IMMOBILIER 2015
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Les notaires surpris par l'attentisme de leurs clients en fin d'année

Les notaires surpris par l'attentisme de leurs clients en fin d'année | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

L'activité, d'ordinaire très chargée fin décembre, est particulièrement calme, constatent les notaires. L'attentisme semble prévaloir, même si le budget 2013 modifie la fiscalité en profondeur.

« On ne sait pas ce qu'ils attendent, mais ils attendent ! » Pour les notaires, la fin 2012 a un parfum étrange. Contrairement aux autres années, les clients ne se précipitent pas pour boucler leurs opérations patrimoniales à l'approche du 31 décembre. Pourtant, la fin décembre constitue traditionnellement l'un des deux pics d'activité de l'année, avec la fin juin, et cela même si les changements réglementaires ne sont pas considérables. « Notre activité a été très diminuée par rapport à l'an dernier, note Arlette Darmon, notaire chez Monassier. Nous avons toujours beaucoup de dossiers en fin d'année, notamment beaucoup de transmissions. Souvent, nous sommes même submergés. Cette année, ce n'est pas le cas ».

Flux de donations avant l'été.

Malgré le grand bouleversement fiscal provoqué par la loi de Finances 2013, ainsi que par le collectif de fin d'année, l'attentisme semble prévaloir. « Les gens sont assommés », juge Arlette Darmon. La multiplication des mesures et l'instabilité fiscale incitent à la prudence, à la fois chez les particuliers et leurs conseillers. « Nous leur conseillons de faire le dos rond et d'engager le minimum d'opérations, car il est impossible de savoir si ce que nous leur proposons ne va pas être remis en cause  dans quelques mois », souligne un notaire. Les experts disent aussi attendre des précisions de l'administration concernant certaines dispositions...


Via Jean-François Jagle
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Défiscalisation immobilière en 2013 : les trois règles à respecter

Défiscalisation immobilière en 2013 : les trois règles à respecter | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

... Dans un contexte économique global austère et des perspectives en immobilier assez plates, il faudra miser en 2013 sur des valeurs sures.

L'investissement en immobilier locatif en vue de baisser ses impôts est un moyen efficace de cumuler défiscalisation, capitalisation et anticipation de la retraite. Il faut cependant respecter quelques règles simples.

 

Règle numéro un : l'emplacement

Faut-il le répéter : l'emplacement est et restera le nerf de la guerre en immobilier.
En 2013 il faudra se concentrer sur le centre-ville. La politique des communes Françaises est claire et unanime : il faut redynamiser le centre-ville pour attirer une population aisée de cadres et de retraités au pouvoir d'achat important.

...L'immobilier se valorise et les populations qui cherchaient de l'espace en périphérie privilégient maintenant le coeur de ville.

Les immeubles laissés à l'abandon ou mal entretenus sont une aubaine pour les investisseurs. Les programmes immobiliers en Malraux, déficit foncier et Monuments Historiques (MH) sont autant d'opportunités d'investir en centre-ville sur de l'immobilier ancien de qualité, profondément restructuré et rénové.

Les programmes neufs y sont rares et souvent chers. Ils fleurissent cependant dans les opérations de réaménagement urbain et constituent là une opportunité d'investissement à saisir. Ils bénéficient des avantages du centre-ville : accessibilité, commerces de proximité et écoles. Cependant, il est encore tôt pour dire s'ils seront accessibles en loi Duflot.

 

Règle numéro deux : user du bon dispositif fiscal

La défiscalisation étant un bon moyen pour booster la rentabilité de son investissement immobilier locatif, il convient de se servir du dispositif le plus adapté à son profil.

Les contribuables les plus fiscalisés opteront pour le dispositif Malraux...

Les opérations en déficit foncier constituent une niche très intéressante pour les investisseurs percevant déjà des revenus fonciers...
Les fiscalités intermédiaires opteront pour les dispositifs Duflot et Censi Bouvard. L'offre est importante et la mécanique fiscale relativement simple à maitriser. L'avantage fiscal est intéressant en Duflot avec 6000 € de réduction d'impôt par an et la possibilité de faire deux investissements par an n'est pas négligeable. Les 11% de réduction d'impôt liés à l'investissement en résidence meublée sont moins intéressants mais l'avantage est ailleurs...
En Censi-Bouvard il faudra porter une attention particulière à la solidité de l'exploitant, les déboires récents de certains sont à retenir avant d'investir.

 

Règle numéro trois : investir en fonction de ses objectifs

> Défiscalisation : selon le dispositif fiscal utilisé, l'avantage fiscal se réparti de façon différente. Il peut être bref et efficace comme en loi Malraux et MH, ou plus linéaire comme en Duflot ou Censi Bouvard.
> Rente à terme : l'investissement en résidence meublée présente l'avantage d'avoir des loyers garantis par bail commercial et libère l'investisseur de tout souci de gestion.

> Capitalisation : l'investissement immobilier est un excellent moyen de réaliser une épargne forcée et de capitaliser sur de la pierre. Bridée sur de la location meublée avec bail commercial, la capitalisation à moyen-long terme sera plus importante sur un investissement loué nu. En déficit foncier et MH, la plus-value est calculée par la différence entre le prix du foncier et le prix de vente à terme. Les impôts à payer peuvent donc s'avérer très importants à la revente. Les projets Malraux sont proposés en VIR (vente d'immeuble à rénover) et la plus-value est calculée entre le prix d'achat global (foncier + travaux) et le prix de vente à terme.

C'est un paramètre à ne pas négliger dans le calcul de rentabilité de son projet !

 


Via Jean-François Jagle
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Ci Transaction's curator insight, December 24, 2013 11:30 AM

Défiscalisation immobilière en 2013 : les trois règles à respecter

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Immobilier 2013 et 2014 : pourquoi il n'y aura pas de krach ?

Immobilier 2013 et 2014 : pourquoi il n'y aura pas de krach ? | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Immobilier, le krach n’aura pas lieu, voilà le titre de la dernière analyse du cabinet Xerfi pour un spécial « prévisions 2013 et 2014 ». « Il n'y pas eu, il n'y a pas et il n'y aura pas de grand soir de l'immobilier », explique Alexandre Mirlicourtois, directeur des études économiques chez Xerfi, en préambule de son analyse. Selon le scénario de Xerfi, « les prix reculeraient d'à peine plus de 1 % en 2013 et resteraient quasiment stables en 2014. Une correction infime après avoir grimpé en moyenne de 7,6 % par an entre 2000 et 2010 »...

Pourquoi les prix immobiliers ne baisseront pas ?

« Et la question se pose pourquoi ne pas le prévoir ? Pour deux raisons. D'abord, les taux d'intérêt. Leurs niveaux sont historiquement faibles à 3,37 % en octobre dernier. A ces taux-là, nombreux sont ceux qui acceptent de payer des prix très élevés en contrepartie de crédits immobiliers incroyablement avantageux.

Ensuite, il faut se plonger dans la psychologie des vendeurs. Cela fait des années qu'ils voient défiler des progressions à deux chiffres. Et ils ne sont pas près de lâcher ce qu'ils ont eu tant de mal à gagner, qui constitue l'essentiel de leur patrimoine et leur assurance retraite. Car comme le montrent les cas américains, britanniques ou d'Europe du Sud, il faut être en faillite personnelle pour accepter de céder un bien à perte. La France n'en est pas là.

Dans cette phase d'attentisme sur les prix, ce sont les volumes qui trinquent : les transactions sont passées d'un rythme annuel de 835 000 en début d'année à 700 000 en fin d'année, soit une baisse de 13 %. Et une fois n'est pas coutume, toutes les régions sont prises dans le même mouvement, » conclut l’analyste de chez Xerfi.


Via Jean-François Jagle, Philippe Platon
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Duflot demande un aménagement de la TVA sur le logement

Duflot demande un aménagement de la TVA sur le logement | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

La ministre du Logement Cécile Duflot espère un maintien du taux de TVA dans le bâtiment, actuellement fixé à 7%, et qui doit être relevé à 10% à partir du 1er janvier 2014. Pour elle, cette hausse « fragiliserait le secteur », déjà en crise.


Via Jean-François Jagle
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Immobilier : les vendeurs doivent d'adapter du rêve à la réalité !

Du prix rêvé au prix de vente

...un écart significatif entre le prix souhaité par le vendeur et le prix réel de vente. Ainsi, au premier semestre 2012, si en moyenne, un vendeur espérait obtenir 265 000 euros de sa maison, le prix réel de vente, lui, s’établissait à 247 000 euros. Soit un delta de 18 000 euros ! De même pour les appartements, avec un prix initial moyen de 201 000 euros contre un prix de vente de 188 000 euros. Des chiffres révélateurs du fossé qui se creuse actuellement entre le prix souhaité par le vendeur et le prix réel de vente.

Mon analyse

Alors que le marché est au point mort et que les délais de vente s’allongent et dépasseront bientôt les 100 jours, les vendeurs campent sur des prix utopiques en vigueur il y a 18 mois et plus. Mais si les vendeurs n’ont jamais autant rêvé, les acquéreurs eux, sur la même période, ont été rattrapés par la réalité. Du fait de la disparition du PTZ dans l’ancien fin 2011 et des nouvelles exigences des banques (apport personnel minimum, limitation des durées d’emprunt à moins de vingt ans), leur pouvoir d’achat immobilier s’est contracté.

Les vendeurs doivent s’adapter

Face à un tel constat, mon message aux vendeurs est clair : il faut être pragmatique et s’adapter à la nouvelle donne pour vendre. C’est-à-dire proposer des prix conformes au marché, au besoin en acceptant de revoir ses prétentions à la baisse. C’est justement notre rôle en tant qu’agent immobilier : favoriser la rencontre de l’offre et de la demande. Car, rappelons-le ici, suivre le prix conseillé par un agent immobilier ... est incontestablement le meilleur moyen pour un vendeur de voir son projet aboutir.


Via Jean-François Jagle
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Chute des ventes dans l'immobilier : avis des professionnels

Chute des ventes dans l'immobilier : avis des professionnels | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Agences immobilières désertes, liste d’annonces immobilières qui s’allongent interminablement, pancartes « à vendre » qui se multiplient aux quatre vents des façades des immeubles… Les facteurs de cette conjoncture morose : prix au m2 trop élevé, crise économique, obtention d’un prêt bancaire difficile, attentisme des investisseurs face à un marché incertain… Conséquences : les transactions s’effondrent. Comment les professionnels de l’immobilier voient la fin de l’année ?

Le phénomène qui s’éternise désespère les professionnels de l’immobilier. En effet, depuis le début de l’année le marché est en chute libre avec des transactions en net recul allant de 17 % à … 40 %.

Les acheteurs potentiels sont pourtant toujours présents et n’attendent qu’une étincelle pour repartir dans les investissements immobiliers. Quelles sont les premières causes de ce désintéressement pour l’investissement locatif ?

Forte hausse du prix au m2

Les biens immobiliers sont encore jugés inaccessibles pour la grande majorité des ménages. Selon Frédéric Monssu, directeur général du réseau Guy Hoquet : « Persuadés que leur logement est le plus beau et parce qu’un voisin a vendu le sien à un bon prix, les vendeurs ne veulent pas baisser le leur. Résultat, la transaction ne se fait pas ».

Des prêts bancaires difficiles à décrocher

Les banquiers sont frileux et demandent toujours plus de garanties avant d’accorder un prêt bancaire. Malgré des taux d’intérêt assez bas, les conditions d’accès sont strictes et ralentissent les velléités des investisseurs.

Que pensent les professionnels ?

« A Paris, l’offre de logements est faible et les acheteurs toujours nombreux, les prix resteront stables en 2012 », énonce Christophe du Pontavice Directeur de Efficity. Il prévoit des baisses de 3 % à Toulouse (Haute-Garonne), Lille (Nord), Lyon (Rhône), Nice (Alpes-Maritimes), voire de 7 % à Marseille (Bouches-du-Rhône).
Quant au patron de Century 21, Laurent Vimont, il exclut « tout effondrement de prix » mais explique qu’une baisse de 5 à 10 % ferait enfin repartir le marché.

 


Via Jean-François Jagle
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Immobilier locatif : Cécile Duflot a oublié les investisseurs...

Immobilier locatif : Cécile Duflot a oublié les investisseurs... | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

La ministre du Logement Cécile Duflot compte sur les particuliers investisseurs pour relancer le logement à prix abordable. Mais où sont les incitations à le faire ? Et rien n'est proposé pour protéger les bailleurs, notamment contre les impayés...

Comment compte-t-elle les y inciter ? Simplement en leur demandant d'être "intéressés par la pierre, soucieux d'investir leur argent dans une cause utile, celle de fournir un toit à un ménage, plutôt que de placer sur les marchés"...

...concrètement, seules des mesures en faveur des locataires sont à l'ordre du jour : contrôler les loyers, éventuellement les baisser... Pas un mot, en revanche, sur le problème des impayés ou sur la répartition parfois inéquitable des charges entre le propriétaire et le locataire... Encore une fois, ce n'est pas de cette façon que l'on incitera les investisseurs à placer leur argent dans l'immobilier.


Via Jean-François Jagle, Alpha Omega 24
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Encadrer les loyers? Mon dieu qu’ils sont bêtes !

Encadrer les loyers? Mon dieu qu’ils sont bêtes ! | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Si le marché ne fixe plus le niveau des loyers, il ne restera plus rien à louer. On parie?

C’était une promesse de campagne, l’un de ces engagements symboliques «fondateurs» ―avec la taxation des vilains riches et la fin de la baisse du nombre des gentils fonctionnaires―, auxquels on ne déroge pas sous peine de se voir renvoyé à ses chères études aux législatives: l’encadrement des loyers.

Oh, chacun sait à quel point c’est l’exact contraire de ce qu’il faut faire. Que c’est sans doute le meilleur moyen de faire disparaître les trop rares biens des marchés en tension, à Paris et dans la poignée d’agglomérations en France où il est effectivement dispendieux et compliqué de se loger. Mais ça n’est pas grave. Le symbole prime. Et puis il sera toujours temps de revenir en arrière une fois les pots cassés, vu que faire et défaire, c’est toujours faire…

Pour pas mal de gens, à gauche mais aussi à droite (c’est plus un truc français que partisan), les loyers sont élevés lorsque de cupides propriétaires fonciers décident de les augmenter au-delà des moyens dont disposent leurs locataires potentiels. Les mêmes crapules sont également responsables de la pénurie en ne mettant pas leurs bien sur le marché au risque ne de rien gagner du tout mais les voies des propriétaires cupides sont aussi impénétrables que celles du Grand architecte (ce qui tombe sous le sens, après tout, c’est de l’immobilier tout ça)...


Via Jean-François Jagle
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Les propositions de François Hollande et Nicolas Sarkozy pour le logement et l'immobilier

Les propositions de François Hollande et Nicolas Sarkozy pour le logement et l'immobilier | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it
Alors que l'échéance du 6 mai approche, Tout sur l'immobilier vous propose un tableau comparatif des propositions des deux candidats en matière de logement et d'immobilier.

Via Jean-François Jagle
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Nicolas Sarkozy précise et amende ses propositions pour l'immobilier et le bâtiment

Nicolas Sarkozy précise et amende ses propositions pour l'immobilier et le bâtiment | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Lors d'une rencontre avec des entrepreneurs au siège de la Fédération française du bâtiment, mardi, le président-candidat a notamment rejeté l'idée d'un avantage fiscal pour l'investissement locatif à l'avenir et a opéré un revirement sur la libération des terrains de l'Etat, qu'il ne veut plus vendre à prix de marché aux collectivités mais céder moyennant un intéressement sur les programmes immobiliers...

Face aux entrepreneurs réunis au siège de la Fédération française du bâtiment (FFB), il est en particulier revenu à plusieurs reprises sur la bulle spéculative touchant l'immobilier. Car la bulle ne fait pour lui aucun doute. « Nous ne pouvons pas continuer à être le seul pays au monde où quand il y a une crise, les prix de l'immobilier continuent à augmenter, a-t-il souligné en préambule. On essaie de solvabiliser la demande par des mesures comme le PTZ+ mais cela amène un surcroît d'argent dans le secteur et une bulle spéculative. La vérité, c'est que le secteur de l'immobilier manque de logements, pas d'argent »...« 40 milliards d'euros de financement public pour le logement, on ne peut pas continuer comme ça, a poursuivi Nicolas Sarkozy. Il faut se désintoxiquer de la drogue des dépenses publiques et des niches fiscales. Je dis ça notamment pour le Scellier »...

Etendre les possibilités de construction

Pour résoudre le problème du manque de logements, le candidat à la présidentielle veut augmenter l'offre de logements. « C'est plus simple que de dépendre d'un avantage fiscal artificiel qui, forcément, à un moment ou un autre, s'arrête sous la pression des déficits et de l'endettement »...

Par ailleurs, il amende considérablement sa proposition concernant la libération des terrains de l'Etat afin de résoudre le problème de la rareté du foncier constructible en zones tendues... Il faut « donner les terrains aux collectivités locales dans le cadre d'une contractualisation où elles s'engageront à construire, explique t-il. L'Etat serait payé à long terme, par un intéressement au prix de vente [des programmes immobiliers construits, NDLR] ou aux loyers avec un lissage »...

Taxation « inversée » des plus-values sur le non bâti :

Dernière proposition forte du candidat pour libérer du foncier et construire plus, faire passer la mesure envisagée jadis par le gouvernement avant qu'il n'y renonce, d'une taxation « inversée » des plus-values sur le non bâti, c'est-à-dire une taxation s'accroissant avec la durée de détention des terrains.

Enfin, s'agissant des loyers, il a réitéré sa proposition, exposée récemment, d'adopter le système allemand de loyers de marché librement fixés mais attaquables en justice s'ils dépassent de 20% le niveau du marché local, insistant sur le fait qu'il ne s'agit pas de « blocage des loyers », contrairement au projet socialiste.


Via Jean-François Jagle
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Immobilier : est-ce le bon moment de ne pas attendre pour acheter en s’endettant ?

Immobilier : est-ce le bon moment de ne pas attendre pour acheter en s’endettant ? | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

...La réponse n'est pas si aisée lorsqu'on regarde l'évolution des prix : clairement orientée à la baisse, elle pourrait inciter à patienter quelques mois, histoire que la modération ait achevé son œuvre...

S'agissant de l'immobilier, on ne dit pas l'essentiel : le temps de la négociation est revenu, au bénéfice des acquéreurs...

Dans l'ancien, le rallongement des délais de réalisation se constate partout où la correction sur les prix n'a pas eu lieu, c'est-à-dire sur une bonne moitié du territoire, dans les zones tendues en particulier...

Qui plus est, cette resolvabilisation de la demande par les prix est en train de se faire dans les meilleures conditions possibles: il s'agit d'une correction, d'un "soft landing" pour parler comme les économiste...

Du coup, face à une pression à la baisse sans effondrement, les propriétaires ne sont pas enclins à renoncer à vendre et n'ont en général pas de sentiment d'appauvrissement. On appelle cela "l'effet patrimoine"...

Quant aux crédits immobiliers, on entend un discours ronronnant, qui rassure certes, mais à courte vue...On oublie de préciser que cette situation est exceptionnelle. Tout conduit à penser qu'elle aura du mal à passer l'été, et qu'une remontée importante des taux est à prévoir...

 La crise économique au sein de la zone euro, d'abord, aura créé les conditions d'une amélioration...En outre, se pose la question, qu'on n'évoque même plus, de la notation de la France...

Le caractère prévisible de notre dégradation rend inévitable une remontée des taux au second semestre, sans doute appelés à atteindre les 5 % pour l'emprunteur final. C'est dire que, pour des raisons fortes, s'endetter aujourd'hui est préférable. Si l'on ajoute que le marché lui-même est favorable, il n'y a plus à attendre. Le message vaut d'ailleurs pour les acquéreurs, certes, mais aussi pour les vendeurs, qui sont souvent tentés de vouloir voir venir : le tempérament des prix et la détente des taux créent en ce moment une situation qu'on ne reverra peut-être pas avant longtemps.


Via Jean-François Jagle
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Immobilier : "c'est le bon moment pour acheter !"

Immobilier : "c'est le bon moment pour acheter !" | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

...les réponses de Philippe Taboret, directeur général adjoint de groupe Cafpi, leader français du courtage en prêt immobilier...

Oui. La conjoncture est très favorable... baisse du prix de l'immobilier...on constate un certain attentisme lié au prochaine à l'élection présidentielle, avec une moindre demande. Du coup, les négociations se font à la baisse. Si on sait bien se débrouiller, on peut faire de bonnes affaires...

...deuxième bonne nouvelle. Les taux d'intérêts sont à la baisse. Après un début d'année morose, les banquiers ont décidé de répercuter sur les taux des conditions de marché favorables. Ils ont envie de financer des projets et ils font des efforts sur leur grille. C'est donc le bon moment pour emprunter...

Jusqu'où peuvent aller les baisses ?

Elles vont varier de 5 à 15 % suivant les régions... Il faut en profiter maintenant, sans attendre. Dès que les opérations vont reprendre, les prix vont remonter...

En fin d'année, il sera trop tard ?

...Dans les milieux financiers, on s'inquiète tous de voir les taux d'intérêt regrimper en fin d'année. C'est pour cela qu'il ne faut pas tarder à en profiter...


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La Tendance du marché immobilier

La Tendance du marché immobilier | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Quelle est la tendance du marché ? Après plus de six mois de marasme, l'immobilier devrait reprendre des couleurs dès la fin de la période électorale. C'est ce que révèle cette nouvelle analyse issue d'une enquête réalisée fin février auprès de notre panel de notaires...

"L'activité reprend avec des acquéreurs disposant d'un budget souvent plus serré qu'avant, mais dont les visites sont fructueuses". Et de préciser : "Les vendeurs ont enfin compris qu'un effort de leur part permettra de débloquer une situation immobilière tendue…"

Dans deux mois, dès la fin des élections et quel que soit l'heureux élu, le prix des compromis, après avoir baissé pendant un semestre et demi, devrait repartir à la hausse. Ce qui annoncera une augmentation des prix de vente pendant la période estivale. Pour les acheteurs, c'est donc le moment de se décider avant que le marché ne reparte de l'avant !...


Via Jean-François Jagle
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Chute de 24.9% des ventes de logements neufs au 3ème trimestre

Chute de 24.9% des ventes de logements neufs au 3ème trimestre | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Les ventes de logements neufs ont chuté de 24,9% en France au troisième trimestre selon le ministère du Logement, qui a aussi fait état mardi d'un plongeon de 21% des mises en chantier.

...Au total, quelque 20.500 logements neufs ont été vendus par les promoteurs au troisième trimestre.

 

Baisse brutale des mises en chantier

Les mises en chantier ne sont pas en reste: elles ont chuté de 21% à 69.001 au troisième trimestre. Au cours des douze derniers mois (novembre 2011-octobre 2012), le nombre de mises en chantier, avec 330.196 unités, est en baisse de 7,3% par rapport aux douze mois précédents.

 

En revanche, les permis de construire résistent mieux, s’ils ont baissé de 6,9% à 113.418 entre août et octobre 2012, ils sont encore en hausse sur les 12 derniers mois de 1,6% par rapport aux 12 mois précédents, à 452.648.


Via Jean-François Jagle
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Cherche agent immobilier

Cherche agent immobilier | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it
C’est avant toute chose une personne qui va prendre toute la dimension et l’importance de votre projet immobilier. Et ce n’est pas rien. Un projet immobilier est souvent un projet de vie, capital, déterminant.
Il faut donc en face une personne fine psychologiquement, bien armée pour vous accompagner durant la phase de vente ou d’acquisition.
Bien armée signifie possédant l’ensemble des informations et des expertises pour développer une gamme complète de services qui accompagnera le client et lui permettra de réaliser à ses yeux une affaire intéressante.
Cela commence par la bonne conduite des diagnostics afin d’établir une valeur objective du bien immobilier. Fixer le prix est LE point d’ancrage d’une affaire bien menée.
L’agent immobilier sera la personne qui suivra pas à pas l’acquéreur ou le vendeur, il est une force de négociation, une interface qui procure confiance et garantie. C’est un métier de conseil, la valeur humaine et l’expérience du terrain sont les mamelles nourricières d’une prestation de qualité.
L’agent doit tout savoir du bien et du propriétaire...
D’autre part s’il a opté pour un mandat exclusif c’est pour lui un fort engagement.

L’homme orchestre
Ce métier d’agent immobilier consiste ainsi à saisir dans sa globalité, technique, humaine, financière… le projet immobilier.
Il doit tout connaître du bien lui-même, son environnement, le coût annuel de fonctionnement, l’impact en termes de développement durable, la vie du quartier mais aussi des conditions qui faciliteront ou pas la vente, qu’elles soient financières, assurantielles, juridiques…
Être agent immobilier c’est se mobiliser pour une fonction en constante évolution du fait des nouveaux outils numériques et des nouveaux comportements de consommation.
C’est être un bon communiquant pour donner la visibilité méritée du bien et un excellent commercial qui saura « dénicher » et négocier avec agilité.

Bref celui qui s’ennuie dans ce métier s’est trompé de vocation.
Via Jean-François Jagle
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Crédit immobilier : les taux baissent encore en décembre

Crédit immobilier : les taux baissent encore en décembre | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Les emprunts immobiliers vont encore coûter moins cher ces prochaines semaines, selon les barèmes des banques. Les taux de crédit à 15 ans touchent des plus bas historiques.

La décrue se poursuit. Les taux de crédit immobilier proposés par les banques (hors assurance) diminuent encore au mois de décembre. Le taux moyen, même à 20 ans, reste bien en dessous des 4 % selon les derniers chiffres du courtier Empruntis.com. Depuis le mois de février la baisse est de 0,55 point sur cette durée.

Le mouvement est encore plus spectaculaire pour les prêts à 15 ans. Depuis le mois de février, le taux médian a diminué de 0,70 point, pour atteindre à présent 3,30 %. « Les records historiques d'octobre 2010 sont désormais battus », indique Empruntis.com. Ces taux sont d'autant plus bas qu'ils sont exprimés avant négociation. Il est donc possible pour les meilleurs dossiers d'obtenir une décote supplémentaire.


Via Jean-François Jagle
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Le rapport Gallois et l'immobilier

Le rapport Gallois et l'immobilier | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Page 23

4e proposition :
créer un choc de compétitivité en transférant une partie significative des charges sociales jusqu’à 3,5 SMIC – de l’ordre de 30 milliards d’euros, soit 1,5 % du PIB – vers la fiscalité et la réduction de la dépense publique.
Ce transfert concernerait pour 2/3 les charges patronales, et pour 1/3 les charges salariales.
Il appartiendra à la concertation prévue sur le financement de la protection sociale d’examiner dans quelles conditions ce transfert peut être organisé et quelles ressources fiscales de substitution peuvent être mobilisées.
Sans préjuger ce débat, on peut indiquer les voies possibles et les fiscalités mises à contribution. On ne pourra pas faire «l’économie» de l’utilisation d’un impôt à large assiette.
Certes, la hausse de certains taux intermédiaires de la TVA (hors produits de première nécessité) devrait être envisagée (5 à 6 milliards d’euros). Il en est de même de la fiscalité écologique (taxe carbone), de la fiscalité immobilière, du réexamen de certaines niches et de l’éventuelle taxation des transactions financières (2 à 3 milliards d’euros au total). Mais, si on ne peut pas faire appel au taux normal de la TVA, la plus grande part devra provenir – probablement de l’ordre des 2/3 – du relèvement de la CSG, soit l’équivalent de 2 points (20 à 22 milliards d’euros). La réduction à hauteur de 10 milliards des cotisations salariales réduit de manière significative l’impact de ce relèvement sur le pouvoir d’achat des salariés et donc sur la demande des ménages.

 

Page 41

Le développement de l’actionnariat dans les PME et les ETI doit plus généralement s’inscrire dans un cadre fiscal supportable pour un placement à risque et qui ne soit pas pénalisant par rapport à d’autres placements plus « confortables » comme l’immobilier, dont la fiscalité pourrait être relevée.

 

Le rapport Gallois dans son intégralité:

http://fr.scribd.com/doc/112185253/Rapport-LG-Pacte-competitivite-05112012


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Après la baisse des volumes, celle des prix ?

Après la baisse des volumes, celle des prix ? | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

On en parle depuis années déjà ! Cette fois, la crise du marché de l'immobilier a bel et bien commencé. Ou du moins sa première étape : la chute du volume des ventes. Il a plongé de 17 % entre le premier semestre 2011 et celui de 2012 dans le réseau d'agences Century 21. Et encore, le marché avait connu un léger regain d'activité au début de l'année 2012 du fait de l'entrée en vigueur en février de la réforme des plus-values : certains propriétaires de biens locatifs ou de résidences secondaires ont en effet préféré vendre avant que la durée nécessaire pour être exonéré de cet impôt ne passe de quinze à trente ans.

Mais un véritable coup de frein est ensuite apparu. Le climat économique morose, la suppression du PTZ dans l'ancien, les nombreux ponts du mois de mai et enfin l'attentisme pré et post-électoral ont lourdement impacté la demande. Et, de l'autre côté, l'offre augmente : +25 % par exemple chez Laforêt Immobilier à Bordeaux entre le premier semestre 2011 et celui de 2012, +14 % à Lyon, +10 % à Menton...

Les acquéreurs, moins nombreux, ont donc beaucoup plus de choix. Mais les deux parties peinent à se rencontrer. " Les vendeurs hésitent à baisser leur prix et les acheteurs attendent de meilleures offres ", explique-t-on chez Immonot, site immobilier d'annonces notariales. Les délais de vente sont maintenant beaucoup plus longs et c'est en région parisienne qu'ils ont le plus augmenté. Dans le réseau d'agences Guy Hoquet, ceux-ci sont passés de 34 à 52 jours entre le premier et le deuxième trimestre 2012.

La baisse des prix, elle, est à peine enclenchée. Du moins si l'on en croit les statistiques. D'après les notaires, il n'y aurait qu'un très léger recul, d'à peine plus de 1 %, entre le dernier trimestre 2011 et le premier trimestre 2012. Mais il faut rappeler que ces chiffres se basent sur des compromis de vente réalisés trois mois plus tôt, soit, pour la plupart, encore en 2011. Sur le terrain, en revanche, les agences immobilières interrogées constatent toutes que les négociations sont bien plus importantes depuis quelques mois. Les prix finiront-ils alors par plonger ? Et le marché va-t-il enfin repartir ?

C'est ce que prévoient certains spécialistes. Selon les notaires, le recul des ventes devrait se stabiliser, à 15 % environ pour l'ensemble de l'année 2012. Chez Laforêt, on est plus optimiste encore, tablant sur une baisse d'à peine 10 %. " Pour l'instant, certaines transactions sont bloquées du fait de vendeurs refusant de baisser leur prix. Mais ils ne pourront pas repousser ces déménagements indéfiniment ", argumente le professeur Bernard Thion, chargé des enquêtes réalisées par Immonot. com. En effet, les naissances, les divorces, les décès, les mutations... alimentent le marché des transactions obligatoires, autour de 400 000 ventes par an. L'incertitude réside donc plutôt dans les ventes dites " de confort ". " Il faudra une baisse des prix plus importante pour que le marché reparte franchement ", pense Frédéric Monssu, directeur général du réseau d'agences Guy Hoquet. D'autres éléments auront également un impact sur l'évolution du marché dans les mois à venir : le maintien ou non des taux d'intérêt à un très faible niveau. Mais aussi les décisions prises par le gouvernement en matière de logement.

Dans tous les cas, il semble désormais évident que la reprise des transactions sera forcément synonyme de baisse des prix. Reste la question sans doute la plus importante. De combien sera la baisse ? De 5 à 10 % pour 2012 selon les professionnels, mais moins dans les grandes villes selon une partie d'entre eux. Et ensuite ? D'après Jacques Friggit, économiste auprès du ministère du Logement, la baisse pourrait se poursuivre sur cinq à huit ans et atteindre 35 à 40 %. Un discours tenu depuis quelques années déjà. Cette fois est-elle la bonne ? Rendez-vous l'année prochaine.

Sur le marché du neuf, la crise est plus sévère encore. Selon les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers, les ventes sont en recul de 27 % entre le premier semestre 2012 et la même période un an plus tôt. Outre les facteurs négatifs impactant également le marché de l'ancien, le neuf subit de plein fouet la baisse de l'avantage fiscal accordé dans le cadre du dispositif Scellier, tombé à 13 % en 2012. Celui-ci prenant fin en 2013, on peut s'attendre à un sursaut de la part des investisseurs désireux de profiter encore de l'avantage fiscal, mais il sera sans doute limité. Plus qu'une mauvaise nouvelle pour les promoteurs, c'est le secteur du logement en général qui risque de pâtir de ces recettes moindres : le recul des ventes aggravera inévitablement celui des mises en chantier et, au final, le nombre de constructions déjà insuffisant à l'heure actuelle sera plus faible encore. Avec à terme, sans doute, une nouvelle hausse des prix.

Pour l'instant, néanmoins, les promoteurs redoublent d'efforts pour maintenir voire réduire ces derniers. Chez Promogim, par exemple, le prix moyen des logements a baissé de 11 % entre 2011 et 2012. Le fruit d'un travail sur les coûts de construction, la négociation du foncier mais aussi la mise en oeuvre d'opérations réalisées en partenariat avec certaines mairies, permettant de proposer des logements à des tarifs contrôlés...

 


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Immobilier : les ventes de logements en chute libre

Immobilier : les ventes de logements en chute libre | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Les candidats à l’achat désertent les agences immobilières, rebutés par des prix inaccessibles. Conséquence, les transactions s’effondrent. Les professionnels parient déjà sur une baisse prochaine des prix.

Le phénomène désespère les professionnels de l’immobilier : depuis le début de l’année, le marché est en chute libre avec, selon les notaires comme les réseaux d’agences immobilières, des transactions dans l’ancien en recul depuis le début de l’année de 17% à… 40%.

Conséquence : des biens peuvent désormais rester jusqu’à un an sans trouver preneur.

La faute d’abord aux prix du mètre carré encore jugés toujours inaccessibles. « Ils ont atteint un tel niveau que les acheteurs ne peuvent tout simplement plus suivre »...

« Persuadés que leur logement est le plus beau et parce qu’un voisin a vendu le sien à un bon prix, les vendeurs ne veulent pas baisser le leur. Résultat, la transaction ne se fait pas »...

Les conditions d’accès à l’emprunt sont aussi un frein... le marché est freiné aussi par des conditions de crédit plus strictes, la fin du prêt à taux zéro pour l’ancien, la crainte d’un alourdissement des taxes sur les plus-values et, enfin, l’attentisme des acheteurs qui parient sur une chute des prix...

« Les vendeurs dont les biens sont surévalués par rapport à la réalité du marché vont devoir réajuster leur prix »...« Tout est en place pour qu’elle intervienne dans les mois à venir »... « Si les taux d’intérêt restent bas, la situation actuelle de baisse des volumes et de quasi-stagnation des prix peut durer plusieurs trimestres »...
Quant au patron de Century 21, Laurent Vimont, il exclut « tout effondrement de prix » mais explique qu’une baisse de 5 à 10% ferait enfin repartir le marché.


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Les propriétés de luxe se vendent bien en France: le signe d'une fuite des riches ?

Les propriétés de luxe se vendent bien en France: le signe d'une fuite des riches ? | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Les ventes de biens immobiliers de luxe se maintiennent à des niveaux élevés, note Sotheby's International Realty en France. Selon la filiale de la maison d'enchères britannique, cela s'expliquerait en partie par la fuite des familles françaises les plus riches, qui s'inquiètent d'un alourdissement des taxes.

Depuis l'élection présidentielle, le soleil brille sur le marché de l'immobilier de luxe en France. Malgré la crise, les ventes de biens immobiliers haut de gamme se sont maintenues au deuxième trimestre, selon Sotheby's International Realty France-Monaco. Les biens supérieurs à 5 millions d'euros seraient particulièrement nombreux parmi les transactions enregistrées. Et selon l'agence immobilière spécialisée dans les biens de luxe, cela s'explique notamment par "la décision d'un nombre important de familles françaises fortunées de quitter le pays à cause des initiatives annoncées par le nouveau gouvernement "...

" Lors des transactions conclues, nous assistons à des négociations de plus en plus importantes. Les prix sont en train de baisser de l'ordre de 15 % à 20 %, et à notre avis cette tendance va prendre de l'ampleur après la rentrée"...


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Le vieillissement, prochain ennemi de l'immobilier

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La hausse des prix immobiliers en France n’aurait pas été possible sans un profil démographique porteur au cours des 40 dernières années. Malheureusement, la pyramide des âges va désormais devenir le principal ennemi de la pierre...

Pour comprendre la toile de fond sous-jacente à l’évolution du marché, il faut savoir que la demande en logements des ménages varie sensiblement selon leur âge : jusqu’à 58 ans, ils sont acheteurs nets de biens immobiliers avant de devenir vendeurs nets au-delà, ces derniers se mettant à rendre plus liquide voire à consommer l’épargne accumulée tout au long de leur vie pour maintenir leur pouvoir d’achat. La dynamique démographique est donc d’autant plus favorable à une hausse des prix que la cohorte des acheteurs nets (approximativement les 20-59 ans) augmente. Si leur nombre a progressé de +48% depuis 1965, cette dynamique est désormais rompue...


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Mobilisez-vous !

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Nous sommes à l’aube d’une élection présidentielle « majeure », le temps de l’indignation est dépassé ! Je dis « mobilisez-vous, prenez conseil, défendez vos idées, confrontons nos opinions et réfléchissons ensemble à l’avenir, le nôtre mais aussi celui de la France ».Mobilisez-vous pour un « après 7 mai « qui ne soit pas seulement réduction des dépenses de santé et d’éducation, qui ne soit pas que synonyme d’allongement ou de réduction de la durée du travail, de politique déflationniste des salaires, d’hypothétiques privatisations et d’embauches massives dans le secteur public.

Mobilisez-vous pour que les propositions concernant l’immobilier et le logement ne soient pas uniquement fondées sur une cession gratuite des terrains de l’État à des fins de construction sociale, une réquisition des logements vacants pour abriter les sans domicile, un passage à 25% de logements sociaux pour les villes de plus de 3 500 habitants, un encadrement dans le privé par le plafonnement des prix à la vente et à la location, un blocage des loyers dans le public, une suppression de la déductibilité des dépenses de gros travaux en revenus fonciers.

Mobilisez-vous et soyez courageux dans vos choix pour ne pas que les marchés nous dictent demain les évidentes politiques à mener dès aujourd’hui.

Oui les débats ne sont pas de qualité car aucun candidat ne peut raisonnablement annoncer le programme qu’il devra mener sous peine d’être évincé dès le premier tour.

Oui nous souhaitons que les politiques parlent aussi de croissance, de réformes structurelles et de baisse des dépenses publiques

Respectons nous, échangeons et débattons, viendra ensuite le temps de rejoindre les urnes directement ou par procuration, le temps de faire un choix politique et de l’assumer !

Mobilisez-vous pour voter et n’oubliez pas que : « ceux qui pensent qu’il est impossible d’agir sont généralement interrompus par ceux qui agissent » (James Baldwin).

 

@Priximmo m'a offerte cette tribune, à lire en cliquant sur le titre.


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Possible chute de 15% des prix immobilier d'ici fin 2013, selon S&P

Possible chute de 15% des prix immobilier d'ici fin 2013, selon S&P | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Les prix de l'immobilier résidentiel français pourraient chuter de 15% d'ici la fin 2013 et revenir à leur niveau de début 2009, écrit mercredi l'agence de notation Standard & Poor's dans un rapport.

Le marché immobilier français a poursuivi sa hausse pendant près de cing ans, malgré une brève correction à la suite de la crise financière de 2007-2008, pour atteindre en 2011 des niveaux record, précise S&P.

«D'après nos estimations, la capacité d'emprunt des ménages explique pour une bonne part la croissance des prix depuis 2000, ajoute l'agence. Si l'expérience passée en la matière se confirme, le marché français approche de son point de correction.»

La capacité d'emprunt des ménages français - qui intègre le revenu disponible, les taux d'intérêt et la durée des prêts - a chuté de 7% environ entre septembre 2007 et mars 2009.

«Au cours de 18 mois à venir, nous attendons une baisse de la capacité d'emprunt d'ampleur comparable, voire plus importante si les taux d'intérêt augmentent», estime S&P.


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Logement: voir les choses en face

Logement: voir les choses en face | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Les Français sont inquiets quant au logement...

Deux indices de l'anxiété collective, d'ordres différents. Le Salon de l'Immobilier de Paris, tout d'abord, qui accueillait le public à la Porte de Versailles cette fin de semaine: avant d'avoir eu les chiffres de fréquentation, je me risque à trahir ici l'impression des exposants, qui ont senti une baisse significative de participation. L'heure est à la morosité, alors même que les promotions commerciales sont là, de nature à séduire les indécis. Seulement voilà, il semble que l'indécision et la tentation de l'abstention tétanisent à la fois la présidentielle et le marché immobilier, pour des raisons peut-être communes d'ailleurs.

D'ailleurs, les salons qui se sont tenus dans les autres grandes villes du pays ce week-end, et ces semaines-ci, ont laissé le même goût.

Le second indice est plus scientifique: pour le Forum pour la Gestion des Villes et des Collectivités territoriales, dont j'anime le travail sur la politique du logement, je viens de faire réaliser par le CSA une enquête auprès des maires de France. Les enseignements sont clairs : 76% d'entre eux considèrent le logement est une priorité, presqu'à parité avec l'emploi (77%). Ce taux, de 61% en 2007 à la veille des précédentes élections présidentielles, s'est aggravé considérablement.

Les maires ont également une conscience accrue du désengagement de l'Etat: 34% le déploraient en 2007, contre 76% aujourd'hui! Ils sont prêts, considérant pour près de 9/10 qu'ils seront jugés sur leur action pour le logement, a utiliser tous les leviers, dont la mobilisation foncière et la construction tous azimuts...

Il serait indécent dans ce contexte de prétendre que tout va bien ou à peu près bien. Indécent aussi de vouloir cantonner l'inquiétude aux mal-logés, alors que toute la population et ses élus sont affectés.


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Immobilier : des bons conseils aux emprunteurs et détenteurs de crédits !

Immobilier : des bons conseils aux emprunteurs et détenteurs de crédits ! | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Dans un contexte d'anticipation de la baisse du nombre de transactions, les banques proposent des taux compétitifs. Avec la baisse de l'OAT 10 ans et de leurs bonnes conditions de refinancement auprès de la Banque centrale européenne, les banques pourraient encore baisser leurs taux dans les prochaines semaines. Selon les premières constatations de Meilleurtaux.com pour le mois d'avril, la tendance à la diminution se confirme.C'est bien connu... On ne prête qu'aux riches ! Selon le courtier, les banques seraient toujours réticentes pour l'octroi de prêts sauf aux meilleurs dossiers. Pour optimiser son profil et ses chances de faire partie de ces fameux "meilleurs dossiers", voici quelques conditions de base à remplir... D'une part, il convient de pouvoir justifier d'une situation professionnelle stable et de revenus réguliers depuis au moins un an. D'autre part, il faut disposer d'un apport d'au minimum 10% afin de financer les frais de notaire et la garantie. Le nec plus ultra est d'avoir évité tout découvert bancaire sur les 3 derniers relevés de banques. Enfin, il convient d'avoir, si possible, déjà remboursé ses encours de crédits à la consommation...


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