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Accession à la propriété : les jeunes reviennent vers l'immobilier

Accession à la propriété : les jeunes reviennent vers l'immobilier | L'expertise immobilière | Scoop.it

Ils avaient disparu du marché. Mais il semble bien que depuis quelque temps, les jeunes et les familles modestes n'hésitent plus à acheter leur premier toit. Apport personnel, crédit, choix du logement : le point sur leurs stratégies gagnantes.


Prix de l'immobilier élevés, disparition des aides financières dans l'ancien : depuis environ deux ans, les primo-accédants désertent l'immobilier. Mais il semble bien que les choses soient en train de changer. Ces jeunes ménages qui achètent pour la première fois « amorcent leur retour sur le marché », estime le courtier Cafpi. Comment font-ils pour concrétiser leur projet alors que leur budget (peu d'apport personnel, salaire de début de carrière) est par nature limité ?


Comment emprunter ? Les primo-accédants mobilisent davantage de ressources financières. Une étude d'Immoprêt, un courtier essentiellement actif en régions, montre que leur apport personnel augmente de 8,8 % sur un an, passant de 20.598 € en 2012 à 22.420 € en 2013. Leur emprunt progresse de 3,6 % (143.139 € en 2013 contre 138.097 € en 2012). De son côté, Cafpi observe la tendance inverse : « les primo-accédants sont prêts à faire de petits sacrifices supplémentaires. Ils empruntent un peu moins sur une durée un peu plus longue ».


Comment rassurer la banque ? Difficile de dire qui a raison. Mais en tout état de cause, les données de ces deux courtiers montrent que la priorité des primo-accédants reste de rassurer la banque pour obtenir leur crédit. La présence d'apport personnel témoigne de la capacité de l'emprunteur à épargner, donc à rembourser. A capital emprunté constant, allonger le remboursement fait baisser la mensualité. De quoi garder une capacité d'endettement raisonnable et un reste à vivre (ce qu'il reste une fois la mensualité payée) suffisant pour ne pas mettre les finances du ménage en péril.


Quelles conditions de crédit ? Les banques sont aujourd'hui moins strictes vis-à-vis de cette clientèle. « Pour les familles qui achètent pour la première fois, un apport personnel d'environ 10 % du projet est souvent suffisant pour obtenir le crédit », signale Sandrine Allonier, responsable des études économiques du courtier Meilleurtaux.com. Immoprêt signale pour sa part que certaines banques continuent à accorder des prêts à 110 %, qui financent le logement et les frais annexes de ceux qui n'ont pas d'apport personnel. « Les emprunts sur longue durée sont également plus faciles à décrocher », ajoute Sandrine Allonier. En décembre 2013, les crédits sur plus de 25 ans ont représenté 17 % de la production de prêts à l'habitat selon l'Observatoire du financement CSA/Crédit logement.


Quel logement choisir ? Côté immobilier, Cafpi remarque que « le neuf retrouve les faveurs des primo-accédants ». Il faut dire qu'il offre un atout financier de taille : il est encouragé par le PTZ+ et par une TVA réduite dans et autour des quartiers en rénovation urbaine. La cote du neuf a déjà été constatée par une étude du promoteur Nexity. « Au premier semestre 2013, la part des primo-accédants représente 40,1 % de nos ventes, soit une hausse de 5,3 % par rapport au premier semestre 2012 et de 10,3 % par rapport au premier semestre 2011 », explique cette société.


Comment réduire les coûts ? Nexity comme Immoprêt insistent sur l'importance du prix pour les primo-accédants.

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Spécial immobilier : acheter pour louer, la bonne idée

Spécial immobilier : acheter pour louer, la bonne idée | L'expertise immobilière | Scoop.it

En vigueur jusqu'au 31 décembre, le dispositif Pinel séduit. Pour mémoire, le propriétaire bailleur a droit à une réduction d'impôt de 12 % du prix d'achat sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans. Mais à plusieurs conditions : louer pendant une période fixe obligatoire (6, 9, 12 ans), respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire (qui peut être son ascendant ou descendant).

 

Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, les achats des investisseurs ont représenté 53 % des ventes de logements neufs en 2016. Dans certaines villes, ils sont plus nombreux : 58 % à Rennes, 70 % à Nantes et même 75 % à Brest ! Les rendements annuels annoncés évoluent, selon les localisations, entre 2,5 et 5 %. Dans le 13e arrondissement de Marseille, un programme de BNP Paribas Real Estate propose un 2-pièces de 39,5 m2 (balcon, parking) à 160 000 euros. Loué 540 euros par mois, il aura une rentabilité de 5 %.

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Investissement Malraux : les avantages de la VIR

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En investissant dans des immeubles classés à rénover, les travaux réalisés donnent en effet droit à une réduction d’impôt qui peut atteindre 30% de l’enveloppe de rénovation.

 

Mieux encore, ce dispositif reste en dehors du plafonnement des niches fiscales et il a fait l’objet d’améliorations pour 2017. La principale concerne l’assiette de travaux. Auparavant, elle était limitée à 100.000 euros par année fiscale. Désormais, il est possible de crever ponctuellement ce plafond puisque l’enveloppe est limitée à 400.000 euros sur quatre ans.

 

Concrètement, il y a deux manières de réaliser un investissement Malraux. Dans la version classique, l’investisseur achète le foncier et prend en charge la réalisation des travaux. L’autre voie s’appelle la VIR (vente d’immeuble à rénover). Il s’agit d’un contrat dans lequel le vendeur s’engage à réaliser les travaux pour le compte de l’acquéreur.

Dans l’esprit, la VIR peut donc être comparée à ce qui existe dans le neuf avec la Vefa.

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Immobilier neuf : ces assurances qui protègent votre achat

Immobilier neuf : ces assurances qui protègent votre achat | L'expertise immobilière | Scoop.it

Les acheteurs bénéficient de plusieurs garanties. Le promoteur a l’obligation de les souscrire, elles sont gratuites pour l’acquéreur. Mais il est important d’en connaître l’existence pour y avoir recours en cas de pépin.

 

La garantie d’achèvement : la loi impose à tout promoteur de souscrire une garantie d’achèvement avant le début du chantier. Objectif : assurer que les travaux seront bien achevés même en cas de faillite du promoteur.

 

La garantie de parfait achèvement : cette assurance obligatoire oblige le promoteur à réparer, sous douze mois, tous les désordres, que vous notifierez lors de la remise des clés, ainsi que tous les « vices cachés » apparaissant dans l’année suivant cette livraison.

 

La garantie «biennale» : avec cette assurance, le promoteur est également tenu de remettre en état tous vos équipements défectueux (volets, robinetterie…) dans les deux ans à compter de la remise des clés.

 

La garantie «décennale» : cette assurance est fondamentale, car elle couvre durant dix ans l’ensemble des dommages compromettant la solidité du bien ou le rendant inhabitable (fissure dans un mur porteur, infiltrations…).

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Immobilier : les règles pour acheter sur plan 

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Le contrat de réservation

L'achat en « Vefa » est précédé d'un avant-contrat appelé aussi contrat préliminaire. Une promesse de vente ou toute autre forme d'avant-contrat est interdite. L'acquéreur dispose d'un délai de dix jours pour se rétracter à partir du lendemain de la remise du contrat de réservation ou de la première présentation de la lettre recommandée.

 

Le prix d'achat

C'est un point sur lequel les acquéreurs doivent se montrer très attentifs. Dès le contrat de réservation, il est préférable de négocier un prix d'achat ferme et définitif. La législation permet au promoteur de fixer un prix prévisionnel, assorti éventuellement d'une clause de révision.

 

Le dépôt de garantie

À la signature du contrat de réservation, le promoteur exigera le versement d'un dépôt de garantie. Il est au maximum de 5 % du prix prévu au contrat préliminaire si la vente doit être signée dans l'année ; 2 % dans les deux ans ; aucun dépôt au-delà de deux ans.

 

Le contrat de vente définitif

Cette étape intervient généralement dans l'année de la signature du contrat de réservation. Le promoteur doit envoyer le projet d'acte de vente par lettre recommandée AR au moins un mois avant la signature définitive.

 

Le paiement du prix

Il s'effectue en plusieurs fois en fonction de l'avancement des travaux, sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris : 35 % du prix à l'achèvement des fondations ; 70 % à la mise hors d'eau ; 95 % à l'achèvement des travaux. Le solde de 5 % est payable à la livraison, sauf consignation en cas de litige.

 

La date de livraison

Afin de se laisser une marge de manÅ“uvre, les promoteurs fixent des dates de livraison sous forme de fourchette trimestrielle. Les jours d'intempéries, de grève et les cas de force majeure augmentent d'autant le délai de livraison.

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Je mets mon logement en location, qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Je mets mon logement en location, qu’est-ce que l’encadrement des loyers ? | L'expertise immobilière | Scoop.it

En tant que propriétaire-bailleur, votre liberté d'agir s'est sensiblement réduite avec l’encadrement des loyers (dispositif prévu par la loi Alur). En effet, même si vous pouvez toujours fixer le prix de la location que vous souhaitez et le faire évoluer, vous êtes désormais dans l’obligation de respecter certaines règles spécifiques.

 

Ainsi, à la signature d'un nouveau bail ou à son renouvellement, le montant du loyer ne doit plus dépasser une fourchette de prix au m² : le loyer de référence, déterminé en fonction du quartier, du type de logement ou de l’année de construction, ne peut pas être majoré de plus de 20 % ou minoré de plus de 30 %.

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Pouvez-vous louer votre logement à vos enfants pour 1 € symbolique ?

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Pour qu’un bail soit valable, il n’est pas suffisant qu’un loyer soit prévu, il doit être sérieux. La loi prévoit que le contrat à titre onéreux est nul lorsque la contrepartie prévue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou minime. Ainsi la demande en nullité du bail d'habitation pourrait être invoquée sur le fondement d’un loyer ridicule.

 

Le caractère dérisoire d’un loyer reste soumis à l’appréciation des juges. La jurisprudence s’est prononcée à plusieurs reprises sur le caractère sérieux d’un loyer. Il a été jugé par exemple, que le bail est nul en présence d’un loyer 10 fois inférieur à ceux pratiqués dans le voisinage.

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Retraite : les Français misent sur l'immobilier - PAP.fr

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Pour mettre du beurre dans les épinards de leurs vieux jours, les Français préfèrent la pierre. 68% d’entre eux estiment que l’immobilier locatif est un placement intéressant, une hausse de 3% en un an note l’étude.

 

La cote de la pierre s’explique par des taux d’intérêt très bas et par une baisse de la rentabilité des autres formules d’épargne. Au palmarès de la rentabilité, « les Français placent toujours en tête l’immobilier locatif et l’assurance vie, même si ces deux produits sont perçus comme un peu moins rentables qu’en 2016 (baisse respective de 5 et 12%) » précise le sondage. A noter : 29% des Français considèrent qu’aucun placement n’est rémunérateur, contre 22% il y a un an.

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Panorama des revenus fonciers en France

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En France, 4,6 millions de foyers déclarent des revenus fonciers (sur la base de données de 2015). 1 foyer fiscal sur 8 dispose donc de revenus fonciers.

Environ 30% de ces foyers déclarent leurs revenus dans la catégorie du micro-foncier (abattement forfaitaire de 30% sur les loyers).

 

Les autres sont au régime réel (détermination du revenu net par différence entre les recettes et les charges).

L’administration précise que pour 250.000 foyers, les revenus fonciers constituent la principale source de revenus (plus de la moitié du revenu global du ménage).

 

Pour près de 60.000 foyers, les revenus fonciers représentent même plus de 90% du revenu global.

A l’inverse, pour quelque 2,6 millions de foyers, les revenus fonciers comptent pour moins de 20% des ressources globales.

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Immobilier : avez-vous le profil pour investir dans une résidence de services ?

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L'investissement immobilier locatif géré, les résidences de services dit autrement, offre la possibilité d'amortir l'investissement sur plusieurs années et de réduire d'autant la fiscalité sur les revenus locatifs perçus.

 

Pour une personne dont l'âge de départ à la retraite approche à grand pas, le choix de son ou ses investissements va surtout être fonction des revenus complémentaires qu'elle escompte au regard de sa capacité à investir. Elle tirera un plein avantage en mixant le type de résidence et la localisation.

 

Dans tous les cas, pour éviter de vous retrouver confronté à une défaillance d'exploitation, ne retenez que des biens gérés par des acteurs de référence. Et n'espérez pas une hausse des loyers, cela risque d'être plutôt l'inverse au fil du temps. 

 

Enfin, si les résidences étudiantes et les Ehpad ont la cote auprès des conseillers en gestion de patrimoine, de belles opportunités existent aussi dans les établissements de tourisme. Pour les résidences seniors, ne choisissez que des biens situés en centre-ville des grandes agglomérations.

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