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La baisse des prix va s'accentuer en 2013

La baisse des prix va s'accentuer en 2013 | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

...Sans surprise, dans un environnement économique dégradé et de moins en moins attrayant sur le plan fiscal, les perspectives du marché de l'immobilier tricolore se placent sous de sombres auspices. La correction du marché immobilier résidentiel, amorcée l'an dernier, devrait se poursuivre en 2013, estime le Crédit Foncier dans sa dernière étude annuelle sur les marchés de l'immobilier.

Pas de d'effondrement généralisé

Dans l'ancien, les prix devraient même en moyenne baisser plus fortement qu'en 2012, où ils ont relativement résisté ... alors que le marché s 'est contracté en volume. « Les vendeurs ont jusqu'à présent tenu bon sur les prix, observe Emmanuel Ducasse, directeur des études immobilières au Crédit Foncier, ce qu'ils ne pourront pas faire éternellement . » Le Crédit Foncier réfute toutefois l'idée d'un effondrement généralisé. « Nous excluons un recul brutal des prix de l'immobilier en 2013, précise le responsable, car le besoin de logement des Français va demeurer insatisfait. La production d'immobilier neuf reste structurellement insuffisante.»

Les écarts de prix devraient aussi être plus marqués cette année selon les zones géographiques. Les experts du Crédit Foncier distinguent ainsi trois évolutions.

Pour les coeurs de métropoles dont Paris, les secteurs privilégiés, les stations balnéaires ou de montagne les plus cotées, ils tablent sur un repli compris entre 0 % et -5 %.

En Ile-de-France, hors de la capitale et de sa première couronne à l'Ouest, la baisse devrait avoisiner les 5 %.

Ailleurs, c'est-à-dire dans les zones moins tendues comme la périphérie moins recherchée des grandes villes ou les communes de moins de 250.000 habitants, le recul atteindrait de -5 % à -10 %.

Ces prévisions de prix du Crédit Foncier n'ont rien d'original. Elles sont dans la droite ligne des fourchettes de prix présentées depuis le début de l'année par la plupart des observateurs du marché...

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L'actualité de l'immobilier
Une sélection d'articles et d'études en résumé
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Les cinq dossiers urgents de Sylvia Pinel

Les cinq dossiers urgents de Sylvia Pinel | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

Redonner confiance aux investisseurs, simplifier les normes, relancer le secteur de la construction, s'assurer de la publication rapide des décrets d’application de la loi Alur... la nouvelle ministre du Logement Sylvia Pinel a du pain sur la planche.

Simplifier les normes de construction... Mobiliser le foncier public... Redonner confiance aux investisseurs... Publier les principaux décrets de la loi Alur au plus vite... Les agents immobiliers attendent de savoir à quelle sauce ils vont être mangés...

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Vente de lots de copropriété, ce qui va changer

Vente de lots de copropriété, ce qui va changer | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

Pas toujours facile d’acheter un bien en copropriété en toute connaissance de cause… Dorénavant le vendeur sera contraint d’indiquer dans son annonce :

•  le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;
•  le nombre de lots concernés par l’annonce ;
•  le montant moyen annuel des charges réglées par le vendeur ;
•  si la copropriété fait l’objet d’un plan de sauvegarde ou si le syndicat est placé sous administration provisoire (mandataire ad hoc ou administrateur provisoire) ;
•  les éventuelles procédures judiciaires en cours dans la copropriété tels que les impayés.

Ces renseignements supplémentaires, en plus du diagnostic de performance énergétique (DPE) et de la superficie du bien mesurée selon la loi Carrez, ont pour but de donner une vision d’ensemble plus rapide aux aspirants acheteurs. Ces nouvelles contraintes s’intensifient même à partir de la signature d’un compromis de vente.

De nouvelles contraintes avant de conclure la vente

Si, auparavant, une kyrielle de documents devait être présentée à la signature de l’acte définitif, cela intervient désormais dès le compromis de vente, la loi Alur imposant de fournir bon nombre d’attestations comme :

•  un règlement de copropriété ;
•  les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
•  le montant des charges courantes du budget prévisionnel,
•  le carnet d’entretien de l’immeuble ;
•  les sommes restantes et dues par le vendeur au syndic de copropriété ;
•  le rapport global délivré par le syndic sur les éventuelles dettes vis-à-vis de fournisseurs ;
•  un recensement complet et daté de toutes les modifications apportées dans l’immeuble comme les divisions d’appartements ou les travaux de copropriété.

À savoir. Même si cette production de documents demande un travail supplémentaire considérable aux syndics de copropriété, tant que ces pièces n‘ont pas été transmises à l’aspirant acheteur, celui-ci est en droit de se rétracter et de revenir sur sa décision d’acheter...

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Le Top 50 des comptes Twitter influenceurs de l'immobilier, Avril 2014

Le Top 50 des comptes Twitter influenceurs de l'immobilier, Avril 2014 | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it
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Le Gouvernement a poussé les Conseils généraux à augmenter les droits de mutation

Le Gouvernement a poussé les Conseils généraux à augmenter les droits de mutation | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

Depuis le 1er mars, la plupart des départements appliquent une augmentation de leurs droits de mutation à titre onéreux (DMTO) prélevés lors d’une acquisition immobilière. Conséquence  de cette mesure pour les particuliers : le renchérissement du coût d’une acquisition immobilière...

Le Gouvernement, pour pousser les Conseils généraux à se servir de cette faculté de hausse, a trouvé la solution suivante: 

L’État opérerait un prélèvement uniforme sur tous les départements de 0,35 % du montant des DMTO (soumis à 3,8 %), pour verser ces sommes dans un fonds de péréquation destiné aux départements qui en auraient le plus besoin.

Ainsi, soit le département absorbe ce prélèvement de 0.35 % dans son budget sans augmentation des DMTO, soit libre aux Conseils généraux de remonter leur taux dans la limite de 0,7 point...

Pour un très grand nombre d’acquéreurs, l’ensemble des frais d’acquisition augmentera donc de 0.7 point passant d’environ 7% à 7.7%.

Pour un bien immobilier acheté 200.000 euros, la coût supplémentaire sera de 1 400 euros et pour un bien de 700 000 euros de 4 900 euros.  Cette hausse est donc un élément à ne pas négliger lors du calcul du budget  lors d’une prochaine acquisition...

Une partie de la taxe départementale est destinée à  assurer le financement des trois allocations de solidarité :

l’Allocation Personnalisée d’Autonomie (APA),le Revenu de Solidarité Active (RSA), et la Prestation de Compensation du Handicap (PCH).

Or en raison de la crise économique, cette charge augmente fortement pour les départements, certains étant plus particulièrement touchés.

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Les français viennent de perdre 0.7 point de pouvoir d'achat #immobilier

Les français viennent de perdre 0.7 point de pouvoir d'achat #immobilier | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

Suivant le montant de leurs projets d'acquisition, la plupart des français vont devoir payer environ 10% de « frais de notaire » supplémentaire.

En cause, la hausse de 0,7 point de pourcentage des droits de mutation à titre onéreux dans les départements qui ont augmenté les droits d’enregistrement de 5,09% à 5,80%.
Cette hausse revient pour un bien #immobilier d'une valeur de 250 000 € à une augmentation de + 9.77 % des frais de notaire ( 19 100 € au lieu de

17 400 € avant augmentation soit +1 700 € ).
Pour un bien à 520 000 € l'augmentation des DMTO est de + 11.18%

( 37 800 € au lieu de 34 000 € soit + 3800 € ).

Augmenter les frais de notaire revient à exiger un apport personnel plus important.

Pour notre État omnitaxant, il est plus facile d’augmenter l'impôt que de baisser les dépenses publiques ! Un véritable choc fiscal !

Découvrez la liste des départements qui augmenteront les droits de mutation sur le site leblogpatrimoine.com http://ow.ly/u9j74

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Projet de loi Pinel. La réforme du bail commercial en neuf points clés

Projet de loi Pinel. La réforme du bail commercial en neuf points clés | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

La lecture du projet de loi relatif à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a débuté à l'Assemblée nationale. Décrié, ce texte prévoit notamment de réformer substantiellement le bail commercial. Explications...

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Ce que va changer le projet de loi sur le logement

Ce que va changer le projet de loi sur le logement | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

...Députés et sénateurs se sont mis d’accord la semaine dernière en commission mixte paritaire sur la dernière mouture du texte. La ministre écologiste défend son projet de loi comme "profondément de gauche" dont l'objectif est de "favoriser l'accès au logement pour tous" dans un contexte de crise...

La garantie universelle des loyers...

L'encadrement des loyers...

Le plan d'urbanisme intercommunal...

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La fin des résidences secondaires?

On compte en France, en 2012, trois millions de résidences secondaires, soit 10 % du parc total et une pour dix ménages, ce qui constituerait un record mondial [1]. Pourtant, depuis le début de la crise économique de 2007, les mises en vente de résidences secondaires sont en hausse, et se sont mêmes accélérées depuis deux ou trois ans. Or, parallèlement, la demande diminue, ce qui contribue à faire chuter les prix. S’agit-il d’un phénomène conjoncturel, ou assiste-t-on à une remise en cause du concept même de résidence secondaire ?...

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Peut-on et doit-on faire baisser les prix de l'immobilier ? 1ère partie : une situation devenue non soutenable

Peut-on et doit-on faire baisser les prix de l'immobilier ? 1ère partie : une situation devenue non soutenable | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

Les Français se sont "shootés" à l'immobilier à crédit, encouragés par les professionnels - agents immobiliers, promoteurs, notaires - qui voient comme "dynamique" un marché qui monte... Il est vrai qu'on n'attrape pas les mouches avec du vinaigre, que les espoirs de plus-value ont longtemps été le moteur de l'engouement pour l'investissement immobilier, et que le fait qu'ils s'éloignent pour quelque temps est probablement la cause principale du marasme des marchés du neuf comme de l'ancien ! Constat des résultats après dégrisement : de nombreux marchés surévalués, à Paris, en Ile de France et dans de nombreuses métropoles de province, un coût du logement et des freins à la mobilité devenus un problème économique majeur, un mal-logement endémique pour des millions de ménages qui s'ajoute à leur précarité, une construction freinée par le manque de terrains accessibles, etc. La faute à l'Etat ? Son interventionnisme coûteux, s'avère inefficace. C'est le laissez-faire qui creuse les écarts de prix, favorise la ségrégation sociale par envie d'entre soi, chasse toujours plus loin des centres les bas revenus et crée les pénuries ! Pour tout observateur lucide, l'heure est à la remise à plat. Qu'elle ne fasse pas plaisir à tout le monde n'est pas vraiment une surprise !..

A lire... en cliquant sur le titre...

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La fin des résidences secondaires?

La fin des résidences secondaires ?

On compte en France, en 2012, trois millions de résidences secondaires, soit 10 % du parc total et une pour dix ménages, ce qui constituerait un record mondial [1]. Pourtant, depuis le début de la crise économique de 2007, les mises en vente de résidences secondaires sont en hausse, et se sont mêmes accélérées depuis deux ou trois ans. Or, parallèlement, la demande diminue, ce qui contribue à faire chuter les prix. S’agit-il d’un phénomène conjoncturel, ou assiste-t-on à une remise en cause du concept même de résidence secondaire ?...

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"Nous allons inverser les chiffres du mal-logement avant la fin de l'année"

"On assiste à une baisse de la hausse des Mal-logés, une accélération très nette de la baisse du nombre de construction.
On a multiplié par moins 2 le nombre de HLM.
La hausse du mal logement n'a jamais été aussi basse."

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Après le déni, le défi de la crise

Après le déni, le défi de la crise | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

Combien de temps encore les grands barons de l'immobilier d'entreprise vont-ils rester dans le déni ? Déni des chiffres, entendons-nous, et n'ayons pas peur des mots, de l'évolution des valeurs locatives et vénales.

Prenons le marché locatif. Sans surprise, il dévisse au 4eme trimestre avec une nouvelle baisse de 17 % de la demande placée de bureaux au 4e trimestre 2013 et de 25 % sur un an tandis que le stock atteint un "niveau inédit" à près de 4 millions de m2. En revanche, le loyer facial moyen reste inexorablement "stable sur la période", autour de 312 €/m2/an pour des bureaux de seconde main. Qui peut donc le croire ?

Comment, dans un contexte de fort ralentissement de la demande exprimée et placée et de renégociations permanentes, les valeurs locatives - dussent-elles être faciales - peuvent-elles résister envers et contre tout ? Tout le monde aura saisi les risques de contamination de l'annonce d'une baisse des loyers faciaux sur le marché locatif. Pour autant, personne ne comprend l'intérêt, trimestre après trimestre, de rester camper sur des chiffres qui ne veulent plus dire grand chose. Il en va de même d'un indicateur qui a totalement disparu du radar des brokers : l'absorption nette. Plus pour longtemps, nous murmure-t-on. Tant mieux...

Les valeurs vénales ne sont plus un sujet (officiel) de discussion. Dommage...

En statistiques, nous sommes persuadés qu'une autre voie est possible, celle de la transparence, à l'instar de ce que nous démontrent les brokers britanniques. A Londres, la semaine dernière, BNP Paribas Real Estate UK présentait les chiffres du marché londonien avec force détails. Pas un indicateur ne manquait, jusqu'à ce taux de rendement initial de... 2,10 % pour une surface de 5 155 m2 acquise par un fonds de pension allemand au 20 St James Street, l'une des adresses les plus chères de la Capitale anglaise en termes de loyers. Un exemple à suivre...

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S&P prédit la fin de la baisse des prix de l'immobilier

S&P prédit la fin de la baisse des prix de l'immobilier | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

Après trois années de léger repli, le secteur repartirait à la hausse dès 2015, soutenu par la faiblesse de la construction.

Une baisse oui, mais qui devrait rester modérée et de courte durée. Loin du scénario d’un effondrement de l’immobilier français, les analystes de Standard & Poor’s estiment que le mouvement de baisse des prix des logements à l’œuvre depuis 2012 pourrait prendre fin dès l’année prochaine, le manque de logements disponibles et la faiblesse des taux d’emprunt soutenant le secteur.

+2 % en 2015

... l’agence estime que les prix, qui ont reculé de 2,1 % en moyenne nationale en 2012, devraient avoir baissé de 2 % supplémentaires en 2013 et reculer de 3 % en 2014 – et non de 4 % comme anticipé à l’automne dernier. Et puis c’est tout. « Les prix devraient ensuite se stabiliser », prédisent Sophie Tahiri et Jean-Michel Six, respectivement économiste et chef-économiste chez S&P. En 2015, les prix progresseraient ainsi de 2 %.

4 ans de revenu pour se loger

« Le marché français reste plutôt à part au sein de la zone euro, écrivent les deux économistes, en cela que la crise économique des cinq dernières années n’y a pas rendu le marché [immobilier] plus abordable. Le prix moyen d’un logement représentait, en novembre [2013], l’équivalant de 3,8 années de revenu », poursuivent-ils, soit un niveau comparable à celui qui prévalait lors du « pic de 2007 ». Une situation qui ne serait pas près de s’améliorer selon l’agence, la faiblesse de la construction neuve ne permettant pas de remédier dans un avenir proche à la pénurie structurelle de logements, véritable moteur de la hausse des prix. « Une remontée des taux d’emprunt plus forte que prévu des taux d’emprunt accélèrerait la correction », notent Tahiri et Six, mais le scénario d’une forte hausse des taux est « à ce stade », jugée « peu probable ».

+5 % en Allemagne

A noter que la France n’est pas le seul pays pour lequel S&P anticipe un redémarrage en 2015 : l’Italie devrait connaître une hausse de 1 % après un repli de même ampleur cette année. C’est au Royaume-Uni et surtout en Allemagne que le mouvement serait le plus marqué, avec des hausses respectives de 4 et 5 % en 2014, et 3,5 et 5 % en 2015.

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Loi ALUR : Les dispositions applicables aux baux d’habitation

Loi ALUR : Les dispositions applicables aux baux d’habitation | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

En matière de notions générales :
• La loi ALUR complète la liste des critères discriminatoires prohibés par la loi, tel qu’aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement en raison de son âge, de sa grossesse, ou de ses caractéristiques génétiques (article 1).
• La résidence principale doit être entendue comme le logement occupé au moins 8 mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (article 2).

 

Les mentions obligatoires à tout bail d’habitation : (article 3)
• Outre les mentions déjà obligatoires, le contrat de location doit préciser les éléments suivants :
- Nom du locataire
- Enumération des équipements d’accès aux technologies de

l’information et de la communication
- Montant et date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, si ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail
- Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier bail ou du dernier renouvellement

 

Recours en cas d’erreur sur la surface habitable : (article 3-1)
• La loi dite Boutin du 28 mars 2009 mettait en place l’obligation de mentionner dans le bail la surface habitable. Cependant aucune sanction n’était prévue en cas de manquement. La loi ALUR est venue combler ce silence de la loi. Désormais, si la surface habitable réelle du logement est inférieure de plus d’un vingtième de celle exprimée dans le bail, le locataire pourra exiger, dans les conditions fixées par le texte, une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté.

 

Extension des clauses réputées non écrites : (article 4)
• Sont réputées non écrites les clauses :
- Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble (art. 4 i)
- Qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l’article 3-2 (art. 4 k)
- Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à 21 jours (art. 4 r)
- Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements (art. 4 t)

 

Interdiction de cumuler cautionnement et assurances risques locatifs : (article 22-1)
• La loi ALUR vient renforcer l’interdiction du bailleur de cumuler cautionnement et assurance, en l’étendant à « toute autre forme de garantie garantissant les obligations locatives du locataire ». L’exception en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti, elle demeure.

 

En matière de sous location : (article 8 )
• Dorénavant le locataire a l’obligation de transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur ainsi que la copie du bail en cours.

 

En matière de colocation : (article 8-1)
La colocation étant devenue un mode de vie très répandu, la loi ALUR est venue l’encadrer afin de protéger les colocataires.
• Concernant les modalités de recouvrement des charges locatives, 3 possibilités sont envisageables :
- Le paiement sur factures
- La provision de charges assortie d’une régularisation annuelle
- Le forfait versé simultanément au loyer
• Concernant la clause de solidarité, il est dorénavant précisé que la solidarité du colocataire sortant ainsi que celle de son cautionnaire prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré, si une clause expresse est insérée et sous réserve que le bailleur ait donné son accord exprès à l’entrée dans les lieux du nouveau colocataire.
A défaut d’accord, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé.

 

Extension des cas de préavis réduits : (article 15-1)
• Le congé délivré par le locataire peut être réduit à 1 mois dans ces nouveaux cas :
- Dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où s’appliquent les dispositions sur l’encadrement des loyers.
- En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.
- Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.
- Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé.
- Pour le locataire ayant bénéficié de l’attribution d’un logement défini à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation

 

Suspension de la possibilité pour le bailleur de donner congé : (article 15)
• La possibilité pour le bailleur de donner congé au locataire, ainsi que la durée du bail sont désormais suspendues dans certaines situations d’insalubrité ou en cas d’immeuble menaçant ruine.

 

Extension des modalités de remise du congé : (article 15 I)
• Outre la notification par LRAR ou par voie d’huissier, les parties peuvent désormais remettre leur congé en main propre contre récépissé ou émargement. Dans ce cas, le délai court à compter du jour de la remise en main propre.

Encadrement de la restitution des clés :
• Les modalités de restitution des clés sont précisées. La restitution a lieu par remise en main propre ou par LRAR envoyée au bailleur ou son mandataire.
• De plus, il est désormais de l’obligation du locataire, lors de la remise des clés, d’indiquer son nouveau domicile.

 

Encadrement des délais de restitution du dépôt de garantie :
• Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés.
Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’1 mois.

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Les pièges de la défiscalisation

Les pièges de la défiscalisation | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

Aveuglés par la carotte fiscale, de nombreux contribuables ne mesurent pas les dangers d'un investissement assorti d'une réduction d'impôt. L'immobilier peut ainsi devenir un placement à haut risque. Explications.

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Les nouvelles contraintes qu’impose la loi sur le logement aux vendeurs

Les nouvelles contraintes qu’impose la loi sur le logement aux vendeurs | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

Deux discrètes mesures issues de la nouvelle loi sur le logement ALUR risquent fort de chambouler les ventes de biens en copropriété dans les prochains mois.

 

Afin de garantir plus de transparence aux acheteurs, tout copropriétaire, mettant en vente son logement, est dorénavant contraint d’afficher - en plus du fameux diagnostic de performance énergétique - de nouvelles informations sur la petite annonce : nombre de lots de l’immeuble, charges moyennes réglées par le vendeurs, et surtout éventuelles procédures judiciaires en cours de la copropriété avec le voisinage… "De nouvelles obligations d’affichage qui risquent d'avoir un impact sur les négociations entre vendeurs et acheteurs", pronostique Jean-François Buet, président de la Fnaim....

il en va ainsi du règlement de copropriété, des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ou encore des documents relatifs à la santé financière de la copropriété (montant des charges courantes du budget prévisionnel, les sommes restant dues par le vendeur au syndic de copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble…). Le fait pour le vendeur de devoir les présenter en amont, dès le début de l’opération, pourrait renforcer là encore les tractations entre les parties…

Plus ennuyeux : d’autres documents, tout à fait nouveaux ceux-ci, risquent d’être sources de casse-tête pour les copropriétaires vendeurs. Ces derniers doivent tout d’abord obtenir de leur syndic un rapport global sur les éventuelles dettes vis-à-vis des fournisseurs… ce qui risque de ne pas être une mince affaire. Surtout, chacun doit apporter aux acheteurs un listing complet et daté de toutes les modifications apportées à l’immeuble (division d’appartements…). ...

Durant ce laps de temps, les acheteurs peuvent revenir sur leur décision... au risque de faire capoter bon nombre de ventes.

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Le logement, un désastre de politique économique

Le logement, un désastre de politique économique | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

...il est navrant de devoir rappeler pourquoi le logement devrait être la toute première priorité économique du pays. D'un côté, le mal-logement est l'une des causes principales du mal-être généralisé qui ronge la population française. Le logement rare est cher, il ampute le pouvoir d'achat. Le logement cher accentue, dans les centres-villes, la « gentrification », facteur de discrimination sociale. Le logement toujours plus cher repousse au loin les classes moyennes et dégrade les conditions de vie au quotidien...

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Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ? | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

En consultant les annonces immobilières, il est fréquent d’y lire : « Idéal investisseur, rendement élevé». Et là, on vous prône fièrement des rentabilités de 5%, 7%. Ne vous fiez pas aux apparences, les chiffres peuvent êtres trompeurs.

Voyons ce que l’on entend par rendement locatif...

 

 

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proprietaires and co's curator insight, March 7, 11:13 AM

A vos calculettes : articles très intéressant (sans jeu de mots)

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La loi Duflot sur le logement adoptée : ce qui va changer

La loi Duflot sur le logement adoptée : ce qui va changer | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

Voici les principales mesures du projet de loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) :
ENCADREMENT DES LOYERS...
GARANTIE UNIVERSELLE...

RELATIONS LOCATAIRES-PROPRIETAIRES...

REFORME DES COPROPRIETES ET DES PROFESSIONS DE L'IMMOBILIER...

HABITAT INDIGNE ET LOGEMENT SOCIAL...

REGLES D'URBANISME...

 

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Formation des professionnels immobiliers : faut-il faire ou faire semblant ?

Formation des professionnels immobiliers : faut-il faire ou faire semblant ? | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

"Le projet de loi ALUR (pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) est en passe de devenir une loi à part entière : la semaine dernière, une version commune à l'Assemblée Nationale et au Sénat a vu le jour, que chaque chambre parlementaire va entériner cette semaine. Sous réserve d'un probable saisine du Conseil constitutionnel et d'une censure de certaines dispositions, la loi sera promulguée avant les élections municipales de fin mars. Au rang des avancées évidentes ménagées par ce texte, la formation continue systématique des agents immobiliers et des administrateurs de biens....

 

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Conseils aux vendeurs en période de conjoncture baissière

Conseils aux vendeurs en période de conjoncture baissière | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

« Les intermédiaires que nous sommes rencontrent, sur le terrain, des vendeurs qui ne peuvent se résoudre à l’évolution actuelle du marché immobilier.

Il est frappant de constater, en effet, que les vendeurs acceptent généralement facilement, voire anticipent, l’évolution du marché lorsqu’elle est à la hausse - comme cela fut le cas pendant la période 1998-2011 – mais peinent à accepter toute évolution à la baisse ! Ce qui peut leur être préjudiciable …

 

 

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Six Fours, Portrait : Jean-François Jagle : un conseiller au sommet de l’info nationale

Six Fours, Portrait : Jean-François Jagle : un conseiller au sommet de l’info nationale | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

Conseiller immobilier d’une agence du grand groupe Century 21 à Six-Fours, Jean-François Jagle est un vrai passionné de l’immobilier et de l’information. Sur le très professionnel réseau social Twitter, il est même dans le top 5 des personnes les plus influentes en immobilier. Portrait...

 A lire en cliquant sur le titre... comme toujours ;-)

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Le logement, première cible des économies budgétaires du gouvernement

Le logement, première cible des économies budgétaires du gouvernement | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

Après avoir lancé la semaine dernière l’épineux chantier de la « remise à plat » de la fiscalité, celle des entreprises comme celle des particuliers, le gouvernement a entamé lundi l’autre volet de sa très difficile équation budgétaire, celui de la diminution des dépenses. 

Bernard Cazeneuve, le ministre du budget, a ainsi tenu sa première « réunion sur les économies structurelles 2015-2017 » en recevant Cécile Duflot, la ministre du logement...

Faire mieux avec moins

Ouvrant le bal des rendez-vous, la ministre du logement sait déjà que son budget fait figure de cible aux yeux de Bercy. « Avec les dépenses de santé, le logement fait clairement partie des domaines où l’on peut faire aussi bien avec un peu moins », assure ainsi un conseiller ministériel. 

Au total, l’ensemble des crédits alloués à la politique du logement pèse 44 milliards d’euros. Pour un résultat unanimement critiqué, l’intervention massive de l’État n’ayant permis ni d’atteindre le nombre de constructions de logements nécessaires pour endiguer la pénurie, ni d’empêcher l’envolée des prix de l’immobilier qui pèse tant sur le budget des ménages.

Bercy juge possible d’économiser dans les dispositifs d’aide à la construction comme sur les allocations distribuées aux locataires. En matière d’allocations, d’abord, la Cour des comptes a déjà suggéré de réviser drastiquement les aides personnalisées au logement (APL), notamment celles octroyées à tous les étudiants, sans condition de ressources. 

 

Réserver les APL aux boursiers

Une réforme possible, qui fait bondir les syndicats étudiants, consisterait à réserver les APL aux seuls étudiants boursiers. Cela permettrait d’économiser 800 millions d’euros par an. De même, l’idée d’augmenter les plafonds de ressources ouvrant droit à une HLM est souvent évoquée alors qu’actuellement, plus de la moitié de la population est éligible aux appartements à loyers modérés.

 

L’autre volet est celui des aides fiscales en tous genres accordées pour doper la construction de logements. En tout, l’accumulation des dispositifs, au bénéfice le plus souvent des contribuables les plus aisés, pèse près de 14 milliards d’euros par an. Certains, particulièrement ruineux pour l’État, sont certes en voie d’extinction mais d’autres, comme le Duflot, viennent encore de voir le jour. 

Le secteur du bâtiment y voit une nécessité vitale pour éviter un effondrement du nombre des mises en chantier, même si de nombreux experts s’interrogent sur l’efficacité réelle de ces aides. Après tout, relève Gilles Carrez, président UMP de la commission des finances de l’Assemblée, « jusqu’en 1984, il n’y avait aucune niche fiscale sur l’immobilier locatif et on construisait quand même ».

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La Théorie de la relativité des Loyers

La Théorie de la relativité des Loyers | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

Depuis la fin des années 90 (au siècle dernier !) la financiarisation de l’immobilier a apporté des méthodes mathématiques bien pratiques, mais qui ne tiennent pas compte de la réalité socio-économique propre à l’immobilier. Les modèles basés sur le Taux de rentabilité interne (TRI) prennent en compte la technique du « Discounted Cash-flow », oubliant que « Cash-flow » en français immobilier se dit « locataire ».

Les méthodes de mathématiques financières appliquées à l’immobilier, d’habitation comme d’immobilier d’entreprise, doivent donc être remises en cause et au premier chef les méthodes d’estimation et de projection d’évolution des loyers. En 2005 déjà Benoit Mandelbrot publiait «une approche fractale des marchés» et soulignait l’inadéquation des méthodes de calcul systématique à la réalité. C’est tout le problème de la création de valeur, concept virtuel utilisé par la finance, opposé au prix constaté, tangible, utilisé dans la création de richesse, qui est posé.

Une valeur est justifiable par des méthodes mathématiques qui ont une apparence (celle de la science) ; mais une réalité (celle d’être invérifiables) ; car une valeur vérifiée s’appelle un prix.

Or l’immobilier, portant sur un actif tangible et non fongible, relève de la création de richesse (économiquement fondée) et non de la création de valeur (financièrement arrangée).

Ce qui explique en partie que les valeurs des logements par exemple, en France sont probablement sur-cotées de 30 % en 2013 (source OCDE Nov 2013). C’est l’influence des taux qui en constituent donc le risque .

Au sein de cette technique dite de « création de valeur », le loyer occupe une place centrale dans la détermination du rendement du placement via le Cash-flow, fut-il actualisé (Discounted). Or les analyses de détermination d’un loyer notamment futur, reposent sur des techniques financières ou immobilières dépassées, ou inadaptées.

En effet ces techniques reposent sur 2 principes :

La fixation du loyer par comparaison (le passé) et l’évolution selon une indexation (le futur actualisé). Les indices utilisés pouvant varier au gré des poids successifs des lobbies : nous sommes le seul pays à avoir 4 index dédiés à l’immobilier, les autres pays utilisant le coefficient d’érosion monétaire, ce qui est économiquement fondé ; le but de l’indexation est la protection du rendement contre l’érosion monétaire, pas l’enrichissement par une indexation déconnectée de cette érosion et de l’économie.

Une comparaison inadéquate

Ce qui a amené souvent à une autre erreur : celle de comparer le placement immobilier à un placement obligataire (taux fixe et certain), avec en plus l’avantage de la protection contre l’inflation (indexation) ; c’est ce que j’appelle « l’effet cliquet » : tout le monde croit qu’un loyer ne peut qu’augmenter. Or le balancier de l’arrogance pouvant passer du camp des bailleurs à celui des locataires fait qu’un coefficient de risque (impayés) plus au moins fort, doit être utilisé ; le loyer n’est ni sûr, ni constant, ni perpétuel.

Mais il faudrait surtout accepter le fait qu’un loyer est une valeur relative et non absolue, c’est-à-dire que le loyer est une variable en tant qu’élément d’un ensemble ; ce qui aurait pour conséquence la capacité d’analyser les évolutions positives ou négatives du Cash-flow et par là du prix de l’ensemble. En bref s’adapter à la réalité économique et sociale et non se réfugier dans le déni de réalité en se cachant derrière la « valeur ».

Le déni de réalité amène par exemple en immobilier d’entreprise à communiquer sur un loyer « facial » (faux) et à cacher le loyer « économique » net (vrai). L’écart peut même dépasser 30 %. Ce qui amène à penser à A. Maurois qui en 1931 écrivait « Toute affaire qu’on (l’immobilier !) vous propose n’est pas bonne, car si elle était bonne on ne vous la proposerait pas ! ». On ne peut plus continuer à fixer des valeurs à partir de rendements fictifs, et qui évolueraient toujours à la hausse, comme les modèles financiers nous y invitent. Plus dure serait la chute.

Une relativité mesurable

Or la prise en compte de la relativité du loyer peut se mesurer par la prise en compte de quatre facteurs :

- La marge disponible pour une entreprise, ou le revenu disponible brut d’un locataire habitation (revenu n’est pas seulement salaire). Pour une entreprise le loyer ne peut être que le deuxième, voire le troisième poste de dépenses. Il ne peut y avoir de hausse si la marge de l’entreprise baisse.

- La création de richesse par poste de travail – Le chiffre d’affaire généré par salariés par poste. En logement, la valeur locative admissible dépend des revenus bruts du locataire rapportés au nombre d’occupants (la règle du tiers).

- Le coefficient d’investissement admissible par le locataire prenant en compte l’aménagement des locaux, l’anticipation du futur (locaux plus grands que nécessaires à l’instant « T ») – par exemple une maternité à venir pour le logement. C’est le supplément d’espace « consommé » par rapport à la demande instantanée exprimée ; c’est l’anticipation d’une demande future, résultat d’investissements en immobilier d’entreprise et d’un surcoût prévisible en logement.

En habitation ce coefficient se détermine à partir de revenus nets disponibles, (revenus – loyer – impôts), du ménage divisé par le nombre de membre de la famille. Il découle de la « marge » disponible une fois les frais courants de la famille payés. Ce qui a pour conséquence un embellissement possible du logement, et surtout un entretien, qui profitent au bailleur, car l’investissement-embellissement améliore le logement ; et c’est aussi une anticipation de surface supplémentaire, c’est-à-dire un surplus de loyer par rapport au loyer moyen par habitant en zone comparable.

- Le « facteur du marché » - c’est à dire le rapport entre l’offre et la demande selon l’approche du Geo-Marketing, ou selon les éléments « politiques » (blocage des loyers en habitation) dépendant de la situation économique (l’emploi) et financière (crédit) – ainsi que la position du « balancier de l’arrogance » dans les rapports bailleurs-locataires.

Pour les amateurs de formules ,celle-ci s’écrit L=F(Md,C2,Cinv/P,Fs,Fm) ! 4 Selon ces calculs les loyers varient donc en fonction de ces quatre éléments. Certains sont factuels, d’autres s’anticipent, tous se calculent.

L’absolue relativité

On voit donc que la comparaison avec le placement obligataire, du type emprunt d’état, n’est pas forcement idoine. Pour tout placement immobilier, il devrait y avoir une prime de risque et une de volatilité, calculées systématiquement selon les critères énoncés et non selon le sentiment que l’on a de l’évolution du marché, ou selon l’espoir « arrangé » de hausse de valeur.

Dans les projections de détermination du rendement et de la rentabilité d’un placement immobilier, comme le loyer est une valeur relative, le Discounted Cash-flow ne peut pas varier uniquement en fonction d’hypothèses d’actualisation puisque le fondement, le loyer, est relatif et non absolu.

La notion même de valeur au sens financier devient aléatoire, et les primes de volatilité, indispensables dans ce type de placement, doivent être calculées non pas en approche comparative, mais en approche prospective selon les quatre éléments analysés supra.

Ce qui donne une autre vision du placement immobilier, plus proche de la création de richesse, fondée économiquement et socialement, que de la création de valeur. Comme disait Warren Buffet « le prix c’est ce que l’on achète, la valeur c’est ce que l’on vend ».

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Arnaud Gutré's curator insight, January 27, 4:39 AM

 Notre maître à tous ;-)