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Moins de 300.000 logements, ce chiffre est un désastre

Moins de 300.000 logements, ce chiffre est un désastre | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it
Et Cécile Duflot en est bien la première responsable, au sens propre, au sens qu'un homme, qu'une femme d'Etat devrait donner à cet adjectif

Il faut bien réaliser l'impact de cette annonce ce matin: moins de 300.000 logements mis en chantier en 2014, du jamais vu depuis 17 ans.
D'abord l'impact sur notre étrange crise immobilière, ce marché unique au monde où les prix refusent de s'effondrer, parce qu'on est en situation de pénurie. 300.000 logements, c'est un accroissement dramatique de cette pénurie. Les chiffres sont contestés, mais disons qu'il faudrait 5 à 600.000 logements chaque année pour inverser la tendance, vous voyez le gouffre ! Derrière, c'est une génération sacrifiée que nous sommes en train de construire, parce que le logement digne, proche des lieux de travail et de consommation, est la base de la vie d'un jeune adulte, parce que l'absence de mobilité est un des facteurs qui paralyse notre marché du travail, et que la pénurie immobilière en est une cause importante.

Via Jean-François Jagle
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Qu'est ce qu'un placement rentable ?

Qu'est ce qu'un placement rentable ? | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Un placement rentable permet à l’investisseur de s’enrichir au moment où il décide de récupérer son argent. Cette première définition introduit d’ores et déjà la notion d’horizon de placement et donc de risque. Pour savoir si un placement est rentable, il est nécessaire d’en connaître tous les aspects.

 

Ainsi, par exemple, si l’on me disait : « je peux vous proposer un placement rentable puisqu’il rapporte environ 3 % par an ! » Je répondrais : « très bien, mais quels sont les frais et la fiscalité ? » Après déduction des frais d’entrée (4 %), de gestion (0,75 %) ainsi que de la fiscalité (45,5 % au titre de l’impôt sur le revenu - tranche marginale à 30 % - majoré des prélèvements sociaux à 15,5 %), il s’avère que le rendement tombe à 1,55 %, soit à peine plus que le livret A (1,25 %).

 

Cet exemple montre combien il est important de prendre en considération tous les éléments qui constituent un investissement : horizon de placement, niveau de risque et disponibilité bien sur, mais aussi la performance globale (revenus et plus value) nette de frais et d’impôt.

 

De ce point de vue, le dispositif Duflot améliore la rentabilité. En l’espèce, le rendement net de frais - de l’ordre de 3 % - est majoré de 2 points pendant les neuf premières années, ce qui porte le rendement à 5 % sur cette même période. L’investisseur bénéficie en effet d’une réduction d’impôt de 18 % étalée sur neuf ans.

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(Cliquez sur le titre pour lire la suite).

 

 


Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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Cécile Duflot veut contenir l’extension des villes

Cécile Duflot veut contenir l’extension des villes | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Lotissements, zones commerciales… La périphérie des villes ne cesse de s’étendre. Le gouvernement entend limiter ce grignotage en modifiant les règles d’urbanisme.

Les urbanistes appellent ça l’artificialisation des terres. La France perd l’équivalent d’un département français tous les dix ans en surface agricole. Un sujet d’inquiétude pour les agriculteurs, notamment ceux qui travaillent à proximité des grandes agglomérations. Le gouvernement est en train de se pencher sur la question, est venue leur dire, vendredi au Salon de l’Agriculture, Cécile Duflot, la ministre du Logement et de l’Égalité des Territoires.

« Il faut favoriser l’évolution de la ville sur la ville pour éviter la consommation à outrance du foncier » , déclare la ministre écologiste. Par exemple en réutilisant les terrains d’anciens bâtiments industriels désaffectés, plutôt que d’ouvrir à la construction des terres agricoles, que ce soit pour du logement ou des zones d’activités, explique-t-elle. Problème : ce type d’opération est plus coûteux.

Comment les pouvoirs publics comptent-ils s’y prendre ? Via les futures lois urbanisme et logement et de décentralisation. Il s’agirait de rendre obligatoires les plans locaux d’urbanisme intercommunaux (PLUi). Certaines communautés de communes doivent déjà élaborer ce document, qui fixe les règles d’urbanisme, à l’échelle de leurs territoires depuis la loi Grenelle 2. Le seuil, actuellement en discussion, pourrait se situer autour de 20 à 30 000 habitants.

Objectif « zéro artificialisation »

Mais la ministre entend aller plus loin. « L’objectif à moyen terme, c’est zéro artificialisation nette, c’est-à-dire qu’on arrête d’artificialiser les sols, a déclaré Cécile Duflot. On ne peut évidemment pas arriver à ce stade du jour au lendemain. Mais il est absolument indispensable de réutiliser le foncier existant, déjà construit, et de le faire muter pour préserver les espaces agricoles. »

En ligne de mire : les espaces agricoles périurbains, qui peuvent contribuer à alimenter les populations des villes. « Quand on voit le débat qu’on a aujourd’hui sur la traçabilité et la qualité de l’alimentation, on voit bien l’intérêt qu’il y aura et qu’il y a déjà dans les circuits courts » , estime la ministre.


Via Jean-François Jagle
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Loi SRU : 25% de logements sociaux

Loi SRU : 25% de logements sociaux | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

...Cécile Duflot annonce le relèvement du seuil de 20% à 25 % de logements sociaux dans l'ensemble des communes de 3 500 habitants .

Cécile Duflot estime que "la loi [SRU votée en 2000], qui a permis de créer des logements sociaux dans des communes qui ne voulaient pas le faire, a été bonne pour tout le monde"...

Le dispositif hivernal pour l'hébergement d'urgence, mis en place chaque hiver pour assurer l'hébergement des SDF, s'achève traditionnellement en mars.
Cécile Duflot a annoncé ... une prolongation du dispositif hivernal pour l'hébergement d'urgence, déjà prolongé cette année par le gouvernement de Nicolas Sarkozy :

"La première décision que j'ai prise, en liaison avec Marisol Touraine, la ministre des Affaires sociales, c'est de suspendre la fin de la trêve hivernale,
de repousser au 31 mai toute décision et de faire en sorte, d'ici le 31 mai, qu'on puisse garder des places pour qu'on ne mette plus personne à la rue".

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Duflot veut encadrer les loyers

Duflot veut encadrer les loyers | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

La ministre du Logement souhaite "mettre fin à l'emballement des loyers".

Il a "démontré son efficacité en Allemagne, en Suisse, en Suède, aux Pays-Bas...". "Il", c'est l'encadrement des loyers, une mesure importante pour Cécile Duflot, la ministre du Logement.

Un "plan contre la crise" d'ici l'automne

La nouvelle ministre du Logement n'a pas que l'encadrement des loyers comme objectif. La secrétaire nationale d'Europe écologie-Les Verts fait également sa priorité la politique sur les logements sociaux et la loi SRU.

"Il faut faire en sorte que toutes les catégories de la population puissent changer de logement. Pour cela, il faut pouvoir construire de nouveaux logements, y compris en transformant les bâtiments existants, mais aussi en dirigeant certains crédits vers les constructeurs de logements sociaux", détaille Cécile Duflot qui espère "présenter un plan global contre la crise du logement d'ici à l'automne".

Et pour la loi SRU, qui impose aux communes un minimum de 20% de logements sociaux, la ministre estime qu'elle "doit d'abord être appliquée de manière déterminée".


Via Jean-François Jagle
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Loi ALUR : quand s'appliqueront les changement pour le logement ?

Loi ALUR : quand s'appliqueront les changement pour le logement ? | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it
La loi ALUR est officiellement entrée en vigueur. Cette loi a été promulguée dans le Journal Officiel du 26 mars 2014. De ce fait de nombreuses mesures sont d’ores et déjà applicables depuis le 27 mars 2014, et pas des moindres. En revanche, certaines mesures phares comme l’encadrement des loyers ou la GUL devront faire l’objet de décrets d’application ultérieurs. Retrouvez les dates d’application des différents changements de la loi ALUR aussi bien pour les locataires, les bailleurs que pour les acquéreurs et les vendeurs de biens immobiliers.
 

Le long parcours pour la mise en application de la loi ALUR

 

Depuis son entrée dans le gouvernement de François Hollande à la tête du ministère du Logement, Cécile Duflot travaille sur un projet global de mise à jour de la réglementation générale du logement et de l’urbanisme. Après avoir eu un peu plus d’un an pour dresser les grandes lignes de son projet de loi ALUR, Cécile Duflot l’a présenté en Conseil des ministres le 26 juin 2013.

 

Ce sont ensuite l’Assemblée Générale, le 19 février 2014, puis le Sénat, le 20 février 2014, qui ont adopté définitivement les mesures que contient cette loi ALUR. L’examen du Conseil Constitutionnel le 20 mars a conduit à une promulgation de la loi le 24 mars 2014. Celle-ci a ainsi pu être publiée au Journal Officiel le 26 mars dernier. Il y a eu différents changements apportés par rapport à la proposition initiale de Cécile Duflot comme nous les avons reportés dans notre article sur le vote définitif de la loi ALUR.

 

Dans son volet définitif, la loi ALUR contient 175 articles. Vous pouvez en retrouver la publication "JORF n°0072 du 26 mars 2014 page 5809". Elle porte le nom officiel de " LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové" et vous pouvez en retrouver le contenu complet sur legifrance.gouv.fr.

 

L’ANIL (l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) a publié un guide complet de 92 pages pour expliquer chacun de ces changements.

Il convient donc de mettre à jour ses connaissances en droit immobilier que cette loi modifie dans de grandes largeurs.

 

Quelles sont les mesures qui sont immédiatement applicables ?

 

Une part importante des dispositions prises par ce texte de loi sont soumises à des décrets et à des arrêtés à venir ultérieurement. Néanmoins, certaines dispositions sont déjà applicables depuis le 27 mars 2014.

 

D’après PAP.fr, en voici les principales qui concernent aussi bien les locataires que les propriétaires bailleurs ainsi que les professionnels du secteur (agences immobilières, syndics, etc.) :

 

 Pour le bail de location pour un logement vide, il faudra désormais préciser dans le contrat la surface habitable du logement ainsi que le loyer payé par l’ancien locataire. Le locataire pourra faire valoir une réduction du loyer en cas d’erreur de plus de 5 % sur la surface réelle du bien. Il aura également le pouvoir de compléter à son initiative l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours suivants la rédaction de celui-ci.

 

 La possibilité pour un propriétaire bailleur de réviser le loyer en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) sera limitée dans un délai d’un an. Ceci est un changement majeur car auparavant le bailleur pouvait réclamer jusqu’à 5 ans de hausse rétroactive du loyer comme s’il avait été révisé du maximum légal tous les ans. Profitez de cela et du contexte de baisse des loyers pour négocier une non-augmentation voire une baisse de votre loyer.

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(Cliquez sur le titre pour lire la suite).




Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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Duflot, des ordonnances entre béton et verdure

Duflot, des ordonnances entre béton et verdure | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

La ministre du Logement présente jeudi les ordonnances pour favoriser la construction. Elle préconise de densifier les villes tout en préservant les campagnes.

... Au menu : les ordonnances, annoncées mi-mars par François Hollande, qui doivent alléger les normes de construction...

 

La chasse aux mètres carrés dans les centres-villes

Un premier lot de mesures vise à densifier les villes frappées par une pénurie de logements, comme en Île-de-France, dans le Sud-Est ou en Haute-Savoie. Comment ? En accordant des dérogations pour transformer les bureaux en logements. La mesure aura pour effet d'augmenter les règles de densité d'habitations par rapport aux bureaux dans les villes. Un parc qui représente 2,5 millions de mètres carrés pour la seule Île-de-France. La ministre va aussi proposer de limiter les places de stationnement pour les voitures. Dans plusieurs agglomérations, une règle vieille de cinquante ans impose jusqu'à 3 places par logement ! Et certains maires créent plus de places de parking que de besoin pour éviter que les voitures ne stationnent dans les rues. Ce plafond sera réduit à une place dans les centres-villes afin de gagner en surface constructible. Ces mesures s'appliqueront par ordonnance aux plans locaux d'urbanisme (PLU), le principal outil des édiles pour aménager leur territoire.

 

Densifier les banlieues

... À sa manière, la ministre revisite l'éphémère relèvement de 30 % des droits à construire de Nicolas Sarkozy. Elle préconise d'aligner la hauteur des habitations pour "gagner" quelques étages supplémentaires et combler les "trous" entre les immeubles. "Il ne s'agit pas de construire des tours mais de rajouter quelques étages", rassure son entourage. "Ce sera surtout utile en périphérie des grandes villes, où les habitations sont souvent à deux ou trois étages." Autre proposition : supprimer la surface minimale attribuée à chaque pavillon. Depuis 2003, les maires imposaient sur leur territoire un nombre maximal de maisons pour préserver les paysages et éviter trop d'urbanisation. Cette fois, c'est l'inverse : la ministre souhaite concentrer davantage d'habitations sur une même zone.
Elle en attend aussi un effet ­antispéculation. "Elle espère peser sur les prix de la pierre qui restent élevés dans les périphéries", confirme un de ses proches. Mais la demande est si forte que le rapport de force peinera à s'inverser. Il faudrait un vrai "choc" d'offre de logements, estiment les professionnels. Malgré un plan qui répond à leurs demandes, les promoteurs se montrent réservés. "L'effet sera perceptible dans plusieurs années, juge Guy Nafilyan, patron de Kaufman & Broad. Il manque des décisions d'urgence pour construire le million de logements manquants." Il faudrait, selon lui, que les maires ouvrent massivement leurs plans locaux d'urbanisme pour dégager en nombre des terrains constructibles.

 

Des gages aux écolos

Cécile Duflot a aussi souhaité donner des gages à ses amis Verts. En imposant que les terrains classés "à bâtir" depuis plus de dix ans soient automatiquement reclassés en zone naturelle. Celle qui s'était proclamée ministre "des villes et des campagnes" souhaite sanctuariser des terrains agricoles et éviter une rétention du foncier qui pousse à la spéculation...


Via Jean-François Jagle
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Fini les loyers impayés

Fini les loyers impayés | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

La ministre du Logement, Cécile Duflot, prépare une "garantie universelle des revenus locatifs" pour tous les propriétaires.

Cécile Duflot fait feu de tout bois. La ministre du Logement multiplie les initiatives pour tenter de libérer des habitations vacantes. Sa dernière idée ? Relancer la garantie contre les loyers impayés, rebaptisée "garantie universelle des revenus locatifs". De l’avis de tous, les deux systèmes actuels – la garantie des risques locatifs et la garantie des loyers impayés – ne fonctionnent pas. Les propriétaires rechignent à payer cette assurance. Or, ils sont nombreux à ne pas louer leurs biens par crainte des impayés, qui pèsent pour 2 % des loyers en France, estime-t-on au ministère.

Du coup, l’idée de l’ancienne présidente des Verts est de mettre en place une mesure "la plus large possible" et de la rendre "obligatoire", ou presque. Son entourage n’hésite pas à parler d’une "sécurité sociale du logement" pour les bailleurs. Mutualiser les risques d’impayés permettrait de sécuriser les propriétaires pour les encourager à louer leurs logements. Ils ne disposeraient en tout cas plus de cet argument pour ne pas le faire.

Un fonds national pour financer la garantie

Pour le moment, les contours de la "garantie universelle des revenus locatifs" ne sont pas encore gravés dans le marbre. Les services de la ministre évaluent différents scénarios et rendront leurs conclusions cette semaine. Selon nos informations, trois pistes seraient sur la table. Une première consisterait à rendre cette assurance obligatoire pour les propriétaires. Une solution risquée car elle pourrait se heurter au droit de la propriété et au code des assurances. La menace d’un rejet par le Conseil constitutionnel plane alors que Cécile Duflot a déjà essuyé un revers en octobre avec sa loi sur le logement social.

Une deuxième option, plus réaliste, viserait à mettre les propriétaires de logements locatifs à contribution. Un prélèvement d’environ 2 % des loyers – correspondant au niveau d’impayés – alimenterait un fonds national qui financerait cette assurance universelle. La taille de ce fonds varierait selon qu’il assurerait une ou deux années de loyers non versés. Il pèserait environ 400 millions d’euros pour une garantie d’un an.

Le soutien de François Hollande et de Jean-Marc Ayrault

Enfin, une troisième piste, moins contraignante, viserait à obliger les assureurs à vendre cette garantie unique, dont les contours seraient définis par les pouvoirs publics. Les bailleurs qui la refuseraient seraient alors soumis à une taxe plus élevée que le prix de l’assurance pour les pousser à la souscrire. Des dispositions particulières pour ceux qui louent à des membres de leur famille, donc sans risque d’impayés, seraient prises.

La mesure pourrait voir le jour au printemps et faire partie de la grande loi sur le logement prévue en juin. Cécile Duflot a déjà reçu le soutien du Premier ministre et du président de la République. Évidemment, ce dispositif ne plaît pas aux propriétaires, qui veulent que les locataires paient cette assurance. "Cela voudrait dire que les propriétaires paieraient pour les locataires et feraient cadeau des impayés, s’agace Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Les médecins ne paient pas l’assurance maladie, ce sont les malades!" Pour le président de l’UNPI, c’est à l’État de financer cette garantie universelle au moyen d’une contribution. "Sinon ça ne marchera pas, les propriétaires ne loueront pas davantage, peste un professionnel de l’immobilier. Ils en répercuteront le coût sur les loyers, qui augmenteront." Un effet pervers alors que la ministre veut – aussi – encadrer les loyers.


Via Jean-François Jagle
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Cécile Duflot face au casse-tête de l'encadrement des loyers | BFM Business

Cécile Duflot face au casse-tête de l'encadrement des loyers | BFM Business | IMMOBILIER 2015 | Scoop.it

Priorité de la nouvelle ministre en charge du logement : faire adopter un dispositif d'encadrement des loyers afin de respecter la promesse du candidat Hollande. Mais comment aller plus loin que le système actuel sans décourager les propriétaires ?...

Soit le futur encadrement proposé par Cécile Duflot est peu rigoureux et ne concerne que les nouveaux loyers ou les renouvellements de baux, et le gouvernement risque alors de décevoir la majorité des locataires. Soit au contraire, le dispositif est extrêmement contraignant, et les propriétaires risquent d’être découragés de louer. L’encadrement aboutirait alors à aggraver la pénurie de logements mis en location dans les zones sensibles comme l’Ile-de-France, Rhône-Alpes ou la Côte d’Azur...

Risques économiques

Bien que l'encadrement des loyers soit une promesse présidentielle, l'Elysée comme Matignon vont surveiller de très près l'élaboration du nouveau dispositif qui sera mis en place par la secrétaire nationale d'Europe Ecologie-Les Verts afin d'éviter toute dérive trop "dirigiste"... Le risque est grand de braquer les propriétaires et les investiseurs, alors que l'Etat a besoin d'eux pour tenter de régler la pénurie de logements dans les grandes villes.


Via Jean-François Jagle
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