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Des mécanismes de défiscalisation dans l'immobilier subsistent...!!!

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Monuments historiques, déficit foncier, démembrement de propriété... Les français fortunés ont d'autres moyens que l'exil fiscal pour réduire leurs impôts.Certains dispositifs dans le secteur de l'immobilier qui n'ont pas été modifiés par le gouvernement restent très attractifs...

Mais qui a dit que le gouvernement de Jean Marc-Ayrault avait verrouillé toutes les possibilités pour les gros revenus de payer moins d'impôts ? Le français fortunés férus de défiscalisation peuvent en effet toujours le faire en France par l'intermédiaire de l'immobilier. Le gouvernement a laissé des brèches entrouvertes ; plusieurs mécanismes sont ainsi exclus du plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros instauré dans la loi de finance 2013. Les dispositifs fiscaux pour encourager la réhabilitation ou la rénovation de logements n'ont par exemple que très peu été modifiés. 
Le plus profitable d'entre eux est sans doute la loi sur les monuments historiques. Elle autorise une déduction sur son revenu imposable à hauteur de 100% des travaux de restauration engagés sur les immeubles classés ou inscrits à l'inventaire des Monuments Historiques. Elle a pour particularité de permettre au contribuable d'abaisser sans plafond son impôt sur le revenu, ce qui l'élève au rang de " seul investissement immobilier non plafonné où l'on peut passer l'intégralité des charges sur le revenu brut global", indique Franck Ferrari, du cabinet Alliance Patrimoine. Le bien doit en revanche être conservé pendant 15 ans. 

Le Malraux ne change pas

Il est même possible de coupler le diapositif "Monuments historiques" avec un autre qui échappe lui aussi au plafonnement global des niches fiscales : le dispositif Malraux. Il s'applique pour les travaux entrepris dans les cœurs de centres-villes. Il peut ainsi arriver qu'un appartement soit compris dans la loi Malraux et que sa façade par exemple, soit déclarée "monument historique". Dans ce cadre, la défiscalisation se fait "au prorata des parties en réhabilitation", indique Franck Ferrari.
Le Malraux 2013 permet une réduction d'impôt de 30 % sur des travaux d'un montant maximum de 100 000 euros réalisés dans ce qui est défini comme "secteur sauvegardé" ; et de 22%, toujours avec le même plafond, pour les opérations réalisées dans une "zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager". Le dispositif Malraux reste tout de même soumis à l'ancien régime de plafonnement des niches fiscales, c'est-à-dire 18 000 euros plus 4% des revenus imposables. La réduction d'impôt est par ailleurs conditionnée à l'engagement du propriétaire de louer les logements pendant une durée minimale de 9 ans.

Le déficit foncier pour les gros propriétaires

Les contribuables qui bénéficient de revenus fonciers importants peuvent, s'ils le souhaitent, utiliser le "déficit foncier" pour diminuer leur impôt. Le gouvernement n'y a pas non plus touché. Cette mesure consiste à déduire chaque année l'intégralité de ses dépenses de rénovation de logements de ses revenus fonciers pendant une durée maximum de 10 ans. Les déficits fonciers sont également déductibles du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Comme ce dispositif fait parti du régime commun de la fiscalité, il n'est pas considéré comme une niche fiscale et n'est donc pas compris dans le nouveau plafond de 10 000 euros.

Ceci est également le cas de la loi LMNP Censi-Bouvard, prolongée jusqu'en 2016, qui permet aux contribuables de pratiquer la location meublée non professionnelle (LMNP) tout en combinant certains avantages fiscaux, alors que la gestion locative du bien est assurée par un exploitant. Ce Censi Bouvard s'applique sur des logements situés dans des établissements d'hébergement pour personnes âgées, dépendantes ou non, dans des résidences étudiantes, dans des résidences de tourisme et dans des résidences d'affaires.
Les revenus tirés de la location meublée relèvent ici des bénéfices industriels et commerciaux. L'investisseur peut ainsi amortir le bien acheté sur la durée qu'il souhaite ; et déduire les charges annuelles d'amortissement des loyers qu'il perçoit. En outre, l'investisseur qui s'engage à louer pendant neuf ans obtient une réduction étalée d'impôt correspondant à 11 % du prix de revient du logement n'excédant pas 300 000 euros. L'investissement est également net de TVA.

Le démembrement de propriété

Et ce n'est pas tout. Les ménages aisés voulant se constituer une retraite confortable peuvent également acquérir un bien immobilier en nue-propriété. En n'achetant que la nue-propriété d'un bien, l'investisseur ne règle qu'entre 50 et 60% de sa valeur. Durant 15 ans, il louera ce bien à des bailleurs et ne percevra pas de revenus fonciers. Cependant, il pourra déduire les charges de travaux et d'emprunt qui résultent de l'acquisition du bâtiment sur son impôt sur le revenu, mais également sur sa base ISF imposable. Ensuite et "au bout de 15 ans, le nu-propriétaire pourra récupérer le bien et en devenir également l'usufruitier", explique Franck Ferrari. Mais s'il revend son bien au prix de marché, la plue-value peut s'avérer très intéressante.

L'effet pervers de la censure du conseil constitutionnel

Le gouvernement a enfin voulu instaurer un dispositif visant à soumettre les plus-values immobilières réalisées lors de la cession de terrain à bâtir à partir du 1er janvier 2015 au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Pour résoudre la crise du logement, la ministre Cécile Duflot souhaite en effet libérer du foncier disponible rapidement. A compter du 1er janvier 2013, le dispositif faisait même perdre aux propriétaires de terrains à bâtir le bénéfice d'un abattement après une certaine durée de détention. 
En conséquence, il a été rejeté par le conseil des Sages. "Ce choix du gouvernement avait pour conséquence de porter, avec toutes les autres impositions pouvant peser sur ces plus-values, à 82% leur imposition marginale. Ce que le Conseil constitutionnel a jugé contraire à l'égalité devant les charges publiques", indique Yohan Boukobza, du cabinet B & Z associés. 
En parallèle, la surtaxe sur les plus-values immobilière supérieures à 50 000 euros sur les résidences secondaires a été maintenue. La censure du Conseil constitutionnel produit du coup un effet pervers : contrairement à ce qui était prévu par le gouvernement, les propriétaires de terrains à bâtir qui auraient dû se retrouver lourdement taxés, le sont moins que ceux qui vendent une résidence secondaire avec une plus-value supérieure à 50 000 euros.

 


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Olivier Bertrand's curator insight, June 24, 2013 11:19 AM

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immobilier bon placement : investir dans les places de parking ...!!!

immobilier bon placement : investir dans les places de parking ...!!! | investissement locatif a Montréal, Canada | Scoop.it

Trouver une place de parking dans une grande ville est souvent un vrai casse-tête pour ceux qui y habitent. Il est certain que tout le monde ou presque a déjà vécu cette situation. C’est pourquoi investir dans une place de parking peut vite s'avérer rentable, en plus d'être un investissement sûr. Ainsi, pour ceux qui souhaitent devenir propriétaire d’un box ou effectuer de la gestion locative via un contrat de location parking, pourquoi ne pas se lancer dans ce placement intéressant.

D'autant plus que la règlementation est relativement assouplie en comparaison d’un contrat de location d’appartement. En effet un propriétaire a une liberté de mouvement pour fixer la durée du bail et pour réévaluer son loyer dans le cadre d’un contrat de location parking.

Les critères à prendre en compte dans le choix d'un emplacement sont nombreux, le principal est bien sûr l'emplacement. Une place se trouvant à proximité d'une gare, dans les centres-villes ou dans les quartiers anciens trouvera facilement preneur avec une garantie de rentabilité attractive. Au contraire, il est préférable d'éviter d'investir dans les quartiers récents car l'offre y est généralement abondante et des places ont souvent été prévues avec les appartements.

L’autre critère à considérer est le type de parking : à ciel ouvert, box ou garage et également les charges qui s'y attachent : charges de copropriété, taxe d'habitation et taxe foncière.

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Faut-il investir dans l'immobilier ancien ...!!!

Faut-il investir dans l'immobilier ancien ...!!! | investissement locatif a Montréal, Canada | Scoop.it

Acquérir un bien immobilier ancien à rénover constitue, pour les professionnels, une vraie bonne piste. Quels en sont les atouts ? Quelle stratégie adopter ? Le point avec Le Particulier.1. Quelle fiscalité s'applique  à l'investissement dans l'ancien?

Si vous percevez moins de 15.000€ de loyers dans l'année, vous êtes placé de plein droit dans le régime dit du «microfoncier». Vous bénéficiez alors d'un abattement de 30%, mais vous ne pouvez déduire aucun frais. C'est pourquoi, si vous engagez des frais de rénovation importants, vous avez souvent intérêt à opter pour le régime d'imposition «réel». Vous pouvez alors déduire de vos revenus fonciers le coût de la rénovation. Si vos loyers ne suffisent pas à éponger ces dépenses, elles pourront être déduites de votre revenu global. Si un déficit subsiste encore, il sera reportable sur les loyers des dix prochaines années. L'intérêt de se créer ainsi un déficit foncier est loin d'être négligeable, puisque cela permet de neutraliser d'autres revenus locatifs fortement fiscalisés. Ils sont, en effet, imposés au taux marginal d'imposition (TMI) du bailleur majoré des prélèvements sociaux (15,5%, aujourd'hui). Soit une ponction sur les loyers de 45,5% avec un TMI de 30% et de 56,5% avec un TMI de 41%.

2. Où trouver des logements  avec travaux?

La tâche n'est pas forcément aisée, car le marché de l'ancien est désormais très convoité par les investisseurs. Pour dénicher la perle rare, il vous faudra parfois sortir du réseau classique des agences immobilières et prospecter du côté des notaires - il est fréquent que les héritiers demandent au notaire chargé de la succession de vendre les immeubles qui en font partie - ou encore des ventes aux enchères. Le site encheres-publiques.com recense, par régions, l'ensemble des ventes immobilières volontaires (notaires) ou forcées (palais de justice). Attention, la relative rareté des biens ne doit pas vous faire acheter n'importe quoi à n'importe quel prix.

3. Combien coûte la rénovation  d'un logement?

Rénover un logement coûte aux alentours de 1000 €/m⊃2;. Cette moyenne est susceptible de varier en fonction de la taille du bien (rapportée au mètre carré, la remise en état d'un studio est plus coûteuse que celle d'un grand appartement) et de sa localisation (le coût de la main-d'œuvre est plus élevé à Paris qu'en province). Certains travaux doivent être entrepris en priorité. Par exemple, les locataires sont très attentifs à l'aspect des pièces humides.

Donner une nouvelle jeunesse à une petite salle de bains nécessite un budget oscillant de 3000 à 5000€. Côté cuisine, comptez de 1500 à 2000 € pour y installer des placards robustes mais «tendance».

Depuis qu'elle figure dans les petites annonces, la performance énergétique est, elle aussi, particulièrement surveillée. Mieux vaut donc, si le chauffage est électrique, remplacer les antiques «grille-pain» par des radiateurs à hauts rendements (de 150 à 200€). De même, changer de vieilles fenêtres pour des doubles vitrages (de 500 à 1000 €, pose comprise, suivant le modèle) améliorera le confort de l'occupant, fera baisser ses charges, et contribuera assurément à le fidéliser!


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immobilier : Louer un parking : le placement du moment...!!!

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A l’heure où le gouvernement entend encadrer les loyers , il peut être tentant d’investir dans une place de parking. Et pour cause ! Ces locations profitent d’une réglementation des plus souples. En tant que propriétaire, vous êtes libre de fixer la durée du bail. Et contrairement à un appartement, vous pouvez réévaluer votre loyer comme bon vous semble lorsque vous remettez votre bien sur le marché. 

 

Acheter un parking reste aussi à la portée du plus grand nombre. Comptez entre 15.000 et 40.000 euros pour acquérir une place à Paris ou entre 9000 et 16.000 euros pour devenir propriétaire au cœur de Lyon. Les prix variant selon l’emplacement, mais aussi selon le niveau de sécurité offert (box ou simple place de stationnement, 1er ou 5ème sous-sol…). 

 

Cerise sur le gâteau, la rentabilité reste bien supérieure à n’importe quel autre placement immobilier. Actuellement, les rendements varient entre 4% et 7% net, selon les villes et les quartiers… contre 4% maximum pour un logement ancien. « Sans compter que vous serez dispensé de gros travaux d’entretien et de rénovation, qui viennent généralement plomber l’attrait des biens traditionnels » précise Didier André.

 

Avant de dégotter la bonne affaire, il vous faudra toutefois vous armer de patience, car l’offre se fait rare. A Paris, les professionnels de l’immobilier ne recensent que quelques centaines d’annonces.

 

Comme pour tout placement immobilier, le choix de l’emplacement reste aussi fondamental. Mieux vaut éviter les quartiers d’immeubles récents : les parkings y pullulent, ce qui rend de facto la location difficile. Fuyez aussi les zones à proximité des gares : très recherchées, elles ont vu leurs prix flamber des dernières années, sans que les loyers ne suivent en proportion. Ainsi, même dans les secteurs de Saint-Lazare ou de Montparnasse les locations ne dépassent 400 euros par mois… A contrario, les centre-villes et les quartiers anciens où il est difficile de se garer offrent les meilleurs rendements.

 

Gare enfin aux coûts annexes susceptibles de plomber la rentabilité de votre investissement. Si vous achetez un parking situé dans un immeuble, les charges de copropriété ne doivent pas excéder 10 à 20 euros par mois. A noter les parkings sont soumis, comme n’importe quel bien immobilier, aux taxes d’habitation et foncière… dont les montants varient fortement d’une commune à l’autre.

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