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Fini les loyers impayés

Fini les loyers impayés | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

La ministre du Logement, Cécile Duflot, prépare une "garantie universelle des revenus locatifs" pour tous les propriétaires.

Cécile Duflot fait feu de tout bois. La ministre du Logement multiplie les initiatives pour tenter de libérer des habitations vacantes. Sa dernière idée ? Relancer la garantie contre les loyers impayés, rebaptisée "garantie universelle des revenus locatifs". De l’avis de tous, les deux systèmes actuels – la garantie des risques locatifs et la garantie des loyers impayés – ne fonctionnent pas. Les propriétaires rechignent à payer cette assurance. Or, ils sont nombreux à ne pas louer leurs biens par crainte des impayés, qui pèsent pour 2 % des loyers en France, estime-t-on au ministère.

Du coup, l’idée de l’ancienne présidente des Verts est de mettre en place une mesure "la plus large possible" et de la rendre "obligatoire", ou presque. Son entourage n’hésite pas à parler d’une "sécurité sociale du logement" pour les bailleurs. Mutualiser les risques d’impayés permettrait de sécuriser les propriétaires pour les encourager à louer leurs logements. Ils ne disposeraient en tout cas plus de cet argument pour ne pas le faire.

Un fonds national pour financer la garantie

Pour le moment, les contours de la "garantie universelle des revenus locatifs" ne sont pas encore gravés dans le marbre. Les services de la ministre évaluent différents scénarios et rendront leurs conclusions cette semaine. Selon nos informations, trois pistes seraient sur la table. Une première consisterait à rendre cette assurance obligatoire pour les propriétaires. Une solution risquée car elle pourrait se heurter au droit de la propriété et au code des assurances. La menace d’un rejet par le Conseil constitutionnel plane alors que Cécile Duflot a déjà essuyé un revers en octobre avec sa loi sur le logement social.

Une deuxième option, plus réaliste, viserait à mettre les propriétaires de logements locatifs à contribution. Un prélèvement d’environ 2 % des loyers – correspondant au niveau d’impayés – alimenterait un fonds national qui financerait cette assurance universelle. La taille de ce fonds varierait selon qu’il assurerait une ou deux années de loyers non versés. Il pèserait environ 400 millions d’euros pour une garantie d’un an.

Le soutien de François Hollande et de Jean-Marc Ayrault

Enfin, une troisième piste, moins contraignante, viserait à obliger les assureurs à vendre cette garantie unique, dont les contours seraient définis par les pouvoirs publics. Les bailleurs qui la refuseraient seraient alors soumis à une taxe plus élevée que le prix de l’assurance pour les pousser à la souscrire. Des dispositions particulières pour ceux qui louent à des membres de leur famille, donc sans risque d’impayés, seraient prises.

La mesure pourrait voir le jour au printemps et faire partie de la grande loi sur le logement prévue en juin. Cécile Duflot a déjà reçu le soutien du Premier ministre et du président de la République. Évidemment, ce dispositif ne plaît pas aux propriétaires, qui veulent que les locataires paient cette assurance. "Cela voudrait dire que les propriétaires paieraient pour les locataires et feraient cadeau des impayés, s’agace Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Les médecins ne paient pas l’assurance maladie, ce sont les malades!" Pour le président de l’UNPI, c’est à l’État de financer cette garantie universelle au moyen d’une contribution. "Sinon ça ne marchera pas, les propriétaires ne loueront pas davantage, peste un professionnel de l’immobilier. Ils en répercuteront le coût sur les loyers, qui augmenteront." Un effet pervers alors que la ministre veut – aussi – encadrer les loyers.


Via Jean-François Jagle
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Encadrer les loyers? Mon dieu qu’ils sont bêtes !

Encadrer les loyers? Mon dieu qu’ils sont bêtes ! | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Si le marché ne fixe plus le niveau des loyers, il ne restera plus rien à louer. On parie?

C’était une promesse de campagne, l’un de ces engagements symboliques «fondateurs» ―avec la taxation des vilains riches et la fin de la baisse du nombre des gentils fonctionnaires―, auxquels on ne déroge pas sous peine de se voir renvoyé à ses chères études aux législatives: l’encadrement des loyers.

Oh, chacun sait à quel point c’est l’exact contraire de ce qu’il faut faire. Que c’est sans doute le meilleur moyen de faire disparaître les trop rares biens des marchés en tension, à Paris et dans la poignée d’agglomérations en France où il est effectivement dispendieux et compliqué de se loger. Mais ça n’est pas grave. Le symbole prime. Et puis il sera toujours temps de revenir en arrière une fois les pots cassés, vu que faire et défaire, c’est toujours faire…

Pour pas mal de gens, à gauche mais aussi à droite (c’est plus un truc français que partisan), les loyers sont élevés lorsque de cupides propriétaires fonciers décident de les augmenter au-delà des moyens dont disposent leurs locataires potentiels. Les mêmes crapules sont également responsables de la pénurie en ne mettant pas leurs bien sur le marché au risque ne de rien gagner du tout mais les voies des propriétaires cupides sont aussi impénétrables que celles du Grand architecte (ce qui tombe sous le sens, après tout, c’est de l’immobilier tout ça)...


Via Jean-François Jagle
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Loyers : éclairage sur la politique des loyers depuis 30 ans

Loyers : éclairage sur la politique des loyers depuis 30 ans | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it
Le logement semble intéresser les candidats à l’élection présidentielle. Et c’est tant mieux. Parfois, le débat est peu clair et c’est ce qui se passe au niveau des loyers, par exemple. Encadrement, gel, recadrage, blocage…autant de termes utilisés souvent à tors et à travers sans savoir ce qui existe aujourd’hui.

L’agence nationale d’information pour le logement, l’Anil, vient de publier une étude sur la politique des loyers établie depuis 30 ans...

1982 à 1986 : loi Quilliot, accords collectifs et encadrement sous conditions.

En mai 1981, la gauche arrive au pouvoir...

La loi Méhaignerie du 23 décembre 1986 prévoyait un retour à la liberté de l’évolution des loyers, tant pour les nouvelles locations que les relocations ou les renouvellements. Cette liberté n’a jamais pris effet totalement, sauf pour les baux signés entre décembre 1986 et juillet 1989 ...

Depuis 1989 et la loi Mermaz-Malandain : retour à un encadrement progressivement assoupli

Avec la loi du 6 juillet 1989, dite Mermaz-Malandin, qui ne s’applique ni aux logements soumis à la loi de 1948 ni aux locations meublées, deux périodes méritent attention. De 1989 à 1997, l’encadrement par référence aux loyers du voisinage a concerné les baux de renouvellement, ainsi que les baux de relocation. Depuis 1997 , l’encadrement par référence aux loyers du voisinage ne concerne que les baux renouvelés. Les loyers sont fixés librement pour les relocations donc en cas de changement de locataires et pour les locations nouvelles. Lors du renouvellement de bail d’un locataire, l’augmentation du loyer est limitée à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL)...En cas de première location ou de nouvelle location, le loyer est fixé librement depuis le 1 er août 1997...


Via Jean-François Jagle
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Blocage des loyers : le moment de rassurer les investisseurs

Blocage des loyers : le moment de rassurer les investisseurs | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

... La ministre n'a pas assez dit que les excès et les abus étaient la véritable cible de son geste règlementaire. Il nous appartient d'être désormais très clairs à ce sujet.

Au demeurant, ces dérèglements sont sans aucun doute bien davantage le fait de particuliers qui gèrent eux-mêmes, sans repères de marché, avec l'idée que fixer le loyer au plus haut revient à optimiser la situation, ignorant les périls à moyen terme. Je suis persuadé que le décret de régulation va convaincre beaucoup d'entre eux à confier la gestion de leur logement et sa location à un professionnel, plus apte à déterminer le loyer d'équilibre. Voilà la plus belle opportunité pour les gestionnaires locatifs de faire croître leur taux de pénétration: il ne tiennent aujourd'hui qu'un tiers du parc locatif privé, ce qui ne constitue pas un gage de sécurité et de stabilité pour le pays.

Il importe aussi, à ce stade, de dire aux investisseurs que le placement pierre est le plus sûr qui soit, loin des incertitudes liées aux autres supports, dans cette période particulière de l'économie mondiale. En outre, le gouvernement s'est engagé à alléger l'imposition des plus-values sur les biens locatifs, alourdie jusqu'à l'insupportable par le précédent gouvernement. D'ailleurs, signe des temps, les institutionnels regardent de nouveau le logement locatif avec les yeux de Chimène, après l'avoir quitté ces vingt dernières années au profit du bureau: ils n'ont pas la réputation d'arbitrer de façon inconsidérée.

En somme, le moment de l'apaisement et des discours dépassionnés est venu. Les agents immobiliers, les gestionnaires, les promoteurs doivent prendre la mesure de leur rôle: défendre auprès de l'Etat les conditions d'un fonctionnement sain du marché, mais aussi lire la réalité sans jamais forcer le trait sous peine d'inquiéter inutilement et de tordre l'information objective. Pour moi, je m'assigne ces deux missions, et je veille à ce que la première ne me fasse pas oublier la seconde.


Via Jean-François Jagle
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Cécile Duflot face au casse-tête de l'encadrement des loyers | BFM Business

Cécile Duflot face au casse-tête de l'encadrement des loyers | BFM Business | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Priorité de la nouvelle ministre en charge du logement : faire adopter un dispositif d'encadrement des loyers afin de respecter la promesse du candidat Hollande. Mais comment aller plus loin que le système actuel sans décourager les propriétaires ?...

Soit le futur encadrement proposé par Cécile Duflot est peu rigoureux et ne concerne que les nouveaux loyers ou les renouvellements de baux, et le gouvernement risque alors de décevoir la majorité des locataires. Soit au contraire, le dispositif est extrêmement contraignant, et les propriétaires risquent d’être découragés de louer. L’encadrement aboutirait alors à aggraver la pénurie de logements mis en location dans les zones sensibles comme l’Ile-de-France, Rhône-Alpes ou la Côte d’Azur...

Risques économiques

Bien que l'encadrement des loyers soit une promesse présidentielle, l'Elysée comme Matignon vont surveiller de très près l'élaboration du nouveau dispositif qui sera mis en place par la secrétaire nationale d'Europe Ecologie-Les Verts afin d'éviter toute dérive trop "dirigiste"... Le risque est grand de braquer les propriétaires et les investiseurs, alors que l'Etat a besoin d'eux pour tenter de régler la pénurie de logements dans les grandes villes.


Via Jean-François Jagle
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