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Le dispositif d'encadrement des loyers dévoilé

Le dispositif d'encadrement des loyers dévoilé | Immobilier | Scoop.it

 

LaVieImmo.com dévoile en exclusivité le détail du futur mécanisme d’encadrement des loyers à la relocation dans les zones tendues. Plus fin que l’actuel, le nouveau dispositif inquiète les représentants des propriétaires bailleurs.

 

 

 

(LaVieImmo.com) - L’encadrement des loyers sera renforcé. Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, qui doit être présenté à l’automne au Parlement et dont LaVieImmo.com s’est procuré une copie, prévoit la mise en place, « dans certaines zones tendues dotées d’un observatoire des loyers », d’un nouveau dispositif empêchant les revalorisations trop fortes des loyers à la relocation.

 

Plus fin que celui mis en place de manière transitoire en août de l’année dernière, ce nouveau mécanisme s’appuiera, « pour chaque type de logement », sur trois indicateurs : un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer de référence minoré. Chacun de ces trois indicateurs sera déterminé à partir des données produites par les observatoires, et révisé chaque année par arrêté préfectoral.

 

« Sur les territoires concernés, le loyer de base fixé dans le contrat pour les nouvelles locations ou les relocations ne peut excéder le loyer médian de référence majoré correspondant aux caractéristiques du logement, indique le texte. En deçà de ce plafond de loyer, mentionné nécessairement dans le bail, le loyer est fixé librement par les parties ».

 

 

Révision automatique en cours de bail

L’indice de référence des loyers (IRL) de l’Insee, sur lequel les loyers à la relocation sont indexés depuis l’été dernier, ne s’appliquera donc plus qu’aux seules révisions de loyer en cours de bail, comme c’était le cas auparavant. Avec, cependant, une différence de taille : le texte prévoit que « la révision annuelle du loyer […] est applicable sans qu’il soit nécessaire de prévoir une clause spécifique dans le bail », laquelle est actuellement nécessaire.

 

Les loyers médians serviront également d’étalon au moment du renouvellement des baux en cours. La loi actuellement en vigueur précise que « lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué ». Le projet de loi voit plus large. Certes, il prévoit que le bailleur pourra bénéficier d’un « recours en réévaluation » du loyer » dès lors que celui-ci est « inférieur au loyer médian de référence minoré » ; mais il stipule également que les locataires bénéficieront d’un « recours en diminution du loyer » s’il s’avère qu’il paie chaque mois plus que le loyer de référence majoré. Une commission départementale de conciliation sera chargée de traiter les litiges, avant une éventuelle saisie du juge en cas d’échec.

A noter également que des majorations de loyer seront autorisés, « par accord des parties, via une clause spécifique ou un avenant au contrat, en prévision ou suite à des travaux d’amélioration ».

 

 

« De la folie »

Ce dernier point n’est pas suffisant pour rassurer les propriétaires. Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), dénonce « la folie » des pouvoirs publics – « les gouvernements Ayrault autant que Fillon » - qui n’ont eu de cesse de « limiter le revenu des propriétaires quand les charges et taxes qui pèsent sur eux s’envolent ». Selon le dirigeant, l’encadrement prévu par le projet de loi est « une menace autant pour les propriétaires bailleurs, qui vont finir par se détourner de l’investissement locatif, que pour les locataires à revenus modestes », premières victimes de la diminution vraisemblable de l’offre locative dans les secteurs tendus. « Les propriétaires qui resteront malgré tout sur le marché se montreront plus stricts encore qu’aujourd’hui dans le choix de leur locataire ».

 

 


Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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[inspiration] Une maison bioclimatique et organique en Bretagne

[inspiration] Une maison bioclimatique et organique en Bretagne | Immobilier | Scoop.it

Au bord du Golfe du Morbihan en périphérie d'Auray, une maison imaginée par l'architecte Patrice Bideau s'inspire de l'architecture organique afin d'offrir un condensé d'éléments passifs pour une performance énergétique sans sophistication technique.

 

Achevée début 2012, elle se situe dans une région au climat océanique. C'est le projet de propriétaires désireux de construire dans leur propriété à Baden, une nouvelle maison avec un jardin paysagé et une piscine écologique, réalisé avant la maison, en collaboration avec un concepteur et un paysagiste. Un jardin voulu pour protéger la maison à l'Ouest avec un potager à l'Est. Une ambiance particulière est donc née de cette nouvelle nature autour de la construction.

(...)


Via Mon-Habitat Web
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Syndics : 5 choses dont il faut se méfier

Syndics : 5 choses dont il faut se méfier | Immobilier | Scoop.it
Clauses abusives, frais, faux forfaits tout compris, prestations exceptionnelles...
L'UFC-Que Choisir pointe du doigt les pratiques douteuses des syndicats de copropriété. Le point avec Planet.fr.

D'après Challenges.fr, l'UFC-Que Choisir et l'Association de Responsables de Copropriété (L'ARC) ont étudié avec attention les contrats des 5 principaux syndicats de propriété : Foncia, Immo de France, Nexity, Citya et Urbania. Elles ont ensuite déterminé les cinq abus les plus récurrents décelés dans ces contrats.

Afin de réagir et empêcher ces pratiques douteuses, les associations veulent aboutir à des changements.


Via L'Info Autrement
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68% des Français estiment que c’est actuellement le bon moment pour acheter !

68% des Français estiment que c’est actuellement le bon moment pour acheter ! | Immobilier | Scoop.it

Les Français sont finalement plus optimistes à propos de l’état du marché immobilier que l’on pourrait le penser, puisque 68 % d’entre eux évoquent une période propice pour acheter sa résidence principale, selon un sondage Nexity/Ifop pour le JDD.


Etre propriétaire reste un élément sécurisant pour une large majorité de Français.  68% des Français estiment que c’est actuellement le bon moment pour acheter une résidence principale, 56 % acheter un logement pour le louer, tandis qu’ils sont 82 % des propriétaires interrogés à penser que la période n’est pas propice pour vendre un logement. Voilà les premiers enseignements d’un sondage Nexity/Ifop pour le JDD qui montrent donc que les Français sont plutôt optimistes face à un éventuel achat immobilier. Des sondés qui tablent certainement sur la baisse des prix immobiliers. En effet, ils sont 42 % à penser que les prix vont plutôt baisser, 35 % rester stable, quand 13 % tablent encore sur une hausse des prix immobiliers dans les prochains mois. Quand on les interroge sur le type de logement idéal, les Français optent pour une maison neuve à 42 %, devant une maison ancienne à 38 %, devant l’appartement neuf à 11 % et l’appartement ancien à 9 %.Quel que soit le logement idéal, pour plus de 9 Français sur 10 être propriétaire est un gage de sécurité pour l’avenir. Seules 9 % des personnes interrogées estiment qu’il est préférable d’être locataire de sa résidence principale.  A noter la mobilité souhaitée des Français. On apprend dans ce sondage que 6 Français sur 10 ont déjà envisagé de quitter leur région pour une meilleure qualité de vie, 23 % déclarant l’avoir même déjà fait. En revanche, ils sont 38 % à ne l’avoir jamais envisagé.

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Qu'est-ce qu'un recours abusif ? La fin des abus ?

Qu'est-ce qu'un recours abusif ? La fin des abus ? | Immobilier | Scoop.it

Le projet de loi sur le logement présenté par Cécile Duflot jeudi 2 mai en conseil des ministres prévoit une disposition pour limiter les recours abusifs contre les permis de construire. Une mesure qui doit empêcher des escroqueries récurrentes dans l'immobilier, qui touchent particulèrement les chantiers marseillais.De quels recours parle-t-on ?

Il faut d'abord bien comprendre dans quel cadre une personne est amenée à déposer un recours contre un permis de construire. Selon le code de l'urbanisme, toute personne peut s'opposer à l'octroi d'un permis de construire si elle estime qu'il ne respecte pas les règles d'urbanisme ou si elle juge que la future construction lui porte préjudice.

En général, ce sont des voisins qui les déposent lorsqu'ils s'estiment lésés ou gênés par le projet immobilier à venir. Un cas récurrent est la perte d'ensoleillement causée par la construction de nouveaux bâtiments. Les recours peuvent aussi être déposés par des associations, de défense de l'environnement notamment. 

Le recours est possible à condition d'être réalisé dans un délai de deux mois àcompter de l'affichage du permis de construire. "Il faut que la personne puisse démontrer qu'elle a un 'intérêt à agir', explique Virgine Potiron, juriste à l'Institut national de la consommation. C'est-à-dire qu'elle a une proximité immédiate ou un lien avec le terrain concerné." Etre propriétaire ou occupant d'un logement proche de la future construction par exemple.

Les personnes concernées peuvent alors former un recours, d'abord devant la collectivité qui a autorisé le permis de construire, puis devant le tribunal administratif si aucun accord n'est trouvé.

A quel moment un recours devient-il abusif ?

Certains individus ont décidé de s'engouffrer dans cette fenêtre juridique pour enfaire un business. En novembre 2012, les premières condamnations pour "manœuvres frauduleuses constitutives d'escroquerie" à la suite de recours crapuleux ont ainsi été prononcées par la cour d'appel de Paris. Des promoteurs s'estimaient racketés par des individus qui ont déposé un recours contre leur projet et proposaient de monnayer leur retrait à grands frais.

Lire (édition abonnés) : Les recours abusifs, plaie des chantiers immobiliers

"Cela nous est souvent arrivé, explique Jean-Philippe Ruggieri, directeur général du secteur immobilier résidentiel chez Nexity. Notamment à Marseille, où des personnes nous proposaient de retirer leur recours contre 600 000 euros." Le Sud de la France est particulièrement touché par ces pratiques crapuleuses.

Sur la forme, la pratique est légale : deux parties peuvent décider d'éteindre l'instance en trouvant un compromis financier à l'amiable, même si les sommes ne sont pas toujours justifiées.

En l'occurrence, selon Jean-Philippe Ruggieri, les individus n'avaient pas, selon la loi, "intérêt à agir" et auraient donc perdu devant la justice, mais l'objectif de la manœuvre n'est pas de gagner au tribunal, mais de pousser le promoteur à céder – et à payer –, avant de passer devant le juge.

"Ce qu'ils nous vendent, c'est du temps, et ils le savent", poursuit Jean-Philippe Ruggieri. Les recours sont en effet soumis à la lenteur de la procédure administrative. "Il faut attendre en moyenne un an et demi avant de passer devant le tribunal administratif", rappelle Viriginie Potiron. Un temps précieux pour des projets de vente.

"A Marseille, nous avons perdu à peu près un an", confirme M. Ruggieri, qui explique que Nexity a finalement lancé le chantier sans attendre le résultat du recours. "Nous gagnons dans 95 % des cas, poursuit-il. Quand on sait que le recours n'est pas fondé, on décide de passer outre". Le promoteur immobilier se revendique comme le premier à avoir dit "non" aux recours crapuleux et appelle à la mise en place de plus lourdes peines contre ceux qui les pratiquent.

"Aujourd'hui ce qu'ils risquent est minime par rapport à ce qu'ils peuvent y gagner."En novembre, les personnes inculpées ont été condamnées à des peines de huit à dix-huit mois de prison avec sursis et à des amendes de 10 000 euros à 50 000 euros, en plus du remboursement des sommes qu'elles avaient reçues des victimes.

Que prévoit le projet de loi ?

Le projet de loi présenté par Cécile Duflot en conseil des ministres le 2 mai agit à trois niveaux pour lutter contre cette pratique.

Il doit d'abord restreindre la possibilité de recours pour les personnes affectées, mais aussi agir sur la longueur des procédures. En filigrane, selonVirginie Potiron, émerge le problème de l'engorgement des tribunaux administratif.

"Ce sera compliqué de demander une accélération des procédures, explique-t-elle, d'autant que les parties peuvent toujours demander un renvoi de l'audience par exemple." Mais pour le ministère aussi, ce temps est précieux. Il estime à 25 000 le nombre de logements qui ne peuvent pas sortir de terre chaque année à cause de ces pratiques, 5 000 pour la seule ville de Marseille.

Selon localtis.info, la loi prévoirait aussi d'instaurer une date limite au-delà de laquelle des motifs de contestation du permis de construire ne peuvent pas être ajoutés : "Aujourd'hui, on peut en ajouter autant que l'on veut, explique Virginie Potiron,  ce qui rallonge d'autant la procédure."

Le projet de loi prévoit, lui, d'obliger la déclaration aux impôts des transactionsreçues en échange d'un désistement de recours, pour permettre davantage de transparence sur ces pratiques. Selon Jean-Philippe Ruggieri, il faudrait aussi que les sommes soient rendues publiques "et validées par l'Etat ou le préfet" pourlimiter les abus. Le projet sera discuté au Parlement d'ici à la fin du mois de mai et devrait permettre au ministère de légiférer par ordonnance afin de permettre aux premières mesures d'entrer en vigueur à l'automne.

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Le dispositif Duflot : un premier bilan

Le dispositif Duflot : un premier bilan | Immobilier | Scoop.it

Pour faire face au déficit chronique de logements dans l’Hexagone, les différents gouvernements qui se sont succédé ces trente dernières années n’ont eu de cesse que de mettre en place des incitations fiscales en faveur de l’investissement locatif immobilier. Depuis le 1er janvier dernier, le Scellier a laissé place au Duflot. Celui-ci, en apparence plus contraignant en termes de zonage, de niveau de loyer et de ressources du locataire, ne suscite pour l’heure qu’un intérêt contenu de la part des professionnels du secteur et des investisseurs, dans un contexte généralisé de baisse des mises en chantier de logements neufs.

 

En se substituant au dispositif Scellier, le “Duflot” – du nom de l’actuelle ministre de l’Égalité des territoires et du Logement – se doit de connaître un succès au moins égal à celui de son prédécesseur. L’enjeu est de taille. Face à la pénurie récurrente de logements neufs, le président de la République, arrivé à l’Élysée depuis peu, s’est en effet fixé comme ambitieux objectif la construction de 500 000 nouveaux logements par an, dont 150 000 logements sociaux d’ici la fin de son quinquennat.

 

Un objectif loin d’être atteint l’an dernier, si l’on en croit les chiffres publiés par le Commissariat général du développement durable. Qui plus est, les prévisions ne sont guère optimistes pour la suite. En effet, les professionnels de l’immobilier prévoient pour cette année seulement 300 000 mises en chantier de logements neufs. Un niveau particulièrement bas, du jamais vu depuis l’après-guerre. De quoi accroître un peu plus le déséquilibre actuel entre l’offre et la demande de logements dans l’Hexagone. On comprend donc que le nouveau dispositif Duflot n’a pas droit à l’erreur.

 

Reste donc à savoir s’il est mesure de relancer la construction neuve en France. Face à l’urgence de la situation, le gouvernement a décidé d’adapter au mieux ce nouveau régime. En effet, au cours de ces trente dernières années, les investisseurs bailleurs ont eu la possibilité d’investir dans l’immobilier locatif neuf à travers toute une série de dispositifs – régime Méhaignerie, Périssol, Besson, Robien et plus récemment Scellier.

 

Certains d’entre eux se sont montrés inefficaces, car jugés insuffisamment incitatifs selon les professionnels interrogés. D’autres dispositifs en revanche, comme le Scellier, ont certes conduit à la construction de nombreux logements, mais pas forcément là où les besoins étaient les plus criants, c’est-à-dire dans les grandes villes. Le Duflot se devait de corriger ce défaut, et c’est désormais chose faite à travers la mise en place d’un “zonage” relativement restreint “imposant un nouveau recentrage de l’investissement sur les zones où le besoin de logement est le plus fort” indique Antoine Tranchimand, associé chez K&P Finance. En effet, seules les zones dites “tendues” – celles où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande – peuvent bénéficier de ce nouveau dispositif.

 

En clair, toutes les petites et moyennes agglomérations où nombre de biens Scellier ont été construits sans forcément trouver de locataires sont désormais exclues du nouveau régime. La politique de zonage est conçue pour répondre aux différents besoins de logement de la population. Ainsi, seules les zones A, A bis, B1 et B2 du territoire français métropolitain sont éligibles à la loi Duflot, c’est-à-dire plus simplement Paris et sa banlieue, ainsi que toutes les agglomérations de plus de 50 000 habitants, ainsi que certaines villes du littoral et de la Corse.

 

 

Loyers et locataires bridés


Dans les grandes lignes, le dispositif Duflot a beaucoup emprunté à son prédécesseur, le Scellier. Comme lui, il ouvre droit à une réduction d’impôt étalée sur neuf ans, et l’investissement, désormais réservé aux logements neufs et répondant aux normes du label BBC (Bâtiment Basse Consommation), est plafonné à 300 000 euros. Avec une réduction d’impôt sur le revenu de 18 % en métropole et de 29 % en Outre-mer, ce nouveau dispositif est, a priori, plus intéressant sur le papier. Pourtant, pour les investisseurs bailleurs, il ne faut pas perdre de vue que “le régime Duflot impose également davantage de contraintes”, rappelle Antoine Tranchimand.

 

Et non des moindres. D’abord, les plafonds de loyer sont plus restrictifs : ils ont été fixés à 16,52 euros le mètre carré en zone A bis (Paris et la proche banlieue), 12,27 euros en zone A (Côte d’Azur, Genevois français et deuxième couronne parisienne), 9,88 euros en B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants) et 8,59 euros en B2 (villes de 50 000 à 250 000 habitants). De plus, ces plafonds varient en fonction de la taille du logement. Les petites surfaces (studio et 2 pièces) sont en effet privilégiées au détriment des plus grandes, comme les 3 et 4 pièces, rappelle Bruno Corinti, président-directeur général immobilier résidentiel chez Nexity.

 

Cela est rendu possible par l’introduction d’un coefficient multiplicateur variant de 0,7 à 1,2, afin de favoriser avant tout l’investissement dans les petits logements. En effet, il s’agit “de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement”, selon l’explication donnée par l’Agence nationale d’information sur le logement. Autre nouveauté, avec le Duflot, la réduction d’impôt de 18 % est calculée en fonction d’un plafond de prix au mètre carré fixé à 5 500 euros.

 

De quoi faire douter les professionnels du succès d’un tel dispositif dans les villes où les prix de la pierre dépassent largement ce seuil ; à commencer par Paris intra-muros, où le mètre carré se négocie actuellement à plus de 8 000 euros selon l’indice des prix “Notaires Insee”. Comme le souligne Bruno Corinti, en ne tenant pas compte d’une éventuelle plus-value à la revente, on peut en effet douter d’une rentabilité attractive pour un investissement Duflot dans la capitale, compte tenu des plafonds de loyer à respecter, bien inférieurs à ceux pratiqués sur le marché libre. En revanche, dans les villes où la valeur locative d’un bien est proche de celle imposée par le dispositif Duflot, la rentabilité est faiblement impactée, ajoute-t-il. C’est notamment le cas de villes de province ou de communes situées en banlieue parisienne.

 

Autre nouveauté, le Duflot impose un plafond de ressources pour les personnes louant le logement. Dans le cadre du dispositif précédent, seul le Scellier dit social prévoyait une telle obligation. Au plafond des loyers s’ajoute donc celui des revenus des locataires, de manière à ce que les logements construits profitent aux classes modestes et moyennes. Toutefois, les niveaux imposés n’ont rien de réellement restrictifs. À en croire les estimations des experts, près de 75 % de la population française serait en effet susceptible d’être éligible aux plafonds de ressources imposées par la nouvelle loi Duflot.

 

 

Peu adapté aux contribuables aisés


Sur ce dernier point, on ne peut donc pas considérer qu’il s’agit à proprement parler d’une contrainte pénalisante pour les investisseurs bailleurs. Plus problématique pour un certain nombre d’entre eux est l’impossibilité de louer leur logement Duflot à un membre de leur foyer fiscal, ou à un de leurs ascendants ou descendants. Une option autrefois possible avec la loi Scellier et qui avait l’avantage de stimuler les ventes, notamment chez les couples ayant un ou plusieurs enfants, souligne Didier Augem, directeur commercial chez Ogic.

 

Difficile de prévoir les effets de la suppression de cette option. Ce qui est certain en revanche, c’est que “le dispositif Duflot risque de pâtir du plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros par an”, indique Gilles Hautrive, directeur général délégué de BNP Paribas Immobilier résidentiel. En effet, à compter de l’imposition des revenus de 2013, le gouvernement a décidé d’abaisser à 10 000 euros le plafond global des niches fiscales par foyer, quel que soit le niveau du revenu imposable. Il s’agit indirectement d’un coup dur porté au régime Duflot.

 

En effet, la clientèle aisée, qui a une capacité financière suffisante pour investir dans un logement neuf à usage locatif, peut atteindre assez facilement ce plafond de 10 000 euros. Ce seuil est par exemple facilement atteint en employant à plein temps une personne pour s’occuper des enfants. De quoi donc limiter sérieusement l’intérêt fiscal du dispositif Duflot, en particulier chez les contribuables aisés.

 

 

Des contraintes qui n’en sont pas


Reste que la majorité des acheteurs de logement Duflot cherchent avant tout à se constituer un patrimoine dans la pierre, à l’abri des turbulences que connaissent actuellement les marchés financiers. Au-delà de cet aspect patrimonial, les investisseurs cherchent également à s’assurer des revenus complémentaires en vue de leur retraite. Dans cette logique, la déduction fiscale offerte n’est donc pas toujours la motivation première, d’autant plus que les contraintes du régime Duflot sont loin d’être dissuasives, notamment en matière de plafonds de loyers.

 

Selon l’agglomération choisie, le montant imposé du bail peut finalement se révéler très proche de son prix de marché, y compris en région parisienne, souligne Bruno Corinti, mentionnant notamment l’exemple de la commune de Saint-Ouen, située aux portes de la capitale. De plus, d’après lui, le dispositif Duflot offre, à travers son système de plafonnement de loyers, une certaine forme d’assurance pour trouver des locataires. En effet, dans les villes où la demande locative est forte, un logement Duflot n’aura vraisemblablement aucune difficulté pour se louer à un prix inférieur à celui du marché libre. D’autant qu’un bien immobilier Duflot, de par son label BBC, présente une faible consommation énergétique, synonyme d’une diminution significative des charges pour le locataire. Ainsi, cette labellisation BBC représente un atout incontestable aussi bien pour la location du logement que pour sa capacité à se valoriser dans le temps.

 

 

Trop tôt pour un premier bilan


Reste qu’avant d’acheter, “comme pour tout investissement immobilier locatif, la règle fondamentale est de choisir de façon stratégique l’emplacement du bien”, rappelle Jean-Noël Collas, le dirigeant d’ABC & Finances. Il doit s’agir d’un secteur où la demande locative est suffisamment forte, de façon à pérenniser l’investissement aussi bien en termes d’occupation qu’en termes de plus-value à la revente. Une règle de base que semblent parfois oublier un peu trop vite les investisseurs bailleurs.

 

Quoi qu’il en soit, les particuliers ne se précipitent pas encore sur les logements Duflot, comme le souligne Yves Gambart de Lignières, conseil en gestion de patrimoine. Un sentiment que partage d’ailleurs Gilles Hautrive : “à ce jour, moins de 20 % de nos réservations sont réalisées dans le cadre du dispositif Duflot”. Il faut dire que la morosité actuelle de l’environnement économique et la frilosité des banques à accorder des financements ne les incitent guère à se lancer dans un investissement immobilier locatif.

 

Le moral dans les chaussettes, les Français semblent avoir perdu leur confiance en l’avenir, clef de voûte de tout achat dans la pierre. Ainsi, selon les chiffres de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier), le nombre de transactions a chuté de près de 20 % en 2012, passant de 805 000 en 2011 à 655 000 l’année dernière. La morosité ambiante est d’ailleurs une des raisons expliquant “un premier bilan mitigé pour le Duflot”, selon Didier Augem. Pourtant, comme le souligne Bruno Corinti, il ne faut pas non plus occulter dans ce bilan les freins dus à la nouveauté du dispositif. En effet, “du temps est nécessaire, aussi bien pour les investisseurs que pour les professionnels de l’immobilier, avant d’assimiler les tenants et les aboutissants de ce nouveau dispositif” ajoute-t-il.

 

Ces derniers regrettent en outre l’absence d’un dispositif fiscal pérenne en matière d’investissement immobilier locatif, les régimes se succédant depuis plusieurs décennies au gré des gouvernements successifs. Une situation particulièrement difficile à gérer, y compris pour les promoteurs immobiliers construisant des logements Duflot. En effet, selon Didier Augem, à l’heure actuelle, près de 12 mois peuvent s’écouler entre les premières études sur un terrain et l’obtention du permis de construire ouvrant la porte à la commercialisation en VEFA (Vente en état futur d’achèvement) auprès des investisseurs. En clair, un délai de nature à retarder le décollage du Duflot, entré en vigueur depuis le 1er janvier dernier.

 

Il n’en reste pas moins qu’en dépit de contraintes plus fortes, “ce nouveau dispositif fiscal devrait rapidement monter en puissance et retrouver un régime de vente proche de celui atteint par le Scellier”, selon Bruno Corinti. Le gouvernement l’espère sans doute également. Rappelons que selon la Fédération française du bâtiment, 239 000 logements au total ont été construits grâce au seul régime Scellier, soit 22 % des logements mis en chantier au cours de la période 2009-2012.

 

 

 

Duflot outre-mer
Un cadeau fiscal loin des yeux

Depuis le 31 décembre 2012, le Duflot est le seul dispositif fiscal ouvrant droit à une réduction d’impôt pour investir dans des logements neufs à usage locatif situés dans les départements et collectivités d’outre-mer (Dom Tom). Place donc au Duflot outre-mer, parti pour durer jusqu’en décembre 2016. Son mécanisme est calqué sur celui du Duflot classique, avec une majoration non négligeable du taux de réduction d’impôt qui est porté à 29 % contre 18 % en métropole. Par contre, le montant maximum de l’investissement reste inchangé, toujours fixé à 300 000 euros, ce qui correspond à une réduction d’environ 90 000 euros sur 9 ans, soit près de 10 000 euros par an.

 

Il est également important de noter que si le montant des impôts payés par l’investisseur ne permet pas d’absorber cette somme, les réductions d’impôt non utilisées ne peuvent désormais plus être reportées sur les années suivantes, contrairement à ce qui était possible dans les lois de défiscalisation antérieures comme le Scellier outre-mer. À l’instar de sa version “classique”, l’investisseur bailleur doit respecter plusieurs plafonds. Tout d’abord, des plafonds de loyers, fixés à 9,88 euros par mètre carré par mois, ce qui correspond à la zone B1 en métropole.

 

S’y ajoute un plafond de ressources des locataires, établi en fonction de la composition de la famille, selon qu’il s’agisse d’un célibataire ou d’une famille ayant plusieurs personnes à charge. Au-delà de ces différentes contraintes, il est nécessaire de prendre certaines précautions avant d’investir, en ne se laissant pas uniquement séduire par le cadeau fiscal du gouvernement. En effet, pour un particulier habitant en métropole, il n’est pas évident de prendre le temps de se déplacer à l’autre bout du monde pour juger sur place de la pertinence d’un investissement dans la pierre.

 

Il ne s’agit pas d’acheter du rêve, en pensant aux plages de sable fin des îles des Antilles ou de la Polynésie française. Comme en métropole, la réduction fiscale n’est accordée que si le bien acheté est loué. Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut donc avoir une bonne idée de la demande locative sur place, mais aussi pouvoir juger de la qualité de la construction. Avant d’investir, il est donc plus que recommandé de privilégier les logements construits par des promoteurs immobiliers ayant pignon sur rue en outre-mer. Une manière d’éviter les mauvaises surprises que pourraient connaître les investisseurs intéressés par la seule carotte fiscale du dispositif Duflot outre-mer, les contribuables allergiques aux impôts étant bien souvent des proies faciles pour des intermédiaires peu scrupuleux. La prudence est donc recommandée pour éviter de subir une moins-value sur le bien acheté et, en prime, un éventuel redressement fiscal.

 

 

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Gregory FICCA's curator insight, May 31, 2013 8:07 AM

Le premier bilan qui qu'il est trop tôt pour un premier bilan.  :o)

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Guy Hoquet lance une garantie revente de 5 ans

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Le réseau immobilier annonce lancer une garantie revente d’une durée de 5 ans, lors de son opération « L'été de l’immobilier garanti », du 1 ...
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A Marseille, le Club de l'immobilier a ciblé le grand centre - La Provence

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A Marseille, le Club de l'immobilier a ciblé le grand centre
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... millions de fois !), Dominique Vlasto, adjointe déléguée, a réaffirmé la volonté de la ville de booster le tourisme de congrès.
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Il faut un choc fiscal pour débloquer l'immobilier !

Il faut un choc fiscal pour débloquer l'immobilier ! | Immobilier | Scoop.it

Selon le Conseil d'analyse économique, la fiscalité immobilière en France est devenue inéquitable et contre-productive. Il propose plusieurs mesures pour la réformer en profondeur. Depuis le milieu des années 1980, les incitations fiscales à l'accession à la propriété se sont multipliées. Depuis 1996 et la fin du dernier krach de l'immobilier en France, les prix de la pierre ont doublé, excluant une partie croissante de la population de l'accession au logement. Faut-il y voir, comme le laisse entendre un récent rapport du Conseil d'analyse économique (CAE)*, un lien de cause à effet. De plus en plus d'économistes le pensent, appelant le gouvernement à changer radicalement de politique.

 

Des dispositifs coûteux

 

Premier argument, ces dispositifs sont très coûteux pour l'État. En 2013, l'ensemble des mesures d'aide à la pierre instaurées depuis 1996 (Périssol, Robien, Borloo, Tepa, Scellier, PTZ) pèsent pour plus de 4 milliards d'euros sur le budget. Le nouvel amortissement Duflot, sorte de Scellier en plus social, montre que le secteur ne parvient pas à se passer des aides publiques. Mais plus que le coût de ces mesures, c'est surtout leur efficacité qui pose question. Le CAE rappelle qu'en Allemagne, où les prix de l'immobilier sont restés stables depuis 1996, « le gouvernement fédéral a fortement réduit les aides à la pierre ». Oui mais, d'un autre côté, « en Allemagne, il n'y a pas de TVA sur le logement », explique Alain Dinin, le président de Nexity. Les terrains à bâtir et les bâtiments neufs sont exonérés de TVA, alors qu'ils sont soumis au taux plein en France. Une différence de 20%, cela change l'économie d'un secteur clé pour la croissance.


Le CAE plaide donc pour une réforme radicale de la fiscalité immobilière française. Il propose la suppression progressive des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui ont fait rentrer 9 milliards d'euros dans les caisses des collectivités locales en 2011. Ces impôts locaux, qui représentent 5,09% du montant d'une transaction immobilière, s'apparentent, selon un économiste du CAE, à « une énorme taxe Tobin qui freine les échanges et la mobilité ». Pour compenser ces pertes de recettes, le CAE propose de modifier le mode de calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Celle-ci rapporte 18 milliards d'euros par an, mais est très inéquitablement répartie, car elle ne permet pas de déduire la valeur des dettes immobilières contractées pour financer les acquisitions. Ce sont donc les ménages primo accédants - contraints d'acquitter la taxe foncière dès qu'ils entrent en possession de leur bien - qui sont les plus pénalisés. Justement ceux que l'on dit vouloir encourager...

 

Une nouvelle taxe sur la valeur nette marchande

Le CAE recommande donc d'asseoir l'impôt foncier sur la valeur nette du patrimoine immobilier, en prenant en compte la dette restant à rembourser. Ce qui transférerait une partie de la charge de l'impôt des primo-accédants qui n'ont pas fini de rembourser leurs emprunts vers les patrimoines importants, c'est-à-dire vers les rentiers, les cadres supérieurs et les retraités. Pour remplacer la taxe foncière, une nouvelle taxe de 0,5% sur la valeur nette marchande de tout bien immobilier acquis permettrait alors de lever 30 milliards d'euros de nouvelles recettes. Le CAE propose de l'affecter à une baisse de la TVA sur la construction neuve à hauteur de 3 milliards d'euros.

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L'embellie du marché immobilier neuf reste fragile !

L'embellie du marché immobilier neuf reste fragile ! | Immobilier | Scoop.it

L'embellie du marché des logements neufs se poursuit. Le nombre de permis de construire octroyés avait connu un sursaut en février (« Les Echos » du 27 mars), ce dernier s'est accentué en mars. Selon les derniers chiffres de l'Insee, 40.445 permis ont été accordés en mars (logements neufs exclusivement) contre 35.000 sur le même mois un an plus tôt (+ 16 %). Cette progression concerne tant les maisons individuelles de constructeurs que les maisons groupées de promoteurs et les appartements. Conséquence, sur 12 mois glissants, le recul des octrois de permis de construire se réduit. Il n'est plus que de 6 % contre 8 % en janvier. En aval de la chaîne, les mises en chantier continuent de baisser (légèrement) pour les maisons, mais elles remontent très nettement pour les appartements (+ 10 % par rapport à mars 2012).

Le point bas du marché serait-il atteint ? Pour les constructeurs de maisons, qui en avaient déjà expliqué la raison il y a un mois , ce sursaut correspond à une nette hausse de leurs ventes à la fin de l'année dernières, les acheteurs se précipitant pour acheter leur logement avant l'entrée en vigueur de la nouvelle norme thermique RT2012, qui renchérit sensiblement le coût de la construction (+ 6 % à + 15 % selon les régions).« Nous déposons les demandes de permis de construire deux mois environ après une vente, donc les chiffres actuels reflètent cette ruée de fin d'année, explique Dominique Duperret à l'Union des maisons françaises (UMF). Mais nos ventes ont repris leur chute libre dès janvier 2013, nous sommes à - 27 % au premier trimestre, ce qui permet de prédire une chute des octrois de permis de construire dès mai puis des mises en chantier plus tard. »

Fin de glissade ou palier  ?

Côté promoteurs, la grimpée des octrois de permis de construire ne reflète pas les ventes passées, car ils ne commercialisent leurs programmes qu'une fois le permis de construire obtenu. Le rebond pourrait être en partie technique. « On ignore si ce sont de nouveaux permis ou de seconds dépôts sur des programmes abandonnés en 2012 ,commente François Payelle, président de la fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Il est encore difficile à ce stade de savoir si c'est la fin de la glissade du marché ou si c'est un palier.  » Cette hausse des permis de construire pourrait aussi traduire une plus grande confiance dans les ventes futures. Guy Nafilyan, le PDG Kaufman & Broad, observe « une petite embellie ». Le promoteur, qui vient de vendre en un week-end 74 des 100 appartements d'un nouveau programme à 3.000 euros le mètre carré à Boussy-Saint-Antoine constate qu'il vend «  très bien en Ile-de-France depuis mars. La demande d'accession à la propriété y est très forte, le problème est le prix. Le nôtre a baissé d'environ 5 % depuis un an grâce à un foncier mieux négocié et nous vendons davantage de T2 et moins de T3 ».

Cette baisse des prix et celle des taux d'intérêt depuis un an a resolvabilisé les acquéreurs. « A Puteaux, où le prix était de 7.500 euros le mètre carré en 2012, nous venons de vendre un programme entre 7.100 et 7.200 euros le mètre carré : sur 37 appartements, 34 sont partis en un week-end, témoigne Bruno Corinti chez Nexity. A 7.500 euros, nous n'en aurions pas vendu plus de 12. » Attention toutefois : « Il existe une vraie dichotomie du marché, souligne Guy Nafilyan. En régions, contrairement à l'Ile-de-France, cela reste très dur. » Nexity réalise désormais 50 % de ses ventes en Ile-de-France contre 40 % avant et « cela montera à 60 % si la tendance continue ». La FPI note des situations très contrastées, avec un recul de 25 % ou 30 % des ventes dans l'agglomération lyonnaise contre des progressions de 3 % ou 4 % ailleurs, en Aquitaine, notamment, où le groupe Pichet enregistre depuis janvier des ventes légèrement meilleures qu'en 2012, pour un prix constant.

 

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L'appartement le plus cher du monde au m² - SeLoger.com

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L'appartement le plus cher du monde au m⊃2; SeLoger.com Et le meilleur serait à venir : les tarifs explosent au-fur-et-à-mesure des étages, pour finir avec le penthouse qui pourrait être vendu pour la modique somme de 300 millions d'euros, soit 91...
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Assurance crédit immobilier : représente jusqu’à 30 % du coût total du prêt

Assurance crédit immobilier : représente jusqu’à 30 % du coût total du prêt | Immobilier | Scoop.it

AcommeAssure.com, comparateur conseil en assurance , a mesuré l’augmentation du poids de l’assurance de crédit dans le coût du prêt, pour un couple d’emprunteurs standard. Son enquête porte sur un couple de 35 et 38 ans, empruntant 250 000 euros sur 18 ans. Selon le comparateur, le coût de l’assurance crédit représente aujourd’hui plus de 30% du coût total du crédit (intérêts + assurance) contre 19% en 2008 * (voir tableau).

Alors que les taux de crédit immobilier viennent d’atteindre un nouveau plus bas historique de 2,97% en mai, il est logique que proportionnellement, le poids de l’assurance soit plus élevé, mais aujourd’hui, il est possible de faire jouer la concurrence pour trouver une assurance mois chère. En théorie, l’assurance d’un prêt immobilier n’est pas obligatoire, mais l’organisme prêteur l’exige, en particulier en ce qui concerne les risques liés au décès et à l’invalidité.

 

Le choix de l’assureur est libre

En revanche, l’emprunteur choisit librement l’établissement qui l’assure et n’est pas obligé d’opter pour l’assurance proposée par le prêteur à condition que contrat d’assurance présente un niveau de garantie équivalent à celui proposé par la banque. En outre, l’établissement de crédit doit informer l’emprunteur qu’il peut souscrire l’assurance de prêt de son choix. Le terme technique « délégation d’assurance » désigne le fait d’assurer un prêt immobilier en passant par un autre établissement que celui qui fait crédit. L’opération est particulièrement intéressante pour les emprunteurs jeunes qui présentent un faible profil de risque décès-invalidité. : « L’assurance en ligne est en moyenne deux mois moins chère pour les moins de 45 ans », rappelle Arnaud Giraudon, Président d’AcommeAssure.com

 

 

Evolution du coût de l’assurance crédit

Date du prêt Coût du prêt * Coût de l’assurance ** Poids de l’assurance

mai 2013 73 053 € 31 500 € 30%

octobre 2008 135 494 € 31 500 € 19%

Source  : AcommeAssure.com

 

 


Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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Michelle B. Prevot's curator insight, June 12, 2013 8:26 AM

DEPENSE INUTILE ... Argent GASPILLE ...
OPTION LGL* s'en passe ... ;)

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Fiscalité des plus-values immobilières : « des mesures comparables ... - Tout Sur l'Immobilier

Fiscalité des plus-values immobilières : « des mesures comparables ...
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L'immobilier d'hyperluxe en plein boom à New York - Les Échos

L'immobilier d'hyperluxe en plein boom à New York Les Échos Ce sont des oligarques russes, des hommes d'affaires chinois, des princes saoudiens, des entrepreneurs sud-américains… Ils investissent, de plus en plus nombreux, dans des logements...
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Suède : prêts immobiliers sur 140 ans !

Suède : prêts immobiliers sur 140 ans ! | Immobilier | Scoop.it
Le Fonds monétaire international a déploré aujourd'hui que les ménages suédois… (RT @immorox: Suède : prêts immobiliers sur 140 ans !
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