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Tout savoir sur les agents immobiliers

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Pour vendre ou louer un bien, un agent immobilier peut s'avérer être un allié utile. Voici tout ce qu'il faut savoir avant de faire appel à ses services.

 

 

 

 

Agent immobilier, késako ?

 

L'agent immobilier est un intermédiaire entre le vendeur et l'acquéreur (ou entre le propriétaire et le locataire) d'un bien immobilier : bureau, commerce ou logement. Son intervention n'est pas obligatoire, mais peut être utile car sa connaissance du marché lui permet d'estimer le prix de vente d'un bien et de trouver des acheteurs grâce à son portefeuille de clients potentiels. Il se charge aussi des visites.

 

 

Le contrat de l'agent immobilier 

La relation avec ce professionnel est réglementée : il faut obligatoirement lui donner mandat pour qu'il puisse négocier votre bien. Le mandat indique le montant et les conditions de la rémunération. Sans ce document, le professionnel ne pourra pas percevoir ses honoraires. Ceux-ci lui sont versés lors de la signature définitive de la vente, en pratique chez le notaire.

 

 

 

Il existe trois types de mandat :

 

l. Le mandat exclusif :

En général, d'une durée de trois mois. Seule l'agence qui détient le mandat peut se charger de vendre le bien.

 

2. Le mandat semi-exclusif :

L'agence et le vendeur peuvent vendre le logement. La commission est alors due par moitié si c'est le vendeur qui trouve l'acquéreur.

 

3. Le mandat simple :

Le bien peut être mis dans plusieurs agences et être vendu directement de particulier à particulier.

 

 

 

Ses responsabilités 

Pour justifier de ses compétences, l'agent immobilier doit détenir une carte d'aptitude professionnelle délivrée par le préfet, renouvelable tous les dix ans, ainsi qu'une assurance responsabilité professionnelle. Il a aussi un devoir de conseil : fournir une information précise sur la valeur du bien, les éventuelles servitudes, etc. Il serait en faute, par exemple, s'il ne vérifiait pas l'état hypothécaire du logement ou les problèmes d'expropriation et de constructibilité. Sa responsabilité peut également être engagée en cas de vices cachés.

 

Mais encore... En plus de la rédaction de l'avant-contrat, qui précède l'acte de vente proprement dit, le professionnel vérifie les renseignements indispensables au bon déroulement du projet (titres de propriété du vendeur, description détaillée du logement) et peut également assister le client dans ses démarches administratives (métrage, diagnostics) et ses recherches complémentaires (certificats d'urbanisme, hypothèques, formules de prêt, conditions de crédit...).

 

 

Bien choisir un agent immobilier 

Le bouche à oreille est toujours à privilégier. On peut également se tourner vers des réseaux qui mettent leurs fichiers en commun, car cela multiplie les chances de vendre le logement. Le site de la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim, www.fnaim.fr) répertorie les offres de ses adhérents, c'est une mine de renseignements. La fédération peut être saisie en cas de litiges.

 

 

Combien ça coûte ? 

La rémunération des agents immobiliers est libre, et souvent dégressive selon le montant de la transaction. Comptez entre 5 et 7 % TTC. Elle est tout à fait négociable, surtout pour les biens les plus onéreux, et en cas de mandat exclusif.

 

 

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Immobilier : ces petits frais de notaire qui reviennent cher

Immobilier : ces petits frais de notaire qui reviennent cher | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it

Depuis le premier janvier, lorsqu'un particulier achète son logement, les frais dits "de notaire" sont identiques, que le bien soit ancien ou récent (c'est-à-dire de moins de cinq ans). Désormais, seules les acquisitions réalisées dans le neuf bénéficient d'un régime dérogataire à frais réduits.

 

 

Prélevés par le notaire au moment de la signature de la vente, ces frais d'acquisition regroupent les honoraires du notaire, les taxes qu'il reverse à l'Etat et aux collectivités locales et les "déboursés", c'est-à-dire l'ensemble des coûts annexes (frais prélevés par les services d'urbanisme, du cadastre, des hypothèques...).

 

"Ces frais sont calculés sur la base d'un barème très précis fixé par l'Etat, ils sont identiques partout en France", précise Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris. Seule distinction, "en Alsace-Lorraine, les acheteurs sont exonérés de la contribution de sécurité immobilière de 0,1 %", précise Murielle Gamet, notaire associée chez Chevreux notaires.

 

 

1 % POUR LE NOTAIRE

 

Globalement, dans l'ancien, déboursés et taxes représentent autour de 5 % du prix d'achat du bien immobilier. Mais ce niveau peut varier selon la valeur du bien acheté, car certains frais sont fixes et d'autres, proportionnels au prix d'achat.

 

Il faut ajouter à ces coûts les émoluments destinés à la rémunération du travail du notaire, qui tournent autour de 1 % du prix de vente. Entre la signature de la promesse de vente et celle de la vente définitive, c'est lui qui va réunir toutes les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte. Il va aussi accomplir, pour le compte de son client, les formalités administratives et contrôles obligatoires pour rendre la vente valide.

 

 

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Comment choisir un bon syndic de copropriété ?

Comment choisir un bon syndic de copropriété ? | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it

Florent Magnes est le fondateur du site Meilleursyndic.com, qui donne accès à une sélection de syndics jugés compétents et efficaces par leurs clients. Il explique comment bien choisir son syndic lorsqu’on est copropriétaire.

 

 

 

Quels sont les conseils de base pour bien choisir son syndic ?

 

- J’allais vous répondre que le meilleur moyen, c’est d’aller sur meilleursyndic, mais vous souhaitez sans doute une réponse plus complète (Rires). Pour bien choisir, le bouche-à-oreille est fondamental, mais ça ne suffit pas. Il faut aussi non seulement demander à sa famille ou à ses amis ce qu’ils pensent de leur syndic, mais aussi ne pas se contenter de réponses vagues, du type “bon, ça va”. Au contraire, il faut tenter d’aller plus loin en posant des questions précises : la comptabilité, les comptes sont-ils clairs ? Toutes les factures sont-elles bien pointées et vérifiées ? N’y-a-t-il pas eu de prestations commandées alors que le Conseil syndical n’a pas été consulté? Le syndic surveille-t-il vraiment l’évolution des impayés, ou se contente-t-il d’envoyer des lettres recommandées sans assurer le suivi et de lancer des appels de fonds supplémentaires pour couvrir le déficit dû à ces impayés ? Les travaux votés sont-ils effectivement réalisés ? Sont-ils réalisés rapidement ? Existe-t-il une mise en concurrence réelle des fournisseur avant les travaux ?

 

 

Et vous, comment sélectionnez-vous ceux qui figurent sur votre site ?

 

En fait ce sont eux qui nous adressent leur candidature en s’inscrivant sur le site : nous les rappelons, et nous leur demandons tout simplement la liste complète de leurs copropriétés-clientes. S’ils refusent de le faire, la procédure s’arrête là. Pour ceux qui jouent le jeu, nous appelons un échantillon de Conseils syndicaux qui sont clients chez eux, et nous leur posons tout une série de questions -certaines figurant dans l’énumération de tout à l’heure (cf ci-dessus NDLR). Déjà, si nous avons un grand nombre d’observations négatives, comme le fait qu’ils répondent rarement au téléphone, ou qu’ils ne rappellent pas suite à des messages, l’impression n’est pas bonne. Mais si, sur 10 copropriétés contactées, nous avons environ 8 avis favorables, et si notre “enquête qualité” donne satisfaction, alors ils peuvent être référencés chez nous. Ensuite, ils nous versent une commission si, grâce à nous, ils décrochent un contrat avec une nouvelle copropriété qui les a découverts sur notre site.

 

 

Existe-t-il un profil idéal de syndic ?

 

Non, car tous les cas de figure existent. En fait, dans les grands syndics, c’est la qualité du gestionnaire qui compte : il vaut mieux avoir un bon gestionnaire dans un syndic moyen qu’un mauvais gestionnaire chez un bon syndic. Ensuite, les syndic de petite taille ou de taille moyenne ne sont pas à exclure, au contraire : souvent, on a intérêt à faire affaire avec un gestionnaire ayant travaillé plusieurs années chez un grand syndic, et qui se met ensuite à son compte : il a du temps, il est disponible, et il veut faire ses preuves car il se lance. Dans ce cas, on sait que, pendant au moins quatre ou cinq ans, on bénéficiera d’un excellent service. Mais ensuite, il faut faire attention si son syndic grandit trop vite : il risque en effet d’être rapidement sous-dimensionné. Ainsi, nous avons dû exclure de notre référencement un syndic qui avait conquis 60 copropriétés en 2 ans... D’une manière générale, disons que le profil type du bon gestionnaire, c’est une tranche d’âge située entre 30 et 40 ans, une solide formation initiale de type BTS ou ICH (institut de formation aux métiers de l’immobilier, NDLR), qui, comme je l’ai dit, sont d’anciens salariés de grands syndics. Ceci dit, encore une fois, il n’existe pas de profil type, puisqu’un grand syndic peut assurer un excellent service si le gestionnaire est compétent, un bon syndic peut exceller dans son métier même s’il a dépassé la soixantaine, ou encore s’il s’est formé sur le tas... tous les cas de figure sont possibles.

 

 

Si on pense avoir trouvé le bon syndic, comment en changer sans heurts ?

 

En règle générale, il faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l’ancien syndic, 2 à 3 mois avant l’Assemblée générale qui pourra décider le changement -mais attention, pas plus de 3 mois : si vous le prévenez 6 mois à l’avance, par exemple, vous pouvez être sûr qu’il sera démotivé et qu’il sera très, très peu actif pour continuer à s’occuper de votre propriété.

 

 

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Pourquoi recourir aux services d’un professionnel du bâtiment ?

Pourquoi recourir aux services d’un professionnel du bâtiment ? | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it

Il est recommandé de faire appel à un véritable professionnel du bâtiment pour effectuer les expertises sur un bien immobilier. Seul un expert qualifié est capable de détecter efficacement toutes les malfaçons et de dresser un rapport pouvant être notamment utilisé lors d’un recours en justice.

 

De nombreux domaines d’expertises

Expertise en batiment

 

Il faut savoir que dans le cas de la vente et de la mise en location d’un bien, certains diagnostics immobiliers sont obligatoires, on doit alors faire appel à un diagnostiqueur immobilier. En complément, pour effectuer des expertises vérifiant la conformité d’un logement, des installations et/ou la présence de malfaçons, les propriétaires ou acquéreurs peuvent également faire appel aux prestations d’un professionnel du bâtiment. Ce dernier, selon ses qualifications et domaines de compétence, pourra être en mesure de vérifier les documents techniques unifiés, l’état de la maçonnerie, les menuiseries, les circuits électriques, l’assainissement, le système de chauffage, la toiture et la plomberie.


Il pourra également détecter les éventuelles pathologies du bâtiment, telles que les failles dans l’isolation, l’étanchéité, l’absence de drainage ou la présence de ponts thermiques. Enfin, il informera le propriétaire sur les travaux à effectuer pour régler les problèmes décelés.


Dans la recherche de pathologies, l’expert pourra se focaliser entre autres sur les infiltrations d’eau, les fissures, les moisissures dans les sous-sols, les affaissements des planchers et des poutres ainsi que les craquements ou les tâches noirâtres et blanchâtres. Il est recommandé avant d’acheter un bien immobilier de faire appel à un expert qualifié, ceci permet aussi ne pas se lancer dans l’achat d’un bien trop hâtivement et de le regretter par la suite.

 

 

Comment choisir le bon expert ?

 

Il est conseillé d’opter pour un professionnel n’ayant aucune relation avec des architectes, des constructeurs, ou des entreprises de travaux. Afin de s’assurer de la bonne qualité des diagnostics, il est indispensable de contacter les cabinets d’expertises immobilières possédant une bonne notoriété.


D’autre part, il est nécessaire d’exiger que les diagnostics soient effectués par des techniciens ou ingénieurs qualifiés, et possédant des diplômes. Internet pourrait également être d’une grande aide dans la recherche d’un expert spécialisé.


Généralement, pour juger du sérieux d’un cabinet d’expertise, on peut aussi se renseigner sur ses références auprès des tribunaux, des banques, des notaires ou des grandes entreprises. Souvent, ces établissements disposent d’une équipe d’experts diplômés et spécialisés dans la détection des différents problèmes.


Après avoir choisi le prestataire, il est fortement conseillé de demander une copie de l’assurance de responsabilité civile de l’entreprise avant la signature du contrat de prestation. Il faut bien entendu éviter les professionnels n’ayant pas cette assurance ou refusant de la délivrer. Pour finir, il faut demander un rapport d’expertise avec le cachet du cabinet avant de payer l’intégralité de la prestataion.


Notons qu’il est déconseillé de faire appel aux entrepreneurs qui se sont autoproclamés experts en bâtiment. Dans la majorité des cas, ce sont des experts autodidactes n’ayant pas suivi aucune formation spécifique sur les expertises immobilières.

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Le Prêt locatif social : qu'est-ce que c'est & quels sont les avantages ?

Le Prêt locatif social : qu'est-ce que c'est & quels sont les avantages ? | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it

Régime fiscal très avantageux, conditions d’investissements très attractives, désir de faire des placements dans l’immobilier locatif… Nombreuses sont les raisons qui poussent un particulier à opter pour un Prêt locatif social. Mais quels sont réellement les avantages apportés par le PLS ?

 

 

 

 


Le Prêt Locatif Social : qu’est-ce que c’est ?



Comme son nom l’indique, le Prêt locatif social est un crédit bancaire qui se destine exclusivement aux projets d’acquisition immobilière se portant sur la location de logements sociaux, de lieux d’habitation pour personnes âgées ou à mobilité réduite, ainsi que des résidences pour étudiants. Plus précisément, l'accès à ces logements est uniquement réservé aux locataires, qui de par leur source de revenu ne peuvent pas être logés dans les appartements qui entrent dans le cadre des Prêts locatifs à usage social.  Néanmoins, si le PLS intéresse autant les investisseurs, c’est parce que ce prêt immobilier est accessible à toute personne physique et morale à savoir les organismes HLM, les promoteurs, les associations et collectivités locales, ou encore les Sociétés civiles immobilières.

Parmi les projets immobiliers qui peuvent être financés par le Prêt locatif social figurent : les achats de terrains pour la construction d’appartements sociaux à vocation locative, les acquisitions d’immeubles anciens ou ceux soumis à un bail emphytéotique par l’État français pour convertir par la suite en logements, les gros travaux programmés pour transformer des locaux en structures d’accueil pour troisième âge, ou pour personnes handicapées. Mais également aussi la construction de logements étudiants à condition que la signature du bail se fasse avec un CROUS, ou une association.

 



Le Prêt Locatif Social : quels sont ses avantages ?



Choisir le PLS, c’est avant toute chose profiter de conditions de prêts exceptionnelles. En effet, peu importe la somme demandée par le futur propriétaire, dans le pire des cas, le montant minimum du Prêt locatif social équivaut à 50 % du montant total de l’opération immobilière, en tenant bien sûr compte des autres aides déjà allouées à l’intéressé, ainsi que son apport personnel. Au mieux donc, le Prêt locatif social financera tout simplement l’intégralité du projet immobilier. Par ailleurs, le taux d’intérêt reste lui aussi très attractif. Entièrement révisable, celui-ci est calqué sur celui du Livret A. En ce qui concerne l’amortissement, sa durée est de trente ans au maximum, avec une option à 50 ans. Par contre, comme toute location de logement social, les loyers pour les Prêt locatif social sont soumis à des plafonds.

En ce qui concerne les avantages fiscaux, les bénéficiaires du Prêt Locatif Social jouiront d’une exonération sur les impôts fonciers qui s’étalera sur une période de 25 ans, sinon 30 ans, dans les cas de logements sociaux qui lors de leur construction ont tenu compte des exigences imposées par le Grenelle de l’environnement. En outre, le PLS autorise aussi un abaissement de la TVA qui peut aller de 5,5 % à 19,6 % pour tous les achats qui se rapportent à la réalisation du projet immobilier.

 

 

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Lyon expérimente un dispositif d’aide à l'accession à la propriété

Lyon expérimente un dispositif d’aide à l'accession à la propriété | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it

La communauté urbaine de Lyon lance un dispositif expérimental d’aide à l’accès à la propriété pour les ménages les plus modestes, en pleine crise du secteur du bâtiment.

 

 

"Nous avons décidé sans attendre des mesures nationales de lancer un grand programme en direction des accédants à la propriété qui, aujourd'hui dans une période d'incertitude, peuvent hésiter" à acheter, a déclaré le maire PS de Lyon et président de la communauté urbaine, Gérard Collomb, lors d'une conférence de presse organisée le 27 mai.

 

Cette aide est "unique en France", selon M. Collomb. Lancée à partir du 15 juin, elle sera attribuée de manière expérimentale jusqu'au 31 décembre 2014 aux 1.100 premiers ménages, éligibles au prêt à taux zéro 2013, qui auront déposé leur dossier à la Communauté urbaine de Lyon.

 

"C'est un coup de pouce qui va permettre à des familles de devenir propriétaires. Elles vont changer de statut et libérer un logement HLM qui pourra être donné à une famille en attente parfois depuis 2,3,4,5 ans", a estimé le président d'ABC HLM, Daniel Godet.

 

Les bénéficiaires recevront une aide forfaitaire de 3 000 euros pour les ménages composés de 3 personnes et moins et de 4.000 euros pour les ménages composés de 4 personnes et plus.

 

 

Un soutien à la production

 

Selon le Grand Lyon, seront labellisés comme logements abordables des logements dit "premiers prix", inférieurs à 2 800 euros le m⊃2; et des logements dont le prix est inférieur à 20% du prix du marché (soit compris entre 2 800 et 3 600 euros/m⊃2; selon les communes et quartiers).

Ce dispositif, qui coûtera 3,6 millions d'euros à la communauté urbaine de Lyon, devra permettre également de "soutenir" l'activité en berne du secteur BTP.

 

"Lorsque dans le bâtiment, il y a des pans entiers qui connaissent des difficultés, ça va très très vite pour détruire des emplois et ensuite quand la crise est passée, ça va très lentement pour pouvoir reconstruire", a souligné M. Collomb.

 

 

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Nouvelle tendance : Organiser une porte ouverte pour vendre son bien

Nouvelle tendance : Organiser une porte ouverte pour vendre son bien | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it

La méthode est très répandue aux États-Unis, beaucoup moins en France. Mais en ces temps difficiles pour le marché immobilier, la mise en place d'une porte ouverte pour vendre sa maison a de quoi séduire....Eric Hamon se lance samedi prochain à Auray.

 

 

« Cette solution m'a paru intéressante pour mettre en vente ma maison. Cet esprit novateur m'a plu d'autant plus que nous avons déménagé en décembre et cela fait bientôt six mois que nous attendons un acheteur... La conjoncture est telle que tous les moyens me paraissent bons pour attirer l'attention des futurs acheteurs. Si une opération porte ouverte peut déclencher quelque chose pourquoi pas ? En plus on ne prend pas de risque puisqu'aujourd'hui la maison est vide ». C'est donc confiant qu'Éric Hamon souscrit à l'idée d'organiser une porte ouverte pour vendre son bien. Une manière inédite de vendre en France qui se pratique fréquemment aux USA. Et a priori ça marche. « Si j'ai accepté c'est aussi parce que mon voisin a vendu sa maison l'an passé grâce à une opération du même genre. J'ai pu observer comment cela se passait. Cela m'a paru intéressant, du coup j'ai eu envie de tenter ma chance ».



28 visiteurs

« L'an dernier, nous avons eu 28 clients dans une seule journée, (curieux compris !), quelques offres ont suivi et enfin la vente dans la foulée. Dans un contexte où le marché de l'immobilier stagne et où il est difficile de motiver les acheteurs, je pense que cela vaut la peine. Toutefois, il faut que ce soit sur des biens atypiques, pas sur une maison lambda », lance Gaël Verdet, agent immobilier à Pluvigner.



Travaux de rénovation

Située rue Philippe-Vannier et datant du début XXe siècle, la maison en question ne manque pas de charme. « Nous l'avons achetée en 2006 au moment où l'immobilier était au plus haut. Un coup de coeur. Nous avons conservé des éléments d'origine et investi 180.000 € pour effectuer de nombreux travaux de rénovation, agrandissement des pièces de vie, isolation, salle de bains, ravalement pour personnaliser la façade sans fâcher les bâtiments de France, etc. Nous avions alors beaucoup d'enfants à la maison. Je travaillais à Vannes, mon épouse à Lorient. L'endroit était idéal. Dans le centre, proche des écoles. Aujourd'hui, les enfants sont grands, je travaille différemment. Nous avons déménagé. J'espère vendre vite », affirme Éric Hamon.

 

 

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Attention aux pièges de la location meublée

Attention aux pièges de la location meublée | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it

Outre les avantages fiscaux qu’elle présente, la location meublée a la réputation d’être moins contraignante sur le plan juridique que les locations de locaux nus à usage de résidence principale ou à usage mixte, soumises à la loi du 6 juillet 1989.

 

 

 

Initialement soumise aux seules dispositions du Code civil, la location meublée relève aujourd’hui directement ou non de multiples règles législatives et jurisprudentielles qui rendent sa mise en œuvre délicate.

Ainsi, la location meublée ne peut se pratiquer n’importe où. En effet, certains règlements de copropriété limitent ou interdisent la location meublée en leur sein. Toutes ces clauses restrictives ne sont pas nécessairement valables. Ainsi, selon la Cour de cassation, un même règlement de copropriété ne peut à la fois permettre l’exercice de profession libérales, et soumettre la location en meublée à l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires. Néanmoins, mieux vaut examiner le règlement de copropriété applicable avant de se lancer. En outre, la location meublée peut nécessiter des autorisations administratives préalables. C’est notamment le cas lorsqu’un logement est loué en meublé pour une durée inférieure à un an.

  

Les Tribunaux considèrent alors qu’ils ne peuvent plus être considérés comme étantà usage d’habitation. Dans les communes de plus de 200.000 habitants et les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation soumet ce changement d’usage à autorisation préalable. Celle-ci peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. A Paris, la compensation requise peut atteindre le double de la surface louée en meublé. Le non-respect de cette règle est lourd de conséquence pour le propriétaire.

 

D’une part, celui-ci peut voir le bail annulé et être condamné au paiement de dommages intérêts à son locataire. D’autre part, en vertu de l’article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation, le juge peut lui faire injonction de rendre les locaux à leur usage d’habitation dans un délai fixe, sous astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés et lui infliger une amende pouvant aller jusqu’à 25.000 € par infraction. Du fait d’une campagne de la Mairie de Paris contre les locations meublées non autorisées, la Cour d’appel de Paris a récemment fait application de ces textes à plusieurs reprises.

 

Par ailleurs, malgré l’absence de définition légale, louer en meubler ne se limite pas à mettre à la disposition du locataire un mobilier sommaire. En effet, selon une jurisprudence constante, la qualification de meublé suppose que le local soit garni de mobilier en quantité suffisante pour permettre une jouissance normale des locaux. Ainsi, le locataire doit pouvoir user normalement du logement ce qui implique la présence de mobilier (lit, tables, chaises) et d’équipements de base (salle de bain et cuisine équipées) mais également de vaisselle, d’ustensiles de cuisine et de linge de maison. Toutefois, selon un arrêt récent de la Cour d’appel de Paris, le propriétaire n’est pas tenu de fournir du linge de cuisine et de toilette « qui peuvent être considérés comme des effets personnels ».

 

De même, bien qu’aucun texte n’exige qu’une liste des meubles soit établie, il est préférable que le propriétaire se constitue la preuve de la consistance du mobilier mis à disposition, en dressant un inventaire exhaustif, en présence du locataire, au plus tard lors de l’état des lieux d’entrée. Cet inventaire, signé des deux parties, permettra de surcroît de fonder d’éventuelles retenues sur le dépôt de garantie ou demandes d’indemnisation en fin de bail.

 

Enfin, le régime de résiliation de la location meublée varie considérablement selon qu’elle constitue ou non la résidence principale du locataire. Lorsque c’est le cas, l’article L.632-1 du Code de la construction et de l’habitation impose une durée minimum d’un an, tacitement reconductible par périodes égales, durée réduite à 9 mois non reconductibles lorsque la location est consentie à un étudiant. Le locataire peut donner congé à tout moment moyennant un préavis d’un mois. En revanche, le bailleur ne peut résilier que pour la fin du bail, pour des motifs limités (reprise, vente, motif légitime et sérieux) et en respectant un préavis de 3 mois. Ces dispositions étant d’ordre public, toute clause contraire est réputée non écrite.

 

En revanche, si le locataire n’y a pas sa résidence principale, ces aspects peuvent être réglés par le contrat…du moins pour l’instant. En effet, de prochaines réformes pourraient encadrer plus étroitement les locations de « meublés touristiques », que l’on accuse de contribuer à la crise du logement et du secteur hôtelier.

 

 

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Face aux difficultés financières des locataires, des bailleurs acceptent de baisser leur loyer... en cours de bail !

Face aux difficultés financières des locataires, des bailleurs acceptent de baisser leur loyer... en cours de bail ! | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it

Depuis quelques mois, de nombreux bailleurs particuliers abaissent le montant de leur loyer au moment d’un nouveau bail. Classique et logique : le marché fait loi. Un phénomène nouveau est toutefois en train d’apparaître, en ces temps de conjoncture délicate : à la demande de certains locataires, faisant face à des difficultés de paiement, des bailleurs acceptent d’abaisser le montant du loyer, en cours de bail.

 

Rien ne les y oblige, évidemment, mais ce geste, apprécié des locataires, n’est pas complètement désintéressé : financièrement, le bailleur peut avoir à y gagner…

 

Il y a trois mois, Gererseul communiquait sur un sondage (réalisé auprès de quelques 5.000 bailleurs particuliers) dans lequel près de la moitié des bailleurs indiquaient être prêts à baisser le montant du loyer.

A la question « êtes-vous prêt, dans le contexte actuel, à baisser le loyer de votre bien dans le but de trouver un "bon" locataire ? », 46,5% des bailleurs interrogés répondaient par l’affirmative. A cette époque, les réponses concernaient une fixation du loyer au moment de l’entrée d’un nouveau locataire.

 

Aujourd’hui, branlebas de combat chez certains bailleurs qui se voient sollicités par leurs locataires, en plein cours de bail. Nos clients l’attestent : à l’exception des « mauvais payeurs, clairement de mauvaise foi », les locataires formulant une telle demande bénéficient de l’oreille attentive de leurs bailleurs, qui, parfois, acceptent d’abaisser le loyer afin de conserver des locataires appréciés.

  

Les locataires responsables et sérieux sont, en effet, très recherchés… Alors, lorsqu’un bailleur reçoit une demande argumentée de locataires qui lui expliquent rencontrer des difficultés financières et envisager chercher un loyer moins élevé, il peut tout à fait choisir de les retenir en abaissant le loyer (éventuellement pour une période limitée) en cours de bail, même si, évidemment, rien ne l’y oblige. A lui de voir son intérêt. Il prend le risque, s’il n’accède pas à la demande, de voir effectivement partir ses locataires et rien ne dit, alors, qu’il en trouvera d’autres, rapidement et au loyer demandé.

Parfois, il a tout à y gagner. Adapter le niveau du loyer aux possibilités financières de « bons » locataires est une sage décision, une façon responsable et sociale de regarder la réalité en face et relève donc, en clair, d’une saine gestion.

Car tous les bailleurs n'ont pas conscience que réduire le loyer (quand la conjoncture l’exige) n'entraine pas forcément un manque à gagner. Bien au contraire ! La stabilité de locataires payant leur loyer avec assiduité est gage d’un bon rendement. Une recherche de nouveau locataire entraîne souvent une chute de rendement (frais d’agence, le cas échéant, rafraîchissement des lieux, etc.), surtout lorsqu’il y a une vacance trop longue entre les baux.

 

 

 

Baisser le loyer peut rester intéressant financièrement. Démonstration.

 

Deux situations peuvent rendre avantageuse l’acceptation de la baisse du loyer demandée par un locataire que le propriétaire souhaite garder :

 

Premier cas : le bail a été signé à une époque où les loyers étaient plus élevés et le loyer actuel est donc surévalué par rapport au marché. Le locataire peut trouver facilement moins cher ailleurs et il y a fort à parier que le nouvel entrant finira par obtenir gain de cause en signant finalement le bail au loyer de marché. Résultat : perte de temps et d’argent liés à la recherche du nouveau locataire…

 

Deuxième cas (pouvant bien sûr être lié au premier cas) : le loyer de marché est plus ou moins identique, mais le locataire s’est toujours montré correct (tant sur le plan « règlement du loyer » que sur le plan « gestion quotidienne »). Le bailleur a donc tout intérêt à le conserver. S’il change de locataire, cela peut évidemment bien se passer, mais il peut aussi avoir à faire face à un locataire moins sérieux… Quelques loyers impayés plus tard et son rendement subira une baisse plus forte que s’il avait accepté la baisse du loyer payé « rubis sur l’ongle »…

 

Exemple : un locataire payant un loyer de 700 € (fixé dans la fourchette haute des loyers, à la signature du bail) pour un trois-pièces demande à son bailleur de l’abaisser à 630 €, représentant le loyer de marché d’aujourd’hui. Ayant acquis le bien 150.000 € (à Toulon), il bénéficie d’un rendement brut de 5,6%. S’il accepte la baisse demandée, il passe directement à un rendement brut de 5%. Correct, actuellement. Imaginons qu’il laisse ce locataire partir et signe un nouveau bail à 700 €, mais trois mois plus tard seulement, compte tenu du fait que ce loyer est un peu au-dessus du marché… Pour séduire, le bailleur a rafraîchi les lieux (un coup de peinture blanche) et fait appel à une agence (coût global : 2.700 €). Le rendement de la première année de location chutera alors de moitié, pour tomber à (700 € x 9 = 6.300 € - 2.700 € = 3.600 €) 2,4 % brut. Il lui faudra donc plusieurs années pour rattraper le niveau de rendement qu’il aurait obtenu en gardant son premier locataire. Sans parler du risque de turn over (avec nouvelle vacance à la clé) qui devient important, puisque le loyer est surévalué…

L'idée que l'on se fait des propriétaires bailleurs, « fixés sur le loyer le plus élevé à tous prix », est une nouvelle fois mise à mal. En effet, il y a quelques mois, un autre sondage Gererseul indiquait que 52 % des bailleurs particuliers ne révisaient pas (alors que la loi le leur permet) le loyer en cours de bail...

 

 

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Divorce par consentement mutuel : que devient le bien immobilier commun ?

Divorce par consentement mutuel : que devient le bien immobilier commun ? | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it

Lorsque des époux souhaitent initier une procédure de divorce par consentement mutuel, et qu’ils sont propriétaires d’au moins un bien immobilier en commun, il est nécessaire qu’ils décident du sort de ce bien avant de saisir le Tribunal.

Ainsi, la convention de divorce, préparée par l’avocat suivant les instructions des époux, doit préciser la façon dont la communauté est liquidée, c’est-à-dire le partage de l’ensemble des biens meubles et immeubles acquis par les époux pendant le mariage.

Dans ce cas de figure, plusieurs options se présentent aux époux :

 - soit ils vendent le bien à un tiers,
 - soit l’un des époux rachète la part de l’autre époux dans le bien,
 - soit les époux choisissent de rester propriétaires du bien, en indivision.

Quelle est la procédure à suivre pour ces différentes situations ? Quels sont les avantages et les inconvénients de chacune de ces options qu’il faut prendre en compte avant de faire son choix ?

Un premier rendez-vous chez l’avocat permettra de décider de la solution la plus adaptée aux intérêts des époux. Puis, un Notaire devra obligatoirement intervenir.

 


- La vente du bien immobilier

Ce cas est le plus simple.

Toutefois, il est important de noter qu’il vaudra mieux vendre le bien immobilier avant d’entamer la procédure de divorce, car cela entrainera des frais notariés plus faibles.

Les époux doivent donc mettre le bien en vente, puis, une fois qu’ils ont trouvé un acquéreur, effectuer la vente chez un Notaire.

Le Notaire délivrera une attestation de vente aux époux qu’ils devront confier à leur avocat, en vue de l’audience.

Attention : il s’agit de la vente effective du bien, et non du compromis ou de la promesse de vente et ce même si elle est notariée.



- L’état liquidatif de la communauté

L’un des époux cède sa part à son conjoint, à charge pour ce dernier de lui verser une somme d’argent (cette somme pouvant d’ailleurs prendre la forme d’une prestation compensatoire).

Cette opération donne impérativement lieu à la rédaction d’un acte notarié.

En effet, le notaire dresse un état liquidatif. Cet acte commence par récapituler l’actif et le passif de la communauté (l’ensemble des avoirs bancaires, des biens immobiliers du couple, mais aussi des prêts et crédits). Puis, il chiffre les droits de chacun des époux dans la communauté.

Au terme de cet acte, le bien immobilier va être attribué à l’un des époux. En contrepartie, celui-ci devra prendre à sa charge le crédit immobilier correspondant, s’il existe, et reverser à l’autre époux une somme d’argent à titre de « soulte », afin de compenser l’excédent de valeur reçu par l’époux.

Cet acte sera ensuite soumis à l’homologation du Juge aux affaires familiales lors de la procédure de divorce par consentement mutuel et prendra effet le jour du prononcé du divorce.

Attention : l’acquisition du bien immobilier a pu se faire grâce à un prêt immobilier aux noms des deux époux. En conséquence, même en cas de rachat de la part par son conjoint, ce dernier reste tenu vis-à-vis de la banque, notamment en cas d’impayé. Dans cette hypothèse, il pourra toujours faire un recours contre son ex-conjoint débiteur, mais si ce dernier est insolvable, il ne pourra obtenir remboursement de ce qu’il aura versé à la place de son conjoint.

C’est pourquoi il est important, lorsque l’un des époux souhaite racheter la part de son conjoint, et prendre en charge l’intégralité du paiement du crédit, de demander à la banque une désolidarisation du prêt. Si la banque accepte, le prêt contracté par les deux époux ne sera plus qu’au nom de celui qui sera titulaire de l’intégralité des droits relatifs au bien immobilier commun.



- La convention d’indivision

Parfois, il est difficile de vendre le bien immobilier, pour des raisons pratiques, financières ou affectives. Il n’est pas non plus toujours évident que l’un des deux époux puisse racheter les parts de son conjoint.

Les époux peuvent donc décider de divorcer mais de rester, ensemble, propriétaires du bien.

Comme le principe du divorce est de liquider la communauté, il faut sortir l’immeuble de la communauté par le biais d’une convention d’indivision. Les époux ont décidé de conserver le bien, mais comme il n’y a plus de communauté entre eux, ils se retrouvent dans la même situation que des co-indivisaires sur le bien.

Les époux peuvent faire ce choix par exemple dans l’attente d’une revente future, tout en souhaitant être rapidement divorcés.

L’indivision est également un moyen permettant de se donner du temps pour réfléchir au sort du bien, trouver l’argent nécessaire pour éventuellement verser une soulte à l’autre, si l’un des époux souhaite finalement garder le bien.

Elle peut être aussi considérée afin d’éviter aux enfants un déménagement très rapproché du divorce.

S’ils choisissent cette option, le notaire rédige une convention d’indivision. C’est un acte notarié aux termes duquel les époux déclarent leur indivision et organisent les modalités de son fonctionnement.

Celle-ci peut être établie pour une durée indéterminée ou déterminée : dans ce cas, elle ne peut excéder cinq ans mais peut faire l’objet d’une reconduction tacite.

Le bien commun sera donc maintenu dans l’indivision jusqu’à la fin de la durée prévue. A l’issu du délai, le partage sera provoqué et le bien devra être mis en vente ou racheté par l’un des deux époux.

L’acte notarié est ensuite transmis à l’avocat, qui l’intégrera dans la convention de divorce par consentement mutuel, afin de la soumettre à l’homologation du Juge aux affaires familiales. La convention d’indivision n’entre en vigueur qu’au jour du prononcé du divorce.

Le coût de l’opération est assez abordable, puisqu’il ne représente en moyenne que 1,5% de la valeur estimée du bien, avec les droits de mutation et frais du notaire inclus.

Attention : il faut garder à l’esprit qu’être en indivision avec son ex-conjoint n’est pas une situation facilement gérable ; des conflits pourront vite apparaitre.

Cette solution n’est donc pas la plus simple, car on ne peut faire abstraction du contexte relationnel d’une séparation.

Néanmoins, cette option peut constituer, au moins pour quelque temps, la solution la plus viable économiquement pour les époux.

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6 conseils pour vendre vite son appartement ou sa maison

6 conseils pour vendre vite son appartement ou sa maison | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it

Non! mettre une jolie fille ou votre copine devant la maison ne changera rien pour les véritables acheteurs. Les voyeurs et simples visiteurs viendraient, mais ne vous feront que perdre votre temps.

Autour de moi, ce n’est pas le sexe qui fait acheter, mais plutôt la RAISON avec une grosse pincée de peur de l’achat. Peur de faire une mauvaise affaire, peur de perdre de l’argent alors qu’il y a peu, c’était exactement le contraire et ceux qui n’achetaient pas commettaient une erreur…cet aveuglement collectif vient de notre psychologie.

 


Mes 6 conseils pour vendre en deux mois :

- Les photos : au moins 8 photos, plutôt neutres. J’ai pour habitude de conseiller à mes collaboratrices que les photos doivent traduire les émotions ressenties quand elles sont entrées dans l’appartement ou la maison. Les photos doivent montrer et illustrer ce ressenti.

- Le descriptif : Mettez tout, cochez ou faites cocher toutes les cases ; remplissez tous les champs. Annoncez la couleur des charges et des impôts. La couleur, toute la couleur. N’oubliez pas les diagnostics.

- La période : d’avril à septembre, la période est faste. Terrasses et jardins sont mis en valeur, la lumière est plus belle et le jour plus long… Le printemps et surtout la lumière aide chacun à se projeter et à projeter sa famille dans un nouveau chez soi.

- Le prix, par rapport au marché : vous devez positionner le prix dans son marché, par rapport aux autres offres. Il faut que votre offre soit la plus attractive. Ce travail de confrontation à la réalité du marché vous aidera à franchir le cap des ajustements et des renoncements nécessaires.

- Le prix, jamais avec le garage : la somme des parties est toujours vendue plus cher que globalement.

- L’agent immobilier : choisissez-le meilleur et n’en choisissez qu’un ou deux au maximum. Cessez de choisir le petit jeune qui découvre le métier et vous fera perdre votre temps. Pour ma part, je refuse de travailler les biens qui sont dans plus de deux agences, car dans ce cas je ne connais pas d’agent qui se défonce s’il n’a qu’une chance sur 5 ou 6 de faire la vente.

Bien entendu, ces 6 conseils ne se valent pas. Je suis convaincu que les appliquer c’est maximiser vos chances de vendre. Briefer les agents qui bossent pour vous sur ces bases et vérifier leur travail, questionner les.

Voilà mon avis sur ce qu’il faut faire dans cette période difficile ou chacun manque de repères, ou chacun se questionne sur ce qu’il doit faire et le prix auquel vendre.

Aucun agent ou notaire ou expert n’a la réponse, car il n’y a pas une vérité, mais votre vérité du moment comme le prix de votre appartement ou de votre maison en cette période.

Bonne réflexion et bonne vente!

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2013 : année inédite pour le crédit immobilier

2013 : année inédite pour le crédit immobilier | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it

Hors norme, l'année 2013 va sans doute marquer les esprits. Chaque mois, les taux de crédit immobilier battent des records à la baisse. Et pourtant, malgré leur plongeon historique, le volume des prêts immobiliers accordés par les banques s'est brutalement tassé. Comme insensible aux baisses conjointes du taux directeur de la BCE et de l'OAT 10 ans, eux aussi à leur plus bas niveau.



2013 va sans doute marquer les esprits et les places financières. Hors norme, singulière, insolite, exceptionnelle, c'est l'année de toutes les peurs - la France est officiellement entrée en récession, le retour de la croissance paraît hautement improbable en 2013. C'est aussi l'année de la fin des symboles - la BCE évoque la possibilité de passer ses taux nominaux en négatif si l'état du marché devait l'exiger. C'est l'année enfin où tout semble marcher sur la tête : certes, les taux de crédit immobilier ont battu des records à la baisse. Et pourtant, malgré leur plongeon historique, le volume des prêts immobiliers accordés par les banques, lui, s'est brutalement tassé. Comme insensible aux baisses conjointes du taux directeur de la BCE et de l'OAT 10 ans, eux aussi à leur plus bas niveau. Ces données, déjà exceptionnelles prises séparément, font de 2013 une année qui s'annonce en tous points comme totalement inédite...



La politique monétaire de la BCE restera accommodante "aussi longtemps que nécessaire"

Ce qu'on pensait immuable ou impossible ne l'est plus. Pour la première fois de son histoire, le taux directeur de la BCE est descendu à 0,50% le 2 mai dernier. Plus incroyable encore, désormais, un possible abaissement du taux de la facilité de dépôt en dessous de 0 n'est plus tabou. Mario Draghi, président de la BCE, a voulu adresser un message aux marchés : la politique monétaire restera accommodante "aussi longtemps que nécessaire". En d'autres termes, la BCE sauvera l'euro quel qu'en soit le prix, même s'il faut pour cela entrer en territoire inconnu, celui des taux d'intérêts nominaux négatifs, avec le danger d'y rester. Autre fait singulier, la BCE a également évoqué de nouvelles solutions pour relancer la croissance, dont une action directe auprès des entreprises... Là encore, du jamais vu.

Suivant ce mouvement global baissier sans précédant, les rendements obligataires européens de 2013 ont eux aussi enregistré des chutes records. En France, les taux à 10 ans sont tombés à 1,67%. En Allemagne, ils ont atteint 1,16 %, en Belgique 1,91 %. Et ce repli touche même les pays jugés plus à risques comme l'Italie, dont le rendement à 10 ans est à son plus bas depuis octobre 2010, à 3,76 %. Tout comme le Bono espagnol qui est récemment repassé sous la barre des 4%, offrant une bouffée d'oxygène salvatrice à l'Espagne.

Par un effet mécanique, les taux de crédit immobilier, déjà très bas durant l'année 2012, ont continué à baisser en dessous de toute limite en 2013. Crevant le plancher pour tomber à la cave, les voilà maintenant au niveau des fondations. Encore un records historique et inédit, comme le souligne une étude de l'Observatoire Crédit Logement/CSA : "jamais par le passé, les taux des crédits immobiliers n'étaient descendus aussi bas". Désormais établis autour de 3% en moyenne (hors assurances et coût des sûretés), ces taux mini témoignent de "la volonté des établissements de crédit de soutenir l'activité de marchés en forte contraction, dans un climat de concurrence que le renouveau saisonnier habituel de la demande ne fait que renforcer". Comprenez : jusqu'en octobre, la saison du crédit immobilier bat son plein. Les banques, qui ont suivi la baisse de l'OAT 10 ans, l'ont bien compris et font tout pour capter de nouveaux clients durant cette fenêtre de tir, sachant bien que le marché de demain est plus qu'incertain.



Les banques restent prudentes

Mais ces faits exceptionnels et à priori positifs ont des effets pour le moins insolites. Exemple : alors que tous les taux (BCE, OAT, crédit immobilier) sont au vert, le volume des crédits immobilier lui tombe dans le rouge. Certes, la demande est moribonde, avec, en cause, une consommation des ménages en berne depuis des mois. Mais pas que... En fait, si ces taux au plancher ne dopent pas le nombre de crédits immobiliers octroyés, c'est que les banques restent prudentes. Après l'avertissement sévère de 2009, les établissements financiers ont du reconstituer leurs marges. Aujourd'hui, ils sont bien décidés à conserver la position confortable que leur offre notamment le taux directeur de la BCE (qui détermine le coût du refinancement auprès de la BCE sur les principales opérations de crédit), tombé à son plus bas niveau historique à 0,50%. Dans son sillage, le taux de dépôt au jour le jour, auquel les banques privées placent de l'argent pour 24 heures a chuté de 1,50% à 1%. Tandis que le taux de prêt marginal au jour le jour, auquel les banques empruntent est resté inchangé à 0%. Les banques ont donc les coudées franches comme rarement : elles peuvent financer les particuliers et se prêter entre elles à moindre coût. Mais, vigilance oblige, elles ne peuvent user de cette situation qu'avec pondération, de peur qu'un retournement brutal du marché ne leur fasse à nouveau mordre la poussière... Dans un contexte mouvant où l'économie réelle, plus que morose, reste encore largement déconnectée du grand brassage de liquidités sur les marchés, les établissements financiers ont décidé d'en garder un peu sous le pied.

Le raisonnement, pour le moins schizophrène, a de quoi troubler les particuliers. D'un côté les banques semblent jouer le jeu de la concurrence, baissent leurs taux et tentent d'attirer de nouveaux clients via leur vecteur principal, le crédit immobilier. De l'autre, elles restent très sélectives et se gardent bien de reporter strictement la baisse de l'OAT 10 ans sur leurs taux de crédit. Les taux de crédit proposés aux particuliers ne sont pas aussi bas qu'ils le devraient. Qu'on se le dise, les taux bas ne le resteront pas éternellement. Et entre temps, ils ne profiteront pas à tout le monde...

Alors comment tout cela va-t-il finir ? C'est la grande inconnue de cette année 2013. A situation inédite, dénouement inédit ? Une chose semble sûre pour l'heure, les taux de crédit immobilier ne devraient pas remonter tant que l'OAT 10 ans et la BCE conserveront des taux au plancher. Même si Mario Draghi a affiché sa détermination à conserver une politique dite "accommodante", quelques critiques s'élèvent désormais, notamment en Allemagne, contre la baisse des taux, qui serait sans grand effet sur l'économie réelle et impuissante à relancer la croissance et l'emploi. D'autres pointent le danger des taux d'intérêts nominaux négatifs, dont il serait ensuite impossible de s'extraire, en pleine contraction de l'économie...

Mais qui sait ? L'année 2013 nous réserve peut-être encore d'autres surprises...

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Comment réduire son ISF ?

Comment réduire son ISF ? | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it
Si avec un patrimoine supérieur à 1.300.000 euros, vous faites partie des 300.000 contribuables assujettis à l’ISF, il est trop tard pour tenter d’échapper à cet impôt. Lors de votre déclaration, il est toutefois possible de minorer votre patrimoine. De plus différentes stratégies permettent de réduire le montant de votre ISF. 

 

Quand réaliser votre déclaration ?


Les contribuables qui sont dans les deux premières tranches, c’est-à-dire qui ont un patrimoine taxable inférieur à 2.570.000 euros, n’ont pas à remplir de déclaration spécifique. Ils leur suffit de porter le montant de leur patrimoine taxable sur leur déclaration d’impôt sur le revenu. La date limite est le 27 mai, pour une déclaration sur formulaire papier. Mais pour les contribuables qui préfèrent la déclaration sur Internet, la date butoir est portée au 3 juin (départements allant du 01 au 19), au 7 juin (départements allant du 20 au 49) ou au 11 juin (départements allant du 50 au 974). Vous recevrez alors en août un avis d’ISF, indiquant le montant de votre impôt à régler avant le 16 septembre.

Si vous déclarez plus de 2.570.000 euros de patrimoine taxable, vous devez remplir une déclaration ISF sur un formulaire à part, et la déposer avec les pièces justificatives et le règlement avant le 17 juin de cette année.

 

 

Minorer la valeur de votre patrimoine imposable à l’ISF


Il faut déclarer l’intégralité de vos biens, en premier lieu votre patrimoine immobilier. Votre résidence principale, secondaire et vos biens locatifs sont comptabilisés à leur valeur vénale, c’est-à-dire au prix qu’ils valaient au premier janvier de cette année. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%, à condition d’être détenue en direct et non via une SCI. Il est également possible de minorer la valeur de votre patrimoine locatif. « A condition que le logement soit loué avec un bail classique d’habitation, une décote de 10 à 20% est applicable. Elle dépend de la durée résiduelle du bail, plus cette dernière est longue, plus la valeur de marché du bien est faible », explique Philippe Pescayre, avocat-associé au cabinet Alérion. L’administration fiscale tolère également qu’un bien immobilier détenu en indivision (une maison de famille par exemple) bénéficie d’une décote de 10 à 30%, car il est considéré comme plus difficilement revendable. C’est le même principe pour un bien détenu via une SCI, à condition que les clauses rendent la vente de parts compliquée. Dernier point, si vous détenez des investissements en foncier rural (forêt, vignes, terres agricoles) vous pouvez minorer leur valeur de 50 à 75%. Attention à ne pas abuser, toutes ces décotes doivent pouvoir être justifiées auprès de l’administration fiscale.

A ce patrimoine immobilier, vous devez ajouter l’intégralité de vos avoirs financiers (solde du compte courant, produits d’épargne de court terme, assurance vie, portefeuille titres,…). Pour vos investissements boursiers, l’évaluation de la valeur des titres peut être réalisée soit au cours du 31 décembre 2012, soit sur la base de la moyenne des 30 derniers cours. Enfin, les parts de société dont vous êtes le dirigeant ainsi que les objets d’art ou de collection sont totalement exonérés d’ISF.

A partir de 1.300.000 euros de patrimoine, vous devrez payer l’ISF selon un barème qui a changé au premier janvier de cette année. Il compte désormais cinq tranches, contre deux l’an dernier (voir tableau ci-dessous). Bon à savoir : si vous êtes dans la première tranche, la taxation s’applique sur le patrimoine compris entre 800.000 et 1.300.000 euros

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Immobilier : mise en place d'un système de mesure des surfaces universel

Immobilier : mise en place d'un système de mesure des surfaces universel | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it

Les principales institutions immobilières mondiales se sont concertées sous l’initiative de la RICS pour mettre en place un système de mesure des surfaces immobilières universel.

 

 

 

Alors qu’en Espagne, les piscines extérieures sont inclues dans les superficies des actifs immobiliers tels que les lotissements ou les centres commerciaux, au Moyen-Orient, c’est le nombre maximal hypothétique d'étages qui pourraient être construits sur les fondations existantes qui peut être pris en compte pour qualifier le bien immobilier. Quant à l’Australie, même si un parking extérieur n’est pas physiquement attenant au bien concerné, il peut se voir intégré au calcul.

 

Face à la diversité des pratiques immobilières, et pour rassurer les investisseurs, la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), association immobilière mondiale, a décidé de réunir pour la première fois les principales institutions immobilières du monde à la Banque mondiale. En créant une méthode universelle de mesurage des actifs immobiliers, il s’agit de lutter efficacement contre le manque de confiance des investisseurs dans l’immobilier. « Il s'agit d'une initiative majeure et novatrice qui va permettre d’offrir un cadre opérationnel unique à l’international pour mesurer et estimer la valeur des biens immobiliers, puis pour assurer le reporting financier », souligne Ken Creighton, directeur RICS des normes professionnelles.

 

 

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Les caractéristiques du nouveau logement intermédiaire

Les caractéristiques du nouveau logement intermédiaire | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it

Un nouveau statut de logement locatif intermédiaire va être créé par voie d'ordonnance. Selon une note de travail élaborée par les pouvoirs publics et l'Elysée - que s'est procurée la Tribune -, ces logements destinés aux classes moyennes seront gérés par les organismes HLM, mais auront impérativement besoin du soutien des investisseurs institutionnels. Le 21 mars 2013, à Alfortville, le président de la république François Hollande a annoncé qu'un nouveau statut de logement intermédiaire, ainsi que des mesures d'accompagnements facilitant sa mise en œuvre, seraient intégrés aux fameuses ordonnances, un outil qui permet d'agir avant de consulter le Parlement.  

Aujourd'hui trop insignifiant, le logement locatif intermédiaire se présente pourtant comme une alternative salvatrice dans les zones tendues. Il s'y immiscerait entre un secteur du logement social à la file d'attente interminable, et un secteur libre inabordable pour une partie de la population.

 

 

Les plafonds de loyers proches de ceux du dispositif « Duflot »

 

Un document de travail élaboré par les pouvoirs publics en concertation avec l'Elysée, que s'est procurée La Tribune, définit les caractéristiques d'un nouveau logement intermédiaire.


Ciblant les classes moyennes, les plafonds de ressources des locataires, ainsi que les plafonds de loyers seront très proches de ceux instaurés pour le dispositif d'investissement locatif "Duflot". De même pour les territoires concernés, même si la note propose de créer une nouvelle zone spécifique à Paris intramuros nommée "A ter". Les autres zones tendues déterminées dans le dispositif "Duflot" nommées "A bis", "A" et "B1", seront quasiment reprises à l'identique pour le parc résidentiel intermédiaire.


Une marge de manœuvre sera tout de même donnée aux collectivités locales qui pourront définir "les zones dans lesquelles les nouvelles opérations devraient nécessairement inclure une proportion de logements construits sous statut intermédiaire", indique la note.

 

 

Mobiliser l'épargne institutionnelle

 

En cette période de crise où les financements bancaires se font plus rares, où les déficits publics sont de plus en plus maîtrisés, la mobilisation de l'épargne institutionnelle semble indispensable pour faire émerger une offre de logements intermédiaires. Les pouvoirs publics semblent du coup enclins à octroyer des avantages fiscaux supplémentaires aux investisseurs institutionnels, assureurs-vie notamment, s'engageant à investir dans le locatif intermédiaire.


Pour voir clair sur ce point, il faudra cependant attendre la prochaine loi de finances 2014.


Les rédacteurs de la note proposent tout de même une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans, -équivalente à la durée des plafonnements de loyers- ; une TVA au taux intermédiaire de 10% dans deux ans ; ainsi "qu'une exonération des droits de mutation sur la cession de parts de sociétés investissant exclusivement dans le logement intermédiaire".


À tout cela s'ajoute la possibilité pour l'investisseur de revendre son immeuble au bout de 15 ans, une condition indispensable pour lui permettre de réaliser une plus-value.

 

 

Appliquer les préconisations du rapport Berger

 

Pour pérenniser les financements du parc locatif intermédiaire, les rédacteurs du document comptent sur l'application des préconisations du rapport Berger- Lefebvre, qui insinue que "certains avantages fiscaux de l'assurance-vie pourraient être limités aux contrats contenant des compartiments obligatoires de placement dans le logement locatif intermédiaire", souligne le document. Ses auteurs comptent également agir sur la réglementation "Solvabilité 2", qui ne différencie pas les classes d'actifs immobiliers. Ils souhaiteraient que les contraintes sur l'investissement dans le parc résidentiel intermédiaire soient allégées.

 

 

Donner la gestion du parc intermédiaire aux organismes HLM

 

Pour rassurer les institutionnels, les pouvoirs publics comptent enfin confier la gestion du parc intermédiaire aux organismes de logements sociaux : office HLM, Entreprise sociale pour l'habitat (ESH) ou société d'économie mixte. Ce qui permettra d'insérer "le logement intermédiaire dans la chaîne globale du parcours résidentiel, ainsi qu' un traitement plus fluide des files d'attente en zone tendue". Le document préconise d'ailleurs que les programmes de logements intermédiaires "soient intégrés dans les programmes mixtes comprenant 25% de logement sociaux au minimum, ou construits dans les communes ayant déjà atteint leur objectif de 25% de logements sociaux".
 

 

 

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Temps pluvieux : moins de visites dans les agences immobilières

Temps pluvieux : moins de visites dans les agences immobilières | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it

La mauvaise météo n’est pas favorable aux agences immobilières qui voient leur nombre de visites diminuer en ce printemps très pluvieux. Mais pour les professionnels de l’immobilier, d’autres causes peuvent être avancées à la morosité du secteur, parmi lesquels la baisse du pouvoir d’achat des ménages.



Le paramètre de la météo

Les vendeurs de glaces et les résidences de tourisme font grise mine en ce printemps 2013 très pluvieux. Mais le mauvais temps se répercute aussi sur les envies de visiter des biens immobiliers lorsqu’il pleut. Pour François Touze, fondateur de 1,2,3 Webimmo, dont le siège est à Nîmes : « On constate que les Nîmmois n’ont pas envie de faire de visites lorsqu’il fait mauvais. Pas contre, pour les régions qui ont l’habitude de la pluie, cela fait partie du jeu ». Cela dit, le paramètre de la météo n’est pas le seul à prendre en compte pour analyser le comportement des acheteurs : « Le mois de mai comporte beaucoup de ponts, ce qui est mauvais pour l’activité. Je ne pense pas que le temps explique à lui seul le comportement de nos clients ».



Forte pluviométrie

Pour Christine Lasquellet, de l’agence Alpha Orpi, à la Grande-Motte, « la pluie a forcément une incidence sur les visites ». Mais la professionnelle de l’immobilier doute que la baisse du nombre de visites soit uniquement due à la forte pluviométrie constatée dans l’Hérault, ces dernières semaines. « Au facteur météo s’ajoute l’état général de l’économie ». Le mauvais temps n’empêche toutefois pas l’agence de travailler et notamment de proposer des locations saisonnières. Après la pause des mois de février et mars provoquée par les vacances d’hiver, les locations de l’été ont repris dès la fin avril.

 


Baisse du pouvoir d’achat

Pour Lilian Pascal, fondateur de Start Go Group, basé en Languedoc-Roussillon : « Il est clair que l’on voit une pause dans le nombre de visites, mais aussi du nombre de transactions. Mais je ne suis pas convaincu que cela vienne de la météo. Le contexte économique fait qu’aujourd’hui on note une baisse du pouvoir d’achat et même si les taux de crédit immobilier sont très bas, les banques demandent un apport de 30 %. Or il est rare de voir des acheteurs disposer d’une telle somme ». Pour ce réseau d’agents mandataires indépendants et d’agences immobilières, les demandes se portent à l’heure actuelle en majorité sur des biens autour de 250 000 euros. « Nous avons peu de demandes en Languedoc-Roussillon pour des biens de 400 000 ou 500 000 euros. Par contre nous avons une réelle demande dans le secteur locatif ».

 

 

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ENQUÊTE : 91 % des Français se déclarent satisfaits de leur logement !

ENQUÊTE :  91 % des Français se déclarent satisfaits de leur logement ! | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it

Les Français se sentent bien chez eux, selon une étude de l’OCDE réalisée dans trente-six pays. Les États-Unis et le Canada se positionnent en icône du « bien être  ». À l’évidence, le logement est un indicateur pour prendre le pouls du « bon vivre ». Retour sur une enquête qui évalue l’optimisme.

 

(LaVieImmo.com) - 91 % des Français se déclarent satisfaits de leur logement. Telle est l’une des révélations du dernier baromètre annuel « Better Life Index »* de l’Organisation de coopération et de développement économique (OCDE). Ce taux est l’un des plus élevés de la zone OCDE, la France n’étant dépassée que par la Belgique, dont la population se dit satisfaite à 95 %, l’Espagne et l’Irlande (94 % dans les deux cas). L’étude affirme que « ce haut niveau de satisfaction subjective reflète les bonnes performances de la France au regard des indicateurs objectifs sur le logement », à savoir le coût du logement, l’accès aux équipements de base et le nombre de pièce par personne.

 

 

Dans le peloton de tête 

 

Sur le premier de ces trois indicateurs la France reste dans la course du « bien être  » : en ligne avec la moyenne de la zone OCDE, les ménages français consacrent « en moyenne 21 % de leur revenu disponible brut ajusté au logement », rapporte l’étude. Mais sur cette même variable, la Russie se classe première, avec un taux de seulement 11 % du revenu consacré au logement, suivie de la Corée (16 %). La Pologne se place en queue de peloton, puisque 24 % du revenu polonais est consacré à l'habitat.

Concernant l’accès aux équipements de base, la France est encore bien placée. Elle obtient un taux de 99,4 % qu'elle partage avec le Danemark, en léger retrait par rapport à l'Espagne, les États-Unis, la Suède et les Pays-Bas (100 %), mais loin devant la Turquie (87, 3 %) ou l’Estonie, par exemple.

 

 

1,8 pièce par habitant

 

La comptabilisation du nombre de pièce est intiment liée à l’accès aux équipements de base. Ainsi « un logement surpeuplé est souvent le signe de système d’alimentation en eau et d’assainissement insuffisants », note le rapport. Au regard de cet indice, l’Hexagone reste à la traine même si la moyenne de l'OCDE fixée à 1,6 pièce est dépassée grâce à une moyenne de 1,8 pièce par français. Les Canadiens se distinguent avec 2,6 pièces par personne, suivis des États-Unis, de la Nouvelle Zélande et de l’Australie, ex-aequo avec 2,3 pièces par personne.

 

En combinant tous ces éléments, les auteurs de l’étude assignent un indice de 6,3 à la France, qui se retrouve dixième du classement des pays sur le critère du logement, derrière le Portugal (6,5), l'Espagne (6,7), les Pays-Bas (6,9) mais loin devant la Turquie (1,3), la Pologne (3,1) et le Chili (3,5).

 

A noter que pour mesurer le « vivre mieux », l’OCDE a utilisé dix autres indicateurs : l’emploi, le revenu, les liens sociaux, l’éducation, l’environnement, l’engagement démocratique, la santé, la satisfaction, la sécurité et l’équilibre travail-vie. Avec cette batterie de critères, la France se hisse à la dix huitième position, les Etats-Unis sont sixièmes dépassés par le Canada qui est à la troisième place. La tête du palmarès revient à l’Australie, suivie de la Suède.

 



Classement des pays où on a le sentiment d’être le mieux logé (Indice) :

 

1 - Etats-Unis (7.7)2 - Canada (7.7)3 - Irlande (7.5)4 - Australie (7.5)5 - Norvège (7.4)6 - Belgique (7.1)7 - Pays-Bas (6.9)8 - Espagne (6.7)9 - Portugal (6.5)10 - France (6.3)11 - Nouvelle-Zélande (6.2)12 -Allemagne (6.2)13 - Finlande (6.1)14 - Suède (6.1)15 - Luxembourg (6.1)16 - Royaume-Uni (6.1)17 - Suisse (5.9)18 - Islande (5.9)19 - Danemark (5.9)20 - Russie (5.9)21 - Autriche (5.9)22 - Corée (5.7)23 - Slovénie (5.6)24 - Italie (5.1)25 - Japon (4.5)26 - République Tchèque (4.5)27 - Mexique (4.1)28 - Israël (4.1)29 - République Slovaque (3.9)30 - Brésil (3.9)31- Estonie (3.8)32 - Hongrie (3.6)33 - Grèce (3.6)34 - Chili (3.5)35 - Pologne (3.1)36 - Turquie (1.3)

 

* Etude de l’OCDE, « Conditions de logement », dans Comment va la vie ? : Mesurer le bien etre, 2011, édition OCDE.

 

 

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Quelles charges foncières le propriétaire-bailleur peut-il déduire de ses impôts ?

Quelles charges foncières le propriétaire-bailleur peut-il déduire de ses impôts ? | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it

Tout propriétaire-bailleur doit déclarer l’ensemble des revenus locatifs perçus en N-1 sur sa déclaration fiscale. En revanche, certaines charges, qui servent de base pour le calcul de la taxe foncière, sont déductibles des impôts

 

 

 

Location immobilière : comment calculer le « revenu brut foncier » à renseigner sur sa déclaration d’impôt

 

Vous louez un logement dont vous êtes propriétaire ? L’ensemble des loyers (hors charges) réellement encaissés au cours de l’année civile précédente (n-1) est à déclarer à l’administration fiscale, que vous releviez du régime forfaitaire ou du régime réel. Sont exclus du revenu brut foncier : les loyers impayés ainsi que le dépôt de garantie (sauf exception citées plus bas).

 

A cette somme peuvent s’ajouter :

 

- Certaines dépenses mises à la charge du locataire par convention entre les deux parties

- Les indemnités d’assurance

- Certaines subventions (Anah…) et indemnités versées en compensation des pertes de loyers (GRL, GLI…)

- Certaines recettes dites « accessoires »

- Le dépôt de garantie utilisé pour couvrir des loyers et/ou des charges locatives impayés, des frais de remise en état du logement après le départ du locataire ; les loyers payés en avance ou en retard

 

 

Déclaration des revenus locatifs : frais et charges déductibles pour le calcul des impôts fonciers

 

Les frais et charges qui peuvent être déduits du revenu brut foncier sont nombreux, à charge bien entendu de pouvoir justifier ces dépenses auprès de l’administration fiscale :

 

- Les dépenses pour travaux (sans modification de la structure du bien)

- Les dépenses non remboursées, supportées par le propriétaire pour le compte des locataires

- Les dépenses de copropriété

- Certaines dépenses d’administration et de gestion du logement

- Les primes d’assurance (GRL, GLI, « propriétaire non occupant »)

- Certaines taxes (foncière, spéciale équipement…)

- Les intérêts d’emprunts

 

 

Une fois les charges inhérentes au bien loué déduites du revenu brut foncier, vous obtenez le revenu foncier net que vous devez inscrire dans la case 4BA de votre déclaration d’impôt. Positif, il vient s’ajouter à votre revenu global soumis à l’impôt sur le revenu. Négatif, il peut s’imputer sur votre revenu global.

 

 

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Tout propriétaire-bailleur doit déclarer l’ensemble des revenus locatifs perçus en N-1 sur sa déclaration fiscale. En revanche, certaines charges, qui servent de base pour le calcul de la taxe foncière, sont déductibles des impôts

 

 

 

Location immobilière : comment calculer le « revenu brut foncier » à renseigner sur sa déclaration d’impôt

 

Vous louez un logement dont vous êtes propriétaire ? L’ensemble des loyers (hors charges) réellement encaissés au cours de l’année civile précédente (n-1) est à déclarer à l’administration fiscale, que vous releviez du régime forfaitaire ou du régime réel. Sont exclus du revenu brut foncier : les loyers impayés ainsi que le dépôt de garantie (sauf exception citées plus bas).

 

A cette somme peuvent s’ajouter :

 

- Certaines dépenses mises à la charge du locataire par convention entre les deux parties

- Les indemnités d’assurance

- Certaines subventions (Anah…) et indemnités versées en compensation des pertes de loyers (GRL, GLI…)

- Certaines recettes dites « accessoires »

- Le dépôt de garantie utilisé pour couvrir des loyers et/ou des charges locatives impayés, des frais de remise en état du logement après le départ du locataire ; les loyers payés en avance ou en retard

 

 

Déclaration des revenus locatifs : frais et charges déductibles pour le calcul des impôts fonciers

 

Les frais et charges qui peuvent être déduits du revenu brut foncier sont nombreux, à charge bien entendu de pouvoir justifier ces dépenses auprès de l’administration fiscale :

 

- Les dépenses pour travaux (sans modification de la structure du bien)

- Les dépenses non remboursées, supportées par le propriétaire pour le compte des locataires

- Les dépenses de copropriété

- Certaines dépenses d’administration et de gestion du logement

- Les primes d’assurance (GRL, GLI, « propriétaire non occupant »)

- Certaines taxes (foncière, spéciale équipement…)

- Les intérêts d’emprunts

 

 

Une fois les charges inhérentes au bien loué déduites du revenu brut foncier, vous obtenez le revenu foncier net que vous devez inscrire dans la case 4BA de votre déclaration d’impôt. Positif, il vient s’ajouter à votre revenu global soumis à l’impôt sur le revenu. Négatif, il peut s’imputer sur votre revenu global.

 

 

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Le nouvel impôt, c'est faux !

Le nouvel impôt, c'est faux ! | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it

 

Le ministère du Logement oppose un ferme démenti aux rumeurs qui agitent le secteur immobilier depuis plusieurs semaines.

Les propriétaires peuvent souffler. Le ministère du Logement a démenti « très fermement » mercredi les rumeurs sur la création d’un nouvel impôt immobilier visant les ménages pleinement propriétaires de leur résidence principale. « Un tel projet n’est pas à l’ordre du jour, a expliqué le cabinet de Cécile Duflot à LaVieImmo.com. « Nous ne travaillons pas dessus. Cela n’a jamais été et ce ne sera jamais le cas ».

 

 

Voilà qui devrait définitivement mettre un terme aux bruits qui courent depuis plusieurs mois et affolent jusqu’aux professionnels de l’immobilier. Tout a commencé le 12 août dernier, avec la publication, dans Libération, d’un article sur les cent propositions de mesures adressées à François Hollande par Cartes sur table, think tank composé de jeunes sympathisants PS, Front de gauche ou Europe Ecologie-les Verts. Cent mesures « concrètes », pensées par leurs auteurs pour « améliorer la vie quotidienne de la population française et la situation du pays ».

 

 

« Revenus fictifs »

 

Le quotidien mettait plus particulièrement l’accent sur trois propositions de mesures : « l’abolition d’un quotient conjugal dans le calcul des impôts », « la suppression des Maisons de l’emploi, qui doublonnent avec le guichet unique qu’est devenu Pôle Emploi » et la création d’un impôt sur « les «revenus fictifs» que constitue l’absence de loyer pour les millions de propriétaires ayant remboursé leur emprunt » immobilier. L’histoire aurait pu en rester là mais cette dernière mesure, jugée à l’époque « plus audacieuse » que les autres par Libération, a régulièrement fait l’objet d’articles de presse ou d’interventions sur des blogs. Le dernier en date, publié à la fin du mois de mars sur le site de Mediapart.

Parmi les cent propositions de Cartes sur tables, d’autres n’ont pas connu la même notoriété, qui auraient pourtant pu attiser la cusriosité sinon inquiéter tout autant le secteur immobilier. On retiendra notamment l’idée avancée de « taxer les plus-values foncières pour financer les infrastructures publiques », celle de « calculer les impôts locaux en s’appuyant sur les prix du marché de l’immobilier » ou celle, elle aussi plus audacieuse, de « supprimer les droits de mutation et réduire les autres frais pour les transactions immobilières sur les résidences principales » afin de « favoriser la mobilité et fluidifier le marché du travail français ». Autant de nouvelles rumeurs à venir ?

 

 

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Les abus des syndics à nouveau pointés du doigt

Les abus des syndics à nouveau pointés du doigt | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it

L'UFC-Que choisir et l'Association des responsables de copropriété (ARC) dénoncent les pratiques abusives de certains syndics de copropriété. Ils appellent les pouvoirs publics à mieux encadrer cette profession toujours décriée.

 

Les mauvaises pratiques de certains syndics ont la vie dure! Malgré les mesures prises ces dernières années pour mettre un terme aux dérives (arrêté Novelli en 2010), les abus persistent, voire s'amplifient, selon une étude réalisée par l'UFC-Que choisir et l'ARC (Association des responsables de copropriété). Les deux associations viennent de créer un Observatoire des syndics, visant à «analyser les prix et la présentation des offres ou encore étudier la teneur des contrats».

 

Dans un premier temps, cet observatoire a passé en revue huit contrats proposés par les cinq principaux acteurs représentant entre 40 et 60% du marché (Foncia, Nexity, Citya, Urbania et Immo de France). Le constat est sans appel. «Les syndics usent et abusent d'artifices sur le dos des copropriétaires», constate Alain Bazot, président de l'UFC-Que choisir. Ces derniers en ont d'ailleurs souvent conscience: seuls 64% des clients de ces cinq grands réseaux en sont satisfaits, contre 89% pour les clients de syndics bénévoles.

 

«Vrais/faux forfaits tout compris»

L'étude dénonce ainsi les «vrais/faux forfaits tout compris», en plein essor. Ces offres commerciales «vérolées», selon les deux associations, sont en réalité plus chères que les contrats classiques (de 35% à 40% plus cher dans deux réseaux). «Certaines clauses laissent croire aux syndicats qu'ils bénéficient d'un avantage alors qu'il s'agit d'une obligation légale. Et ces offres masquent une myriade de facturations supplémentaires», précise l'étude de l'observatoire.

 

Celle-ci met également en évidence l'existence de nombreuses clauses abusives dans les contrats. Elle en dénombre 18 en moyenne par contrat (entre 14 et 25, selon les contrats). La plupart du temps, ces clauses ne permettent pas d'identifier clairement les prestations qui seront facturées en sus du forfait, ce qui va à l'encontre de l'arrêté Novelli. Les deux associations reprochent aussi aux syndics de présenter comme avantage commercial des prestations qu'ils sont de toute façon tenus légalement d'assurer, telles la garantie des fonds ou la conservation des archives.

D'autres facturent des prestations qui n'ont pas lieu d'être: les cinq enseignes font payer aux copropriétaires la location de salle dans les locaux du syndic! Elles facturent aussi la tenue la tenue des assemblées générales de copropriétaires en dehors des heures ouvrables, en plus du forfait. Cette pratique a pourtant été condamnée par la jurisprudence, puisqu'il s'agit par définition d'une prestation récurrente et prévisible, souligne Frédéric Blanc, juriste à l'UFC-Que choisir.

 

Des tarifs faramineux

L'UFC et l'ARC s'insurgent également contre les tarifs «faramineux» souvent pratiqués par les syndics: jusqu'à 48 euros pour un rejet de prélèvement, 71 euros pour fournir les factures de chauffage, dans le cadre du diagnostic de performance énergétique, 179 euros pour obtenir la copie du règlement de copropriété et pas moins de 538 euros pour un état daté, le document qui fait le point sur la situation financière d'un propriétaire envers la copropriété au moment de la vente de son bien.

 

«Il s'agit d'actes monopolistiques, que seul le syndic peut réaliser, et à ce titre, les tarifs devraient être réglementés, comme ceux des huissiers, des notaires», estime Bruno Dhont, directeur de l'ARC. Au total, ces trois dernières années, le prix du forfait de base des syndics a augmenté de 3% par an et celui des prestations supplémentaires, de 10% par an, selon l'ARC.

 

«Ces pratiques sont condamnables, lamentables et persistantes», regrette Alain Bazot. «Il y a urgence à ce que les pouvoirs publics interviennent», ajoute-t-il, alors que la loi-cadre sur le logement, actuellement en préparation au ministère du Logement, doit comporter un volet pour mieux encadrer l'activité des syndics de copropriété. Celle-ci devrait notamment rendre obligatoire l'établissement d'un compte bancaire séparé pour chaque copropriété et instaurer la possibilité de résilier chaque année le contrat avec le syndic.

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CHINE : Les travaux de la plus haute tour du monde vont débuter

CHINE : Les travaux de la plus haute tour du monde vont débuter | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it

C'est l'un des chantiers les plus attendus au monde, celui de la construction de la tour chinoise Sky City, à Changsa, dans la province de Hunan. Il débutera en juin, 2013, assure le site TreeHugger.

 

Les premiers coups de pelle de la future plus grande tour du monde seront donnés en juin 2013. Son bâtisseur, Broad Sustainable Building (BSB), avait pour ambition un peu démesurée de réaliser ce projet pharaonique en seulement trois mois de chantier. Il en mettra sans doute le double, ce qui est déjà un exploit. La tour atteindra 838 mètres de hauteur et respectera des normes environnementales assez élevées : utilisation thermique des murs, pompes à chaleur, éclairage LED, système de purification de l'air, etc.

 

D'après la société BSB, Sky City sera "plus durable que la Tour Eiffel". Pour l'heure, la plus haute tour du monde se situe à Dubaï, la Burj Khalifa, et culmine à 828 mètres.

 

La tour chinoise la détrônera prochainement mais pas pour longtemps. La plus haute tour du monde est annoncée du côté de l'Azerbadjian, elle mesurera 1 050 mètres et comprendra 189 étages pour un coût de deux milliards de dollars.

 

Patience, le chantier ne prendra fin qu'en 2022 ! En Arabie Saoudite, la Kingdom Tower se voyait bien perchée à 1,6 kilomètre du sol mais l'instabilité du sol a rendu le projet fou impossible. Elle ne fera que... 1 000 mètres et sera livrée en 2018.

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ESPAGNE : devenez propriétaire d'un hameau !

ESPAGNE : devenez propriétaire d'un hameau ! | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it

Vous rêvez d’acheter une résidence secondaire en Espagne ? Actuellement, c’est l’investissement dans tout un hameau qui a le vent en poupe, particulièrement chez les acheteurs étrangers, de par leur prix très abordable.

 


Devenez propriétaire de hameaux en Espagne

Pendant les années cinquante, un fort exode rural a entraîné la désertion des petits villages espagnols, localisées dans ces zones. Les conséquences sont encore visibles car l’on recense actuellement quelque 3 000 villages entièrement abandonnés. Par ailleurs, avec la crise immobilière qui touche la péninsule ibérique depuis quelques années, les prix du mètre carré chutent et les hameaux ne sont pas épargnés. Une catégorie d’investisseurs s’intéresse depuis deux ans à ce type de bien immobilier et les acheteurs pour leur majorité viennent de la France, de l’Allemagne, de l’Angleterre ou encore des États-Unis.

Un des exemples flagrants qui illustre cette situation est le cas du village d'Esblada. Situé dans la province de Catalogne, à proximité de Tarragone. Aujourd’hui entièrement déserté par ses habitants, ce village est disponible à la vente sur le marché immobilier espagnol au prix de 280 000 euros. Situé à une trentaine de kilomètres seulement de la métropole de Barcelone, la Vanguardia est une construction rurale que date du XVIe siècle. S’étendant sur 80 hectares, elle compte des entrepôts, une cave, 14 maisons, un moulin, une chapelle, ainsi qu’une tour fortifiée. Selon Rafael Canales de l’agence immobilière Aldeasabandonadas.com, le cas d’Esblada n’est pas unique, puisque près de cinquante propriétés sont également en attente de preneurs sur ce site immobilier. Avec la Catalogne, ce sont les régions d’Asturies, de Gérone, de Lérida et de Galice qui sont les plus concernées, sans oublier certaines provinces barcelonaises.

Investir dans un hameau pour en faire un lieu de villégiature destiné au tourisme rural

Même si de nombreux propriétaires choisissent de faire des hameaux leur résidence principale ou secondaire, la majorité d’entre eux les destinent tout de même à un usage touristique. En effet, comme la grande tendance est actuellement aux séjours et hébergements au cœur de la nature, les villages ruraux sont tout simplement de plus en plus prisés. Prudence est cependant de mise lors de la sélection, mais surtout aussi l’achat de ces biens immobiliers, car même si ceux-ci peuvent-être accessibles à 250 000 euros, les propriétaires devront encore investir dans de lourds et onéreux travaux de restauration et de rénovation, particulièrement si le hameau est en très mauvais état. D’autres sont tout simplement de véritables ruines. De plus, à défaut d’habitants, ces propriétés sont sans entretien depuis des années et sont généralement envahies par la végétation locale. Il faut donc aussi programmer des travaux de débroussaillement et d’assainissement. Avec souvent des portes et des fenêtres inexistantes, des toits qui s’effondrent…

Le prix de revient de la propriété rurale peut facilement au final avoisiner les 600 000 euros à 1 million d’euros. Enfin, même si les futurs propriétaires d’Esblada devront tout de même investir des sommes faramineuses dans sa remise à flot, ce n’est malheureusement pas le cas de certains hameaux, qui n’ont pas de titres de propriété et sont donc impossibles à mettre en vente.

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Agents immobiliers : ne raisonnez pas qu'en m² !

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Économiste spécialisée dans les études de marché et les comportements d’achat, Evelyne Gielen est également passionnée par l’immobilier. Elle plaide pour que le métier d’agent immobilier évolue vers des techniques commerciales.

 


Pour Evelyne Gielen, un bien immobilier ne doit pas être envisagé que sous l’angle des mètres carrés. Beaucoup d’autres critères entrent en ligne de compte.

Quand, pour nous parler d’expertise immobilière, Evelyne Gielen sort de son sac quelques échantillons de shampoing, dont certains appartiennent à une autre époque, nous ne sommes pas certains de très bien comprendre où elle veut en venir.

Cette économiste spécialisée dans les études de marché et les comportements d’achat, passionnée d’immobilier de surcroît, a sollicité un entretien pour nous expliquer pourquoi il était impératif, selon elle, que le métier d’agent immobilier (qu’elle pratique aussi) évolue vers des techniques commerciales, où le packaging tient une place fondamentale. Et voilà que tout s’éclaire…

En réalité, ce qui irrite Evelyne Gielen, c’est que la majorité de ses confrères (et consœurs) continuent d’envisager un bien immobilier sous un seul angle : celui des mètres carrés. En guise de clin d’œil, elle a d’ailleurs appelé son agence « Mètre carré ». « C’est évidemment un pied de nez, dit-elle en souriant. Cette vision du prix au mètre carré correspond à celle qu’on a dans un marché de vendeurs. Or, l’immobilier aujourd’hui doit être analysé en se plaçant du côté de l’acheteur. C’est lui qui détermine les prix, et l’apparition d’internet a encore accentué le phénomène. Le temps où les agents immobiliers pouvaient se permettre d’attendre le client les pieds sur leur bureau est bel et bien révolu ! »

Pour évaluer un bien, il existe une cinquantaine de critères, estime notre interlocutrice qui nous met à présent sous le nez une courbe de Gausse, avec ses points de rupture représentés par les Q25 et Q75 au milieu desquels se situent la majorité des biens. « Aujourd’hui, l’expertise de l’agent immobilier présente une marge d’erreur de 20 %, c’est énorme !, affirme Evelyne Gielen. Pour un bien de 200.000 euros, cela veut dire que les estimations peuvent aller de 160.000 à 240.000 euros. Or, si on surévalue un bien de 10 %, on peut rater jusqu’à 70 % des acheteurs (NDLR : cette fois, elle sort un tableau…), vous vous rendez compte ? »

Notre agent immobilier décidément très en verve se lance alors dans une énumération de quelques-uns des critères qui doivent entrer en ligne de compte lors d’une estimation. L’intensité de la demande, la concurrence entre les biens d’un même type, le prix de positionnement, le prix psychologique (289.000 euros comme prix de vente de départ n’est-il pas plus attractif que 290.000 euros ?)… « Et ce n’est pas tout, poursuit-elle. Que va préférer l’acheteur : un grand appartement sans lumière ou un plus petit qui jouit d’une belle luminosité ? Un appartement de 90 m2 avec une terrasse sud-ouest ou un autre de 120 m2 avec une terrasse exposée à l’est ? Voilà pourquoi je dis que les mètres carrés représentent de nos jours une partie infime de l’estimation. Aujourd’hui, ce que les gens recherchent, c’est une chambre pour leurs enfants, une pièce dans laquelle ils peuvent se consacrer à leur hobby, une chambre d’amis, une cuisine spacieuse… »

Passionnée également par la restauration de biens, au point d’avoir écrit un livre sur le home-staging, Evelyne Gielen insiste sur le fait qu’elle s’exprime en tant qu’économiste et en son nom propre. « Mettez-le bien dans l’article, dit-elle, car je me doute que mes propos risquent de heurter le milieu. Mais je m’en réjouis ! Ce que je recherche, c’est à remettre les choses à leur juste place. Je fais partie d’un milieu où l’on peut perdre 10.000 euros en une journée. Je veux juste inciter les gens à avoir une vision plus économique de l’immobilier. C’est un monde qui doit être repensé car il y a beaucoup trop de croyances erronées dans le grand public. On prend encore trop souvent l’agent immobilier pour un arnaqueur… »

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HONGKONG : 171.000 personnes vivent dans 4m²

HONGKONG : 171.000 personnes vivent dans 4m² | Infos & Actualités de l'immobilier | Scoop.it

Le nombre de Hongkongais vivant dans des box, ces appartements minuscules souvent de moins de 4 m2, est trois fois plus élevé que les chiffres officiels, révèle une étude commandée par le gouvernement, qui souligne la pénurie de logements abordables dans ce territoire aux loyers parmi les plus chers au monde.

Selon cette étude réalisée de janvier à avril par Policy21, un cabinet d'études, quelque 171.300 habitants, immigrants ou Hongkongais à très bas revenus, vivent dans 66.900 box, parfois donc en famille. "Environ 30.600 de ces unités ne disposent pas de cuisine, de toilettes ou d'eau courante", a déclaré lundi soir Anthony Cheung, secrétaire aux Transports et au Logement.

Les dernières statistiques publiées par le gouvernement, en octobre dernier, indiquaient que 64.900 personnes vivaient dans un box, ou dans un espace réduit entouré de grillages (les espaces-lits grillagés) ou dans un petit garni.

Les plus petits de ces box sont loués pour 200 dollars de Hong Kong le mois, soit 20 euros. L'entassement au sein des immeubles, vétustes, où les normes de sécurité sont peu respectées, entraînent des problèmes d'hygiène et des risques d'incendie.

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