuent aux besoins du ménage, votre déduction est limitée à 5 726 euros. Vous remplirez la case EL du cadre 6 de la page 4 de l'imprimé 2042.

 

Sommes versées à des enfants entrepreneurs en difficulté :
Selon le fisc, le contribuable ne peut minorer son revenu taxable des sommes versées à ses enfants majeurs dont l'entreprise individuelle fait apparaître des résultats déficitaires. Si vous aidez vos enfants chefs d'entreprise à faire face à leurs obligations financières professionnelles lorsqu'ils sont dans une phase difficile, vous ne pouvez rien déduire. Inutile de mentionner les sommes versées à leurs créanciers en page 4, cadre 6, cases EL ou EM de la 2042. Pour que vous puissiez déduire des sommes, vos enfants doivent être dans le besoin. Or, la production de bilans d'entreprise ne permet pas à elle seule d'établir cet état. Il en est de même en cas de dépôt de bilan. En fait, la seule façon de les aider est donc de leur faire un don ou, s'ils exploitent sous forme de société, de participer au capital. Vous pouvez alors prétendre à la réduction d'impôt pour souscription au capital de PME.

Divorce et paiement des intérêts d'emprunt contracté pour l'achat d'une maison attribuée à l'ex-époux :
Le remboursement d'une partie du prêt contracté par un couple pour l'achat d'un logement est assimilé, pour l'ex-époux tenu au paiement, à une prestation compensatoire versée sous forme de rente. Elle est donc entièrement déductible du revenu imposable alors même que le conjoint divorcé verse les sommes aux banques et non à son ex-époux. Les sommes versées doivent figurer dans la case GU, cadre 6, page 4 de l'imprimé 2042.

 

Mise à disposition d'un logement commun à un ex-époux :
L'ex-conjoint tenu par un jugement de divorce de quitter le logement conjugal et de le mettre gratuitement à la disposition de son ex-époux peut déduire de son revenu global à titre de pension en nature la valeur locative du logement. Il doit remplir la case GU, cadre 6, page 4 de l'imprimé 2042. En revanche, s'il s'agit d'un simple arrangement, vous ne bénéficiez d'aucun droit à déduction.

 

Le caractère alimentaire des pensions aux enfants
Pour déduire les pensions versées à vos enfants non rattachés à vous fiscalement, ces derniers doivent en avoir besoin pour faire face à leurs dépenses quotidiennes ou pour financer leurs études. La pension revêt alors un caractère alimentaire au sens de l'article 203 du Code civil. De plus, vos enfants sont tenus de déclarer ces sommes. S'il s'agit simplement de leur donner un coup de pouce pour un achat important, de leur consentir un don ou de soutenir leur entreprise, le fisc vous refusera toute déduction.

Franck FERRARI's insight:

 

Revalorisation d'une pension alimentaire versée à un ex-époux :
L'article 156 du Code général des impôts autorise le contribuable divorcé débiteur d'une pension alimentaire à déduire les pensions revalorisées spontanément sans avoir à recourir à une nouvelle décision de justice. Selon la base des textes administratifs (BOI-IR-BASE-20-30-20-0-20120912), le montant initial de la pension doit impérativement avoir été fixé par un juge. De plus, la revalorisation effectuée doit être compatible avec les besoins de l'ex-conjoint et les ressources de l'ex-époux débiteur. En pratique, selon le texte, vous pouvez vous référer à la variation de l'indice moyen annuel des prix à la consommation (l'inflation pour 2014) pour procéder à la revalorisation du montant des pensions versées. Mentionnez la pension revalorisée en case GU du cadre 6 de la page 4 de l'imprimé 2042.

Hébergement d'une personne âgée :
Dans certains cas, le fisc autorise la déduction pour frais d'accueil de personnes âgées de plus de 75 ans. Deux conditions doivent être remplies. Un, n'avoir aucune obligation alimentaire au sens du Code civil envers cette personne. C'est, par exemple, le cas entre un oncle et ses neveux ou entre des frères et soeurs. Deux, le revenu annuel imposable de la personne hébergée ne doit pas dépasser 9 600 euros (14 904 euros pour un couple marié ou pacsé). Attention, il s'agit bien du revenu net imposable. Si les conditions sont remplies, vous pouvez déduire une somme forfaitaire de 3 403 euros. Il faut alors remplir une déclaration 2042 complémentaire et remplir en page 5 les cases EV et EU du cadre 6.

Ascendants logés chez le contribuable :
Si les parents du contribuable sont dans une situation difficile, ce dernier peut déduire l'aide apportée. Si votre mère ou votre père habite chez vous, vous pouvez imputer les frais réels ou une somme forfaitaire de 3 403 euros. Si vous avez mis un logement à sa disposition, vous pouvez minorer votre revenu de la valeur locative de votre bien, majorée des charges normalement payées par un locataire. Pour déterminer cette valeur locative, reportez-vous à votre avis de taxe foncière.

Frais de maison de retraite payés par les enfants :
Les tribunaux ont toujours estimé que le contribuable était en droit d'aider ses parents à assurer les frais d'une maison de retraite. Vous pouvez donc déduire la totalité des sommes versées par vos soins aux établissements accueillant vos parents. C'est en case GU du cadre 6 de la page 4 de la 2042 qu'il faut mentionner les montants.

Pension versée à un enfant marié :
Pour déduire une pension, vous ne devez pas rattacher votre enfant à votre foyer fiscal. S'il est marié, vous pouvez déduire jusqu'à 11 452 euros au titre de pension alimentaire, à condition de pouvoir justifier que vous entretenez seul le jeune ménage. C'est un maximum. Si les beaux-parents de votre enfant contribuent aux besoins du ménage, votre déduction est limitée à 5 726 euros. Vous remplirez la case EL du cadre 6 de la page 4 de l'imprimé 2042.

Sommes versées à des enfants entrepreneurs en difficulté :
Selon le fisc, le contribuable ne peut minorer son revenu taxable des sommes versées à ses enfants majeurs dont l'entreprise individuelle fait apparaître des résultats déficitaires. Si vous aidez vos enfants chefs d'entreprise à faire face à leurs obligations financières professionnelles lorsqu'ils sont dans une phase difficile, vous ne pouvez rien déduire. Inutile de mentionner les sommes versées à leurs créanciers en page 4, cadre 6, cases EL ou EM de la 2042. Pour que vous puissiez déduire des sommes, vos enfants doivent être dans le besoin. Or, la production de bilans d'entreprise ne permet pas à elle seule d'établir cet état. Il en est de même en cas de dépôt de bilan. En fait, la seule façon de les aider est donc de leur faire un don ou, s'ils exploitent sous forme de société, de participer au capital. Vous pouvez alors prétendre à la réduction d'impôt pour souscription au capital de PME.

Divorce et paiement des intérêts d'emprunt contracté pour l'achat d'une maison attribuée à l'ex-époux :
Le remboursement d'une partie du prêt contracté par un couple pour l'achat d'un logement est assimilé, pour l'ex-époux tenu au paiement, à une prestation compensatoire versée sous forme de rente. Elle est donc entièrement déductible du revenu imposable alors même que le conjoint divorcé verse les sommes aux banques et non à son ex-époux. Les sommes versées doivent figurer dans la case GU, cadre 6, page 4 de l'imprimé 2042.

Mise à disposition d'un logement commun à un ex-époux :
L'ex-conjoint tenu par un jugement de divorce de quitter le logement conjugal et de le mettre gratuitement à la disposition de son ex-époux peut déduire de son revenu global à titre de pension en nature la valeur locative du logement. Il doit remplir la case GU, cadre 6, page 4 de l'imprimé 2042. En revanche, s'il s'agit d'un simple arrangement, vous ne bénéficiez d'aucun droit à déduction.

Le caractère alimentaire des pensions aux enfants
Pour déduire les pensions versées à vos enfants non rattachés à vous fiscalement, ces derniers doivent en avoir besoin pour faire face à leurs dépenses quotidiennes ou pour financer leurs études. La pension revêt alors un caractère alimentaire au sens de l'article 203 du Code civil. De plus, vos enfants sont tenus de déclarer ces sommes. S'il s'agit simplement de leur donner un coup de pouce pour un achat important, de leur consentir un don ou de soutenir leur entreprise, le fisc vous refusera toute déduction.

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Quelles sont les charges déductibles pour le calcul des impôts fonciers ?

Quelles sont les charges déductibles pour le calcul des impôts fonciers ? | La Gestion de Patrimoine | Scoop.it
Franck FERRARI's insight:

La déduction de certaines charges permet de réduire considérablement l'imposition globale, voire de créer un déficit fiscal dans certains cas. 

Tous les loyers réellement encaissés au cours de l'année civile précédente (n-1) pour l'exploitation d'un bien loué vide sont à déclarer. 
Attention, seuls les loyers réellement encaissés sont à déclarer. 

Après avoir déclaré les loyers encaissés, les propriétaires ont le droit de déduire certaines charges. Lesquelles ?

Dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration (*)

Dépenses de copropriété : rémunération des gardiens et concierges ; les frais de gestion ; les honoraires du syndic.

Frais de procédure : honoraires versés à un huissier, un avocat concernant de litiges avec le locataire, un entrepreneur ou un prestataire.

Primes d'assurances telles que la Garantie universelle des risques locatifs (GRL) ou la prime d'assurance « propriétaire non occupant ».

Taxe foncière.

Intérêts d'emprunt contractés lors de l'acquisition, la construction, la réparation, l'amélioration ou la conservation du logement loué.

* Sont à déduire les travaux qui ne modifient pas la structure de l'immeuble comme :
- le ravalement
- le remplacement de la chaudière
- la remise en état de la toiture
-les diagnostics immobilier
- les travaux de raccordement au réseau d'assainissement
- un accès handicapé…
En résumé, la déduction peut porter sur tous les travaux apportant une amélioration d'équipement ou de confort au logement sans modifier la structure de l'immeuble.

Attention, ne sont pas déductibles :
- les travaux de construction modifiant de façon significative le bien
- les travaux d'agrandissement qui augmentent le volume ou la surface habitable des locaux existants
- les travaux de démolition.
Une fois les frais et charges déduits des loyers encaissés, un résultat foncier est obtenu. S'il est positif, il s'ajoute aux autres revenus du propriétaire. S'il est négatif, il vient s'imputer sur le revenu global.

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Merci pour votre confiance

Merci pour votre confiance | La Gestion de Patrimoine | Scoop.it
Franck FERRARI's insight:

Franck Ferrari vous remercie pour votre confiance sans cesse renouvelée et vous souhaite un très joyeux réveillon en compagnie vos proches.

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Votre banque refuse d'accorder un crédit? Il existe des alternatives

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CRÉDIT - Avec une image très dégradée depuis la crise des subprimes, les banques subissent outre-Atlantique la désaffection des clients. De plus en plus d'emprunteurs évitent de passer par les canaux traditio...
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Certification des Conseils en Gestion de Patrimoine Certifiés

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Franck Ferrari Jury aux épreuves orales de la Certification de l'Association Française des Conseils en Gestion de Patrimoine Certifiés (CGPC)

 

http://www.cgpc.fr/la-certification-des-conseils-en-gestion-de-patrimoine-cest

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Jury aux épreuves de la Certification "Conseil Financier Certifié CGPC "

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Franck Ferrari Jury aux épreuves de la Certification "Conseil Financier Certifié CGPC " à l'Institut de Formation de la Profession de l'Assurance

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Décès de Jacques Auguste

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Franck FERRARI's insight:

Nous apprenons avec tristesse et vous informons du décès de Jacques Auguste notre ami et collaborateur du Cabinet ALLIANCE PATRIMOINE .

Toutes nos pensées et notre soutien accompagnent son épouse, son fils et ses proches.

Merci Jacques pour ton aide, ton éternelle bonne humeur, ta gentillesse

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Les taux d'emprunt immobiliers au plus bas depuis 40 ans

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Emprunter n'a jamais coûté aussi peu cher en France. Les taux d'intérêt sont en net repli depuis le début de l'année.
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