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Petit panorama de la loi DUFLOT sur les investissements locatifs - JuriTravail.com

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Petit panorama de la loi DUFLOT sur les investissements locatifs JuriTravail.com La "loi DUFLOT" sur les investissements locatifs a modifié l'article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par l'article 42 de l'ordonnance n°2013-676 du...
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Dispositif fiscal Loi Duflot : des loyers à géométrie variable ...???

Dispositif fiscal Loi Duflot : des loyers à géométrie variable ...??? | duflot | Scoop.it

La loi Duflot n'innove pas sur tous les plans. Au chapitre de la continuité, s'agissant d'un dispositif fiscal octroyant une réduction d'impôt aux investisseurs, elle réclame en contrepartie des efforts de nature sociale. Comme notamment une modération des loyers réclamés aux locataires, la communication ministérielle ayant clamé haut et fort un objectif de 20 % en dessous des prix de marché.

Dire que la loi Duflot innove en instituant des loyers plafonds ou des plafonds de ressources en direction des candidats à la location serait donc inexact. Bien des systèmes parmi ses devancières ont appliqué, avec plus ou moins de succès et de sévérité, ce principe du donnant-donnant. Depuis la loi Besson, à vrai dire, pratiquement tous les dispositifs y ont eu recours.

Que ce soit pour donner une coloration médiatiquement acceptable à une niche fiscale ou par réel souci social importe finalement assez peu. Jusqu'ici, le paysage était connu.

 

Loyers : les nouveautés de la loi Duflot

Deux nouveautés sont à mettre au compte de la loi Duflot sur le sujet de la détermination des loyers.

Pas la base du raisonnement, qui reste la même que pour la loi Scellier, avec des loyers plafond au m⊃2; de surface utile distincts pour chaque zone géographique (A, Abis, B1, et éventuellement B2).

En revanche, l'introduction d'un coefficient multiplicateur (proche du coefficient de structure bien connu des spécialistes du logement social) a été voulue pour éviter toute aberration liée à la typologie ou à la taille des logements, avec un loyer au mètre carré plus élevé pour les petits logements.

Et, surtout, des niveaux de loyer plafond sensiblement plus faibles que dans les dispositifs fiscaux antérieurs.
Les professionnels de la gestion et de la promotion immobilière ont ainsi longtemps cru ou plutôt espéré que les loyers plafond par zone publiés intégraient par eux-mêmes la réduction de 20 % annoncée.
Espoir déçu par la parution du décret n° 2013-517 du 19 Juin 2013.

(A noter également la disparition de la zone C, totalement inéligible en Duflot alors qu'elle pouvait faire l'objet d'agréments sous le régime Scellier, et la mise en observation de la zone B2, en théorie écartée mais pour laquelle des dérogations sont possibles sur décision des Préfets de Région, l'initiative du dossier de demande revenant aux communes).

 

Des niveaux locatifs réels restant à découvrir

La parution de ce décret au J.O. du 21 Juin a tout à la fois éclairé et obscurci le débat sur les loyers maxi en loi Duflot.

Eclairé, car le texte donne effectivement -sur la forme - les précisions attendues.

Obscurci, car aucune réponse pragmatique n'en découle à l'instant.

Que dit donc le décret ?

ce sont les Préfets de Région qui seront décisionnaires. Mais ils devront consulter le Conseil Régional de l'Habitat ainsi que les collectivités locales ayant compétence en termes de politique du logement.la variation des loyers plafond ne peut jouer qu'à la baisse, sans que le loyer plafond définitif ne puisse être inférieur à celui des Prêts Locatifs Sociaux (PLS) ou supérieur au loyer de marché.une mesure transitoire est prévue pour ne pas déstabiliser les projets immobiliers en cours. Les permis déposés avant le 30 Septembre échappent temporairement au texte, c'est à dire que ceux des logements qui seront réservés avant le 28 Février 2014 puis actés avant le 31 Mai 2014 n'y seront pas soumis. Le timing est serré...

 

Les questions et remarques induites

C'est la première fois qu'un dispositif fiscal va pouvoir engendrer des niveaux de loyers différents sur le territoire métropolitain, à zonage équivalent.
Nantes, Bordeaux, Lille, Lyon, Toulouse ou Marseille pourront - en théorie - prendre des décisions très différentes sur les loyers plafond.

Ce surcroît de décentralisation sera-t-il pertinent ?

Quelle lecture sera faite d'un dispositif national en déclinaisons locales ?

Un système pensé à l'équilibre, voire chichement selon certains, ne va-t-il pas ainsi être vidé de sa substance selon la nature et la portée des décisions locales ?

Une nouvelle carte nationale de l'investissement locatif peut-elle en découler ?

 

Le comportement de l'administration et des Préfets

Toutes ces questions trouveront leur réponse dans le comportement objectif des représentants de l'Etat en régions.

Si des décisions de baisse de loyers plafond interviennent, le risque est immense de tuer dans l'oeuf le développement de l'offre locative Duflot, car les investisseurs brilleront par leur absence. Et sans investisseurs, pas de logements, ni de loyers quel qu'en soit le niveau.

La question de fond est donc bien celle de la posture de l'Etat et des consignes données aux Préfets, en filigrane des priorités affichées. Si l'emploi est vraiment le curseur central, alors l'usage de cette possibilité de modulation devrait être faible, voire nul, aux particularismes locaux près.
Les consultations entamées par l'administration auprès des professionnels au coeur de l'été sembleraient a priori indiquer le sens d'une raison plus forte qu'une approche idéologique de principe. Et les prémices de pouvoirs publics échappant à la schizophrénie ?

Les semaines de la rentrée indiqueront bien assez tôt le sens de l'histoire et si sagesse et pragmatisme auront su prévaloir sur des tentations sociales en trompe-l'oeil.

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Quand Duflot tape sur Valls, c'est aussi pour ressouder EELV | Rue89

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Cécile Duflot n'a rien perdu de son talent de "gentille organisatrice". A la veille de l'ouverture des journées d'été de son parti, où les deux représentants écolos au gouvernement (elle-même et Pascal Canfin) risquent de se ...
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Immobilier: ce que prévoit la nouvelle loi Duflot pour les loyers ...

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Le loyer fixé dans un nouveau bail ne pourra pas dépasser de plus de 20% le loyer médian de référence. L es propriétaires pou...
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immobilier: les bons côtés des Flop du "Duflot"...!!!

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C'est le flop de l'année. Mis en place le 1er janvier 2013, le dispositif Duflot en faveur de l'investissement locatif n'a pas connu le succès escompté. Le remplaçant du "Scellier" a, au contraire, accentué la dégradation du marché de l'immobilier neuf. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, les ventes aux investisseurs ont dégringolé de 23 % au 1er trimestre 2 013 (par rapport au 1er trimestre 2 012).  

Ce résultat décevant, dû à la frilosité d'acheteurs refroidis par la conjoncture et la vocation sociale affichée du nouveau système, ne doit pourtant pas décourager ceux qui souhaitent placer leur argent dans la pierre tout en réduisant leurs impôts. 

Plus intéressant que le "Scellier intermédiaire", le "Duflot" offre une réduction d'impôt de 18 % sur le prix du logement locatif (contre 13 % auparavant), dans la limite de 300 000 euros. Soit, au maximum, une baisse de 6 000 euros par an pendant neuf ans. En contrepartie, les acquéreurs s'engagent à louer leur bien, durant la même période, en respectant le plafond de revenus des locataires - de 26 800 euros pour une personne seule jusqu'à 101 689 euros pour un couple avec trois enfants, selon les zones - et celui des loyers, inférieurs de 20 % à ceux du marché.  

A Paris et en région parisienne, ils ne doivent pas dépasser 16,52 euros le mètre carré et dans les villes moyennes, comme Besançon, ils peuvent être limités à 8,59 euros le mètre carré. Une contrainte a priori forte, mais, souligne Stéphane Imowicz, patron de Crédit foncier immobilier, "il n'existe pas, en province, de différence entre les loyers du parc privé et ceux du Duflot". Ni d'ailleurs dans certaines communes d'Ile-de-France comme Bagneux, où, crise oblige, le prix des locations ne dépasse pas 15 euros le mètre carré.  

En revanche, inutile de miser sur la capitale : pour être éligible au dispositif, le prix d'achat au mètre carré ne doit pas excéder 5 500 euros. De toute façon, les loyers pratiqués seraient tellement inférieurs à ceux du marché que tout espoir de rendement serait vain. 

Bien choisir les villes

Sous certaines conditions, cependant, la nouvelle loi de défiscalisation peut se révéler "meilleure que la précédente", estime Marc Gédoux, PDG de Pierre Etoile. D'abord, le dispositif s'adresse aux "primo-investisseurs", qui n'ont jamais acheté pour louer : comme les avantages du "Duflot" rentrent dans le plafond des niches fiscales, fixé à 10 000 euros par an, tous ceux qui ont déjà fait le plein d'abattements n'ont pas intérêt à se lancer.  

Les bailleurs en herbe devront, eux, opter pour une petite surface - quitte à en acheter deux - plutôt qu'un grand appartement : selon un système compliqué de coefficient multiplicateur, les loyers autorisés sont plus élevés au mètre carré pour les studios et les 2-pièces. Ensuite, il faut choisir les villes les plus porteuses, "là où il existe un vrai marché locatif", conseille Guy Nafilyan, président du groupe Kaufman & Broad. Par exemple Lille, Brest ou encore Caen.  

Enfin, compte tenu d'une faible rentabilité - autour de 2 à 3 % -, l'acquéreur ne doit pas cibler uniquement la défiscalisation et acheter aussi pour préparer sa retraite. Le jeu en vaut alors la chandelle. Attention toutefois : un décret du 19 juin 2013 prévoit une révision du zonage pour l'an prochain. Certains loyers pourraient être corrigés à la baisse. Les acquéreurs ont donc six mois pour se décider. Et transformer le flop en succès.  

 

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Mal-logement : les mesures timides de la loi Duflot

Mal-logement : les mesures timides de la loi Duflot | duflot | Scoop.it

Les associations de défense des mal-logés ont déjà fait leur rentrée. L’association du Droit au logement (DAL) a installé les tentes de personnes mal-logées sur la place de la République à Paris, puis a fait entendre sa voix auprès de la conseillère logement de l’Elysée ce mercredi. La veille, la fondation Abbé Pierre s’époumonait contre les expulsions estivales, réalisées pendant que les préfectures sont en congés. Ces militants trépignent-ils d’impatience dans l’attente de la loi Duflot, examinée à partir du 10 septembre à l’Assemblée ? Pas seulement.

Malgré ses chapitres entiers consacrés à la « lutte contre l’habitat indigne » ou à la « prévention des expulsions », le texte présenté le 26 juillet en Conseil des ministres les laisse froids. Pour Jean-Baptiste Eyraud, porte-parole de DAL, « les sans-abri et mal-logés ne gagneront pas grand chose avec cette loi ». Après les agences et les propriétaires, c’est donc au tour des associations de dresser leur liste de points noirs du projet de loi.


Via BABinfo
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