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Le Mipim inquiet d’une menace de « bulle immobilière »

Le Mipim inquiet d’une menace de « bulle immobilière » | IMMOBILIER 2014 | Scoop.it

Les professionnels de l’immobilier d’entreprise, venus du monde entier pour le 24e Mipim du 12 au 15 mars à Cannes, s’inquiètent de la menace d’une possible « bulle immobilière » car les banques restreignent leurs crédits en raison des nouvelles normes, dites de « Bâle III ».

... La possible explosion d'une "bulle immobilière" comme dans les années 90, dont les spécialistes ne parlent qu'à mots couverts, ne pourrait toutefois survenir qu'en cas de forte remontée des taux d'intérêts qui affecterait un secteur fortement endetté, soulignent les experts qui préfèrent rester anonymes.

... Pour la seule France, selon le cabinet de conseil CB Richard Ellis (CBRE), "si les résultats apparaissent relativement satisfaisants, au regard de la forte dégradation des perspectives économiques en 2012, le marché n'en a pas moins été difficile en raison d'un environnement fortement anxiogène: risque de récession (...), frilosité des banques", qui ont tendance à réduire la taille de leur bilan pour respecter les nouvelles normes devant entrer en vigueur en 2014.

"J'ai la conviction que le marché va au devant de difficultés", déclare à l'AFP Nicolas Ruggieri, directeur délégué de la foncière Eurosic. Pour Bernard Michel, le PDG de Gecina, "on sent qu'il y a une détérioration à la Défense", le plus grand quartier d'affaires européen situé au nord-ouest de Paris, où "la baisse des loyers va se poursuivre".

La Défense concentre toutes les inquiétudes car de nouvelles grandes tours, en voie de finition, n'ont toujours pas de locataires...


Via Jean-François Jagle
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Immotopic's curator insight, April 3, 2013 8:39 AM

Trouver le cercle vertueux et l'équilibre entre développement économique et développement immobilier....

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Immobilier 2013 et 2014 : pourquoi il n'y aura pas de krach ?

Immobilier 2013 et 2014 : pourquoi il n'y aura pas de krach ? | IMMOBILIER 2014 | Scoop.it

Immobilier, le krach n’aura pas lieu, voilà le titre de la dernière analyse du cabinet Xerfi pour un spécial « prévisions 2013 et 2014 ». « Il n'y pas eu, il n'y a pas et il n'y aura pas de grand soir de l'immobilier », explique Alexandre Mirlicourtois, directeur des études économiques chez Xerfi, en préambule de son analyse. Selon le scénario de Xerfi, « les prix reculeraient d'à peine plus de 1 % en 2013 et resteraient quasiment stables en 2014. Une correction infime après avoir grimpé en moyenne de 7,6 % par an entre 2000 et 2010 »...

Pourquoi les prix immobiliers ne baisseront pas ?

« Et la question se pose pourquoi ne pas le prévoir ? Pour deux raisons. D'abord, les taux d'intérêt. Leurs niveaux sont historiquement faibles à 3,37 % en octobre dernier. A ces taux-là, nombreux sont ceux qui acceptent de payer des prix très élevés en contrepartie de crédits immobiliers incroyablement avantageux.

Ensuite, il faut se plonger dans la psychologie des vendeurs. Cela fait des années qu'ils voient défiler des progressions à deux chiffres. Et ils ne sont pas près de lâcher ce qu'ils ont eu tant de mal à gagner, qui constitue l'essentiel de leur patrimoine et leur assurance retraite. Car comme le montrent les cas américains, britanniques ou d'Europe du Sud, il faut être en faillite personnelle pour accepter de céder un bien à perte. La France n'en est pas là.

Dans cette phase d'attentisme sur les prix, ce sont les volumes qui trinquent : les transactions sont passées d'un rythme annuel de 835 000 en début d'année à 700 000 en fin d'année, soit une baisse de 13 %. Et une fois n'est pas coutume, toutes les régions sont prises dans le même mouvement, » conclut l’analyste de chez Xerfi.


Via Jean-François Jagle, Philippe Platon
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Immobilier : Les incohérences du marché

Immobilier : Les incohérences du marché | IMMOBILIER 2014 | Scoop.it
Quels sont les éléments qui agissent sur le marché immobilier français ?

Le point de vue du C.A.S. sur la bulle immobilière, s’il est contesté par certains observateurs, semble pourtant bien décrire les dérèglements du marché. En dépit de la grave crise économique et financière que nous traversons, la France reste l’un des rares pays occidentaux à avoir connu une hausse des prix immobiliers aussi accentuée, notamment dans l’ancien. Qu’observe-t-on dans les autres pays ? Un sévère impact de la crise sur les bulles immobilières américaine et anglaise, qui continuent de se dégonfler.

Notre spécificité hexagonale est à l’origine d’interminables débats entre experts. Les différents motifs invoqués pour justifier la hausse immobilière, malgré la crise et la chute temporaire de 2009 (rapidement effacée !), méritent quelque explication. Pour l’heure, les interprétations et les questions ne manquent pas.

Essayons, en premier lieu, d’analyser les choses d’un point de vue micro-économique, principalement dans les relations entre l’offre et la demande.

Selon certains observateurs, la démographie française et le manque de constructions expliqueraient la hausse, du fait d’un décalage durable entre l’offre et la demande de logements. Ce point de vue serait peut-être acceptable si l’on avait constaté une explosion démographique récente dont notre pays, mais ce n’est pas le cas. Même s’il y a, il faut bien reconnaître, un déficit endémique de production de mètres carrés de logements en France, dans la durée...

L’amour des Français pour la valeur pierre et le vieillissement d’une population en mal de placement pour sa retraite sont une autre explication souvent avancée. Elle ne manque pas de fondement, mais se révèle insuffisante, à elle seule.

Une autre interprétation est également mentionnée, notamment pour Paris : le prix du mètre carré parisien serait inférieur à celui des grandes villes étrangères. Les tenants de cette thèse pensent qu’une péréquation entre différents pays est inévitable. Mais, comment peut-on raisonnablement comparer la valeur d’un logement de 50 m2; dans le 12e arrondissement de Paris, au marché spécifique des hôtels particuliers dans le 5e arrondissement ? On le voit bien, ce point de vue, est lui aussi éminemment discutable.

L’inflation serait-elle, alors, la clé du problème ? Regardons les choses de plus près. Si les prix de l’immobilier en termes réels (c’est-à-dire hors inflation) sont restés quasiment stables entre 1965 et la fin des années 1990, ils se sont envolés à partir de 1998. L’inflation ne peut donc en aucun cas justifier la hausse incontrôlable du prix de la pierre.

Depuis la reprise qui a suivi le krach immobilier des années 1990, le marché français ne semble plus obéir à autre logique que la hausse. Les principaux mécanismes économiques classiques s’avèrent incapables de rendre correctement compte de cette longue évolution haussière.

L’irrationalité actuelle de notre marché immobilier va-t-elle continuer encore longtemps à interdire à beaucoup de Français d’acquérir leur premier logement, à l’heure où près d’un Français sur deux seulement est propriétaire ? Cette « exubérance » finira-t-elle par avoir également raison des plus petits investisseurs, découragés par des prix excessifs ?


Via Jean-François Jagle
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Comment évolue la bulle immobilière d'après les courbes de Jacques Friggit ?

Comment évolue la bulle immobilière d'après les courbes de Jacques Friggit ? | IMMOBILIER 2014 | Scoop.it

Pour le marché immobilier en France, on retrouve toutes les caractéristiques d’une importante bulle immobilière, mis à part le fait qu’elle n’ait pas encore éclatée. Les prix des logements ont très fortement augmenté par rapport aux revenus des Français et par rapport aux loyers. Ils sont déconnectés depuis quelques années de la réalité économique...

La 1ère caractéristique d’une bulle immobilière est une déconnexion des prix des appartements et des maisons avec les revenus des habitants. On peut en conclure que cette 1ère caractéristique se vérifie. Depuis 2002, le niveau des prix rapporté aux revenus est sorti de sa tendance long terme et cela fortement :

Les chiffres du 4ème trimestre 2012, qui correspondent aux compromis de vente signés au 3ème trimestre viennent confirmer la légère diminution du rapport prix/revenus pour l’ensemble de la France.

On observe également la chute des transactions en 2012... En effet, avec des prix qui ne baissent que légèrement, la chute du montant total des ventes ne peut s’expliquer que par une chute du nombre de transactions...

 

Le second élément qui caractérise une bulle immobilière est le fait qu’une forte hausse des prix des logements n’est pas suivie par une forte hausse des loyers...

Il faut donc beaucoup plus de temps pour qu’acheter soit plus rentable que de louer et pour les investisseurs les rendements locatifs sont très bas et rendent peu intéressant tout investissement dans l’immobilier.

Un pouvoir d’achat immobilier qui s’améliore un peu mais reste extrêmement bas

Dernièrement, un courtier en crédit immobilier a publié une étude sur l’augmentation du pouvoir d’achat immobilier des Français grâce à la baisse des taux et à la légère baisse des prix. C’est vrai, le pouvoir d’achat a légèrement augmenté, mais il reste extrêmement bas et rend difficile tout achat immobilier :

Alors que les taux immobiliers sont à leur plus bas historique, on constate que le pouvoir d’achat des ménages restent proche de son niveau le plus bas. La seule chose qui pourrait redonner du pouvoir d’achat immobilier aux ménages est une baisse importante des prix des maisons et des appartements. Sans cela, il y a très peu de chance pour que le marché immobilier redevienne dynamique.

Faut-il attendre qu’elle éclate pour parler de bulle immobilière ?

Certains économistes considèrent que le 3ème et dernier point pour qualifier une hausse des prix des logements de bulle immobilière est que celle-ci doit avoir explosée. En ce sens, certaines personnes refusent de parler de bulle immobilière en France car elle n’a pas encore explosé.

Que la situation actuelle puisse être nommée "bulle immobilière" ou non, devons-nous pour autant faire comme si la situation était normale, durable et pérenne ?

Nous pensons au contraire qu’il est préférable d’alerter sur les risques d’acheter un bien immobilier sans prendre en compte cette décorrélation entre les prix et les revenus et les prix et les loyers...

Comme nous vous le conseillons dans notre guide de l’achat immobilier en 2013, il faut donc proscrire les achats immobiliers pour du court ou moyen terme pour une résidence principale et ne cibler que des biens à fort rendement locatif pour un investissement.


Via Jean-François Jagle
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Immotopic's comment, March 18, 2013 1:18 AM
Pas de résidence principale alors que c'est aujourd'hui le seul patrimoine non taxé ;-( Des biens a fort rendement locatif c'est à dire sans aucune valeur foncière ???
Immotopic's comment, March 18, 2013 1:19 AM
Hum!
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Bulle immobilière ou simple correction ? - Les tribunes du blog Priximmo

Bulle immobilière ou simple correction ? - Les tribunes du blog Priximmo | IMMOBILIER 2014 | Scoop.it

La bulle fait peur! Omniprésente dans la presse, la bulle fait vendre. Mais en fait, quelle bulle ?

Je pense qu’il y aura bulle de l’immobilier lorsque l’on se retournera pour la désigner. Les spectateurs l’attendent depuis des années en attendant de devenir propriétaires.

Le marché de l’immobilier ou plutôt, les marchés immobiliers sont, nous le savons risqués, mais ils ne devraient pas baisser sévèrement. A défaut de bulle, des corrections ont bien lieu...

 

Priximmo m'a offerte cette tribune, à lire en cliquant sur le titre comme toujours !

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Marché de l’immobilier : pourquoi a-t-il flambé ?

Marché de l’immobilier : pourquoi a-t-il flambé ? | IMMOBILIER 2014 | Scoop.it
Les prix de l'immobilier pourraient chuter de 8 à 14% d'ici 2014, selon une étude de l'IEIF, l'institut de l'épargne immobilière et foncière.

Cette perte du pouvoir d’achat immobilier des Français est le résultat de la flambée des prix depuis dix ans. Entre 2000 et 2011, le prix moyen des maisons a augmenté de 79,2 % et celui des appartements de 125,2 %. Comment expliquer une telle hausse ?

1. Une pénurie de logements... Une demande soutenue...Une offre insuffisante...

2. Des conditions d’achat favorables

La hausse des prix a été accentuée par un autre élément : les faibles taux des crédits immobiliers...

Les acheteurs ont pu également bénéficier de plusieurs dispositifs d’aides...

3. La spéculation

Dernière raison à cette flambée : les investissements spéculatifs...

Nous sommes peut-être arrivés au bout de ce cycle : on observe depuis 2011 un tassement des volumes des transactions et des prix...


Via Jean-François Jagle
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