IMMOBILIER 2015
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Les aides au logement engendreraient une hausse des loyers

Les aides au logement engendreraient une hausse des loyers | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

L'aide au logement pour les familles modestes et les étudiants perd de sa crédibilité. Dans la mesure où les propriétaires sont conscients de ce coup de pouce, certains d'entre eux n'hésitent pas à réajuster le loyer initial en fonction de la somme potentiellement perçue par leurs locataires. C'est ce qui ressort de trois études effectuées en France. «À chaque fois, c'est environ 100 euros en moyenne qui sont ajoutés par les propriétaires», explique Étienne Wasmer, économiste et professeur à Sciences-Po...

 


Via Jean-François Jagle
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Locations : Les frais d'agence pourraient baisser de près de moitié

Locations :  Les frais d'agence pourraient baisser de près de moitié | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

IMMOBILIER - Une partie de la loi Duflot est (enfin) prête à être appliquée. Les frais d'agence pourraient baisser de près de moitié pour les locataires.

 

L'INFO. Plus de cinq mois après son adoption, la loi Alur attend toujours d'être appliquée. Mais cette fois, le gouvernement semble être prêt à faire un premier pas pour mettre en exécution la loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Duflot. Soumis mercredi au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, le décret d'application concernant les honoraires des agents immobiliers facturés au locataire est désormais prêt.

 

L'objectif est de réduire de moitié les frais facturés au locataire. Le gouvernement va donc instaurer un plafond qui n’excédera pas 15 euros le mètre carré à Paris, 11 euros en zone rurale. Dans certains cas, les frais d'agences atteignent des sommets, comme pour Pauline, 26 ans : "J'ai payé 645 euros de frais pour un 25 mètres carrés à Paris, c'est beaucoup trop. C'est plus d'un mois de loyer", explique la jeune fille.

 

Plusieurs centaines d'euros d'économies. Si le décret est publié tel quel, ces frais s'élèveront au maximum, à Paris, à 375 euros pour un studio de 25 m2, contre l'équivalent d'un loyer, soit 605 euros pour cette surface si l'on se base sur le loyer moyen acquitté à la relocation d'un logement en 2013 : 24,1 euros/m2, selon les chiffres de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

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(Cliquez sur le titre pour lire la suite).



Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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Les 6 choses à faire avant de louer son bien à un locataire

Les 6 choses à faire avant de louer son bien à un locataire | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it
Avant de mettre en location un appartement ou une maison, un propriétaire bailleur doit réaliser différentes choses. Certaines sont imposées par la loi, d’autres sont recommandées car après il sera trop tard ou beaucoup plus difficile pour revenir en arrière et modifier ses choix. Voici un guide pour ne pas manquer votre première mise en location de votre investissement immobilier avec des informations et des conseils pour des premiers pas réussis de bailleur.
 

1. Choisir entre location nue ou meublée, la résidence principale ou le saisonnier, etc.

 

La plupart des locations disponibles sur le marché locatif privé sont des locations au titre de résidence principale en non meublée. En fonction de la localisation de votre bien ou de sa taille, vous pouvez étudier le marché de la location saisonnière ou celui de la location meublée. Chacun de ces types de location possède des avantages et des inconvénients. Les régimes fiscaux ne sont pas forcément les mêmes, les règles de fonctionnement avec le locataire non plus.

 

Il est préférable de s’interroger dès la 1ère mise en location sur ce genre d’élément car il peut être long et difficile de passer de l’un à l’autre. Par exemple, si vous louez en location nue à l’année, vous êtes obligé de partir sur un bail de 3 ans renouvelable automatiquement. Vous serez obligé d’attendre le départ de vos locataires pour pouvoir proposer un autre type de logement à d’autres locataires. Cela peut donc être très long. Vous ne pourrez pas demander à votre locataire de partir pour modifier l’usage de votre bien, sauf dans certains cas précis (congé pour vente ou pour une occupation à titre personnel).

D’autres options ne sont pas à exclure. Par exemple, pour les maisons ou les grands appartements, étudiez la possibilité de louer en colocation. La loi ALUR a amélioré les statuts pour ce type de location et cela peut vous permettre de louer plus cher votre bien immobilier qu’en le louant qu’à un seul ménage.

 

2. Mettre en valeur l’appartement ou la maison

 

Pour trouver plus facilement un locataire et surtout pour pouvoir demander un loyer plus important, vous avez tout intérêt à prendre le plus grand soin de votre logement.

 

Faites les travaux nécessaires pour que tout soit en bon état, installer des équipements ou des rangements utiles, etc. Certains éléments créent vraiment la différence avec les autres biens qui sont à louer dans votre ville. En vous démarquant, vous mettez toutes les chances de votre côté d’avoir beaucoup de demande pour votre location et vous pourrez ainsi placer votre loyer dans la fourchette haute du marché sans que cela ne joue sur la vacance locative.

 

Par rapport à la valeur du logement, faire un peu de bricolage ou de décoration ne coûte que très peu mais cela peut vous permettre d’augmenter de manière significative la rentabilité de votre placement.

Pour ceux qui ont un logement à louer dans un secteur géographique où il y a beaucoup d’offre locative par rapport à la demande, c’est l’une des manières d’attirer des locataires chez vous plutôt que chez le voisin et cela sans devoir trop baisser le loyer pour proposer le meilleur rapport/qualité prix.

 

Le home staging a le vent en poupe pour vendre plus facilement un appartement ou une maison en le valorisant au maximum de son potentiel. Même si peu de monde en parle, cela peut également avoir un impact net lors d’une mise en location. Un investissement en temps et en argent qui sera vite rentabilisé.

 

3. Faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires

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(Cliquez sur le titre pour lire la suite).


Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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Lancement du site d’annonces de location immobilières inversées Locatme.fr

Lancement du site d’annonces de location immobilières inversées Locatme.fr | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Le site Locatme.fr a pour vocation de simplifier la vie des propriétaires et des locataires.


Cette start-up française s’est mise en quête d’en finir avec les annonces périmées, les messageries saturées et les longues files d’attentes dans les cages d’escalier…

Le concept : aider un locataire à rechercher un logement sans efforts.


Un choc de simplification !


L’idée est née lorsqu’un des fondateurs, Emmanuel Rafitosoa, a dû chercher un logement dans la capitale : « je venais de démarrer mon stage de fin d’étude dans un cabinet de conseil, je n’avais clairement pas le temps de courir tout Paris pour trouver un appartement, et j’ai trouvé dommage de ne pas pouvoir poster une annonce et de simplement attendre que les propriétaires intéressés me contactent ».

Quand on constate, dans certaines villes comme Paris, que le ratio atteint près de 1 propriétaire pour 10 locataires, comment se démarquer ?


Et du coté des propriétaires, beaucoup se sentent démunis face à l’afflux de demandes, comment faire face sans aucune pré-sélection des visites en amont ?


Le témoignage d’Emmanuel évoque pour sa part une expérience positive.

« Finalement, j’ai trouvé mon logement en sympathisant avec un propriétaire qui avait fait la même école d’ingénieur que moi ».


De cette expérience partagée avec les trois autres fondateurs – Olivier Picard, Wébert Zélé et Antoine Marck -, la petite équipe se rend compte que le processus de mise en location d’un bien immobilier n’a été que marginalement impacté par le virage du numérique.


Les acteurs de ce marché se sont contentés de transposer le système d’annonces d’un journal papier vers un écran connecté à internet, sans tirer parti des possibilités offertes par les réseaux communautaires qui se développent aujourd’hui dans tous les domaines.


L’idée fait son chemin et Locat’me est créée avec l’ambition de bousculer ce secteur qui ronronne sur ses acquis.


Un concept astucieux ?

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Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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Loi Alur : les modèles de contrats de location sont à jour sur pap.fr

Loi Alur : les modèles de contrats de location sont à jour sur pap.fr | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

La loi Alur est entrée en vigueur le 27 mars 2014. Les modèles de contrats de location, de caution solidaire et d'état des lieux proposés par pap.fr ont été mis à jour pour prendre en compte les nouvelles dispositions.


La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), entrée en vigueur le 27 mars 2014, impacte la rédaction des contrats de location d'habitation, de caution solidaire et d'état des lieux. Nous avons mis à jour nos modèles de contrats pour prendre en compte les nouvelles dispositions. Par ailleurs, nous avons rénové leur mise en forme pour en simplifier la rédaction.


Télécharger nos modèles de contrats de location, de caution solidaire et d'état des lieux


 

Voici les principales modifications que nous avons apportées à nos modèles de contrats :

  • le bail doit indiquer le loyer du locataire précédent en location vide ;
  • le locataire peut faire compléter l'état des lieux dans les 10 jours. En outre, l'état des lieux doit indiquer les index d'énergie (électricité, gaz) ;
  • si le locataire ne respecte pas son obligation de s'assurer contre les risques locatifs, le propriétaire peut souscrire une assurance pour son compte et récupérer le coût sur le locataire ; 

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(Cliquez sur le titre pour lire la suite).



Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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L'immobilier, investissement préféré des Français

L'immobilier, investissement préféré des Français | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

L’immobilier reste une valeur sûre, selon un baromètre Cerenicimo qui s’est penché sur le comportement des Français en matière d'investissement.

 

Le support d’investissement privilégié par les Français pour se protéger de l’inflation reste l'immobilier, selon un baromètre Ifop* pour Cerenicimo. C'est ce qu'estiment 40 % des personnes interrogées, comme en 2013. La pierre est aussi un moyen de se prémunir des hausses d’impôt, pour 28 % des Français, soit un peu moins que le livret d’épargne, qui accuse lui un fort repli (31 % contre 40 % en 2013). Au contraire, l’assurance vie (20 % contre 16 % en 2013) et la Bourse (9 % contre 4 %) reprennent des couleurs.


Une valeur rassurante

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(Cliquez sur le titre pour lire la suite).




Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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Projet de loi Duflot : ce qui peut encore changer

Projet de loi Duflot : ce qui peut encore changer | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

A l'occasion du 67ème congrès de la Fnaim, ses dirigeants sont revenus sur les aspects du projet de loi Alur sur le logement qui peuvent évoluer. Selon eux, Cécile Duflot se montre davantage ouverte à la discussion.

Le projet de loi Alur sur le logement et l'urbanisme agite beaucoup le monde de l'immobilier. Mais si l'on en croit les propos et le ton affiché par les dirigeants de la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim), les discussions entre les professionnels et Cécile Duflot ne sont pas au point mort. « Nous avons le sentiment qu'il y a un certain nombre d'ouvertures qui semble se faire jour dans le discours de la ministre », a même avancé Jacky Chapelot, président-adjoint de la Fnaim, lors d'une conférence de presse tenue en clôture du congrès mardi 10 décembre 2013.

Malgré une certaine tension, illustrée par l'annulation de la venue de la ministre du Logement au 67ème congrès de l'organisation, les représentants des agents immobiliers espèrent faire évoluer plusieurs aspects du projet de loi Alur.

• Les honoraires de location

Le texte voté en première lecture par l'Assemblée nationale puis par le Sénat prévoit de limiter drastiquement les honoraires de location, ou frais d'agence, payés par le locataire. Ces derniers se limiteraient à la moitié du coût de la rédaction du bail de location et de l'état des lieux, l'autre moitié étant acquittée par le propriétaire-bailleur. Une limite fixe, qui pourrait s'établir entre 250 et 500 euros selon divers interlocuteurs reçus par le ministère du Logement, ne pourrait pas être dépassée. Cette dernière doit être fixée par décret, après le vote du projet de loi.

Puisque cela touche directement la rémunération des agents, la Fnaim est logiquement mobilisée contre un tel projet. Il existe « des distorsions importantes entre ce qui se pratique dans les différentes régions » selon son président Jean-François Buet, une idée qui met à mal le principe d'un plafond unique. « Le service apporté au locataire est fonction du marché », ajoute-t-il. Dans certaines villes ou régions dans lesquelles le locataire peut se montrer plus sélectif qu'à Paris par exemple : les visites ont tendance à s'accumuler et les négociations, sur le loyer ou les travaux à effectuer, sont plus importantes, ce qui entraîne davantage de prestations de la part des professionnels et appelle donc selon la Fnaim à une juste rémunération. L'organisation propose à ce titre que le montant des honoraires payés par le locataire ou le propriétaire soit déconnecté du montant du loyer mensuel.

• Les pénalités pour retards de loyer

Autre point important de débat qui touche directement les particuliers, la question de la clause pénale des locataires. Il s'agit de pénalités pour le paiement d'un loyer en retard, une disposition que la Fnaim juge essentielle. Une telle disposition avait été ajoutée au projet de loi Alur à l'Assemblée nationale sous l'impulsion du rapporteur du texte Daniel Goldberg avant d'être supprimée au Sénat. Une pénalité de 5% par mois de retard avait été envisagée, sachant qu'elle serait portée à 30% pour le dernier mois avant le départ du locataire. L'Assemblée nationale pourrait réintroduire un amendement en ce sens.

• Le compte bancaire unique pour les petites copropriétés

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Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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Location : les pénalités de retard de loyers supprimées au Sénat

Location : les pénalités de retard de loyers supprimées au Sénat | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it
Le retrait au Sénat de pénalités de retards de loyers salué par des associations de défense des locataires.

Via Amber Conseils
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Attention loyers encadrés : Annecy, Grenoble, Annemasse... les villes de nouveau concernées

Attention loyers encadrés : Annecy, Grenoble, Annemasse... les villes de nouveau concernées | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Crise de l'immobilier et pouvoir d'achat en berne, Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, a annoncé la reconduction du  dispositif d’encadrement des loyers pour une année, à compter de demain, le 1er août 2013. Le but est d'éviter que les prix s'envolent dans les secteurs où le marché est tendu ...


Via Maître-CATALA-LAVASTRE
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Grand Paris : un observatoire contre la spéculation foncière

Grand Paris : un observatoire contre la spéculation foncière | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it
Un Observatoire des prix du foncier et de l'immobilier aux abords des gares du Grand Paris va être créé pour éviter la spéculation.

Via Amber Conseils
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Amber Conseils's curator insight, April 16, 2013 3:49 AM

De la poudre aux yeux ???

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Création d’un crédit pour favoriser la location de bureaux pour les start up

Création d’un crédit pour favoriser la location de bureaux pour les start up | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Pour la majorité de jeunes entrepreneurs, démarrer une activité entrepreneuriale n’est pas une mince affaire, notamment en ce qui concerne de la location des bureaux. Actuellement lorsqu’on se lance dans la création d’une entreprise, accéder à des locaux commerciaux exige un budget important. D’où l’initiative de la CCI et l’OSEO à mettre en place une offre de crédit bancaire pour faciliter l’accès aux bureaux.


OSEO et la CCI Ile-de-France accordent leur soutien pour la location des bureaux

Au moment de signer un bail commercial, une entreprise fraîchement créée doit consacrer des sommes importantes à la location de locaux. Outre un dépôt de garantie usuel correspondant à trois mois de loyer, il est obligatoire, notamment pour les PME, de verser des sommes conséquentes auprès des bailleurs très exigeants afin de prévenir d’éventuelles défaillances de paiement de loyers. De tels engagements financiers affaiblissent le peu de ressources disponibles qu'ont les jeunes entreprises. Le montant de la location des bureaux constitue donc un obstacle évident à la croissance de leur activité. D’où cette idée initiée par la CCI et l’OSEO consistant à la création d’un crédit dédié aux jeunes entreprises dont l'objectif est de les aider à accéder facilement aux locaux professionnels. 


Via Alpha Omega 24
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Immobilier : Annus horribilis pour le bailleur

Immobilier : Annus horribilis pour le bailleur | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Les loyers ont augmenté beaucoup moins vite que l'inflation l'an dernier, selon une étude de Century 21. Ils ont même souvent baissé lors des changements de locataire, alors que la durée de vacances des biens a augmenté. Seules les petites surfaces ont limité les dégâts.

 

Le pouvoir d'achat du propriétaire a baissé en 2012... Conséquence de cette évolution en demi-teinte des loyers, certains propriétaires ont réduit leur « effort pour l'entretien et l'amélioration des logements loués »...

Sur 10 ans, le loyer suit l'inflation...

 

Les Français ont moins bougé en 2012...« La conjoncture économique entre détérioration du marché du travail, risque sur le pouvoir d'achat, moral des ménages en berne etc. a incité les candidats à la mutation choisie à différer leur projet »... « Quant à ceux qui se sont trouvés dans l'obligation de déménager, ils ont cherché des loyers moins chers et des produits de qualité accrue ».

 

Annus horribilis pour le bailleur

Le bilan de l'année pour les propriétaires est donc loin d'être mirifique. « Beaucoup de bailleurs n'ont eu d'autre choix que de baisser le loyer d'origine afin de trouver preneur »... « Dans un contexte crispé, le marché a eu tendance à s'auto réguler, rendant inefficiente la mesure d'encadrement des prix à la relocation », commente Century 21. Enfin un dernier phénomène est venu diminuer un peu plus les recettes locatives des propriétaires  : une hausse de la vacance dans le parc ancien. Le temps de relocation moyen a atteint neuf semaines en 2012, soit une perte de revenus locatifs estimé à 4,8 % par l'observatoire des loyers Clameur.

Conclusion sans appel de Century 21 : « Dans un marché inquiet et attentiste où la fiscalité est nettement plus contraignante, les recettes locatives subissent un tassement significatif »


Via Jean-François Jagle
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Boom du partage : viens chez moi, je te loue ma chambre d'amis

Boom du partage : viens chez moi, je te loue ma chambre d'amis | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Elles se sont montées à un an d'intervalle. Et sont devenues les deux plateformes communautaires leaders du marché de la location d'habitations de particuliers. Bedycasa a été lancée en 2007 par la Montpelliéraine Magali Boisseau-Becerril qui, passionnée de voyages et peu fortunée, a souvent sillonné le monde en logeant chez l'habitant. La deuxième, Airbnb, est américaine et a été imaginée en 2008 par deux amis qui, devant la pénurie de chambres d'hôtel lors d'un congrès à San Francisco, ont ouvert leur maison contre rétribution aux participants de l'événement sans logement.


L'installation de la crise économique, le besoin de retourner aux valeurs de partage et de solidarité, la volonté de créer du liant et de consommer autrement ont fait que ces deux sites d'hébergement se sont considérablement développés ces dernières années. Surtout Airbnb qui revendique un catalogue de 190 destinations, 15 millions de nuitées réservées et 17 millions de voyageurs utilisateurs de ses services de mise en relation.


Via Covivo
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Loi Alur : Ce que change dans la transaction

Loi Alur : Ce que change dans la transaction | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

La loi ALUR, destinée à modifier et sécuriser les rapports entre propriétaires et locataires, bouleverse le métier d’agent immobilier. Davantage de professionnalisme avec l’obligation de formation continue pour les détenteurs d’une carte professionnelle, plus de déontologie avec la mise en place d’un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, des honoraires mieux encadrés…l’adaptation à cette nouvelle donne prendra du temps. Mais la profession a sa carte à jouer, dans un contexte où son image souffre d’un déficit de confiance auprès du public.

 

Une profession plus encadrée

 

 La loi ALUR apporte quelques aménagements : la recherche de biens immobiliers est soumise à la loi Hoguet, les « chasseurs d’appartements » doivent détenir la carte professionnelle. La fonction de syndic constitue une activité à part entière, distincte de la gestion immobilière. La location d’un bien est une activité de gestion immobilière lorsqu’elle est l’accessoire d’un mandat de gestion : l’agent immobilier gestionnaire n’a ainsi plus besoin d’établir un mandat de location pour la mise en location du bien.

 

La loi ALUR crée un Conseil national qui a pour mission de « veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence » nécessaires à l’exercice des activités réglementées par la loi Hoguet. Il sera constitué majoritairement d’agents immobiliers titulaires de la carte professionnelle. Une fois mis en place, il fera des propositions au gouvernement sur le contenu du Code de déontologie, les conditions d’aptitude, la formation continue… La loi ALUR prévoit la mise en place d’une commission de contrôle, chargée de la discipline de la profession, qui peut prononcer des sanctions allant de l’avertissement à l’interdiction définitive d’exercer.

 

La carte professionnelle sera délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie, dans des conditions à définir par décret. Les agents immobiliers qui détiennent la carte professionnelle à ce jour la conservent, mais pour en obtenir le renouvellement, ils devront avoir suivi la formation continue dont le contenu sera précisé par décret.

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(Cliquez sur le titre pour lire la suite).


Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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L'une des dernières astuces pour réduire vos impôts avec l'immobilier : le déficit foncier

L'une des dernières astuces pour réduire vos impôts avec l'immobilier : le déficit foncier | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Ce dispositif a l'avantage de ne pas rentrer dans le cadre des niches fiscales rabotées chaque année. Il permet ainsi de réduire de façon substantielle la somme que vous versez au fisc.


C'est l'une des rares astuces fiscales concernant l'immobilier qui n'a pas encore été rabotée par le gouvernement ces dernières années. Le déficit foncier, un dispositif pas toujours connu des propriétaires immobiliers qui louent un bien, n'entre en effet pas dans le périmètre des niches fiscales classiques car il relève du droit commun. Or, il permet de faire "disparaître" vos revenus fonciers, et même de diminuer vos autres revenus imposables jusqu'à 10.700 euros, en plus des autres réductions d'impôts.


A quelques jours de la date limite de déclaration des revenus (20 mai par papier, du 27 mai jusqu'au 10 juin via internet selon les départements), Challenges.fr revient sur le fonctionnement du déficit foncier en 5 questions.

 

1. Le déficit foncier, comment ça marche ? 

 

Il s'agit de retrancher des loyers perçus les diverses charges (voir chapitre 2) liées au(x) bien(s) loué(s). Lorsque celles-ci sont supérieures aux revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier. Dans ce cas, le propriétaire peut soustraire ce déficit de ses autres revenus soumis à l'impôt (salaire, dividendes perçus, etc.) dans la limite de 10.700 euros. Et s'il dépasse ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.

 

Pour bénéficier de cet avantage, il faut adopter le régime d'imposition dit "réel" sur les revenus fonciers. Quand les loyers versés représentent plus de 15.000 euros, il s'agit du régime fiscal par défaut. Mais quand ils sont inférieurs à 15.000 euros, il faut en faire la demande auprès de l'administration car vous êtes alors normalement rattachés au régime du microfoncier. Ce dernier vous permet de réaliser un abattement forfaitaire de 30% de vos revenus locatifs. Les 70% restants sont alors ajoutés à vos autres revenus et imposés normalement, tandis que la CSG s'applique à l'intégralité des loyers perçus. En résumé, si vous avez des charges qui pèsent plus de 30% des revenus fonciers, vous avez tout intérêt à passer au régime réel.

 

Tous les propriétaires immobiliers d'un bien loués peuvent jouer sur le déficit foncier pour réduire leurs impôts. De même que les personnes qui ont investi dans des SCPI (société civile de placement immobilier) "déficit foncier", des placements immobiliers papier.

 

2. Quelles charges sont prises en compte?

 

Sont pris en compte les dépenses de rénovation et d'entretien, les primes d'assurance (comme une garantie sur les loyers impayés), les charges de copropriété non imputables au locataire, l'impôt foncier, les intérêts d'emprunt si vous avez un crédit sur le dos, les honoraires de gestion (si vous passez par un professionnel) ou encore les frais de gestion au titre du temps que vous passez à régler vous-mêmes cette paperasserie (le fisc vous accorde un forfait de 20 euros par logement).

 

Vous devez déduire en premier lieu les intérêts d'emprunt. Ce qui n'est pas sans importance. En effet, l'administration fait une distinction entre les intérêts d'emprunt et les autres charges. Les intérêts d'emprunt ne peuvent être imputés qu'à la partie "revenus fonciers" et non aux autres revenus. Cela peut sembler compliqué de prime abord mais, avec un peu de pratique, on s'y retrouve facilement.

 

3. Comment calcule-t-on le déficit foncier ?

 

Le plus simple est encore de prendre un exemple pour bien comprendre. Mettons-nous dans la peau d'un propriétaire immobilier qui a acheté un appartement en septembre dernier et qui en profité pour le remettre à neuf.

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(Cliquez sur le titre pour accéder à l'intégralité de l'article).




Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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NousAchetons 's curator insight, May 14, 5:23 AM

L'une des dernières astuces pour réduire vos #impôts avec l'#immobilier : le déficit #foncier

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Quelles sont les règles pour louer un meublé à des touristes ?

Quelles sont les règles pour louer un meublé à des touristes ? | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Les millions de nuitées en hôtellerie à Paris rendent envieux les propriétaires de logements meublés qui, pour rentabiliser leur bien, souhaitent le mettreà disposition des touristes. D'autant que la location de courte durée est soumise à un régime fiscal attractif.


Un bémol toutefois : indépendamment des obligations issues du code du tourisme, la transformation et la location de courte durée d'un logement meublé sont soumis à des contraintes, notamment administratives. La Ville de Paris est particulièrement vigilante sur ces questions.

Si vous achetez un logement en vue de le louer à la saison, vous devez obtenir du maire de Paris, après avis du maire d'arrondissement, l'autorisation du changement d'usage. Elle sera délivrée à titre personnel à moins que cette autorisation n'ait fait l'objet d'une compensation.


AMENDE DISSUASIVE

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(Cliquez sur le titre pour lire la suite).


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Le conseil constitutionnel avalise l’encadrement des loyers

Le conseil constitutionnel avalise l’encadrement des loyers | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Le Conseil constitutionnel a jugé conforme à la constitution le principe d’encadrement des loyers, répondant à la saisi d'une soixante de parlementaires de droite.


C'est une victoire pour la ministre du Logement Cécile Duflot. Les parlementaires UMP qui avaient saisi il y a un mois le conseil constitutionnel sur plusieurs mesures phare de son projet de loi ont été débouté sur la plupart de leur demande. Et notamment sur l'encadrement des loyers, une des mesures phares de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) portée par la ministre EELV. 

"Le Conseil a examiné le mécanisme de plafonnement du montant du loyer en fonction d'un loyer de référence calculé par secteur géographique et par catégorie de logement. Ce mécanisme est institué dans le but de lutter contre les difficultés d'accès au logement. Le Conseil a jugé ces dispositions conformes à la Constitution", est-il justifié dans un communiqué. 

Comme convenu dans la loi, les loyers ne pourront plus dépasser 20% du loyer médian du quartier à type de bien équivalent dans les zones urbaines de plus de 50.000 habitants.

 

Les compléments de loyers pour pour des bien exceptionnels ne seront pas limités

 

En revanche, le conseil constitutionnel a censuré la mesure qui limitait "le complément de loyer pouvant être prévu au-delà du loyer de référence majoré aux caractéristiques « exceptionnelles » de localisation ou de confort du logement".


Il avait été proposé lors des discussions parlementaires de limiter ce complément pour limiter les abus. En effet, la définition d'un bien exceptionnel n'est pour l'instant pas clairement définie. Ainsi, le risque existe que des propriétaires-bailleurs contournent l'encadrement en survalorisant la qualité du bien, au moyen de ce "complément de loyer".


Les procédures pour la location meublée de courte durée sont simplifiées

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(Cliquez sur le titre pour lire la suite).




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Loyers : les agents immobiliers communiquent désormais leurs données

Loyers : les agents immobiliers communiquent désormais leurs données | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

La mort dans l'âme, les agents immobiliers communiquent désormais leurs données pour alimenter les Observatoires des loyers prévus dans le cadre de la loi Alur de Cécile Duflot. Il faut dire qu'ils y sont obligés par la loi.


Alors qu'ils y étaient initialement farouchement opposés, les agents immobiliers vont finalement coopérer avec les pouvoirs publics pour alimenter les différents Observatoires des loyers en France. Ceux-ci serviront de base de calcul pour la mesure relative à l'encadrement des loyers intégrée dans la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) qui vient d'être définitivement votée au Parlement.

 

Une opposition de principe


En 2013, les principales fédérations de la profession, la Fnaim en tête, avaient indiqué publiquement qu'elles ne feraient pas remonter leurs statistiques pour alimenter ces Observatoires, car elles jugeaient la loi Alur portée par la ministre du Logement Cécile Duflot injuste dans sa globalité.


Une posture de négociation qui leur a en partie permis d'obtenir un recul du gouvernement sur la garantie universelle des loyers (GUL) et le plafonnement des honoraires de location. En revanche l'encadrement des loyers est resté, à leur grand dam, inchangé sur le fond. Jean-François Buet, le président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) explique d'ailleurs à qui veut l'entendre que "ce n'est pas cette mesure d'encadrement qui donnera davantage de logements aux français ".

 

Les agents immobiliers respecteront la loi

 

Faisant fis de cette déception, les agents immobiliers font donc désormais remonter leurs données. Il faut dire qu'ils y sont contraints par la loi Alur. "Nous avons l'obligation d'alimenter les observatoires donc nous allons le faire", a déclaré Jean François Buet ce lundi lors d'une conférence de presse. Avant d'ajouter de manière pragmatique que malgré les divergences, "il n'est pas question de demander à mes adhérents de se mettre hors-la-loi".

 

4,6 millions de locations concernées

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(Cliquez sur le titre pour lire la suite).




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Attendre avant d'acheter, est-ce toujours un bon calcul ?

Attendre avant d'acheter, est-ce toujours un bon calcul ? | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

A l’heure de faire le bilan de l’année 2013 en matière d’immobilier, il faut bien noter que contre toute attente, les prix n’ont quasiment pas baissé, sauf certaines exceptions, mais les volumes quant-à eux, restent très faibles.Alors, est-il opportun d’attendre une baisse qui ne viendra peut être pas, ou peu? Pas si sûr ..Explications :

 

La centrale du financement vient de sortir un nouvel outil ingénieux qui permet de calculer le coût de l’attente :

 

« Il s’agit de permettre à un ménage de comparer le coût de l’emprunt et celui de l’attente, si celui-ci décide de maintenir son loyer actuel en fonction de l’évolution attendu du marché immobilier et des taux d’intérêt » explique Sylvain Lefèvre.

 

Par exemple :

 

Vous êtes locataire et payez un loyer mensuel de  750 euros.

Vous souhaitez différer d’un an votre achat d’un un bien qui vaut aujourd’hui 190 000 euros, avec l’intuition que le prix de l’immobilier sera alors inférieur  de 5 % (soit 180 500 euros).

Dans un an, vous visez un emprunt sur 20 ans à un taux d’intérêt qui devrait croître, selon vous, de 0,50 %.

 

Résultat : votre attente vous coûtera 16 549 euros  (12 Mois loyer à 750 € + un surcoût de crédit de 9000 € !)  alors que vous espériez économiser 9500 € sur le prix d’achat de votre bien !!!

 

Comme quoi, vous avez intérêt à acheter maintenant ! (source http://www.economiematin.fr/ : Immobilier : faut-il encore attendre, ou acheter maintenant ?)

 

Les raisons objectives ne manquent pas pour expliquer la peur de s’engager dans un achat immobilier : crainte du chômage, incertitude fiscale, pression de l’entourage etc …

 

Nous sommes aujourd’hui nombreux à attendre une baisse des prix qui ne vient pas et cet attentisme n’est pas sans conséquence. Plus qu’un ultime pari sur l’avenir, il s’agit bien souvent d’une véritable perte de temps… et donc d’argent.

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Groupe Maisons de L'Avenir's curator insight, December 9, 2013 5:05 AM

La centrale du financement vient de sortir un nouvel outil ingénieux qui permet de calculer le coût de l’attente :

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Immobilier : "la tentation de vendre grandit chez les bailleurs"

Immobilier : "la tentation de vendre grandit chez les bailleurs" | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Le texte ALUR n’est pas encore en vigueur qu’il produit déjà ses effets sur les propriétaires bailleurs. Ces derniers ne veulent plus mettre leurs biens en location et sont de plus en plus nombreux à envisager de vendre. Ils étaient déjà découragés par les charges croissantes, la fiscalité locale galopante et les rendements toujours plus bas. Le projet de la loi Duflot achève de les démotiver. Ils redoutent maintenant la perspective d’un blocage des loyers, d’une disparition de la caution, de la dépense supplémentaire d’honoraires désormais à leur charge.


Thibaut de Saint Vincent, Président de Barnes, note que 10 à 15% du nombre d’appartements actuellement proposés à la vente, étaient jusqu’à présent dédiés à la location.


Ainsi, rien qu’à Neuilly-sur-Seine, cinq appartements illustrent cette tendance. Alors qu’ils procuraient des revenus locatifs compris entre 2 800 € et 14 000 € par mois, ils sont mis sur le marché pour des valeurs comprises entre 800 000 et quatre millions d’euros.
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LOI DUFLOT : la nouvelle Garantie des Risques Locatifs s'annonce obligatoire

LOI DUFLOT : la nouvelle Garantie des Risques Locatifs s'annonce obligatoire | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Réunis mercredi 29 mai par Europe écologie les verts (EELV) au Sénat, les associations de consommateurs (UFC Que Choisir et la Confédération du logement et du cadre de vie) ont donné quelques pistes sur la nouvelle version de la garantie des risques locatifs (GRL) universelle annoncée parmi les dispositions du projet de loi Duflot, dont l’examen par les députés semble repoussé à octobre 2013. Beaucoup d’incertitudes demeurent sur le contenu réel du texte.

 

 

Universelle voudrait dire obligatoire. C’est en tout cas ce qui ressort du colloque organisé par EELV mercredi 29 mai sur le thème des « abus du parc locatif », réunissant les représentants du monde associatif concernés. Parmi les thèmes abordés, la nouvelle garantie « universelle » des risques locatifs, annoncée au programme du projet de loi Duflot, a fait consensus.  «Une garantie imposée à tous favoriserait l’accès au logement , estime L’UFC que Choisir, auditionné par le ministère du Logement dans le cadre du projet de loi. La mutualisation des coûts permettrait en effet de faire baisser le cout de la garantie. »  Même son de cloche du côté de la Confédération du logement et du cadre de vie (CLCV), pour qui l’actuelle GRL facultative « constitue un échec, puisque seuls 300 000 contrats souscrits alors que plus du triple était attendu ».  

 

Pour mémoire, ce dispositif  est  géré en partenariat par l’Etat, l’APAGL (ex-1% logement) et les assureurs et s’adresse aux bailleurs (particuliers ou professionnel) qui souhaitent s’assurer en cas les loyers impayés. Sa particularité est que l’Etat joue le rôle de réassureur pour les locataires les plus risqués, dont le taux d’effort (ratio ressources/loyers) est supérieur à 28%.  .

 

 

Des incertitudes sur le financement

 

Si l’idée d’une GRL obligatoire semble quasiment acquise, le flou demeure toujours quant à son financement. Tout le monde propose, mais personne ne sait pour l’heure ce qu’il y aura dans le projet de loi. La CLCV souhaite la création d’un fonds abondé par le versement des dépôts de garantie, une participation de l’Etat et une participation du bailleur. D’autres, comme la FNAIM, (Fédération nationale des agents immobiliers) sont favorables à une garantie universelle « financièrement partagée entre le locataire et le propriétaire ». Son président, Jean François Buet, laissait entendre lors d’un point presse du 17 mai dernier, que le projet de loi pourrait s'orienter vers une taxe sur les loyers.

 

 

La Garantie loyers impayés pourrait disparaitre

 

A priori, les assureurs seraient encore impliqués dans le nouveau dispositif de garantie unique. Reste à savoir comment. Le Gema, qui fédère les assureurs mutualistes, dit ne pas avoir été consulté. Contrairement aux deux systèmes existants - garantie loyers impayés (GLI) et GRL -, la nouvelle garantie universelle ne devrait permettre aucune sélection du risque, ni franchise ni plafond de garantie, a indiqué Denys Brunel, le président de la Chambre des propriétaires, présent au colloque.

 

Quant à la garantie des loyers impayés (GLI), qui représente un marché important pour les courtiers, l’UFC préconise sa disparation : « Un seul contrat sera proposé par les assureurs privés. » 

 

 

Report du calendrier

 

L’examen du projet de loi Duflot, initialement prévu pour cet été, semble encore repoussé. Il serait « presque finalisé » et examiné en Conseil des ministres début juillet, mais seulement en octobre par l’Assemblée nationale.

 

 

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Améliorez le rendement de vos investissements immobiliers

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Avec les prix de l’immobilier qui n’ont cessé de grimper ces dernières années... , les rendements locatifs se sont effrités petit à petit.

Dans ce contexte, comment améliorer le rendement de vos investissements ? Il n’y a pas 36 façons d’y arriver :

Acheter sous le prix du marchéLouer plus cherPayer moins d’impôts

La première possibilité est valable uniquement pour un nouvel investissement. Elle vous demandera beaucoup de temps de recherche, une grande réactivité et un petit peu de chance.

Avec le décret de l’été dernier sur l’encadrement des loyers, louer plus cher est de plus en plus difficile : un bon lifting (remplacement cuisine et salle de bains par exemple) du logement ne suffit plus, il faut engager de gros travaux.

Enfin, qu’ils soient de gauche ou de droite, nos différents gouvernements n’ont eu de cesse d’augmenter la fiscalité.

Pourtant, il existe une solution efficace : la location meublée. Si un texte de loi assez strict encadre la location nue, la location de logements meublés n’est pas soumise aux mêmes règles, notamment par rapport au contenu du bail ainsi que du traitement fiscal des revenus qu’elle génère...

 

Les avantages de la location meublée et Les inconvénients en cliquant sur le titre comme toujours ;-)

 


Via Jean-François Jagle
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Précarité de l'amélioration et l'entretien des logements dans la location

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La récente note de conjoncture de l’Observatoire Clameur indique que l’effort d’entretien et d’amélioration des logements s’est beaucoup dégradé en 2012, pour les cas de changement de locataire. L’effort a en effet chuté à 27 % l’année dernière, avant une légère reprise de 31,1 % en début 2013. Cette amélioration s’explique par l’habitude des bailleurs à faire de travaux en début d’année. Elle reste tout de même au délà des 37,2 % recensé en 2012 sur la même période.

Les inquiétudes montent alors face à la baisse de l’effort. Le risque est une dégradation continuelle du parc immobilier locatif. Cela affectera d’autant plus les conditions de logement en France. Pourtant, il faut prendre cet indice avec circonscription. Les taux diffèrent largement suivant les régions. Les moyennes et petites villes comme Carmaux, Cherbourg et Saint-Brieuc enregistrent un taux d’effort bien en dessous de la moyenne nationale, à raison de 9,3 %, 9 % et 7,2 %. Au-dessus de la moyenne se trouvent la capitale (27,7 %), Nantes (32,2 %) et Lyon (35,6 %).


Via Alpha Omega 24
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Encadrer les loyers? Mon dieu qu’ils sont bêtes !

Encadrer les loyers? Mon dieu qu’ils sont bêtes ! | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Si le marché ne fixe plus le niveau des loyers, il ne restera plus rien à louer. On parie?

C’était une promesse de campagne, l’un de ces engagements symboliques «fondateurs» ―avec la taxation des vilains riches et la fin de la baisse du nombre des gentils fonctionnaires―, auxquels on ne déroge pas sous peine de se voir renvoyé à ses chères études aux législatives: l’encadrement des loyers.

Oh, chacun sait à quel point c’est l’exact contraire de ce qu’il faut faire. Que c’est sans doute le meilleur moyen de faire disparaître les trop rares biens des marchés en tension, à Paris et dans la poignée d’agglomérations en France où il est effectivement dispendieux et compliqué de se loger. Mais ça n’est pas grave. Le symbole prime. Et puis il sera toujours temps de revenir en arrière une fois les pots cassés, vu que faire et défaire, c’est toujours faire…

Pour pas mal de gens, à gauche mais aussi à droite (c’est plus un truc français que partisan), les loyers sont élevés lorsque de cupides propriétaires fonciers décident de les augmenter au-delà des moyens dont disposent leurs locataires potentiels. Les mêmes crapules sont également responsables de la pénurie en ne mettant pas leurs bien sur le marché au risque ne de rien gagner du tout mais les voies des propriétaires cupides sont aussi impénétrables que celles du Grand architecte (ce qui tombe sous le sens, après tout, c’est de l’immobilier tout ça)...


Via Jean-François Jagle
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