IMMOBILIER 2013

L’action « trop c’est trop ! » est organisée sur tout le territoire le 31 janvier prochain par les professionnels du bâtiment. Une mobilisation pour signifier leur ras le bol et démontrer l’impact négatif des mesures prises depuis plusieurs années.

Qui peut croire que l’accroissement de la taxation sur les plus-values n’a pas largement amplifié le blocage du marché des transactions de logements ? Qui peut croire que le doublement en trois ans du taux réduit de TVA sera sans effet, notamment sur la construction sociale et les travaux d’économie d’énergie ?

Alors que la prévision d’activité est en recul de 3,5% en 2013, ce qui induit 40.000 emplois perdus, la FFB fait des propositions indispensables à la relance :

réduire la durée de détention d’un bien immobilier pour être exonéré de la plus-value ;la sortie du secteur du bâtiment du régime des auto-entrepreneurs ;l’abaissement à 5% du taux de TVA appliqué à la construction sociale et aux travaux de rénovation.

Les mesures à impact négatif sur les marchés du bâtiment depuis 2011

TVA

2012 : Hausse du taux réduit de 5,5% à 7%.

2014 : Nouvelle hausse du taux réduit de 7% à 10%.

PTZ+

2012 : Exclusion de l’ancien hors vente HLM, des tranches supérieures de revenus et quasi suppression des différés de remboursement dans le neuf.

Plafonnement global des niches fiscales

2011 : Baisse de 25.000 € + 10% du revenu imposable à 18 000 € + 6 % du revenu imposable.

2012 : Baisse à 18.000 € + 4% du revenu imposable.

2013 : Baisse à 10.000 €...

Crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt immobilier

2011 : Suppression du dispositif.

CSG-CRDS : sur tous les revenus et gains en capital (plus-values)

2011 : Hausse de 12,1% à 12,3%, puis à 13,5%.

2012 : Hausse à 15,5%.

Plus-values (PV) immobilières (hors résidence principale)

2011 : Exonération de PV pour une durée de détention portée de 15 à 30 ans...

2013 : Création d’une surtaxe progressive de 2% à 6% pour les PV sur immeubles excédant 50.000 €.

Immobilier locatif

2011 : Taux de réduction d’impôt (RI) du « Scellier » abaissés à 22% en BBC et à 13% pour les logements non BBC.

2012 : Taux de RI du « Scellier » abaissés à 13% en BBC et à 6% pour les logements non BBC.

2013 : Annonce d’un système de blocage des loyers plus contraignant que les règles actuelles, inclus dans le projet de loi sur le logement annoncé pour le 1er semestre 2013.

Investissements immobiliers locatifs dans le secteur touristique

2011 : Suppression de la réduction d’impôt de 20% (pour les travaux de réhabilitation) et de 25% (dans le neuf).

Travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation ou d’amélioration (résidences de tourisme classées, meublés de tourisme, villages résidentiels de tourisme « ORIL »)

2013 :  Suppression de la réduction d’impôt de 20% à 40% (dans le neuf) selon le type de résidence.

Selon un sondage réalisé par un site de gestion locative, les propriétaires n'appliquent pas systématiquement les... ("@NotairesParIDF: Lu dans @LesEchos : 52 % des #propriétaires n'augmentent pas le #loyer pendant ...

Le logement semble intéresser les candidats à l’élection présidentielle. Et c’est tant mieux. Parfois, le débat est peu clair et c’est ce qui se passe au niveau des loyers, par exemple. Encadrement, gel, recadrage, blocage…autant de termes utilisés souvent à tors et à travers sans savoir ce qui existe aujourd’hui.

L’agence nationale d’information pour le logement, l’Anil, vient de publier une étude sur la politique des loyers établie depuis 30 ans...

1982 à 1986 : loi Quilliot, accords collectifs et encadrement sous conditions.

En mai 1981, la gauche arrive au pouvoir...

La loi Méhaignerie du 23 décembre 1986 prévoyait un retour à la liberté de l’évolution des loyers, tant pour les nouvelles locations que les relocations ou les renouvellements. Cette liberté n’a jamais pris effet totalement, sauf pour les baux signés entre décembre 1986 et juillet 1989 ...

Depuis 1989 et la loi Mermaz-Malandain : retour à un encadrement progressivement assoupli

Avec la loi du 6 juillet 1989, dite Mermaz-Malandin, qui ne s’applique ni aux logements soumis à la loi de 1948 ni aux locations meublées, deux périodes méritent attention. De 1989 à 1997, l’encadrement par référence aux loyers du voisinage a concerné les baux de renouvellement, ainsi que les baux de relocation. Depuis 1997 , l’encadrement par référence aux loyers du voisinage ne concerne que les baux renouvelés. Les loyers sont fixés librement pour les relocations donc en cas de changement de locataires et pour les locations nouvelles. Lors du renouvellement de bail d’un locataire, l’augmentation du loyer est limitée à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL)...En cas de première location ou de nouvelle location, le loyer est fixé librement depuis le 1 er août 1997...

Personne n’a encore bien compris ce que signifie l’expression « redressement productif ». En revanche, tout le monde a compris que, sans production, il n’y aurait pas de redressement.

En ce début d’année 2013, faute de redémarrage de notre économie, la croissance se dérobe et oblige déjà à de nouvelles restrictions budgétaires. Comme on ne peut plus gratter grand-chose côté recettes, c’est sur les dépenses que l’on tape. Non pas tant sur les frais de fonctionnement de l’Etat que sur les dépenses d’investissement. Et sans investissements, pas de redressement. Le serpent se mord la queue.

Il en va du logement comme de l’économie. Faute de reprise de la construction, la promesse de 190 000 logements locatifs neufs en 2013 (150 000 HLM et 40 000 Duflot) ne sera pas tenue et oblige déjà à de nouveaux expédients. Comme il ne serait pas politiquement correct de gratter du côté du secteur social, c’est sur les bailleurs privés que l’on tape. Non plus sur leurs revenus fonciers, réduits comme peau de chagrin et sur lesquels il n’y a plus grand-chose à ronger, mais sur leurs contraintes de gestion. De quoi les décourager encore un peu plus d’investir, ce qui ne relancera pas l’offre locative. C’est la spirale infernale.

Contraintes en hausse

Les contraintes de gestion des propriétaires bailleurs de logement vont fortement augmenter au cours des prochains mois. Citons trois exemples.

La réduction d’impôt Duflot oblige à vérifier si la commune où se situe le bien est éligible au dispositif, si les ressources du locataire sont sous le plafond légal, si le loyer, calculé d’après la surface et en appliquant un coefficient de pondération, est, lui aussi, en-dessous d’un plafond variable selon la zone de situation du bien. Et ce n’est pas fini : il faudra en plus que l’immeuble dans lequel se trouve le logement soit habité par un certain pourcentage de propriétaires occupants… Tout ça pour un rendement estimé à 3 % avant impôt !

La réforme de la loi du 6 juillet 1989 sur le statut des baux d’habitation, actuellement en cours de gestation au ministère du Logement, a pour objectif de « rééquilibrer » les rapports locatifs entre propriétaire et locataire. Ce dernier serait, en effet, en situation de faiblesse face au propriétaire qui détient le pouvoir de lui accorder ou non le logement et qui profite de sa position dominante pour augmenter le loyer. La future loi devrait donc encadrer plus fermement les loyers et limiter ou supprimer les restrictions à l’accès au logement pour le locataire : exit le dépôt de garantie, exit la caution personnelle, exit la moitié des honoraires de transaction de l’agence immobilière.

Une « garantie universelle des loyers » (GUL ?) serait toutefois instaurée par l’Etat afin de rassurer les propriétaires. Remplaçante de l’actuelle et facultative « garantie des risques locatifs » (GRL), qui ne décolle pas en raison des craintes nourries sur sa viabilité et sa pérennité, la GUL serait obligatoire. Son coût (le montant de 2,5% du loyer a été avancé) serait à la charge exclusive du propriétaire. Comme si on demandait aux banques de supporter l’assurance décès-invalidité des emprunteurs… Et pour « responsabiliser » quand même un peu le locataire, on pourrait peut-être lui demander de verser un dépôt de garantie d’un mois de loyer, non plus au propriétaire mais dans un fonds public destiné à soulager le coût, pour l’Etat, de sa GUL.

Confiance en berne

Non, les propriétaires bailleurs ne sont pas rassurés. L’idée de devoir dépendre de l’administration pour être indemnisés des loyers impayés et des dégradations locatives ne les séduit pas. Pis, ils redoutent, à tort ou à raison, que la GUL soit un jour délivrée par un guichet unique aux prérogatives étendues : obligation de travaux, fixation du loyer, désignation du locataire, etc.  On assisterait alors à l’annexion de fait du secteur locatif privé par la puissance publique.

Si une telle menace devait prendre corps, il est probable que les particuliers perdraient toute confiance dans l’investissement locatif résidentiel. Où iraient-ils placer leur épargne ? Dans l’immobilier d’entreprise, à travers la pierre-papier, et dans l’assurance vie, par exemple. Vous avez dit pierre-papier ? Vous avez dit assurance vie ? Il se trouve justement que la pierre-papier prend une importance croissante dans les contrats d’assurance vie. Il se trouve aussi que l’Etat envisage de faire main-basse sur une partie des fonds placés en assurance vie pour financer la construction de logements locatifs. Comme c’est bizarre !