IMMOBILIER 2013

Personne n’a encore bien compris ce que signifie l’expression « redressement productif ». En revanche, tout le monde a compris que, sans production, il n’y aurait pas de redressement.

En ce début d’année 2013, faute de redémarrage de notre économie, la croissance se dérobe et oblige déjà à de nouvelles restrictions budgétaires. Comme on ne peut plus gratter grand-chose côté recettes, c’est sur les dépenses que l’on tape. Non pas tant sur les frais de fonctionnement de l’Etat que sur les dépenses d’investissement. Et sans investissements, pas de redressement. Le serpent se mord la queue.

Il en va du logement comme de l’économie. Faute de reprise de la construction, la promesse de 190 000 logements locatifs neufs en 2013 (150 000 HLM et 40 000 Duflot) ne sera pas tenue et oblige déjà à de nouveaux expédients. Comme il ne serait pas politiquement correct de gratter du côté du secteur social, c’est sur les bailleurs privés que l’on tape. Non plus sur leurs revenus fonciers, réduits comme peau de chagrin et sur lesquels il n’y a plus grand-chose à ronger, mais sur leurs contraintes de gestion. De quoi les décourager encore un peu plus d’investir, ce qui ne relancera pas l’offre locative. C’est la spirale infernale.

Contraintes en hausse

Les contraintes de gestion des propriétaires bailleurs de logement vont fortement augmenter au cours des prochains mois. Citons trois exemples.

La réduction d’impôt Duflot oblige à vérifier si la commune où se situe le bien est éligible au dispositif, si les ressources du locataire sont sous le plafond légal, si le loyer, calculé d’après la surface et en appliquant un coefficient de pondération, est, lui aussi, en-dessous d’un plafond variable selon la zone de situation du bien. Et ce n’est pas fini : il faudra en plus que l’immeuble dans lequel se trouve le logement soit habité par un certain pourcentage de propriétaires occupants… Tout ça pour un rendement estimé à 3 % avant impôt !

La réforme de la loi du 6 juillet 1989 sur le statut des baux d’habitation, actuellement en cours de gestation au ministère du Logement, a pour objectif de « rééquilibrer » les rapports locatifs entre propriétaire et locataire. Ce dernier serait, en effet, en situation de faiblesse face au propriétaire qui détient le pouvoir de lui accorder ou non le logement et qui profite de sa position dominante pour augmenter le loyer. La future loi devrait donc encadrer plus fermement les loyers et limiter ou supprimer les restrictions à l’accès au logement pour le locataire : exit le dépôt de garantie, exit la caution personnelle, exit la moitié des honoraires de transaction de l’agence immobilière.

Une « garantie universelle des loyers » (GUL ?) serait toutefois instaurée par l’Etat afin de rassurer les propriétaires. Remplaçante de l’actuelle et facultative « garantie des risques locatifs » (GRL), qui ne décolle pas en raison des craintes nourries sur sa viabilité et sa pérennité, la GUL serait obligatoire. Son coût (le montant de 2,5% du loyer a été avancé) serait à la charge exclusive du propriétaire. Comme si on demandait aux banques de supporter l’assurance décès-invalidité des emprunteurs… Et pour « responsabiliser » quand même un peu le locataire, on pourrait peut-être lui demander de verser un dépôt de garantie d’un mois de loyer, non plus au propriétaire mais dans un fonds public destiné à soulager le coût, pour l’Etat, de sa GUL.

Confiance en berne

Non, les propriétaires bailleurs ne sont pas rassurés. L’idée de devoir dépendre de l’administration pour être indemnisés des loyers impayés et des dégradations locatives ne les séduit pas. Pis, ils redoutent, à tort ou à raison, que la GUL soit un jour délivrée par un guichet unique aux prérogatives étendues : obligation de travaux, fixation du loyer, désignation du locataire, etc.  On assisterait alors à l’annexion de fait du secteur locatif privé par la puissance publique.

Si une telle menace devait prendre corps, il est probable que les particuliers perdraient toute confiance dans l’investissement locatif résidentiel. Où iraient-ils placer leur épargne ? Dans l’immobilier d’entreprise, à travers la pierre-papier, et dans l’assurance vie, par exemple. Vous avez dit pierre-papier ? Vous avez dit assurance vie ? Il se trouve justement que la pierre-papier prend une importance croissante dans les contrats d’assurance vie. Il se trouve aussi que l’Etat envisage de faire main-basse sur une partie des fonds placés en assurance vie pour financer la construction de logements locatifs. Comme c’est bizarre !

Convaincu que les prix de l''immobilier ancien ne vont guère baisser cette année, le Président de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM), Jean-François Buet, estime que le gouvernement commet deux erreurs lourdes dans sa politique sur le logement. Premièrement en espérant jouer sur la baisse des prix et deuxièmement en alourdissant encore la fiscalité de l'immobilier sans contrepartie.

"On ne peut que comprendre que l'Etat exsangue ne puisse plus comme par le passé soutenir le secteur du logement, et que le logement doive prendre sa part à l'effort collectif de restauration des finances publiques. On peut comprendre que le mécanisme le plus naturel de resolvabilisation de la demande soit la baisse des prix, et que les pouvoirs publics ne veuillent pas alimenter l'inflation... Seulement voilà, le gouvernement commet deux erreurs lourdes : il ne voit pas que la resolvabilisation par la modération des prix a déjà eu lieu, et qu'elle est même déjà à l'oeuvre à Paris, traditionnellement le dernier bastion de résistance, et il alourdit le fardeau fiscal sur l'immobilier sans aucune contrepartie", explique Jean-François Buet.

Au niveau fiscal, le Président de la FNAIM fait allusion à l'alourdissement de la taxation des plus-values, de l'ISF, à la réduction du plafonnement des niches fiscales, à la hausse du taux de TVA applicable aux travaux d'entretien et de rénovation ou à l'encadrement des loyers d'habitation, sans oublier les hausses des taxes foncières et d'habitation qui devraient s'amplifier avec la future révision des valeurs cadastrales dans quelques mois. "Tous ces gestes cumulés tracent un paysage de la propriété somme toute peu séduisant. Jamais la barque n'avait été aussi chargée", s'inquiète Jean-François Buet.

"Aujourd'hui, la plupart des concitoyens ne savent plus où nous en sommes en matière de fiscalité immobilière", déclarait hier Jean-François Buet lors d'une conférence de presse, en rappelant la récente censure du Conseil Constitutionnel sur les évolutions de fiscalité sur les terrains à bâtir et sur l'abattement exceptionnel sur les plus-values prévu initialement pour 2013.

Bien conscient de l'état des finances publiques et de l'effet pervers des aides au logement sur les prix, le représentant des agences immobilières demande par exemple le rétablissement d'un prêt à taux zéro dans l'ancien, mais ciblé sur les primo-accédants et sous conditions de ressources. Le Président de la FNAIM se dit également favorable à une baisse des droits de mutation, là encore sous conditions de ressources. L'idée d'un allègement des droits de mutation (sous conditions) est défendue par Laurent Vimont, Président du réseau d'agences Century 21. Laurent Vimont propose même que certaines régions où le marché est bloqué offrent les droits de mutation à ces catégories pour relancer les transactions. Jean-François Buet et Laurent Vimont précisent qu'en étant ciblées sur les primo-accédants et sous conditions de ressources ou d'âge, ces aides ne pourraient pas être accusées d'entretenir une hausse des prix de l'immobilier.

Le Président de la FNAIM relance également le débat du déficit de logements en France, estimé à près d'1 million en soulignant qu'au rythme actuel de construction, inférieur à 350.000 unités par an, le pays creuse encore son déficit dangereusement alors que les ambitions du gouvernement de construire 500.000 logements semblent déjà hors d'atteinte... Marché du neuf et marché de l'ancien ne peuvent d'ailleurs pas être dissociés des problèmes de logement en France puisque c'est bien la faiblesse de la construction de nouveaux logements qui entretient indirectement des prix élevés dans l'ancien...