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L'objectif est de relancer la construction de logements plus facilement. Huit mesures doivent permettre d'atteindre cet objectif. Délivrer les permis de construire plus rapidement C'est l'objectif de la "procédure intégrée pour le logement" voulue par Cécile Duflot. Ce nouveau dispositif doit rassembler toutes les procédures d'autorisations nécessaires à un projet immobilier, afin d'obtenir un permis de construire dans de meilleurs délais. Densifier les zones urbaines Le gouvernement souhaite transformer les bureaux vides en logements, grâce à deux mesures:
- limiter les obligations en matière de stationnement : il sera possible de déroger aux règles locales d'urbanisme qui imposaient jusqu'ici la construction de places de parkings pour les nouveaux logements.
- rajouter des étages aux immeubles : les professionnels pourront également passer outre le plan local d'urbanisme lorsqu'ils veulent agrandir un immeuble pour aligner sa hauteur sur celle d'un bâtiment mitoyen. Surélever un immeuble sera également plus simple pour créer des logements. Encadrer les recours contre les permis de construire Cécile Duflot veut décourager les recours abusifs qui empêcheraient la construction de 25.000 logements par an. Objectif : restreindre l'accès à ces procédures et réduire les délais judiciaires. L'amende encourue en cas de recours abusif doit notamment être portée à 10.000 euros, contre 3.000 actuellement.
Les ordonnances doivent aussi confier directement l'instruction de ces recours aux cours administratives d'appel dans la trentaine d'agglomérations de plus de 50.000 habitants soumises à la taxe sur les logements vacants et pour les opérations de plus de 1.500 m2. Créer des logements "intermédiaires" Le gouvernement veut proposer une alternative entre le logement social et le parc locatif privé, avec la création de logements intermédiaires à prix maitrisés. Les ordonnances doivent créer un statut spécifique et un bail dédié à ce nouveau genre d'habitations, destinées aux classes moyennes. Lancer un portail national de l'urbanisme Pour simplifier le travail des professionnels, Cécile Duflot veut créer un portail national de l'urbanisme. Accessible en ligne, il regrouperait tous les documents d'urbanisme sous forme numérique : schémas de cohérence territoriale (SCoT), plans locaux d'urbanismes (PLU) et cartes communales. Faciliter le financement de l'aménagement immobilierLes collectivités territoriales peuvent actuellement garantir l'emprunt des opérateurs à qui elles allouent des projets d'aménagement, jusqu'à un taux maximal de 80%. Le gouvernement souhaite étendre ce plafond à un taux de 100%. Sécuriser les ventes de logements avant achèvement Cécile Duflot veut rendre obligatoire une garantie réelle pour les opérations de ventes de logements en l'état futur d'achèvement (VEFA). Cette mesure doit protéger les acquéreurs, qui paient au fur et à mesure de l'avancement des travaux, en cas de défaillance du promoteur en cours de chantier. Faciliter la gestion de trésorerie dans le bâtiment Le gouvernement souhaite enfin alléger la pression sur les entreprises du bâtiment. Il doit notamment faciliter les paiements mensuels réalisés par les professionnels du secteur.
... Fin 2012, la chute du volume des ventes a enclenché une baisse des prix... « Toutes les conditions semblent donc réunies pour que l’attentisme des acquéreurs perdure et que le marché immobilier s’englue dans la morosité », regrette le Président. L’ajustement raisonnable des prix pourrait relancer un marché presque en panne en 2013. Si le marché est en baisse, il faut toutefois tenir compte d’une hausse des prix importante dans le Var de + 90% sur 10 ans sur les appartements anciens, notamment. « Les prix de l’immobilier ont augmenté trop vite. Et si finalement, la baisse des prix constatée portait en elle-même l’espoir d’une reprise du marché ? », se questionne Philip Audibert.
Un ajustement raisonnable des prix vers le bas pourrait permettre aux acquéreurs qui, depuis quelques temps voient leur pouvoir d’achat diminuer sensiblement, de se repositionner sur le marché immobilier et de se montrer à nouveau actifs. « Ce serait la meilleure chose qui pourrait arriver à un marché aujourd’hui presque en panne. », conclut Me Audibert.
L'évolution des marchés immobiliers pénalise particulièrement les ménages modestes dans les zones tendues. Ce sont en effet les biens les plus abordables qui y ont connu la plus forte croissance de leur prix lors des quinze dernières années... Les disparités entre quartiers huppés et plus abordables se sont réduites En fait, "si l'on classe les biens immobiliers par décile de prix dans chacune des trois zones (ville-centre, banlieue, couronne périurbaine), on constate que la hausse des prix entre 1998 et 2007 a réduit les disparités entre quartiers huppés et abordables", indique François Cusin, co-directeur de la Chaire Ville et Immobilier à l'Université Paris-Dauphine, dans un article relayé par l'Observatoire français des conjonctures économiques. "Cette réduction des disparités est imputable à une valorisation plus forte des marchés les moins chers que des marchés haut de gamme", ajoute-t-il. La timide baisse des prix qui s'est enclenchée après la crise de 2008 n'y a rien changé. Marseille, exemple le plus révélateur À Marseille par exemple, les marchés bas de gamme ont été très fortement valorisés. Entre 1998 et 2007, "les prix des appartements les moins chers dans le centre-ville ont crû de 420 euros le mètre carré à 1.720 euros, soit une augmentation de 310 % en 9 ans, alors que les prix des appartements les plus chers n'ont augmenté "que" de 179 %, passant de 1.280 à 3.570 euros le mètre carré", indique François Cusin.
En fait, à l'exception de Nice, les 12 plus grandes métropoles françaises ont vu les prix de leurs appartements les moins chers progresser davantage que ceux de leurs appartements les plus chers entre 1998 et 2007.
Depuis, la tendance ne s'est pas retournée. Le prix moyen par ville des résidences les moins chères ont baissé de 10% au maximum lors des 5 dernières années. Un niveau incomparable avec les hausses comprises entre 105 % et 310 % d'entre 1998 en 2007. Les grandes métropoles seront toujours plus attractives Ces grandes aires métropolitaines, où bassins d'emplois et universités se côtoient, restent, quoiqu'il se passe, davantage attractives que le reste du territoire pour les ménages modestes. Ce, même si leur pouvoir d'achat s'y dégrade. "Au final, la cherté des logements n'est pas un frein suffisant à l'arrivée de nouveaux habitants dans les grandes métropoles, ni une cause de départ", remarque Claire Juillard, également co-directrice de la chaire Ville et Immobilier à Dauphine.
La tendance est au creusement des écarts de prix entre les plus grandes métropoles et le reste du territoire, accentuant les inégalités géographiques. François Cusin a d'ailleurs constaté que "les aires urbaines les plus chères en 1999 sont celles qui ont le plus augmenté pendant les années 2000 et les moins chères, celles qui ont le moins augmenté".
Selon le Conseil d'analyse économique, la fiscalité immobilière en France est devenue inéquitable et contre-productive. Il propose plusieurs mesures pour la réformer en profondeur... Le CAE plaide donc pour une réforme radicale de la fiscalité immobilière française. Il propose la suppression progressive des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui ont fait rentrer 9 milliards d'euros dans les caisses des collectivités locales en 2011. Ces impôts locaux, qui représentent 5,09% du montant d'une transaction immobilière, s'apparentent, selon un économiste du CAE, à « une énorme taxe Tobin qui freine les échanges et la mobilité ». Pour compenser ces pertes de recettes, le CAE propose de modifier le mode de calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Celle-ci rapporte 18 milliards d'euros par an, mais est très inéquitablement répartie, car elle ne permet pas de déduire la valeur des dettes immobilières contractées pour financer les acquisitions. Ce sont donc les ménages primo accédants - contraints d'acquitter la taxe foncière dès qu'ils entrent en possession de leur bien - qui sont les plus pénalisés. Justement ceux que l'on dit vouloir encourager... Une nouvelle taxe sur la valeur nette marchande Le CAE recommande donc d'asseoir l'impôt foncier sur la valeur nette du patrimoine immobilier, en prenant en compte la dette restant à rembourser. Ce qui transférerait une partie de la charge de l'impôt des primo-accédants qui n'ont pas fini de rembourser leurs emprunts vers les patrimoines importants, c'est-à-dire vers les rentiers, les cadres supérieurs et les retraités. Pour remplacer la taxe foncière, une nouvelle taxe de 0,5% sur la valeur nette marchande de tout bien immobilier acquis permettrait alors de lever 30 milliards d'euros de nouvelles recettes. Le CAE propose de l'affecter à une baisse de la TVA sur la construction neuve à hauteur de 3 milliards d'euros.
Le marché immobilier nous montre des signes de faiblesse. Quelles sont les perspectives à venir ? Les prix tendent à baisser presque partout en France. Jusqu'où baisseront-ils ? Beaucoup d'acheteurs aspirent à une chute phénoménale des prix au cours des prochaines années. Des chiffres importants qui peuvent faire peur. Si l'on observe les cycles du marché immobilier français ces dernières années, c'est en 2008 que la dernière baisse a eu lieu. Elle fut comblée très rapidement, puisqu'en 2009 la hausse des prix l'avait déjà effacée. Il faut donc aller plus loin en arrière, dans les années 1990, le marché a très fortement baissé, les prix avaient fondu comme neige au soleil de l'ordre de 30 % à 40 %. Quels sont les signes d'une baisse franche des prix ? La baisse du nombre des transactions est un premier signe d'un marché qui se contracte. Vient ensuite une érosion des prix en province puis à Paris. Cette baisse se fait généralement sur les biens les moins dotés comme les maisons et appartements à défauts, isolés. C'est encore plus vrai lorsque ces biens sont isolés et à défaut. Puis, certaines zones géographiques sont touchées, les zones où l'économie est moins, voire peu dynamique, comme le Nord. On nous dit que Paris est un marché différent, une niche. Rappelons simplement que dans les années 1990 les prix parisiens ont chuté de 35 %. Un marché en crise retourne vers les fondamentaux. Quels sont-ils ? - L'emplacement, - La qualité de construction et l'orientation. En effet, en poussant le trait, jusqu'à présent, les prix étaient presque les mêmes au premier étage sombre qu'au dernier étage plein sud d'un même immeuble. La tendance jusqu'à présent était de considérer un quartier et d'en retenir un prix moyen. Le retour aux fondamentaux avec un nivellement par le bas des prix sera certainement observé dans les prochaines semaines. Les vendeurs rechignent à baisser leurs prix, ne souhaitant pas, et c'est humain, perdre une partie de la valeur de leur patrimoine. Les vendeurs doivent se dédouaner de toute sensibilité, car l'égo, l'âme apportée à son bien immobilier font penser que le bien en question est exceptionnel. Beaucoup ont fait l'expérience de promouvoir leur bien à un prix ridiculeusement haut. Il est tentant de fixer le prix de son bien en fonction des prix des voisins. C'est oublier que le prix affiché n'est quasiment jamais le prix d'une transaction. Le même refrain pour tous ces biens... des mois passent, il est temps de baisser le prix de vente, mais les prix du marché baissant, ces vendeurs n'obtiendront une vente qu'en dessous du prix auquel ils auraient pu vendre en premier lieu. Investisseurs, le marché est de plus en plus difficile. Deux éléments qui poussent à la prudence : la rentabilité du marché locatif a fortement baissé depuis 2000, les prix de l'immobilier ont augmenté deux fois plus vite que les loyers. Le risque de moins-values à la sortie, les prix ne grimpent pas jusqu’au ciel ! Certains souhaitent contraster cette tendance négative grâce au taux de natalité élevé en France, l'allongement de la durée de vie, au nombre élevé de divorces, à la décohabitation et enfin au ratio propriétaire/locataire de 50 % en France (80 % chez nos voisins).
... Un marché immobilier bloqué par une crise de la demande... En cause, la solvabilité insuffisante des acquéreurs par rapport aux prix demandés, la rigueur renforcée des banques dans l'octroi des crédits, le trop grand recentrage sur les bas revenus du prêt à taux zéro (le "PTZ+"), et celui des régimes d'incitation fiscale (de "défiscalisation") à l'investissement locatif, "Scellier" puis "Duflot", mesures prise au demeurant pour l'essentiel par l'ancienne majorité.
Mais il y a autre chose, dont on parle moins car cela ne sert pas un "lobby" de propriétaires ou de professionnels :
- le manque d' "appétence" pour l'investissement immobilier avec la disparition pour un temps au moins de ce qui en faisait le moteur, que ce soit pour la résidence principale ou secondaire, ou pour l'investissement locatif : la certitude de faire rapidement une bonne plus-value,
- le blocage du marché de l'ancien : on oublie souvent que les acquéreurs de neuf sont en grande partie des vendeurs d'ancien, et que faute de pouvoir vendre facilement et dans de bonnes conditions son logement actuel, on se lance plus difficilement dans un projet d'achat d'un appartement neuf, et encore plus de construction d'une maison individuelle...
La fin d'une prospérité immobilière financée à crédit La croissance en France et la consommation des ménages - y compris immobilière - a, depuis des décennies, été financée en grande partie par les déficits, c'est à dire à crédit. A preuve, quand on essaye d'arrêter ces injections massives de fonds publics, dont l'immobilier a eu plus que sa part avec les PTZ+, le crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt, les régimes "Robien"-"Scellier", la TVA à taux réduit sur les travaux, les crédits d'impôt au titre de la résidence principale, les aides à la personne, etc., soit plus de 20 milliards par an en moyenne, la machine s'arrête : la machine économique dans son ensemble, et la machine immobilière avec elle... ...Ces milliards manquent bien quelque part : chez les contribuables dans la poche de qui on les prélève, mais aussi chez ceux qui ne les percevront pas sous forme de traitements de fonctionnaires, de salaires des entreprises à qui l'Etat achète des biens et des services, d'aides fiscales à l'achat d'un appartement ou à l'investissement locatif, de subventions diverses, en attendant de voir rogner les aides au logement, les prestations sociales, comme le préconisent certains milieux qui se plaignent par ailleurs de la réduction des aides à l'immobilier...
Déjà dopés par la baisse historique des taux d'intérêt depuis les années 1990, phénomène mondial puisant son origine dans la dérégulation de la finance et responsable des bulles immobilières qui ont conduit aux "subprime", gavés de surcroît d'aides fiscales et autres, les acquéreurs se sont laissés aller à l'appât de plus-values mirifiques, très peu imposées, et ont progressivement accepté de payer des prix déraisonnables, parce qu'ils pouvaient le faire et qu'ils en tiraient rapidement profit. Ne négligeons pas l'effet de désendettement que procure la hausse des prix sur ceux qui achètent à crédit : au rythme des hausses des années 2000-2007, un bien financé à 80% pouvait être revendu au bout de 5 à 7 ans avec un capital à rembourser sur le crédit de moins de 40% du prix de vente. Rappelons aussi l'ambiance du "tous propriétaires" et de l'encouragement à s'endetter, sans risques puisqu'il suffit de "travailler plus pour gagner plus"...
Bien évidemment, la hausse de l'ancien a entraîné inévitablement celle du neuf. non pas à cause des coûts de construction, qui ont un peu augmenté mais pas dans les proportions constatées pour les prix : en fait ce sont les terrains qui ont poussé les coûts de production vers le haut. Et cela se comprend quand on sait comment s'établissent les prix des terrains constructibles : les vendeurs fixent les prix demandés en fonction du nombre de logements qui peuvent être construits (d'où l'augmentation des prix avec les droits de construire...), du prix auquel ils peuvent être vendus, des coûts de construction, et du bénéfice qu'il faut laisser au promoteur faute de quoi il ne réalise pas l'opération...
Les milieux de l'immobilier ont récusé en choeur l'idée de l'existence d'une "bulle immobilière" en France, prétendant qu'il n'y avait pas d'attitude spéculative chez les acquéreurs. Si ça n'en est pas, ça y ressemble pourtant à s'y méprendre.
Cet immobilier "casino" semble aujourd'hui stoppé. On pourrait au demeurant se demander pourquoi ! Probablement parce que plus personne n'y croit. Les économistes nous enseignent que c'est ainsi que se produisent les retournements de marché.
Peut-on revenir à des injections massives de fonds publics pour soutenir l'activité. Personne ne peut le croire, pas même ceux qui le demandent. L'Etat ne peut consacrer de ressources que pour combattre le "mal logement", le logement indigne, la précarité énergétique, et plus accessoirement le traitement du parc immobilier énergivore ; l'essentiel de son effort se portera nécessairement sur le logement social, et sur la mobilisation du secteur privé pour une offre de logements à prix maîtrisés, comme avec le régime "Duflot"... Une seule issue : une baisse générale des prix... Autre effet de prix excessifs : l'écrasement des taux de rentabilité de l'investissement locatif, entre un prix d'acquisition qui s'envole et des loyers plafonnés par les ressources des locataires. ...
Du coup, la question n'est presque plus de savoir si les prix vont baisser - il est clair qu'ils ont commencé à le faire, y compris à Paris - mais de combien ils doivent baisser pour que le marché reparte !...
En réalité, derrière un déficit global d'offre par rapport aux besoins, se cache un déficit encore plus criant de logement à des prix ou des loyers accessibles, et un excédent de logements que les demandeurs ne peuvent plus se payer...
Si les pouvoirs publics ne se laissent plus cette fois entraîner à aider ce second marché, comme ils l'ont fait jusqu'à fin 2011 avec la défiscalisation des intérêts d'emprunt et l'ouverture à l'ancien du PTZ, et mettent plutôt tous leurs maigres moyens sur le premier, il y a des chances que la résistance des vendeurs cède, et que l'immobilier retrouve des niveaux de prix plus compétitifs...
La baisse des prix de l'immobilier si elle se prolonge, sera une excellente nouvelle. Ça y est, les prix de l’immobilier semblent entrer dans une phase de baisse, y compris à Paris. Certains n’y voient que le symptôme de la déprime actuelle de l’économie, où, malgré des taux de crédit historiquement bas, les acheteurs ont trop peur de l’avenir pour se lancer dans des achats qui les engagent sur 20 ans. Mais tempérons ce pessimisme : la baisse des prix du logement, si elle se prolonge, sera une excellente nouvelle. L'immobilier, parce qu'il est, à tort, plus perçu comme un placement que comme un bien de consommation, est le seul secteur d'activité dans lequel certains parlent de crise quand les prix baissent. Or, en général, c'est plutôt la hausse des prix qui pose des problèmes aux ménages consommateurs, comme on le voit dans le domaine des transports ou de l'alimentation. Le prix de la plupart des produits de consommation, comme l’équipement de la maison ou l’informatique, baisse en monnaie constante ou en pourcentage d’un salaire moyen. Et pourtant, personne ne parle de crise dans ces secteurs. Au contraire, ces baisses de prix n'empêchent pas les entreprises de ces filières d'être profitables. En finir avec la bulle immobilière En fait, il serait même souhaitable que l’immobilier baisse suffisamment jusqu’à retrouver son “tunnel historique”, notion introduite par l’économiste du logement Jacques Friggit, qui a constaté que des années 1965 à 2001, le prix médian du logement en France s’est maintenu aux alentours de 2,9 fois le revenu net médian des ménages. Nous en sommes à plus de 4,5 fois en 2012, d'où la difficulté croissante de se loger pour les ménages les plus modestes. Ces coûts élevés affectent également les entreprises et pèsent sur les budgets publics par le biais d'une demande plus élevée en logements sociaux. Ce n’est que depuis la toute fin du XXe siècle que cette bulle s’est formée, par la combinaison d’une baisse historique des taux d’intérêts et, on l’oublie trop souvent, de lois de libération du foncier constructible ou des grandes opérations d’aménagement de plus en plus restrictives. Songez qu’il faut aujourd’hui 5 à 10 ans pour mener à bien une révision de plan local d’urbanisme, ou une simple “Zone d’Aménagement Concertée”, et que le droit actuel des sols incite les maires à se montrer plutôt malthusiens... pour ne s’attirer ni les foudres de leurs électeurs, ni celui des services techniques de l’état qui appliquent depuis 20 ans des doctrines écologiquement correctes anti-construction. Cela crée, en période de bonne solvabilité des ménages, un effet de rareté qui profite aux vendeurs, au détriment des acheteurs. Dans aucun autre secteur, un économiste n'oserait affirmer que la capacité des offreurs à imposer des prix élevés est une bonne chose. L'immobilier ne fait pas exception. En finir avec le faux dicton: “Quand l’immobilier va, tout va” Une économie débarrassée des bulles immobilières, et des problèmes bancaires qui les accompagnent (USA, Irlande, Espagne, Pays Bas...), éliminerait un des principaux facteurs de mal-investissement, de spéculation improductive, et de mauvaise allocation des ressources des ménages. Les dernières années montrent de façon éclatante que le bilan économique d’un immobilier cher est négatif. Or, une économie dynamique et sans bulle immobilière n'est pas un rêve abstrait. Parce que l’Allemagne a su adopter des règles de libération des sols plus flexibles (annuelles), elle n’a pas connu la même bulle des prix du logement que la nôtre, alors que son économie s’est montrée plus performante. Même constat dans la moitié centrale des USA (Texas, Kansas...) ou du Canada, où le droit du sol accompagne la construction au lieu de la brider, et où il n’y a pas eu de bulle des prix malgré des conditions de crédit aussi folles que dans le reste du continent, et un dynamisme économique ou démographique supérieur. Ces exemples nous montrent qu’un immobilier cher quand l’économie se porte bien n’est pas une fatalité. Rêvons un peu : le gouvernement rendrait grandement service aux générations futures en profitant de la baisse conjoncturelle du logement pour faire exploser sans grande douleur politique les causes structurelles de la formation des bulles immobilières dans les périodes économiquement plus fastes, à savoir un foncier constructible trop encadré et des permis de construire trop durs à obtenir pour de grosses opérations. La baisse des prix qui s'amorce tout juste pourrait alors être pérennisée.
Au premier trimestre 2013, les prix ont continué de baisser dans l'immobilier ancien, notamment en province. La capitale résiste, pour l'instant, constate Laforêt, alors que la demande se reprend. Mais les transactions sont compliquées selon le réseau d'agences immobilières. Dans l'immobilier, « la baisse s'installe ». C'est en tout cas le sentiment du réseau Laforêt, qui publie ces chiffres pour le premier trimestre de cette année... Le réseau immobilier constate notamment que le marché des résidences secondaires est à l'arrêt, conséquence de la modification de la fiscalité sur les plus-values. Les stocks de biens reculent sauf à Paris Les prix refluent donc dans un marché difficile. « Les transactions sont compliquées », constatent les agents de Laforêt. Les volumes diminuent de l'ordre de 12 % dans tous les secteurs, « selon la tendance mesurée au dernier trimestre 2012 ». Les raisons ? « Une offre toujours insuffisante et qui tarde à se reconstituer, des vendeurs qui résistent encore sur des prix élevés et le durcissement des conditions d'accès aux prêts immobiliers ». Ainsi, les stocks de biens à la vente ont plutôt tendance à reculer (de 3 % en province et de 0,5 % en région parisienne), sauf à Paris, où ils augmentent de 2 %. « Plus que jamais, les mises en vente se font par nécessité : séparations, successions, mutations ou pertes d'emplois », constatent les agents immobiliers du groupe. Plus de marges de négociations pour les acheteurs Alors que Century 21 n'anticipe qu'une baisse de 1 à 4 % des prix à Paris en 2013 et de 2 à 3 % sur l'ensemble du territoire, Elix Rizkallah, le président de Laforêt se montre plus prudent, « Nous ne sommes qu'au début de la baisse des prix qui devrait franchir le seuil de -5 % sur l'année entière. On observe néanmoins une reprise de la demande, les projets immobiliers sont toujours là, et les acquéreurs ne perdent pas confiance dans l'investissement pierre pour se loger ». Les acquéreurs qui retrouvent d'ailleurs une marge de manoeuvre. Selon Laforêt, l'écart de prix entre le prix affiché et le prix vendu grimpe à 6,7 % (+0,4 point) et peut même atteindre jusqu'à 20-25 % dans les secteurs les plus ruraux, « lorsque les offres basses sont acceptées par des vendeurs pressés ». Il y a de la négociation dans l'air.
Century 21 vient de démontrer avec les derniers résultats de son observatoires que le prix des logements anciens, y compris dans la capitale, étaient orientés à la baisse. Le réseau pronostique en outre que la tendance va se confirmer dans les prochains mois, dasn des proportions de l'ordre de 5 à 7%. Les notaires de leur côté dressent le même constat, et anticipent le même mouvement. ...
Certes, il ne s'agit pas de dégringolade, et pour le coup, je ne dis pas que le déséquilibre entre l'offre et la demande soit sans aucun effet : il est évident que l'attrait d'un marché et sa moindre capacité à satisfaire les besoins qu'il suscite le valorise, et qu'il ne faut pas s'attendre à une chute libre. Au demeurant, le mouvement que Century révèle est vertueux: il resolvabilise la demande sans appauvrir les vendeurs.
Ce qui m'étonne, c'est de n'avoir pas lu la leçon essentielle de cette affaire, peut-être parce qu'elle en contrarie plus d'un : les pouvoirs publics ont eu raison de ne pas aider l'ancien. Sans ce choix, et on l'a vu en 2008 avec les quelque 6 milliards d'euros du plan de relance mis sur le logement, les prix auraient résisté, sinon encore cru. Certes, la victoire ne sera acquise que quand la reprise sur les volumes se sera fait sentir. Tout porte à croire que les acquéreurs vont sortir du bois et que les vendeurs vont réaliser qu'il ne faut pas faire la fine bouche...et que la baisse a tout lieu de continuer quelques mois, sinon plus.
Au demeurant, il faut rendre justice à la partie de la profession d'agent immobilier, dont Laurent Vimont, président de Century 21, qui a dit haut et fort, comme l'auteur de ces lignes, qu'il fallait arrêter de vouloir remplir le tonneau des Danaïdes. Le vrai tournant historique est là, dans ce nouveau rapport du logement à la décision publique, plus indépendant, plus adulte, et pour tout dire plus responsable en l'état actuel des finances de la France.
...l'immobilier est rattrapé par la crise : "Partout, les acheteurs ont repris la main, prenant tout leur temps et négociant dur", observent les agents immobiliers, qui guettent le moindre appel ou le rare client au seuil de leur pas de porte. "En un an, dans l'ancien comme dans le neuf, un acquéreur sur cinq a disparu et le volume des crédits a chuté de 30 %", s'alarme Bruno Deletré, directeur général du Crédit foncier... Pis, le marché est bloqué. Sans perspective de plus-value à court terme, les acheteurs craignent d'acheter trop haut, tandis que les vendeurs refusent de brader, espérant encore un rebond, à l'instar de ce qui s'est passé en 2009. "Seuls ceux qui y sont contraints (divorce, décès, mutation, exil fiscal) passent à l'acte", constate Laurent Vimont, président de Century 21... Le neuf n'échappe pas à la déprime. En un an, le nombre d'investisseurs a presque fondu quasiment de moitié. La faute à qui ? Depuis un an, le gouvernement a tout fait pour décourager les placements : hausse des impôts et notamment taxation plus importante des plus-values, indexation des loyers, augmentation des droits des locataires, instabilité législative et réglementaire.... "Il faut être bien téméraire pour se lancer dans l'inconnu et attendre trente ans pour échapper à l'impôt", confie un promoteur... Les primo-accédants ont aussi été exclus du marché. Même si les taux ont atteint un plancher historique, les conditions imposées par les banques ont été durcies : doublement de l'apport personnel, application stricte du seuil maximal d'endettement (33 %), raccourcissement de la durée des prêts, exigence d'un CDI de plus trois ans pour pouvoir emprunter... "Ce n'est pas le taux qui est difficile à obtenir, c'est le crédit", commente Bernard Cadeau, président d'Orpi... "À logement identique, un primo-accédant doit aujourd'hui s'endetter sur trente et un ans, contre quinze en 2000", rappelle l'économiste Jacques Friggit... Dans ce contexte, la location reprend des couleurs. Par obligation ou par choix. "Plutôt que d'acheter dans la foulée, certains vendeurs décident de louer en attendant des prix plus bas. C'étaient les mêmes qui achetaient avant de vendre il y a encore six mois", constate Frédéric Monssu, directeur général de Guy Hoquet... Et 2013 ? Tout semble indiquer une poursuite, voire une accentuation de la tendance baissière. Mais pas catastrophique. La poussée démographique (1,5 million d'habitants en quatre ans), l'essor des familles monoparentales et le déficit chronique de logements - "avec moins de 30 000 logements construits, 2013 devrait être la pire année depuis cinquante ans", rappelle Alain Dinin -, tout écarte un brusque effondrement du marché. Les économistes tablent davantage sur une lente érosion des prix étalée sur une décennie. À moins de changements législatifs majeurs ou de crise grave de l'euro. La pierre retrouverait alors son statut de valeur refuge. "Pour l'heure, on navigue à vue", confie Alexandre Moisset, du groupe Mobilis.
Ça y est, les prix de l’immobilier semblent entrer dans une phase de baisse, y compris à Paris. Certains n’y voient que le symptôme de la déprime actuelle de l’économie, où, malgré des taux de crédit historiquement bas, les acheteurs ont trop peur de l’avenir pour se lancer dans des achats qui les engagent sur 20 ans.
Mais tempérons ce pessimisme : la baisse des prix du logement, si elle se prolonge, sera une excellente nouvelle. L'immobilier, parce qu'il est, à tort, plus perçu comme un placement que comme un bien de consommation, est le seul secteur d'activité dans lequel certains parlent de crise quand les prix baissent. Or, en général, c'est plutôt la hausse des prix qui pose des problèmes aux ménages consommateurs, comme on le voit dans le domaine des transports ou de l'alimentation.
Le prix de la plupart des produits de consommation, comme l’équipement de la maison ou l’informatique, baisse en monnaie constante ou en pourcentage d’un salaire moyen. Et pourtant, personne ne parle de crise dans ces secteurs. Au contraire, ces baisses de prix n'empêchent pas les entreprises de ces filières d'être profitables. En finir avec la bulle immobilière En fait, il serait même souhaitable que l’immobilier baisse suffisamment jusqu’à retrouver son “tunnel historique”, notion introduite par l’économiste du logement Jacques Friggit, qui a constaté que des années 1965 à 2001, le prix médian du logement en France s’est maintenu aux alentours de 2,9 fois le revenu net médian des ménages. Nous en sommes à plus de 4,5 fois en 2012, d'où la difficulté croissante de se loger pour les ménages les plus modestes. Ces coûts élevés affectent également les entreprises et pèsent sur les budgets publics par le biais d'une demande plus élevée en logements sociaux.
Ce n’est que depuis la toute fin du XXe siècle que cette bulle s’est formée, par la combinaison d’une baisse historique des taux d’intérêts et, on l’oublie trop souvent, de lois de libération du foncier constructible ou des grandes opérations d’aménagement de plus en plus restrictives.
Songez qu’il faut aujourd’hui 5 à 10 ans pour mener à bien une révision de plan local d’urbanisme, ou une simple “Zone d’Aménagement Concertée”, et que le droit actuel des sols incite les maires à se montrer plutôt malthusiens... pour ne s’attirer ni les foudres de leurs électeurs, ni celui des services techniques de l’état qui appliquent depuis 20 ans des doctrines écologiquement correctes anti-construction. Cela crée, en période de bonne solvabilité des ménages, un effet de rareté qui profite aux vendeurs, au détriment des acheteurs. Dans aucun autre secteur, un économiste n'oserait affirmer que la capacité des offreurs à imposer des prix élevés est une bonne chose. L'immobilier ne fait pas exception. En finir avec le faux dicton: “Quand l’immobilier va, tout va” Une économie débarrassée des bulles immobilières, et des problèmes bancaires qui les accompagnent (USA, Irlande, Espagne, Pays Bas...), éliminerait un des principaux facteurs de mal-investissement, de spéculation improductive, et de mauvaise allocation des ressources des ménages. Les dernières années montrent de façon éclatante que le bilan économique d’un immobilier cher est négatif...
Rêvons un peu : le gouvernement rendrait grandement service aux générations futures en profitant de la baisse conjoncturelle du logement pour faire exploser sans grande douleur politique les causes structurelles de la formation des bulles immobilières dans les périodes économiquement plus fastes, à savoir un foncier constructible trop encadré et des permis de construire trop durs à obtenir pour de grosses opérations. La baisse des prix qui s'amorce tout juste pourrait alors être pérennisée.
Le 4 avril, Nicolas Doze s'est intéressé à la baisse des prix de l'immobilier, qui devrait se prolonger en 2013 selon les notaires... La baisse des prix, avec une demande de moins en moins solvable due à la baisse du pouvoir d’achat, au chômage qui augmente... «C’est normal que ça baisse»... Dans un contexte économique difficile, les prêts sont accordés moins facilement par les banques. Avec des taux d’emprunt bas, les prix vont sans doute continuer à baisser. «Les notaires nous disent que les prix de l’immobilier auront baissé de 7% en mai et de 4,5% à Paris» ... «la baisse des prix de l’immobilier est logique ; C’est normal que ça baisse puisque la demande n’est plus solvable ou de mins en moins». «Après la baisse sur le pouvoir d’achat, ça va se poursuivre avec les impôts la politique familiale, le chômage augmente, la consommation se replie». «Et puis les prêts à 20 ans, 25 ans,30 ans et 35 ans c’est terminé» «Pendant plusieurs années on a rendu la demande solvable en allongeant la durée des prêts. Mais c’est c’est artificiel. Ca c’est terminé». «On n’a jamais vu les prix de l’immobilier monter en période déflationniste, Or c’est ce que nous vivons a estimé Nicolas Doze...
Le délai moyen pour une vente atteint près de trois mois. Dans un marché figé, une attente de six mois n’est plus exceptionnelle. Voici comment réussir à vendre plus rapidement. Paris Match. Comment expliquez-vous les difficultés rencontrées par certains propriétaires pour céder leurs biens ?
Laurent Vimont. Tout d’abord par le prix demandé. Ceux qui prennent comme référence les prix de biens comparables au moment d’établir le leur ne parviennent pas à vendre. Cette démarche favorise la surestimation automatique. D’autant plus que le comportement d’un propriétaire qui souhaite vendre est souvent plus affectif que rationnel. Beaucoup pensent que leur appartement ou leur maison a plus de valeur que les autres… Là réside le danger : un bien mis en vente à 10 % au-dessus de sa valeur réelle ne peut pas trouver preneur. D’une part parce que l’acheteur se moque de la dimension affective. D’autre part, à cause de l’offre très abondante disponible sur Internet, qui permet aux acquéreurs de comparer tous les prix, dans un marché de surcroît stable, voire en baisse. Comment définir le prix d’un logement ?
Tenir compte des prix affichés sur des sites d’annonces entre particuliers ou, plus globalement, sur Internet permet déjà d’établir une estimation. Mais il faut obtenir les vrais prix de vente, pas seulement ceux demandés par les propriétaires. Il est donc préférable de consulter des professionnels de l’immobilier. On observe toujours un écart de 5 à 10 % entre le prix souhaité et celui auquel le bien s’est réellement vendu. A l’inverse, quelles précautions prendre pour ne pas sous-estimer la valeur de son bien ?
Tout dépend du contexte. La méthode ne sera pas la même s’il s’agit d’une vente “forcée” ou d’une vente de confort. En cas de mutation, de divorce ou de décès, l’évaluation doit être ajustée rapidement. Sinon, la possibilité de négocier s’évanouit sous la pression des délais imposés au vendeur : une trop longue attente le contraint à davantage baisser son prix. Dans le cas d’une vente de confort, par exemple pour acheter plus grand, il vaut mieux vendre et ne racheter qu’une fois la cession réalisée. “Annoncer un prix juste génère des appels” Pourquoi ?
En liant deux transactions différentes, on commet souvent l’erreur de fixer un prix de vente en fonction du prix d’achat du bien suivant. Or il est impossible de gagner dans les deux cas. En revanche, si l’on cède son bien à un prix légèrement inférieur à celui envisagé au départ, on peut bénéficier d’une baisse au moment de l’achat, pour les mêmes raisons. Comment savoir s’il faut baisser son prix ? En fonction des réactions à l’annonce. Un prix juste génère des appels et des visites. Trop cher, un bien ne suscitera pas cet intérêt. Si les candidats à l’achat font des offres en dessous du prix demandé, c’est un autre indice que le bien n’a pas été évalué à sa valeur de marché. Quelles sont les autres règles pour vendre plus vite ?
Se fier au bon sens. Etre vigilant sur l’état général du logement, sans pour autant envisager de gros travaux. Les acheteurs sont sensibles à une kyrielle de détails, comme la peinture écaillée, le rangement des pièces ou l’ampoule qui pend au plafond sans abat-jour. Et ils les utilisent pour demander une baisse de prix.
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Henri Buzy-Cazaux perçoit des signes de reprise de l’activité et milite aussi pour la stabilité des règles fiscales. Club Immo : Percevez-vous une reprise de l'activité du marché ? Henry Buzy-Cazaux : Très clairement, comme les prix marquent une accalmie, les conditions d'une reprise sont enfin réunies. Cette accalmie est peut-être jugée insuffisante à Paris ou dans les grandes villes mais elle est bien réelle. Elle vient resolvabiliser les ménages et leur donne de nouveau envie d'acquérir un logement pour l'habiter ou investir. Ce mouvement de reprise va suivre la baisse relative des prix et il sera confirmé à la rentrée septembre. Pour des raisons économiques liées à la situation française et européenne, les taux ne devraient pas augmenter de façon significative. Ils sont à des niveaux historiquement bas. C'est une bouffée d'oxygène pour les acquéreurs. Comme les revenus des ménages ne vont pas progresser, il faut que la baisse des prix de l'immobilier se poursuive de façon légère et régulière. Je n'imagine pas, dans les deux à trois ans qui viennent, une reprise des prix, y compris au sein des marchés tendus comme ceux de la capitale. Est-ce le moment d'acheter ou faut-il encore attendre que les prix baissent davantage ? Non, il ne faut pas attendre. Il y a déjà la question de l'opportunité lorsque l'on trouve un bien qui apporte une solution à un problème de vie : mutation professionnelle, modification de structure familiale etc... Attendre encore six mois ne me parait pas être un bon calcul d'autant que si la baisse des prix se confirme elle ne prendra pas la forme d'une chute ou d'une dégringolade. La tendance est à l'acquisition. Les mesures annoncées par le gouvernement pour relancer le secteur du logement, vont-elles dans le bon sens ? Il n'y a pas eu de mesures pour soutenir l'ancien. Au risque de choquer, je crois que c'était le bon calcul. Les mesures prises sur la construction et le logement social sont nécessaires sur les marchés tendus. La mobilisation foncière et la facilitation de l'acte de construire vont aussi dans la bonne direction. En revanche, il faut se garder aujourd'hui de rajouter des taxes ou des impôts sur l'immobilier qui est une proie facile. C'est tentant pour les gouvernants qui ont besoin de restaurer les finances publiques. Il faut un statu quo, voire un correctif sur la taxation sur les plus-values de cession des résidences secondaires ou des biens d'investissement. Il faut éviter d'alourdir, d'aggraver les conditions fiscales attachées au logement. Tous les professionnels appellent d'ailleurs de leurs vœux, une vraie stabilité des règles du jeu. Faut-il réformer les métiers de l'immobilier en profondeur ? Oui. C'est une demande concertée de la profession dont je me réjouis. Mais le gouvernement va-t-il bien réformer ? Je pense que le projet de loi Duflot répondra aux attentes. C'est-à-dire que l'on va créer une structure supérieure qui sera au dessus des organisations professionnelles dans laquelle tous les professionnels seront identifiés et devront adhérer. C'est un conseil national de l'entremise et de la gestion qui va, en termes de discipline, d'obligation de formation, de contrôle, bénéficier d'un pouvoir sur l'ensemble des 35 000 professionnels du pays. De ce point de vue, c'est un progrès absolument majeur. Un pas sera franchi pour rassurer l'opinion et avec à la clé, davantage de confiance accordée aux professionnels.
Une étude américaine du Peterson Institute va à l'encontre des idées reçues en démontrant les "interférences" négatives d'un fort taux de propriété sur le marché de l'emploi. La France, pays de chômeurs propriétaires ? Le paradoxe n'est qu'apparent, semble indiquer une étude du Peterson Institute (Massachussetts, Etats-Unis), qui montre qu'un fort taux de propriété dans un Etat donné est "précurseur d'une forte hausse éventuelle du taux de chômage dans cet Etat". Et dans des proportions plutôt inquiétantes : selon l'étude, "un doublement du taux de propriété est suivi, sur le long terme, d'une hausse du chômage de plus du double". De quoi donner des sueurs froides aux politiques qui ont largement soutenu l'accès à la propriété – dans les années 2000 en France et aux Etats-Unis, notamment. ... Cela ne veut pas dire que le taux de chômage est plus fort parmi les propriétaires immobiliers, nuancent-ils, mais qu'il existe une corrélation entre atonie du marché du travail et fort taux de propriété. Les explications avancées à ce phénomène sont encore balbutiantes et restent à vérifier, mais la plus évidente serait que l'accès à la propriété tend à diminuer la mobilité des salariés et à leur imposer de longs et coûteux temps de transport s'ils doivent travailler loin de leur domicile. L'attachement à une maison, à un quartier peut constituer un frein à la carrière d'une personne en lui faisant manquer des opportunités. INTERFÉRENCE Autre hypothèse insuffisamment explorée, écrivent les auteurs : l'évolution du marché immobilier affecterait négativement le tissu économique et social. Ainsi, les propriétaires seraient davantage conservateurs et tendraient à faire pression pour empêcher l'implantation de nouvelles entreprises près de chez eux. Par ailleurs, une ville de propriétaires est peu accueillante pour les ouvriers, les employés du bas de l'échelle sociale, qui ne peuvent payer qu'une location. Ce manque de main d'œuvre bon marché serait perçu comme un handicap pour une entreprise qui souhaiterait s'installer dans la ville en question. Ce seul facteur ne peut bien évidemment pas à lui seul expliquer la dégradation du marché de l'emploi, reconnaissent les économistes, mais ils soulignent que cette corrélation, qu'ils qualifient "d'interférence" du marché de l'immobilier sur celui de l'emploi, est observable sur une longue période. Pourquoi ne pas l'avoir identifiée avant ? Parce qu'elle ne se voit que sur un temps long, répondent les auteurs, à partir de cinq à dix ans de compilation de données. Même si l'étude se borne à des données américaines, les chercheurs soulignent que ses conclusions "pourraient aller bien au-delà" du champ national. Ils citent à l'appui les cas, diamétralement opposés de l'Espagne (80 % de propriétaires, plus de 20 % de chômeurs) et de la Suisse (30 % de propriétaires, 3 % de chômage).
Toute remontée des taux des crédits annihilerait la baisse des prix et réduirait la capacité d'acquisition des ménages. Depuis plus d'un an, les prix de l'immobilier reculent partout en France et le volume des ventes s'effondre. En toute logique, les aspirants propriétaires reportent leur projet en espérant que la baisse, la première durable depuis plus de douze ans, perdure. Pourtant, même s'ils espèrent acheter un bien immobilier en dépensant moins, ce calcul n'est pas forcément le bon, car il faut en parallèle examiner l'état du marché du crédit. Le pouvoir d'achat immobilier dépend évidemment des prix de la pierre, mais aussi de la capacité d'emprunt. MOINS DE 3 % SUR 15 ANS Certes, aujourd'hui, le niveau des taux d'intérêt est bas et il devrait se maintenir, puisque la Banque centrale européenne a annoncé une baisse de 0,25 point de son taux directeur. "Il est possible d'emprunter à moins de 3 % sur 15 ans et autour de 3,2 % sur vingt ans", souligne Maël Bernier d'Empruntis.com. Mais toute remontée réduirait la capacité d'acquisition des ménages. Prenons l'exemple d'une famille qui achète aujourd'hui un quatre pièces dans le XVIIIe arrondissement de Paris. Prix affiché : 690 000 euros. En le finançant à 100 % par un emprunt sur 20 ans à 3,15 %, la mensualité atteint 3 879 euros. Si ce ménage attend que les prix baissent, mais qu'entretemps les taux remontent à seulement 3,65 %, il ne pourra emprunter, à mensualité constante, que 660 000 euros. La hausse des taux annihilerait donc une baisse des prix de 4,3 %. Avec une hausse des taux de crédit à 4,15 %, leur capacité d'emprunt tomberait à 631 840 euros, effaçant un recul des prix de 8,4 %. PRUDENCE Si vous désirez acheter une résidence principale et que vous disposez de moyens financiers suffisants, il serait donc inutile de traîner. "Une stratégie d'optimisation est très dure à mettre en œuvre pour un particulier, et ceux qui attendent trop longtemps risquent d'avoir plus de mal à acheter si les taux remontent", résume Sébastien de Lafont, président de Meilleursagents.com. Si en revanche votre stratégie consiste à acheter un bien pour le louer, mieux vaut attendre. Aujourd'hui, le prix des petites surfaces reste, en effet, très élevé dans la plupart des villes disposant d'une demande locative intéressante. Or, lors des retournements de cycle, leurs prix ont tendance à baisser plus rapidement que celui des grandes surfaces. En conséquence, il faudrait une très nette remontée des taux pour compenser la baisse des tarifs. Comme lors d'un investissement locatif, le prix d'achat est primordial pour espérer dégager une rentabilité correcte. D'autant qu'actuellement les rendements nets sont de seulement 0,5 à 4 % selon les villes.
Bulle immobilière ou simple correction ?
La bulle fait peur ! Omniprésente dans la presse, la bulle fait vendre. Mais en fait, quelle bulle ? Il y aura bulle de l’immobilier lorsque l’on se retournera pour la désigner. Certains, spectateurs, l’attendent depuis des années en attendant de devenir propriétaires... Le marché de l’immobilier ou plutôt, les marchés immobiliers sont, nous le savons risqués, mais ils ne devraient pas baisser sévèrement. A défaut de bulle, des corrections ont bien lieu. Il y a un net ralentissement des ventes car le ratio prix/revenu disponible des ménages s’est envolé !
Depuis le début de l’année 2012, je dis bien 2012, j’observe un inversement des rapports de force. D’un marché de vendeurs, nous sommes passés à un marché d’acheteurs. Les acquéreurs ont repris la main ! Ce n’est plus le manque d’offre qui dicte les prix mais plutôt la baisse voir l’absence de demande dans un marché de second à défaut de primo-accédant. Sans correction des prix, le volume des transactions restera faible malgré l’effondrement des taux de crédit. Il a fallu du temps pour que les vendeurs acceptent l’idée de baisser la valeur de leur bien, valeur plus spéculative qu’affective. Il faudra encore quelques ajustement pour arriver au prix de vente!
L’attentisme observé en 2012 a modifié la donne. C’est désormais l’accès au crédit et le manque de demande qui régulent le marché et ce avant l’offre ! https://twitter.com/JFJagle
La ministre du Logement présente jeudi les ordonnances pour favoriser la construction. Elle préconise de densifier les villes tout en préservant les campagnes. ... Au menu : les ordonnances, annoncées mi-mars par François Hollande, qui doivent alléger les normes de construction... La chasse aux mètres carrés dans les centres-villes Un premier lot de mesures vise à densifier les villes frappées par une pénurie de logements, comme en Île-de-France, dans le Sud-Est ou en Haute-Savoie. Comment ? En accordant des dérogations pour transformer les bureaux en logements. La mesure aura pour effet d'augmenter les règles de densité d'habitations par rapport aux bureaux dans les villes. Un parc qui représente 2,5 millions de mètres carrés pour la seule Île-de-France. La ministre va aussi proposer de limiter les places de stationnement pour les voitures. Dans plusieurs agglomérations, une règle vieille de cinquante ans impose jusqu'à 3 places par logement ! Et certains maires créent plus de places de parking que de besoin pour éviter que les voitures ne stationnent dans les rues. Ce plafond sera réduit à une place dans les centres-villes afin de gagner en surface constructible. Ces mesures s'appliqueront par ordonnance aux plans locaux d'urbanisme (PLU), le principal outil des édiles pour aménager leur territoire. Densifier les banlieues ... À sa manière, la ministre revisite l'éphémère relèvement de 30 % des droits à construire de Nicolas Sarkozy. Elle préconise d'aligner la hauteur des habitations pour "gagner" quelques étages supplémentaires et combler les "trous" entre les immeubles. "Il ne s'agit pas de construire des tours mais de rajouter quelques étages", rassure son entourage. "Ce sera surtout utile en périphérie des grandes villes, où les habitations sont souvent à deux ou trois étages." Autre proposition : supprimer la surface minimale attribuée à chaque pavillon. Depuis 2003, les maires imposaient sur leur territoire un nombre maximal de maisons pour préserver les paysages et éviter trop d'urbanisation. Cette fois, c'est l'inverse : la ministre souhaite concentrer davantage d'habitations sur une même zone.
Elle en attend aussi un effet antispéculation. "Elle espère peser sur les prix de la pierre qui restent élevés dans les périphéries", confirme un de ses proches. Mais la demande est si forte que le rapport de force peinera à s'inverser. Il faudrait un vrai "choc" d'offre de logements, estiment les professionnels. Malgré un plan qui répond à leurs demandes, les promoteurs se montrent réservés. "L'effet sera perceptible dans plusieurs années, juge Guy Nafilyan, patron de Kaufman & Broad. Il manque des décisions d'urgence pour construire le million de logements manquants." Il faudrait, selon lui, que les maires ouvrent massivement leurs plans locaux d'urbanisme pour dégager en nombre des terrains constructibles. Des gages aux écolos Cécile Duflot a aussi souhaité donner des gages à ses amis Verts. En imposant que les terrains classés "à bâtir" depuis plus de dix ans soient automatiquement reclassés en zone naturelle. Celle qui s'était proclamée ministre "des villes et des campagnes" souhaite sanctuariser des terrains agricoles et éviter une rétention du foncier qui pousse à la spéculation...
... en dépit de la récente baisse des prix, la question de la cherté de l'immobilier est au centre des préoccupations des Français et du gouvernement. Et ils ont raison ! Salaires, épargne, pouvoir d'achat et consommation des ménages : l'immobilier influence tous les domaines de l'activité économique. "Le dérapage des dépenses de logement est un vrai handicap pour la compétitivité nationale"... Les coûts immobilier et foncier pèsent aussi sur la compétitivité des entreprises..."La flambée des prix immobiliers a un impact direct : les entreprises sont contraintes d'en tenir compte dans la détermination de leur masse salariale." TENSIONS ET FREINS ... il en résulte pour les sociétés des tensions à la hausse sur leur masse salariale, ainsi que des freins pour la mobilité et le recrutement des personnels. ... la hausse des prix immobiliers en France contribue à renchérir le coût du travail. ... 70 % des Français qui travaillent refuseraient un meilleur emploi si cela nécessitait de déménager avec un surcoût financier. Car dans le budget des ménages français, le poste logement a nettement augmenté. Le rapport Goldberg rappelle qu'il "représente 25 % à 28 % de leurs dépenses, contre 12 % à 15 % de celles des Allemands. ... L'attrait de l'immobilier en tant que réservoir d'épargne sécurisée a des conséquences sur le financement des entreprises. "Dans l'environnement actuel, le placement immobilier est anti-anxiogène"... La flambée des prix a encouragé les épargnants à s'orienter vers la pierre plutôt que vers le financement des entreprises... IL MANQUE 800 000 LOGEMENTS La France a indéniablement besoin de plus de logements en raison de ses évolutions sociétales. Allongement de la durée de vie, accroissement du nombre de familles monoparentales, natalité toujours soutenue... "Des phénomènes sociologiques expliquent aussi le caractère plus fragile des unions et conduisent à la fois à une diminution de la taille moyenne des ménages et à une augmentation du nombre de ménages. La dispersion des familles a accru les besoins en volume", indique le rapport Goldberg, qui souligne qu'"il manquerait 800 000 logements en France aujourd'hui". Aujourd'hui, à 40 ans, 15 % des hommes résident seuls dans leur logement ; ils n'étaient que 8 % en 1990... Pour bon nombre d'acteurs, il est indispensable de mener une réflexion sur la densité de logements. "Il faut plus dans les zones tendues pour mieux amortir le foncier, estime M. Taravella. Mais s'il y a des communes qui sont prêtes à construire, d'autres ne le sont pas. On a un système qui est le fruit de l'histoire, avec des maires qui font des choix en matière d'urbanisme en fonction de leur politique locale. Si on demande à des gens plus "éloignés" de décider, on dira, après, qu'ils sont déconnectés des réalités du terrain."... LES NORMES FONT EXPLOSER LES COÛTS DE CONSTRUCTION "en France, depuis dix ans, le coût de construction d'un logement neuf a augmenté deux fois plus vite que les salaires". Celui de la main-d'oeuvre n'est pas le seul problème, ajoutait l'élu ; les normes se multiplient et "le poste assurances et contrôles a explosé pour atteindre 10 % du prix de revient d'un logement"... L'importance des exigences en matière de standards pour l'accès des personnes handicapées est également montrée du doigt, tant en perte de surface qu'en surcoût. "100 % de mes logements destinés aux étudiants doivent être aux "normes handicapés" ; construire un tel bâti me coûte 15 % de plus en prix de revient et donc en prix de vente, explique Alain Dinin, président de Nexity... La fiscalité est également avancée comme une source de surcoût : "En France, quand on construit un immeuble neuf, on a 20 % de TVA, sur l'autre rive du Rhin c'est zéro", indique M. Taravella... L'ATTIRANCE LATINE POUR LA PIERRE ...Où met-on son argent en France quand on en a un peu ? Dans l'immobilier, en se disant "j'achète un appartement pour mes enfants, pour mettre un toit sur ma tête", en se disant que, dans l'immobilier, on ne perd jamais sur le long terme. C'est une culture d'inflation que l'on a bien ancrée dans la tête." L'évolution des pratiques de financement a aussi été un facteur d'influence. L'abondance de crédit immobilier a, par le passé, solvabilisé de nombreux ménages. Mais les nouvelles pratiques bancaires ont, depuis un an et demi, exclu en France de nombreux foyers qui pouvaient autrefois avoir accès à la propriété. Les banques ont raccourci les durées d'emprunt, ne financent plus les frais de notaire ni les frais d'agence. "Tout ce qui n'a pas valeur de pierre, les établissements bancaires ont de plus en plus de mal à les financer"... Comment sortir de ce piège de pierre qui pèse sur l'économie française ? L'Etat tente, brique par brique, de s'atteler à ce chantier en tentant de relancer l'offre, notamment en stoppant l'inflation normative et en instaurant de nouvelles règles structurantes mais qui ne porteront leurs fruits qu'à très long terme. Les professionnels déplorent que, le temps de voter toutes les nouvelles lois et de les appliquer au niveau municipal, à l'approche des élections, leurs premiers effets ne se ressentiront clairement pas en 2013, alors que les besoins sont immédiats. Le secteur du bâtiment craint ainsi la perte de 40 000 emplois et une baisse de son chiffre d'affaires de 3 %. Les raisons de fond, culturelles et sociologiques, ne jouent pas en faveur d'une évolution en douceur du modèle économique.
De l'acquisition à la revente, l'immobilier est taxé à chaque étape, que vous soyez propriétaire occupant ou bailleur. ...Dès l'achat, vous commencez à payer une longue série d'impôts. Et, première difficulté, les droits à acquitter ne sont pas les mêmes suivant la nature du bien. S'il s'agit d'un logement neuf (logement sur plan ou bien datant de moins de 5 ans acquis auprès d'un professionnel), l'opération est soumise à la TVA au taux de 19,6% (20% à compter du 1er janvier 2014). Le prix est alors indiqué toutes taxes comprises (TTC) dans l'acte de vente. En plus de la TVA, l'acheteur supporte aussi la taxe de publicité foncière, calculée sur le prix hors taxes, au taux de 0,71498%. S'il s'agit d'un bien ancien (ou, depuis le 31 décembre 2012, d'un bien de moins de 5 ans vendu par un particulier), l'acheteur ne supporte pas la TVA mais doit payer les droits d'enregistrement, au taux de 5,09006 %. Ce pourcentage s'applique au prix de vente, et comprend un droit départemental, une taxe additionnelle au profit de la commune et un prélèvement au profit de l'Etat. Vous devrez également acquitter les honoraires de notaire (les émoluments, dans le jargon notarié). Ainsi, les frais d'acquisition d'un bien immobilier, y compris les droits d'enregistrement, se situent dans une fourchette comprise entre 6 et 10% du prix de vente du bien. Ensuite, tout au long de la détention du bien, vous devrez acquitter divers impôts. Ainsi, chaque mois d'octobre, les propriétaires payent la taxe foncière, perçue au profit des collectivités locales... Mais, pour les biens que vous occupez au 1er janvier de chaque année (résidence principale ou secondaire), vous devrez aussi payer la taxe d'habitation... Enfin, n'oubliez pas que si vous laissez vacant volontairement un bien locatif pendant plus d'un an et qu'il se situe dans certaines communes de plus de 50.000 habitants, vous serez susceptible d'acquitter la taxe sur les logements vacants, dont le montant s'élève entre 12,5 et 25% de la valeur locative du bien (telle qu'elle figure sur l'avis de taxe foncière). Une surtaxe sur les plus-values de plus de 50.000 € Enfin, au moment de la revente, qu'il s'agisse d'un logement ou d'un terrain à bâtir, le fisc ne vous oubliera pas si vous réalisez une plus-value. Seule la cession de votre résidence principale est exonérée. Les autres plus-values sont taxées à 19% (plus 15,5% de prélèvements sociaux), après un abattement pour durée de détention. Celui-ci est égal à 2% par année de détention au-delà de la cinquième, 4% pour chaque année au-delà de la dix-septième et 8% par an au-delà de la vingt-quatrième... Attention, les plus-values autres que sur terrains à bâtir peuvent être soumises à une surtaxe en fonction de leur importance. Elle est de 2% lorsqu'elle excède 50.000 €, de 3% si elle dépasse 100.000 €, 4% au-delà de 150.000 €, 5% au-delà de 200.000 € et 6% si elle est supérieure à 250.000 €.
Invariablement l’économiste Jacques Friggit fait un lien entre l’évolution des prix des logements et celle des revenus des acheteurs. Le striptease du gouvernement n’y fait rien. Vous me confiez vos inquiétudes sur l’évolution du marché de l’immobilier résidentiel. En tant que propriétaire, vous craignez que toute baisse des prix de l’immobilier réduise votre patrimoine et par conséquent vous appauvrisse... ...le revenu disponible par ménage a diminué plus vite que l’indice du prix des logements. Deux scénarios de baisse des prix Depuis de nombreuses années, l’économiste table sur une correction du marché de l’immobilier résidentiel en France, qui ferait revenir le ratio prix/revenu vers son « tunnel historique », sur la base de deux schémas : - un scénario rapide pouvant entraîner par exemple, par une baisse des prix de l’ordre de 35% en 5 à 8 ans, - un scénario lent pouvant se caractériser par une stagnation des prix sur 15 à 20 ans... Dans quelle situation nous sommes actuellement sur le plan national ? « Depuis cinq ans, au-delà de leurs fluctuations, les prix des logements anciens sur la France n’ont pas bougé en euros courants, ce qui a correspondu à un scénario lent » souligne Jacques Friggit. Pour preuve, l’indice Insee Notaires du prix des logements en France du 4ième trimestre 2012 se trouve au même niveau que celui du 1er trimestre 2008. Un bémol toutefois : en région parisienne, les actuels prix de l’immobilier ancien demeurent supérieurs à ceux de 2008! Reste à savoir si au niveau national, le scénario lent va se poursuivre ou si on va passer à un scénario rapide. Pour Jacques Friggit « un scénario rapide est plus probable qu’un scénario lent, que l’on ne saurait cependant écarter ».
Certains vendeurs préfèrent différer la vente de leur maison ou de leur appartement en espérant pouvoir profiter de meilleures conditions dans quelques mois ou années. Le marché immobilier tourne au ralenti en 2013... Les vendeurs peinent à trouver un acquéreur qui accepte le prix souhaité. De ce fait, certains retirent le bien de la vente en attendant des jours meilleurs et d’autres attendent désespérément que la situation se débloque d’elle-même. Pourtant, repousser la vente de sa maison ou de son appartement est un risque qui peut coûter beaucoup d’argent. Tout se vend, mais il faut être au bon prix ... Seuls les vendeurs qui acceptent d’aligner leur prétention de prix sur les prix actuels du marché arrivent à conclure leur vente... De nombreux vendeurs n’arrivent pas à trouver preneur au prix demandé et voient leur vente s’éterniser... Plutôt que d’adapter leur prix à ce que pourrez proposer les acquéreurs actuellement, certains vendeurs décident de laisser les choses ainsi, voire de retirer leur bien de la vente. Ils espèrent que la situation va s’améliorer dans les mois ou années à venir et préfèrent donc attendre pour vendre plus tard. Si vous avez des difficultés pour vendre votre logement, apprenez qu’il paraît très risqué de tenter ce genre de pari. Nous allons voir pourquoi dans la suite de cet article. Le pouvoir d’achat des acquéreurs risquent de diminuer La crise économique a accentué le chômage, imposé des hausses d’impôts, comprimé les salaires, etc. De plus, le gouvernement a continué à réduire les aides pour l’immobilier visant à subventionner la demande. Enfin, les banques ont resserrés leurs conditions d’octroi des crédits immobiliers depuis fin 2011. Il n’y a que la forte baisse des taux des prêts qui a permis au pouvoir d’achat immobilier des Français de ne pas s’effondrer. Seulement, avec des taux à leur plus bas niveau historique depuis 1945, il ne faut pas s’attendre à de nouvelles réductions importantes. On peut craindre, au contraire, une augmentation des taux pour les emprunts. Les prix baissent malgré une baisse importante des taux. Imaginez ce qu’il en serait sans ! ... Un cycle de baisse des prix qui pourrait être très long Du fait des conditions actuelles, il paraît très improbable de voir les prix repartir fortement à la hausse dans quelques mois ou années. Après 10 à 15 ans de fortes augmentations des prix, le cycle de baisse des prix des logements va probablement durer plusieurs années. D’après ces graphiques d’évolution des prix, on peut voir que la durée d’un cycle baissier est légèrement plus courte que celle du cycle haussier qui le précède. Il ne faut pas s’attendre à un rebond rapide comme en 2010-2011, car les conditions ne sont pas réunies pour cela. À l’époque, c’est une chute importante des taux immobilier et l’injection de plusieurs milliards d’euros de l’État qui ont favorisé un inversement de cycle. Mais celui-ci ne pouvait être que de court-terme. Les taux ont atteints des niveaux planchers et le gouvernement cherche à réduire les aides qui favorisent la flambée des prix. Malgré des taux d’intérêt bien plus bas qu’en 2007-2008, les prix en Province ont déjà baissé légèrement (environ 5 % pour les appartements et 9 % pour les maisons). Si les taux venaient à remonter, il ne fait aucun doute que la chute des prix serait bien plus importante. Même si les taux restent durablement bas, il n’y aura aucun facteur économique qui pourra influencer les prix à la hausse de manière importante. On devrait donc s’orienter vers au moins 5 ans de baisse des prix. C’est le temps minimum qu’il faut pour corriger l’ampleur de cette bulle immobilière. De nombreux économistes prévoient une baisse des prix de l’ordre de 30 % sur 5 ans. Dans ces conditions, chaque mois qui passe correspond à une baisse de la valeur du bien à vendre. Différer sa vente peut donc conduire à un prix de vente inférieur à ce que vous pourriez encore obtenir actuellement...
Les investisseurs l'auront largement souligné en ce début de printemps, le marché immobilier semble poursuivre son irrésistible baisse. Et cette fois-ci tout semble concorder ! En effet, les prix sont en recul et les taux d'emprunt n'ont jamais été aussi bas... On pourrait logiquement se dire que la baisse va se poursuivre et qu'il convient d'attendre, afin de réaliser la meilleure transaction possible. Mais attention, ça ne devrait pas durer. Découvrez les raisons pour lesquelles il ne faut pas traîner. POURQUOI C'EST LE MEILLEUR MOMENT Il ne faut plus attendre une baisse des taux À 3,2% à taux fixe sur un emprunt de 20 ans, il n'a jamais été aussi abordable de contracter un crédit immobilier... Peut-on s'attendre au maintient de cette dynamique ? C'est peu probable. "Compte tenu d'une inflation à 2%, emprunter ne coûte quasiment plus rien", explique Empruntis. En effet, on semble avoir atteint un pallier et il ne faut pas s'attendre à une nouvelle baisse généralisée. Des mesures fiscales pourraient bientôt toucher les transactions "C'est la crainte du moment pour tout le secteur", note Empruntis. Si la réforme de l'imposition sur les plus-values ne touche pas encore les résidences principales, de nouvelles mesures pourraient bien faire leur arrivée... Les avantages gouvernementaux se réduisent...
Les taux des crédits immobiliers baissent encore sur toutes les durées d’emprunt. Cette guerre tarifaire profite à la fois aux acheteurs et aux propriétaires désireux de renégocier leurs crédits... Si les banques parviennent à proposer de telles offres, c’est qu’elles disposent, elles mêmes, de conditions particulièrement favorables pour emprunter : les rendements des obligations assimilables du trésor (OAT), qui servent de référence pour fixer le coût du crédit, restent en effet à un niveau historiquement bas. Par exemple, celui à 10 ans tourne actuellement autour de 2%... Il n’empêche : pour espérer profiter de ces offres alléchantes, il faut encore montrer patte blanche...
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