Dispositif Loi Duflot
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Financer un investissement immobilier : crédit ou épargne ?

Financer un investissement immobilier : crédit ou épargne ? | Dispositif Loi Duflot | Scoop.it

L’achat d’un appartement pour faire de l’immobilier locatif peut se faire aussi bien en utilisant son épargne qu’en effectuant un crédit immobilier. Vous avez la possibilité d’améliorer le rendement de votre investissement immobilier en choisissant judicieusement la répartition de votre financement entre crédit et épargne. Cela dépend de votre mode de déclaration de vos revenus fonciers (micro-foncier ou régime réel), de votre taux d’imposition, des conditions de financements actuelles et de la rémunération possible pour votre épargne.


Via ALPHA OMEGA GC Review
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Défiscalisation Duflot : quelles sont les villes éligibles ?

Défiscalisation Duflot : quelles sont les villes éligibles ? | Dispositif Loi Duflot | Scoop.it
L’investissement Duflot est disponible dans moins de villes que ne l’était la loi Scellier. Découvrez la liste des villes qui peuvent bénéficier de ce dispositif pour favoriser la création de logements en attirant les investisseurs particuliers par des réductions d’impôts. Certaines communes où le besoin en logement est moindre pourront profiter pendant un temps limité de cette défiscalisation avant une étude au cas par cas de leur éligibilité définitive. Enfin, nous verrons également que l’investissement immobilier en Outre-mer est toujours plus avantageux avec l’immobilier en loi Duflot.

 


Via ALPHA OMEGA GC Review
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Ci Transaction's curator insight, December 24, 2013 11:30 AM

Défiscalisation Duflot : quelles sont les villes éligibles ?

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Investissement locatif : premières réactions à la loi Duflot

Investissement locatif : premières réactions à la loi Duflot | Dispositif Loi Duflot | Scoop.it
Des avancées mais de la vigilance pour la Fédération du Bâtiment, des effets limités pour certains grands noms de la promotion immobilière, des critiques de la part de l’opposition, réactions contrastées à l’annonce d’une nouvelle loi Scellier, baptisée loi Duflot.

 

Après l’annonce d’un remplaçant au dispositif Scellier et donc l’arrivée pour 2013 d’une nouvelle loi Duflot, les premières réactions n’ont pas manqué. A la Fédération Française du Bâtiment, dans un communiqué, Didier Ridoret, son président, parle d’un « bon équilibre à offrir entre la volonté du gouvernement de renforcer les contraintes sociales associées à l’aide reçue et l’impérieuse nécessité d’offrir un rendement acceptable aux investisseurs ».
En revanche, la FFB reste prudente puisqu’après l’idée d’un dispositif basé sur l’amortissement, la nouvelle loi Duflot ferait finalement partie des dispositifs « nichés » et donc soumise au plafond des niches fiscales, qui doit être abaissé à 10 000 € par foyer fiscal et par an en 2013. Le bâtiment s’interroge aussi sur le futur zonage de la loi Duflot et attend des précisions rapides de la ministre.


Via ALPHA OMEGA GC Review
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Immobilier : ce qui va rester de la loi Duflot

Immobilier : ce qui va rester de la loi Duflot | Dispositif Loi Duflot | Scoop.it

L’examen du projet de loi Alur démarre mardi en seconde lecture. Certains sujets ont été déminés, d’autres tournent à la guerre de tranchée.

 

Les députés vont de nouveau s’affronter sur les mesures phares du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Après un premier travail d’amendement en commission en décembre, ce texte fleuve entamera mardi sa seconde lecture. Vendredi soir, date limite de dépôts des amendements, on en dénombrait pas moins de 720… Certains sujets ont été déminés, mais d’autres tournent à la guerre de tranchée. Revue de détail des points durs.

 

La garantie universelle des loyers (GUL)

Elle était trop polémique et son coût était flou : elle a été désamorcée. Exit la cotisation des bailleurs et des locataires, le coût (450 millions d’euros selon les estimations ministérielles) sera à la charge de l’Etat. Exit, surtout, le caractère obligatoire, le bailleur pourra recourir plutôt à une caution. Or les cautions représentent 80 % du marché locatif, contre 15 % pour l’assurance privée (la « GLI ») et 5 % pour l’assurance publique des publics précaires (la « GRL »).

« La GUL, ce sera l’universalité pour moins de 20 % du marché locatif, résume le député UDI Michel Piron. Mais ça reste plus large que la GRL, c’est donc un progrès pour la protection des publics particuliers. » Le corapporteur d’Alur, le député PS Daniel Goldberg, se veut plus optimiste encore : « La GUL ne sera pas marginale, les bailleurs la pré­féreront au système de la caution car elle sera plus efficace, avec notamment le concours du Trésor public pour le recouvrement des impayés. » En l’état actuel du texte, la GUL couvrira­ pendant dix-huit mois les impayés de loyers à hauteur de la médiane des loyers pratiqués dans la zone concernée. Au-dessus, libre au bailleur de faire appel à une assurance privée complémentaire. La GUL sera applicable en 2016, son agence nationale créée dès 2014. Mais il reste beaucoup d’inconnues sur son fonctionnement pratique. « I l faudrait une expérimentation sur six à dix départements avant toute généralisation », s’inquiète Michel Piron, qui a déposé un amendement en ce sens. Reste les reproches de fond. « On a transformé un système d’assurance des locataires les plus précaires gratuit pour l’Etat [la GRL est financée par les partenaires sociaux] en un système à la charge de l’Etat, avec un coût chiffré au doigt mouillé », dénonce Benoist Apparu, député UMP et ex-ministre du Logement, qui a instauré en son temps la GRL. « De plus, en zone tendue la GUL n’atteindra même pas son objectif d’aider les publics précaires : la GRL a montré que ça ne marchait pas car quand le bailleur a le choix entre dix candidats, il choisit le profil le plus sécurisant. »

 

L’encadrement des loyers

Des médianes de loyers (en euros au mètre carré) vont être fixées par des observatoires locaux (en cours de constitution) pour encadrer les loyers. Ceux-ci pourront être ajustés à la baisse s’ils sont supérieurs de plus de 20 % et à la hausse s’ils sont inférieurs de plus de 30 %, avec possibilité de recours au juge en cas de désaccord. Plusieurs polémiques animent le débat : l’une de fond sur le risque de faire fuir les investisseurs, et donc de réduire l’offre de logements locatifs ; l’autre sur la faisabilité technique de recueillir les données (celles sur l’âge et l’état, insalubre ou rénové, des logements n’existent pas) et de calculer des médianes pertinentes. Un troisième point fait débat : les effets du mécanisme. Pour ses détracteurs, comme l’économiste Michel Mouillart, il fera baisser les loyers des plus riches et monter ceux des plus modestes. Pour le rapporteur Daniel Goldberg, les garde-fous nécessaires ont été mis en place. Impossible de trancher car aucune expérimentation sur une zone pilote n’a été faite. « Nous pensons que la situation est tellement grave qu’il faut agir vite », justifie Daniel Goldberg.

 

Le plan local d’urbanisme intercommunal

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Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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Défiscalisation immobilière en 2013 : les trois règles à respecter

Défiscalisation immobilière en 2013 : les trois règles à respecter | Dispositif Loi Duflot | Scoop.it

... Dans un contexte économique global austère et des perspectives en immobilier assez plates, il faudra miser en 2013 sur des valeurs sures.

L'investissement en immobilier locatif en vue de baisser ses impôts est un moyen efficace de cumuler défiscalisation, capitalisation et anticipation de la retraite. Il faut cependant respecter quelques règles simples.

 

Règle numéro un : l'emplacement

Faut-il le répéter : l'emplacement est et restera le nerf de la guerre en immobilier.
En 2013 il faudra se concentrer sur le centre-ville. La politique des communes Françaises est claire et unanime : il faut redynamiser le centre-ville pour attirer une population aisée de cadres et de retraités au pouvoir d'achat important.

...L'immobilier se valorise et les populations qui cherchaient de l'espace en périphérie privilégient maintenant le coeur de ville.

Les immeubles laissés à l'abandon ou mal entretenus sont une aubaine pour les investisseurs. Les programmes immobiliers en Malraux, déficit foncier et Monuments Historiques (MH) sont autant d'opportunités d'investir en centre-ville sur de l'immobilier ancien de qualité, profondément restructuré et rénové.

Les programmes neufs y sont rares et souvent chers. Ils fleurissent cependant dans les opérations de réaménagement urbain et constituent là une opportunité d'investissement à saisir. Ils bénéficient des avantages du centre-ville : accessibilité, commerces de proximité et écoles. Cependant, il est encore tôt pour dire s'ils seront accessibles en loi Duflot.

 

Règle numéro deux : user du bon dispositif fiscal

La défiscalisation étant un bon moyen pour booster la rentabilité de son investissement immobilier locatif, il convient de se servir du dispositif le plus adapté à son profil.

Les contribuables les plus fiscalisés opteront pour le dispositif Malraux...

Les opérations en déficit foncier constituent une niche très intéressante pour les investisseurs percevant déjà des revenus fonciers...
Les fiscalités intermédiaires opteront pour les dispositifs Duflot et Censi Bouvard. L'offre est importante et la mécanique fiscale relativement simple à maitriser. L'avantage fiscal est intéressant en Duflot avec 6000 € de réduction d'impôt par an et la possibilité de faire deux investissements par an n'est pas négligeable. Les 11% de réduction d'impôt liés à l'investissement en résidence meublée sont moins intéressants mais l'avantage est ailleurs...
En Censi-Bouvard il faudra porter une attention particulière à la solidité de l'exploitant, les déboires récents de certains sont à retenir avant d'investir.

 

Règle numéro trois : investir en fonction de ses objectifs

> Défiscalisation : selon le dispositif fiscal utilisé, l'avantage fiscal se réparti de façon différente. Il peut être bref et efficace comme en loi Malraux et MH, ou plus linéaire comme en Duflot ou Censi Bouvard.
> Rente à terme : l'investissement en résidence meublée présente l'avantage d'avoir des loyers garantis par bail commercial et libère l'investisseur de tout souci de gestion.

> Capitalisation : l'investissement immobilier est un excellent moyen de réaliser une épargne forcée et de capitaliser sur de la pierre. Bridée sur de la location meublée avec bail commercial, la capitalisation à moyen-long terme sera plus importante sur un investissement loué nu. En déficit foncier et MH, la plus-value est calculée par la différence entre le prix du foncier et le prix de vente à terme. Les impôts à payer peuvent donc s'avérer très importants à la revente. Les projets Malraux sont proposés en VIR (vente d'immeuble à rénover) et la plus-value est calculée entre le prix d'achat global (foncier + travaux) et le prix de vente à terme.

C'est un paramètre à ne pas négliger dans le calcul de rentabilité de son projet !

 


Via Jean-François Jagle
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Ci Transaction's curator insight, December 24, 2013 11:30 AM

Défiscalisation immobilière en 2013 : les trois règles à respecter

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Défiscalisation en immobilier : l'avantage fiscal est-il maintenu, même après un divorce ?

Défiscalisation en immobilier : l'avantage fiscal est-il maintenu, même après un divorce ? | Dispositif Loi Duflot | Scoop.it

Le bénéfice de la réduction d'impôt consenti au titre de certains dispositifs d'investissement immobilier locatif est maintenu en cas de conservation du bien concerné en indivision par les ex-époux après divorce.

 

Le divorce remet-il en cause le bénéficie de l'avantage fiscal dont ont bénéficié les ex-époux  pour un investissement immobilier défiscalisant de type "Robien", "Borloo", "Censi-Bouvard" ou "Scellier" ?  

 

L'Administration fiscale vient de préciser que la déduction d'impôt consentie au titre de certains dispositifs d'incitation à l'investissement immobilier locatif, est maintenue si le bien est conservé en indivision, par les ex-époux, après leur divorce. Et ce, alors même que cette séparation en cours de période d'engagement de location entraine la modification du foyer fiscal.

 

Par ailleurs, il est également admis que la déduction spécifique continue au profit des deux ex-conjoints qui, après leur divorce, conservent en indivision le bien acquis au cours de leur mariage et qu'ils s'étaient conjointement engagés à louer nu pendant une durée de neuf ans. En effet, dans cette hypothèse, les contribuables se retrouvent placés dans la situation d'une acquisition en indivision.


Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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Duflot : la loi va plafonner les frais d'agence et encadrer les tarifs des syndics

Duflot : la loi va plafonner les frais d'agence et encadrer les tarifs des syndics | Dispositif Loi Duflot | Scoop.it

Plafonnement des frais d'agence, encadrement des tarifs des syndics et renforcement des règles encadrant l'activité de vente de listes d'appartments à louer sont au menu du projet de loi sur le logement, qui sera complètement dévoilé à la fin du mois, annonce le ministère.

 

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Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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