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Immobilier : renégocier son crédit pour profiter de la chute des taux

Immobilier : renégocier son crédit pour profiter de la chute des taux | Assurance de prêt online | Scoop.it
Depuis maintenant deux ans, les taux des crédits immobiliers ne cessent de baisser pour atteindre des niveaux historiquement bas.

Si vous avez un dossier correct (fonctionnaire, CDI...), vous pouvez emprunter à 3 % sur 15 ans et à 3,20 % sur 20 ans. Les meilleurs profils – c'est-à-dire ceux capables, en plus, d'afficher un niveau d'épargne élevé – obtiennent sans mal des taux encore inférieurs de 0,2 à 0,5 point.

Autant dire que si vous avez contracté un crédit il y a quelques années, il peut être très avantageux de le renégocier. "Cette stratégie est intéressante dans trois cas, explique Maël Bernier, porte-parole du courtier Empruntis.com : Quand moins d'un tiers du crédit a été remboursé, lorsque l'écart de taux entre l'ancien et le nouveau crédit est de plus de 1 point si la somme empruntée est inférieure à 200 000 euros et de 0,7 point au-delà, et quand le capital restant dû est au minimum de 70 000 euros."

QUELQUES CALCULS

Vous remplissez ces conditions ? Lancez-vous sans hésiter. Sinon, il va falloir réaliser quelques calculs avant de savoir si cette opération sera bénéfique. En matière de renégociation de crédit, il ne faut pas se focaliser sur le seul différentiel de taux.



Un nouveau crédit vous permet, en effet, la plupart du temps, de diminuer la durée de votre emprunt. "Le gain se fait alors sur deux tableaux, car l'emprunteur paie des intérêts à un taux moindre et pendant une période plus courte", explique Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en prêts immobiliers Cafpi.

Première étape : rencontrer votre conseiller bancaire. S'il accepte de revoir votre taux à la baisse, cela vous évitera de fastidieuses démarches. Malheureusement, les banques sont rarement disposées à faire un effort financier significatif, à moins que vous ne soyez un très bon client. Et même si elles acceptent, sachez que, dans presque tous les cas, vous obtiendrez un taux plus intéressant en allant chez un concurrent.

Le plus simple est de passer par un courtier. Ces professionnels du crédit vous permettront de réaliser de belles économies, mais il faudra accepter de changer de banque, et donc de transférer vos revenus et une partie de vos placements.

DES FRAIS À INTÉGRER

N'oubliez pas non plus que cette opération a un coût. Premier poste : les indemnités de remboursement anticipé à votre ancien établissement. "Elles sont plafonnées à six mois d'intérêts dans la limite de 3 % du capital restant dû", précise Philippe Taboret, et sont intégrées au montant de votre nouvel emprunt.

Vous devrez, en plus, payer des frais de dossier pour la mise en place du nouveau crédit. Ils s'établissent à quelques centaines d'euros. Si vous passez par un courtier, c'est lui qui vous les facturera. Enfin, si votre prêt est couvert par une garantie réelle de type hypothèque, des frais de mainlevée de 0,5 % à 1 % du montant du prêt viendront alourdir l'addition.

Même si les taux sont au plus bas, renégocier son crédit n'est pas toujours intéressant. Si vous envisagez de vendre votre bien dans les deux ans, passez votre chemin : les frais engendrés par le nouveau montage ne seront pas amortis.

Si les revenus de votre ménage ont baissé entre la date de souscription et aujourd'hui, il est aussi probable que le gain soit très limité, voire nul. Votre banque devra, en effet, allonger la durée de votre crédit pour que vous restiez en dessous de la barre fatidique des 33 % d'endettement. "Il est alors possible que le gain en intérêts sur le taux soit annihilé par le surcoût dû à une durée plus longue", souligne Maël Bernier.

Enfin si vous avez eu un problème de santé, la tarification de l'assurance décès, invalidité et incapacité de travail va exploser, ce qui diminuera tout l'intérêt de l'opération.



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Le plus simple est de passer par un courtier. Ces professionnels du crédit vous permettront de réaliser de belles économies, mais il faudra accepter de changer de banque, et donc de transférer vos revenus et une partie de vos placements.

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L’assurance des crédits reste trop chère

L’assurance  des crédits  reste trop chère | Assurance de prêt online | Scoop.it

L’UFC-Que choisir est formel : « l’échec est criant »! Après trois ans d’application, la loi Lagarde sur l’assurance emprunteur censée favoriser la concurrence et faire baisser les tarifs n’a pas atteint ses objectifs.

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Malgré la loi Lagarde garantissant la concurrence, les banques laissent peu de choix aux emprunteurs pour assurer leur crédit immobilier.
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Immobilier neuf : rebond des ventes au 2nd trimestre, mais des perspectives anneulles négatives

Après 8 trimestres consécutifs de baisse, les ventes de logements neufs sont enfin reparties à la hausse au 2nd trimestre 2013, avec un rebond de + 10,4 % selon les derniers chiffres publiés par la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers). Ce regain d’activité permet aux promoteurs d’afficher également des résultats positifs pour le 1er semestre 2013, en progression de + 4,1 % par rapport au 1er semestre 2012. Pour autant, « nous espérons qu’il ne s’agira pas là d’un « accident de parcours » et que la tendance va se confirmer », s’inquiète François Payelle, président de la FPI, qui préfère parler de « légère amélioration ». Car 2012 s’était singularisée par de mauvais chiffres de ventes de logements neufs.

A plus long terme, le 2nd trimestre 2013 est en retrait de – 14,6 % par rapport au 2nd trimestre 2011 et de – 26,1 % par rapport au 2nd trimestre 2010 ! Le bilan semestriel 2013 est encore plus inquiétant, avec des ventes en chute de – 17,5 % par rapport au 1er semestre 2011 et de – 30,6 % par rapport au 1er semestre 2010. Les promoteurs restent très prudents et ont réduit la voilure en termes d’offre commerciale. Selon les dernières statistiques du ministère du Logement, si les mises en chantier ont progressé de 6 %, le volume de permis de construire est en chute de – 23 %.

Des prix qui baissent très peu

Les prix du neuf sont restés stables, à 3 661 €/m² hors parking au 2nd trimestre 2013 contre 3 675 €/m² en 2012 de – 5,6 % en province en moyenne, et ont fléchi de 4 700 €/m² à 4 510 €/m² en moyenne en Ile-de-France. Les prix restent soutenus car les coûts de construction et les prix des terrains restent élevés. « Les récentes mesures fiscales sur les terrains à bâtir ne vont pas dans le bon sens », souligne François Payelle. Pour accroître l’offre de terrains disponibles, la FPI demande une réduction de 50 % de la taxe sur les plus-values réalisée sur les ventes de terrains pendant une durée de 2 ou 3 ans, afin de créer un mouvement significatif : « En élargissant la base taxable, l’effet serait quasiment neutre sur les finances publiques ».

Les investisseurs absents

 

Surtout la demande reste timorée, notamment du côté des investisseurs. Bien qu’en légère remontée au 2nd trimestre, la part de ceux qui souhaitent profiter du dispositif d’investissement locatif Duflot atteint 36 % (contre le double du temps du Scellier), avec environ 14 000 ventes au 1er semestre pour un objectif gouvernemental de 40 000 logements. Les investisseurs sont déstabilisés par les multiples annonces fiscales, la nouvelle mouture entrée en vigueur dans certaines villes (zone B2) mais dont seulement la moitié sont connues et les annonces contenues dans le projet de loi sur le logement ALUR, avec notamment l’encadrement des loyers et la potentielle mise en place d’une garantie universelle des loyers. Ceux qui achètent un logement neuf à titre de résidence principale ont progressé de 8 %, moins fortement qu’attendu. Au final, à moins d’annonces pérennes et immédiates et d’une forte remontée de la confiance des ménages, les promoteurs devraient peiner à vendre plus de 70 000 logements cette année.



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Selon les résultats de la Fédération des promoteurs immobiliers, les ventes de logements neufs ont bondi de 10,4 % sur un an au 2nd trimestre 2013. Mais les promoteurs restent pessimistes sur les perspectives annuelles.
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Immobilier : Les notaires confiants... pour le moment

Immobilier : Les notaires confiants... pour le moment | Assurance de prêt online | Scoop.it

Selon la dernière édition du baromètre Immonot.com*, 22,7 % des études notariales de province disent constater une augmentation du nombre de signature de compromis de vente, contre un peu moins de 17 % il y a deux mois. La part des études enregistrant une contraction d’activité a reculé dans le même temps de 46 à 44 %. Une amélioration qu’Immonot rapproche de « l’abondance des annonces proposées sur les sites notariaux », ainsi que d’« un phénomène saisonnier lié à l’approche des vacances ».

La reprise pourrait cependant n’être que de courte durée : les prévisions d’activité pour les deux mois à venir restent « très en retrait », avec 52 % de notaires prévoyant une baisse du nombre de compromis d’ici le mois d’octobre contre 9 % une hausse.

*Le baromètre Immonot est publié tous les deux mois, sur la base d’une enquête réalisée auprès des études notariales de province (Île-de-France) faisant de la négociation immobilière (soit environ 1 800)



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Selon la dernière édition du baromètre Immonot.com*, 22,7 % des études notariales de province disent constater une augmentation du nombre de signature de compromis de vente, contre un peu moins de 17 % il y a deux mois

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Immobilier: Century 21 s'inquiète de la désertion des investisseurs locatifs

Immobilier: Century 21 s'inquiète de la désertion des investisseurs locatifs | Assurance de prêt online | Scoop.it

"Notre ministre du Logement joue les apprentis sorciers". Laurent Vimont, président de Century 21, se dit extrêmement inquiet sur BFM Business ce mardi 27 août. "Aujourd'hui, il y a une véritable crise de l'immobilier en France. Il existe un déficit de 800.000 logements et la construction ne reprend pas. Et les propositions du ministre sont de protéger les locataires contre les incidents de la vie".

Pour lui, cela entraîne une véritable désertion des propriétaires investisseurs. "Les cadres supérieurs, qui sont historiquement des gens qui alimentent le marché locatif, sont en retrait de 46% dans nos chiffres sur 6 mois. Ils prennent leurs jambes à leur cou. A Paris, les achats à titre d'investissement locatif sont en retrait de 20%, dans l'Essonne de 35% dans le 95 de 60%, … Il y a un vrai phénomène de fonds".

Privation de libertés

Non seulement, Laurent Vimont craint le retour des files d'attente colossales et la prime au meilleur dossier, mais surtout "quand, demain, nous aurons des locataires surprotégés et pas de propriétaires, qu'est ce qui va se passer? Nous n'aurons plus de logement à proposer".

Pourtant les Français veulent acheter. "Les Français naissent avec une brique dans le ventre. Ils veulent acheter leur chez-soi. Cela compte pour eux. La France est le pays d'Europe qui a le taux de défaillance le plus faible. Car les banques qui prêtent vérifient à qui elles prêtent".

Mais "le dispositif qui est en train d'être étudié à l'Assemblée nationale est dissuasif et assimilé à une privation de liberté".



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Laurent Vimont, président de Century 21, exprime son inquiétude. Les propriétaires, découragés de louer leur logement, risquent de s'enfuir.
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Pas de sortie de crise en vue pour la construction

Pas de sortie de crise en vue pour la construction | Assurance de prêt online | Scoop.it

Quand le secteur de la construction sortira-t-il enfin du marasme dans lequel il est plongé depuis maintenant plusieurs trimestres ? C'est la question que doivent se poser les professionnels qui ne peuvent que constater, une nouvelle fois, les chiffres bien peu encourageants dévoilés ce jour par le ministère du Logement.

Alors que les prix de l'immobilier s'orientent progressivement à la baisse et que les taux d'emprunt restent toujours particulièrement attractifs (en dépit d'une sensible remontée opérée ces dernières semaines), il est un secteur d'activité qui n'en finit plus de broyer du noir : celui de la construction de logements neufs. Si le trimestre précédent (période couvrant les mois d'avril à juin) avait pu laisser entrevoir une hypothétique sortie de crise (+9% de mises en chantier recensées), la construction immobilière semble avoir renoué avec ses vieux démons entre les mois de mai et juillet derniers.

Selon les chiffres communiqués ce mardi 27 août par le ministère du Logement, le nombre de mises en chantier enregistrées durant cette période s'affiche certes en légère progression par rapport à la même période l'année précédente (+5,9% à 75.081 unités) mais continue toutefois de dévisser lorsque l'on considère les douze derniers mois écoulés. Avec quelques 301.626 constructions de logements neufs entamées depuis le mois d'août 2012, c'est une baisse significative de -13,4% que le ministère souligne aujourd'hui.

Si le nombre de mises en chantier a de quoi inquiéter les promoteurs et artisans du bâtiment, il en va de même en ce qui concerne le volume de permis de construire recensés. Indicateurs avancé de ce que seront les constructions à venir, celui-ci enregistre en effet une nouvelle dégradation des plus conséquentes. Au cours des mois de mai, juin et juillet 2013, les permis déposés (89.218 unités) accuseraient ainsi un repli de -22,9% par rapport à la même période en 2012. De quoi donc éteindre les espérances des professionnels du secteur qui ne peuvent qu'accueillir avec résignation la baisse de 11,8% sur douze mois dévoilée par le ministère.



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Quand le secteur de la construction sortira-t-il enfin du marasme dans lequel il est plongé depuis maintenant plusieurs trimestres ?Les chiffres bien peu encourageants sont dévoilés ce jour par le ministère du Logement.

PWikipedia: P (named pee) is the sixteenth letter of the ISO basic Latin alphabet.

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Immobilier entrepeneurial : après des vacances boudeuses, la Fnaim fait sa rentrée râleuse

Immobilier entrepeneurial : après des vacances boudeuses, la Fnaim fait sa rentrée râleuse | Assurance de prêt online | Scoop.it

L'un des secteurs d'activité dans lequel la croissance externe est la plus active est sans conteste celui de l'administration de biens et de la transaction immobilière. L'une des raisons majeures, à l'œuvre depuis une quinzaine d'années, tient à la nature de l'actionnariat et à la pyramide des âges : nombre de créateurs d'agences et de cabinets des années 70 et 80, fondateurs de sociétés artisanales ou familiales, alors que les besoins immobiliers du pays étaient considérables, arrivent à l'âge de la retraite sans successeur potentiel dans leur descendance.

Il leur faut donc trouver une voie de pérennisation pour leur entreprise, au moment où des entreprises plus récentes cherchent à se développer. Les activités de transaction et de gestion continuent d'ailleurs de favoriser un actionnariat individuel, qui concerne de l'ordre de 70% des entreprises. Pour les propriétaires des entreprises les plus récentes, la croissance externe constitue un catalyseur de développement naturel, à côté de la conquête de nouveaux clients, et elle est porteuse d'avenir pour les plus anciennes.

Voilà pourquoi la FNAIM est attentive aux intentions du Gouvernement exprimées dans le projet de loi de Monsieur Benoît Hamon sur l'économie sociale et solidaire, relatives à la cession des entreprises. La disposition qui obligerait les chefs d'entreprises de moins de 50 salariés à informer ces derniers au moins deux mois avant une cession programmée est extrêmement dangereuse pour la sécurité et la fluidité des transmissions. L'objectif louable de favoriser la reprise par les collaborateurs ne sera pas atteint ainsi, et obéit à des logiques qui ne se décrètent pas.

On sait d'abord que la confidentialité d'une opération de rachat est essentielle, s'agissant d'entreprises de proximité, inscrites dans le tissu économique et social local. Une période de publicité de l'information, aussi courte soit-elle, alors que la reprise n'est pas effective expose l'agence ou le cabinet à tous les risques attachés à l'inquiétude des clients ou des fournisseurs, pertes de mandats et comportements déloyaux de la concurrence notamment.
De multiples exemples de communication mal maîtrisée l'ont démontré par le passé.

Par ailleurs, c'est dans la durée qu'un entrepreneur peut identifier si un ou plusieurs de ses salariés est apte à lui succéder. Il est à même, non pas deux mois avant, mais souvent plusieurs années avant, de faire lever des talents et des envies de reprise. Les salariés euxmêmes se déclarent avec beaucoup d'antériorité lorsqu'ils ont cette perspective. Penser que ce processus doit être codifié est illusoire. C'est même de nature à bloquer le système : il faut imaginer une cession programmée à un salarié, et des contestations internes finissant par dissuader l'acquéreur et faisant échec à la vente.

La solution la plus efficace pour favoriser la reprise par les salariés réside sans conteste dans l'éveil et la qualification. Ceux qui sont intéressés doivent avoir accès à des cycles spécialisés au titre de la formation continue, les ouvrant au management et à la gestion.

S'il semble que le Gouvernement n'ait pas compris la logique de la cession des plus petites entreprises, il a opportunément respecté la liberté du cédant de vendre son entreprise au meilleur successeur selon son appréciation, la donnée financière n'étant qu'un déterminant parmi d'autres : les cédants de cabinets et d'agences sont en général très attentifs au bon traitement de la question sociale et à l'avenir de leur équipe, pour maintenir le savoir-faire et la réputation.

La FNAIM demande aux parlementaires, qui examineront le projet de loi dès la session extraordinaire de septembre, de modifier le texte sur ce point essentiel, qui a déjà ému plusieurs institutions majeures, le MEDEF - dont la FNAIM est membre -, la CGPME ou encore l'ACIFTE (Association des conseils en investissement, finance et transmission d'entreprises). Elle rappelle qu'elle a également dans ses rangs des experts en transactions d'entreprise et en fonds de commerce, qui interviennent auprès des TPE et PME de toute la France, dans tous les secteurs



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L'un des secteurs d'activité dans lequel la croissance externe est la plus active est sans conteste celui de l'administration de biens et de la transaction immobilière. Voilà pourquoi la FNAIM est attentive à la cession des entreprises.

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Les logements du futur

Les logements du futur | Assurance de prêt online | Scoop.it
Des logements aussi indépendants qu’un pavillon et aussi économes en espace qu’un collectif, tout en restant peu chers. C’est le défi relevé par ces projets qui seront construits.Maisons perchées sur les toits, maisons jardins et maisons de villages superposées dans des petits collectifs urbains, maisons jumelées en duplex ou triplex, assemblage de plots ressemblant à un jeu de construction ou résidence plus traditionnelle mais dont la souplesse, la modularité et l’adaptabilité sont individualisées pour chaque foyer. Voici quelques-unes des pistes explorées par les professionnels de la construction pour les années à venir. Et voici peut-être les logements toulousains du futur.Face au défi de la densité que l’agglomération toulousaine veut relever, construire sans trop s’éloigner des centres urbains, Oppidea, principal aménageur de la Métropole, a lancé au printemps un appel à idées pour imaginer cette ville de demain, plus adaptée aux besoins d’autonomie et d’indépendance des habitants tout en étant moins dévoreuse d’espace foncier, ceci à prix maîtrisé.Le concours s’adressait à des équipes de promoteurs privés, bailleurs sociaux (HLM), architectes et professionnels de la construction.Les quatre lauréats et huit primés (sur 72 candidatures venues de France et d’Espagne) défrichent les pistes de ce qu’on appelle l’habitat intermédiaire, entre logement individuel et immeuble urbain. Ils répondent bien aux attentes des ménages et aux tendances actuelles : petits collectifs ne dépassant pas R + 2 (deux étages), grandes terrasses extérieures ou rez-de-jardins, desserte et entrée individualisées, intimité des espaces privés, parties communes (couloirs, halls) limitées, charges réduites, identification et personnalisation, modularité. Avec aussi l’intégration du parking auto (mixte en souterrain et aérien, ou regroupé).Les projets s’inscrivent dans le contexte de l’agglomération toulousaine en 2015 (réglementation, prix, terrains en Zac), proposent surtout des logements du T3 au T5, un chiffrage détaillé et un prix par logement.Les quatre projets lauréats devraient déboucher sur des réalisations concrètes. Deux, déjà dotés d’un promoteur et d’un bailleur, se verront proposer un foncier dans l’une des ZAC (zones à aménagement concerté) par Toulouse Métropole. Oppidea organisera le choix d’un maître d’ouvrage pour les deux autres.De quoi juger sur pièces d’ici quelques années.La flexibilité dans le volume. Le projet des architectes catalans Jornetllopastor et Forgas arquitectes et du bureau d’études techniques OTCE Languedoc-Roussillon offre une grande possibilité d’adaptation des logements, avec accès individualisé dès le rez-de-chaussée pour chaque logement. La proposition modulaire des volumes permet l’utilisation de construction en préfabriqués. Un parking couvert est intégré au volume. La résidence est organisée autour d’espaces verts communs centraux.Comme un jeu de construction. Le «plus petit plot possible», c’est la base du concept de six logements évolutifs et modulables (adaptable aux différents fonciers) imaginé par les ateliers d’architectes du Toulousain Jean-François Martinie pour le promoteur Green City Immobilier et le bailleur HLM La Cités-Jardins. Les logements sont traversants avec celliers, certains avec triple orientation, avec possibilité d’achat par les futurs occupants. Le prix de vente avec garage est de 2 800 € le m2, avec charge de copropriété très réduite, parking semi-intégré au bâtiment.Appel à idéesLa société d’économie mixte Oppidea, résultat de la fusion des Sem de Toulouse, Blagnac et Colomiers, est le principal aménageur urbain de l’agglomération toulousaine. Présidé par Alain Fillola, PDG d’Oppidea, le jury jugeant l’appel à idées comprenait des élus de la Métropole et des représentants professionnels (architectes, promoteurs, AIMP).Maisons jumelles et toits terrasses. Les architectes toulousainsLaurens & Loustau revisitent le concept traditionnel des maisons jumelées avec des toits terrasses, jardins privatifs et garages individuels. Ils proposent en fait la réinterprétation de deux modèles d’habitat intermédiaire déjà réalisés par leurs agences. Un de leur modèle d’habitat consiste à superposer deux duplex dont l’indépendance est parfaitement traitée avec des garages et des entrées opposées et des espaces extérieurs sans aucun vis-à-vis. Les deux logements sont relativement compacts (T3 et T4). Ils comportent jardin privatif ou patio et garage individuel.Entre passerelles et jardins. Les architectes Bellouard, Montlaur Baducchi proposent deux unités de 25 logements organisées autour d’une rue à étages qui gère la circulation voiture au rez-de-chaussée et le piétonnier aux étages (espace commun). Le projet étudié avec le promoteur Icade et le bailleur social SNI-Nouveau Logis Méridional, répond de façon complète à la problématique de l’habitat intermédiaire à coût maîtrisé : 1 200 € le m2. Cette configuration permet d’intégrer intelligemment la voiture dans le bâtiment sans impact visuel tout en étant au contact direct des logements. Trois unités d’habitation se superposent : la maison jardin au rez-de-chaussée, la maison village (en duplex) avec vaste terrasse et la maison perchée (R + 3) avec terrasse.
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Des logements aussi indépendants qu’un pavillon et aussi économes en espace qu’un collectif, tout en restant peu chers. C’est le défi relevé par ces projets qui seront construits.
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Immobilier : Ce qui vous a (peut-être) échappé cet été

Immobilier : Ce qui vous a (peut-être) échappé cet été | Assurance de prêt online | Scoop.it
LaVieImmo.com revient sur les temps forts de l’immobilier qui ont rythmé l’été 2013. Tour d’horizon des informations - diverses et variées - qu’il ne fallait pas manquer pendant les beaux jours.(LaVieImmo.com) - Force est de constater que cette été, l'actualité immobilière était au rendez-vous. Certains sujets, particulièrement sensibles, ne vous auront peut-être pas échappé. On pense à la proposition de limiter l’accès à la propriété en Corse, émanant de Paul Giacobbi, un député en colère contre la spéculation immobilière dans l’île de Beauté. Tout aussi économique, mais moins politique, les notaires annonçaient fin juillet une stabilisation des prix de l’immobilier, tandis que les courtiers en crédit observaient une remontée des taux de crédit, qui avaient atteint leur plus bas historique en juillet.L'Etat met la main à la pâteA lire aussi Estimez la valeur de votre bien en quelques clics "Un nouvel âge du logement" en 2025, selon Cécile Duflot Evaluation en ligne des biens immobiliers : "Un risque réel de mauvaise estimation" (Fnaim)Estimez votre bienEstimez votre bienType de bien :Adresse :Surface : m²Nombre de pièces :D’autres actus, plus discrètes, méritent tout autant l’attention. C'est le cas de la mise en place par l’administration fiscale d’un nouvel outil d’estimation immobilière, « Patrim », que les contribuables pourront tester dès la rentrée. Un dispositif que n’ont guère goûté les professionnels de l’immobilier, mettant en doute sa fiabilité et les intentions mêmes du fisc.L'accueil a été plus chaleureux, en revanche, après l'annonce par la ministre de l’Enseignement supérieur d’un système de caution locative destiné à aider les étudiants, à l’approche de la rentrée. Garanti par l'Etat, le dispositif a pour objectif de rassurer les bailleurs, même si là encore des doutes subsistent de leur côté.Plus insolite, pour finir. Peut-être aussi avez-vous eu l’occasion de découvrir, en voyage en Asie, le « Paris chinois », véritable ville-décor à la gloire de Haussmann. Mais qui, en réalité, a tout de la ville fantôme...
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Tour d’horizon des temps forts de l’immobilier qui ont rythmé l’été 2013
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L’État-stratège est la ruine de l'immobilier français

L’État-stratège est la ruine de l'immobilier français | Assurance de prêt online | Scoop.it

On entend parfois, souvent même, tant dans la bouche de nos minustres que dans celles de politologues ou de pipoconomistes officiels que l’État français, s'il est imposant et occupe une telle place en France, l'est pour une bonne raison : c'est un État-stratège, les enfants ! Voilà pourquoi on le voit à tous les étages, ses gros doigts potelés dans tant de pots de confiture ! Stratège, qu'il est, je vous dis !


Malheureusement, un peu d'analyse oblige à tempérer violemment cette notion même d’État-stratège, voire à lui filer une solide claque, l'agacement montant. Et actuellement, on le constate sans problème avec l'immobilier.

Certes, c'est d'autant plus vrai que c'est Cécile Duflot, l'une des excuses paritaires du gouvernement, qui a échoué son flanc dodu sur le banc rocailleux du Logement, de l’Égalité des Territoires et du Veau Sous La Vache : la pauvrette n'avait jamais été outillée pour produire autre chose qu'une purée nauséabonde et la jeter avec plus ou moins d'adresse dans le ventilateur rapide des médias et de la politique française, avec le résultat (pitoyable) qu'on connaît (résultat qui, au passage, m'aura inspiré le mémorable schéma ci-dessous, représentation du parcours institutionnel des propositions de la ministre, et qui s'avère extraordinairement exact).

Mais quand bien même Duflot est exceptionnellement mauvaise, force est de constater que le n'importe quoi est, dans le domaine de l'immobilier, érigé en art depuis bien longtemps. La pauvre Cécile ne fait, finalement, que reprendre avec brio le flambeau déposé là lors d'un précédent vol plané catastrophique par d'autres minustres avant elle. Eh oui : cela fait des années qu'on massacre consciencieusement l'immobilier et la propriété privé dans ce pays, et qu'on le fait d'une façon extraordinairement brouillonne.

Il faut bien comprendre que, d'un côté, les propriétaires sont, par nature, des gens riches, qui spolient à l'évidence les locataires auxquels tout le monde sait qu'ils vouent un mépris évident. Dans l'imagerie traditionnelle, la France est peuplée de ces vendeurs de sommeil et autres richissimes propriétaires terriens qui, entre deux parties de chasses et d'entraînement aux pigeons d'argile, entassent les billets dans des coffres suisses et les locataires dans d'insalubres constructions précaires.

L’État aura donc pour mission d'éliminer un maximum de ces bourgeois ignobles, de gêner les autres et de bousiller toute velléité des pauvres de vouloir en devenir un plus tard.

De l'autre, les propriétaires sont aussi des citoyens qui votent, et — les cons — ils sont de plus en plus nombreux, croissance et capitalisme aidant malgré tout les gens à s'extraire de la pauvreté, là où le socialisme et les bières tièdes n'ont pas suffisamment sévi. Mieux : ces propriétaires, correctement taxés, constituent une abondante manne de pognon gratuit des autres sans lequel, justement, le socialisme et les bières tièdes dans une moindre mesure ne peuvent se répandre et perdurer. Et pompon final : le propriétaire, le mou correctement bourré, aura eu la bonne idée de s'endetter sur plusieurs dizaines d'années, ce qui constitue un double bonus puisqu'il alimente alors l'économie de la dette que les banques, acoquinées à l’État, sont trop heureuses de soutenir, et puisqu'il devient parfaitement sédentarisé, et provoque une vague de dépenses publiques très justifiables (routes, écoles, centres sportifs neufs, boulodromes, rond-points, etc.) et particulièrement favorables aux politiciens locaux.

Dilemme terrible : l’État stratège se retrouve donc dans le double-rôle de devoir cogner sur le propriétaire foncier parce qu'après tout, la république socialiste populaire française ne peut autoriser tel enrichissement bourgeois, et celui de devoir favoriser l'acquisition de logement suivant l'adage bien connu : "Quand l'immobilier va, tout va et finissons-en avec les bières tièdes".

Dilemme qui ne sera donc pas tranché et qui n'est toujours pas résolu à l'heure où ces lignes sont écrites.

D'un côté, on lit que le gouvernement tente de supprimer certains abattements : ainsi, pour les plus-values de cession de terrains à bâtir, le gouvernement ne compte pas offrir de cadeaux fiscaux au-delà du 31 décembre 2013. Après cette date, les abattements existants pour durée de détention devraient être purement et simplement supprimés. La façon même dont ce changement fut "acté" est rocambolesque de confusion, comme le relate assez bien cet article de Contrepoints.

De l'autre, on soupçonne que l’État favoriserait les FCPI, et force est de constater que les différentes annonces hésitantes de Cécile ont eu, depuis le début de l'année, le mérite douteux de faire repartir (même si c'est artificiellement) le marché du neuf au deuxième trimestre (+8% des mises en chantier).

D'un côté, l’État favorise la location et l'accession à celle-ci en distribuant de la caution étudiante comme des bonbons à la Saint-Nicolas, avec les magnifiques effets de bord qu'on peut imaginer (à commencer par ceux qui s'inscriront à la fac exclusivement pour cet aspect).

De l'autre, on sent la mise en place d'une nouvelle embuscade, foncière cette fois (après la fiscale révélée dernièrement ici) : sous le prétexte gentil et mignon et moelleux et douillet et crédible d'aider le contribuable, Bercy lui proposera bientôt d'évaluer son bien immobilier grâce à une application ad hoc, "PATRIM Usagers" (ou PATRIE Usagée, allez savoir), en se basant sur les contrôles fiscaux effectués à côté de son bien et des transactions comparables enregistrées dans les petits fichiers de l'institution.

Miam, miam, tout ceci sent bon à la fois le big data, la protection des données personnelles à géométrie variable, une forte réutilisabilité dans des contrôles fiscaux prochains et une excellente idée pour traquer le pigeon encore plus près et encore plus fort. Du reste, la paranoïa qui m'anime semble partagée puisqu'on retrouve les mêmes préoccupations chez les agents immobiliers qui rouspètent déjà de la concurrence déloyale que ce logiciel fiscal fait peser sur leurs prestations. Gageons qu'ils n'auront pas autant gain de cause que les taxis contre les VTC, Bercy n'ayant réputation d'être mou du genou que lorsqu'il s'agit des intérêts des autres.

Et au-delà même de l'utilisation fiscale de cette application, on ne peut s'empêcher de se rappeler que la révision cadastrale approche à grands pas et ce nouvel outil pourrait s'avérer utile pour faire gober l'amère pilule qui s'annonce : c'est grâce à elle que sont calculés les impôts locaux et fonciers, dont on voit mal comment ils pourraient soudainement baisser, la dernière révision datant de... 1970. Pour les locaux professionnels, c'est déjà planifié ; les habitations individuelles ne devraient donc plus tarder.

Bref : comme on peut le voir, l’État oscille généreusement entre les mesures qui visent à distribuer l'immobilier à tous et toutes et qui déversent le Cajoline fiscal sur le propriétaire, et les mesures abrasives qui le remettent dans le droit chemin à coup de pompes cloutées dans le derche. Difficile, dès lors, de considérer le marché immobilier comme un marché libre, ou même sain, tant les interventions contradictoires y sont nombreuses, contre-productives et génératrices d'effets de bords de plus en plus dangereux. Ainsi, l'actuelle bulle immobilière, indubitable, crée à la fois une pénurie de logement pour les jeunes et l'impossibilité pour les vieux de se débarrasser facilement de leurs possessions surnuméraires sans réaliser une moins-value bien douloureuse.

Et comme absolument personne ne veut s'attaquer à la racine du mal, pourtant énorme et facilement identifiée, l'issue du tango morbide enlaçant l’État à l'immobilier est inéluctable.



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Dans l'immobilier, l’État français oscille depuis 40 ans et plus entre les incitations très maladroites et les freins les plus puissants

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Logement étudiant à Grenoble : propriétaires cherchent locataires - France 3 Alpes

Logement étudiant à Grenoble : propriétaires cherchent locataires - France 3 Alpes | Assurance de prêt online | Scoop.it

Au Pôle Jeunesse, centre d'informations pour étudiants, plus de 200 annonces de studio, co-location et chambres sont affichées. Mais les panneaux n'ont guère de succès et les demandes de location se font rares.

Les propriétaires ont les plus grandes difficultés à trouver preneurs, notamment en petit appartement. Manifestement, less étudiants préfèrent la co-location et les résidences étudiantes - comme celles du Crous. des solutions souvent moins chères.

Autre évolution du marché : les étudiants commencent leurs recherches de plus en plus tard pour éviter de payer les mois d'été. Au Crous ou dans le centre-ville des centaines de logements sont encore disponibles à quelques semaines de la rentrée...



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Les vacances touchent à leur fin. Pour les étudiants, c'est le moment de chercher un logement. A Grenoble les studios ne sont pas encore pris d'assaut, les propriétaires peinent à louer leurs biens

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Les prix ont-ils assez baissé ?

Les prix ont-ils assez baissé ? | Assurance de prêt online | Scoop.it

Est-ce l’esquisse d’une reprise ? Lentement mais sûrement, et malgré un contexte économique et fiscal incertain, les français reprennent le chemin des études notariales, et le marché se dégrippe peu à peu… Fin juin, selon Century 21, le niveau des ventes était supérieur de 6,6 % à celui d’il y a un an. Si l’on se fie aux prévisions, ils devraient être 800 000 acheteurs à franchir le pas cette année, dont 630 000 pour un bien ancien, selon la Fnaim et le Crédit Foncier. 

Certes, on est loin du record d’un million de ventes de 2011, mais le niveau est supérieur à celui de 2009, l’année suivant la crise des subprimes. Espérée par Bercy, comme par le ministère du Logement et les collectivités locales, cette légère embellie est due à l’effet conjugué du faible niveau des taux d’intérêt, autour de 3 % sur 20 ans, record historique, et de la baisse des prix : - 3,6% en moyenne en France cette année, selon la Fnaim. Treize régions, dont la Bretagne, la Normandie, l’Alsace, ont été touchées par cette baisse, de même que la quasi totalité des métropoles : les prix ont perdu 9,7% à Metz, de 3 à 4 % à Marseille, Lyon, Montpellier et de 1 à 2% à Toulouse, Nantes, Strasbourg  et Paris.

Double baisse des taux et des prix très favorables 

« Cette double baisse des taux et des prix a rendu solvables des acquéreurs qui ne l’étaient plus, explique Laurent Vimont, président de Century 21, et permis à certains ménages d’acheter pour s’agrandir sans augmenter leur budget ». Du coup, selon un sondage Ifop réalisé en juin, 58 % des français pensent que c'est le moment de réaliser une bonne affaire. En face d’eux, 50 % des vendeurs ont été obligés de reconnaître que les prix ont baissé et acceptent de diminuer de 8 à 10 % leur prix de vente.

Comme d’habitude, dans ces périodes d’embellie, ce sont ceux dont le besoin de se loger est réel qui ont réagi le plus vite : les ouvriers, les employés et cadres moyens (y compris à Paris), soit 40 % des acheteurs. « On voit aussi revenir progressivement dans les grandes villes les candidats à une première acquisition »,  constate Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com. Les autres acquéreurs ont été surtout des secundo-accédants cherchant la bonne affaire, des parents achetant pour loger leurs enfants. Et comme toujours, ceux qui n’ont pas le choix, obligés d’agir pour cause de succession, divorce, mutation.

Reste pourtant un paradoxe : compte tenu de ce contexte indéniablement favorable, les Français auraient dû être plus nombreux à investir dans la pierre.  Or le montant moyen des achats est resté faible, autour de 180 000 euros en moyenne dans les grandes villes, mais chutant à 70 000-80 000 euros dans certaines régions. « C’est la fin des achats de confort, par exemple en vue de s’agrandir, qui étaient rendus possibles grâce aux plus-values tirées de la hausse des prix. En région, de grosses maisons de ville sont au contraire découpées et transformées en appartements, explique Yan Jehanno, directeur exécutif des agences  Laforêt. De plus, 60 % de la demande porte sur de petites surfaces alors qu’elles ne représentent souvent que 30 % de l’offre. Certains biens, trop grands, sont devenus hors marché ». Les familles en quête de grands appartements, les acheteurs de résidence secondaire, les investisseurs ont fait défaut. Car les freins à la décision sont nombreux, et d’abord psychologiques.

De plus en plus de méfiance

La plupart des notaires et des agents immobiliers en témoignent : les transactions se signent dans la mauvaise humeur, voire la paranoïa, tant l’appréhension est grande de chaque côté de faire une mauvaise affaire : 38 % des acheteurs et… 87 % des  vendeurs, selon l’Ifop, estiment que le contexte ne leur est pas favorable. L’incertitude règne encore un peu partout sur les vrais prix, le niveau réel du marché.  Malgré la baisse, dans beaucoup de régions, l’écart entre acheteurs et vendeurs reste important. Notamment pour les biens trop grands ou avec des défauts, que les acheteurs négocient ou rejettent, au grand désespoir des propriétaires, furieux d’avoir raté la période bénie des hausses vertigineuses. Cela se sent jusque dans le marché du haut de gamme parisien : « Les volumes de ventes des appartements familiaux stagnent totalement à partir de 200 m² », souligne Marie-Céline Boniface de l’agence Vaneau Trocadéro, dans le 16e arrondissement. « Pour certains grands appartements de luxe à rénover, les prix peuvent même baisser de 25 % car il faut souvent compter jusqu’à 2 000 euros/m² pour les travaux », ajoute Thibault de Saint-Vincent, PDG de Barnes International.

Le crédit, que les trois quarts des emprunteurs estiment difficile d’accès, constitue sans doute un autre obstacle à la reprise. Sa part dans le financement d’un bien immobilier reste importante en France : 82 %. « Les banques privilégient les bons dossiers », résume sobrement  un professionnel. Jean-François Buet, président de la Fnaim, plaide pour le retour du prêt a taux zéro dans l’ancien, mais ciblé sur les budgets modestes. D’autant que les apports personnels familiaux diminuent : «Parents et grands-parents, rattrapés par la baisse des retraites, sont aujourd’hui préoccupés par les frais de leur propre logement », constate Aymeric Cours-Mach, notaire à Caen. Enfin, le coût grandissant de la propriété, alourdi par la hausse incessante des impôts locaux, des travaux et des charges (voir p. 64), a fini par être anticipé par les candidats, qui optent parfois pour la location.

Un problème de visibilitéDe nombreux observateurs pointent aussi la politique du logement menée par le gouvernement. Déterminée et vertueuse, elle est marquée par la volonté de faire baisser les prix mais aussi par les hésitations et les effets d’annonce trop fréquents. Et, accusent certains, par une idéologie sans soute trop ouvertement hostile aux propriétaires et défavorable à l’investissement ! Entre le ministère du Logement et les professionnels, le climat oscille donc entre concertation et guérilla, ce qui ne contribue pas à la fluidité du marché. Premier accusé : le dispositif Duflot, qui a succédé au Scellier dans l’immobilier neuf (voir p. 58). « Le Duflot offre une défiscalisation intéressante et une rentabilité convenable dans les zones tendues où les plafonds de loyer sont proches des valeurs de marché. Pourtant, il peine à convaincre les investisseurs, peu rassurés par les projets de réforme des rapports bailleurs / locataires et d’encadrement complémentaire des loyers », constate Christian Rolloy, président du groupe Promogim. A tel point que certains d’entre eux préfèrent se passer de la défiscalisation pour louer leur bien sans contrainte. L’encadrement des loyers, tel est bien l’autre sujet qui fâche dans le projet de loi de Cécile Duflot (voir p. 52). Selon ses adversaires, il serait contre-productif pour l’investissement comme pour les locataires. 

Le grand sujet d’inquiétude du gouvernement reste toutefois l’effet de la crise immobilière sur l’emploi et les finances publiques. François Hollande a décidé de donner un signe favorable au marché en revenant, comme il l’avait promis avant son élection,  sur la taxation des plus-values hors résidences principales, que le gouvernement Fillon, sous la pression de Bercy, avait brutalement modifiée en 2011 (voir p. 56).  Il y avait en effet urgence devant la chute des ventes - de 20 à 25 % en deux ans - , des demandes de travaux et des commandes dans le BTP,  les nombreux emplois menacés  dans le secteur et la baisse des recettes fiscales pour les collectivités locales. Face à la persistance des mauvais chiffres du marché après le premier semestre, le président a donc tranché afin de relancer l’activité, même au prix d’une baisse de la fiscalité. Mais l’annonce d’une augmentation des droits de mutation en 2014 a déjà jeté un froid…

Crédit : la fin du recul des taux

L'été aura vu la fin du recul des taux des crédits immobiliers, « après 19 mois de baisse ininterrompue », souligne Ari Bitton, président d’AB Courtage. De fait, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux des prêts immobiliers se sont établis en juillet à 2,92 %, en moyenne, contre 2,9 % en juin. Selon les courtiers, une remontée brutale n’est pas à craindre. « Comme septembre est traditionnellement un mois riche en transactions immobilières et donc important pour les banques, si remontée des taux il y a, elle ne devrait être que très modérée », estime Hervé Hatt, président de Meilleurtaux.com. « Pour le moment, analyse Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, le pouvoir d’achat des particuliers n’est pas amputé, et les familles peuvent mener à bien leurs projets immobiliers ». Quant aux prix, « ils devraient baisser dans la plupart des grandes villes de France après l'été », pronostique Roland Tripard, président de SeLoger.com. « Ils devraient se stabiliser dans les centres-villes et refluer en périphérie et plus encore en campagne », selon Fabrice Abraham, président de Guy Hoquet. Une baisse limitée qui ne permet pas à de nombreux ménages de réaliser leur rêve de propriété.Mais la tendance pourrait s’accélérer si à la hausse des taux et à l’augmentation des frais de notaires venait s’ajouter une nouvelle dégradation du moral des ménages.

 



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Le recul des prix et le faible niveau des taux d’intérêt ont provoqué une légère embellie du marché. Mais de nombreux freins existent encore
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L'été, une période propice pour les explusions locatives ?

L'été, une période propice pour les explusions locatives ? | Assurance de prêt online | Scoop.it

La Fondation Abbé Pierre lutte contre les expulsions locatives qui ont souvent lieu en été. Le mois d’août, synonyme de vacances pour beaucoup est aussi un mois de forte activité pour ces expulsions, « en particulier les plus scandaleuses, les plus inacceptables » souligne la Fondation Abbé Pierre.

« La loi n’est pas respectée, des ménages reconnus prioritaires au droit au logement opposable par l’administration continuent d’être expulsés. Des préfets accordent le concours de la force publique contrairement aux engagements gouvernementaux, au respect de la loi, aux circulaires ministérielles qui devraient s’imposer à cette même administration » s’insurge t-elle. 

Des familles mises à la rue

A cette période de l’année, des familles sont mises à la rue avec des enfants parfois sans proposition d’hébergement. « Certaines de ces familles n’ont pourtant aucune dette, elles paient régulièrement leur loyer…que l’on ne nous dise pas que les dossiers ont été étudiés au cas par cas. Quand en finira t’on avec un traitement inhumain, disproportionné au vu des conséquences sociales et familiales ? » reproche la Fondation. Un scandale qui semble se renouveler chaque été et « dont on nous a promis de modifier la réponse des pouvoirs publics » conclut-elle.

Les expulsions s'effectuent traditionnellement à un rythme nettement plus soutenu en été que le reste de l'année. Début juillet, dans un contexte de crise économique durable, les associations d'aide aux sans-abri et aux mal-logés avaient demandé un moratoire sur les expulsions, craignant qu'elles ne fassent « basculer à la rue » les personnes ou familles expulsées.



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La Fondation Abbé Pierre comdamne les expulsions locatives.
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Arnaque immobilière en Lorraine : le cauchemar des propriétaires - France 3 Lorraine

Arnaque immobilière en Lorraine : le cauchemar des propriétaires - France 3 Lorraine | Assurance de prêt online | Scoop.it

Investir dans une maison en construction pour bénéficier d’une défiscalisation, voilà quel était le projet initial de la soixantaine de propriétaires de ces bâtisses à Cutry (54). Lilian et Maryse Bergez ont emprunté 196 000€ sur 30 ans.

"On avait monté ce projet avec l'appât au bout, on nous disait qu'on gagnerait de l'argent. Nous, ce qu'on voyait c'était un revenu pour nos deux filles", s'explique Maryse Bergez

La maison dans laquelle ils ont investi ne sera jamais habitée, ni même terminée. Le promoteur a été placé en liquidation judiciaire puis condamné par le tribunal de commerce. En Lorraine, le complexe immobilier est resté à l’abandon.
Les propriétaires floués se sont rassemblés en association en espérant un jour récupérer leur argent. Une plainte a été déposée au pénal.



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Ils pensaient investir dans l’immobilier, mais le promoteur a fait faillite et laissé 64 logements en construction à l’abandon à Cutry (54). Les propriétaires doivent à présent tout raser, ils vivent un véritable cauchemar.

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Immobilier: vivement la baisse!

Immobilier: vivement la baisse! | Assurance de prêt online | Scoop.it

Ce lundi 1er juillet, dans les coquets salons de l'Automobile-Club de France, place de la Concorde, le sémillant Laurent Vimont, président de Century 21, fait son show. Le spectacle est bien rodé. Tous les six mois, ce patron d'un des principaux réseaux d'agences immobilières de France détaille devant un parterre de journalistes les dernières tendances du marché de l'immobilier.

Sur les douze derniers mois, les prix de la pierre affichent une baisse de 2,6 %, mais le marché semble s'être stabilisé depuis le printemps, explique-t-il, graphiques PowerPoint à l'appui. "A Paris, le nombre d'opérations a même progressé de 4 % sur les trois derniers mois, et le montant moyen des transactions a atteint un nouveau sommet à près de 402 106 euros. Du jamais-vu", s'enflamme-t-il.

+133 %

C'est la hausse, enregistrée depuis 2000, du prix d'un logement à Paris, rapporté au revenu annuel d'un ménage.

Dans la foulée de Century 21, les réseaux Guy Hoquet et Laforêt Immobilier publient à leur tour leurs propres bilans de santé du marché. A quelques points de pourcentage près, leurs conclusions sont identiques : dormez tranquilles, chers propriétaires, point de krach immobilier en vue...

Il faut dire que le marché de l'immobilier français est en acier trempé. Ni la stagnation de l'économie française depuis bientôt dix-huit mois, ni la poussée du chômage à des niveaux record, ni le rabotage des cadeaux fiscaux, ni la chute des transactions (- 25 % en 2012), ni, enfin, l'effondrement des mises en chantier de logements (- 18 % l'an passé) n'auront réussi à faire dévisser les prix de la pierre. Evidemment, la chute des taux d'intérêt d'emprunt à des niveaux historiquement bas au printemps a redonné un peu de pouvoir d'achat à des ménages groggy, dernier shoot d'un marché drogué à l'argent facile.

Les prix ont reculé partout, sauf en France

Vu de l'étranger, la solidité à toute épreuve du marché français étonne, même si l'argument de la pénurie de logements - il en manquerait 800 000 dans l'Hexagone - tient la route. Depuis 2007, le prix du mètre carré a reculé de 27 % aux Etats-Unis, de 13 % au Royaume-Uni, de 11 % aux Pays-Bas et en Italie et de 41 % en Espagne... quand il affiche encore une hausse de 6,7 % en France. Pour le Fonds monétaire international, les prix de l'immobilier seraient surévalués de 10 à 20 % en France. Même constat pour l'agence de notation Standard & Poor's, qui table sur une correction de 10 à 15 % dans les trois prochaines années.

La bulle selon Friggit Paris

S'appuyant sur des séries historiques, l'économiste Jacques Friggit montre que le prix d'un même logement rapporté au revenu disponible type d'un ménage français est resté assez stable pendant toute la deuxième partie du XXe siècle. Mais, à partir de 2000, ce ratio est sorti du "tunnel". En supposant une hausse de 1 % du pouvoir d'achat par ménage et une inflation limitée à 2 % par an, il faudrait que les prix des logements baissent de 35 % sur une durée de cinq à sept ans pour que le marché immobilier se normalise. A l'inverse, si les prix de la pierre restent stables, il faudrait vingt ans pour que le ratio de Friggit revienne dans le fameux tunnel grâce à la seule progression du revenu des ménages.

En France, rares sont les experts à tirer la sonnette d'alarme. Jacques Friggit, économiste spécialiste des questions de logement, est un de ceux-là. Féru de mathématiques, il a reconstitué des séries historiques de prix de l'immobilier depuis le milieu du XIXe siècle. Détaillant ses calculs, il affirme qu'entre 1965 et 2000 le prix des logements a progressé au même rythme que le revenu moyen par ménage, évoluant dans un corridor de plus ou moins 10 % par rapport à une valeur centrale.

A partir de 2000, ce ratio est sorti du tunnel, s'envolant littéralement. Ainsi, au premier trimestre 2013, le prix d'un logement en France rapporté au pouvoir d'achat d'un ménage type était plus élevé de 79 % qu'en 2000. Et Jacques Friggit de conclure : pour rentrer dans le fameux tunnel - une sorte de retour vers un équilibre naturel du marché -, les prix de l'immobilier doivent diminuer de 35 % sur une période de cinq à sept ans. Sauf que l'immobilier ne répond pas à des règles de physique quantique, lui rétorquent ses détracteurs. "L'analyse du tunnel de Friggit est intéressante, mais cela fait bientôt dix ans qu'on attend la baisse des prix. Et si finalement ces calculs ne correspondaient plus à la réalité du marché ?" s'interroge Guy Marty, président de l'Institut d'épargne immobilière et foncière.

En attendant, le maintien des prix de la pierre à des niveaux prohibitifs commence à laisser des traces. Un frein supplémentaire à la croissance aux côtés des charges sociales élevées et de la pression fiscale record. Dans les annexes du dernier projet de loi de finances, les experts de Bercy détaillent les conséquences de l'inflation immobilière. "Des effets dommageables pour les ménages, puisque le dérapage des prix a accentué les inégalités entre catégories sociales et entre générations", peut-on lire.

En effet, la part des dépenses pour le logement chez un jeune ménage est 1,6 fois plus élevée que pour l'ensemble des Français. En 1985, ce ratio n'était que de 1,2. "Le système bénéficie aux rentiers et décourage ceux qui veulent investir. Clairement, les jeunes en sont les grands perdants", souligne Denis Burckel, professeur à l'université Paris Dauphine et directeur du master Immobilier.

Le coût du foncier pèse sur la compétitivité

Mais, fait nouveau, la bulle immobilière serait aussi néfaste aux entreprises. Louis Gallois, le commissaire général à l'investissement, auteur du fameux rapport sur la compétitivité, l'admet volontiers : s'il devait amender sa bible, il y ajouterait sans doute un chapitre sur les coûts de l'immobilier. Un oubli réparé par le député PS Daniel Goldberg, qui a coordonné au printemps un rapport parlementaire sur le sujet. "Quand on compare la compétitivité des entreprises françaises à celle de leurs concurrentes allemandes, on oublie trop souvent l'effet du coût du foncier", explique-t-il.

Le prix du mètre carré de bureau à Paris est quasiment le double de celui de Francfort ou de Munich. A cela s'ajoute un autre effet indirect : la difficulté de faire accepter la modération salariale aux salariés français quand les charges liées au logement s'envolent. Le poste immobilier absorbe désormais 28 % du budget des ménages en France en moyenne, contre seulement 15 % en Allemagne. Il est alors nettement plus facile outre-Rhin de faire passer la pilule de la rigueur salariale.

Reste à savoir comment dégonfler les prix. Si l'existence ou non d'une bulle déclenche des querelles byzantines, tous les experts s'accordent sur la solution pour faire reculer les prix du mètre carré : mettre davantage de logements sur le marché. Pas sûr que les mesures d'encadrement des loyers proposées par la ministre du Logement, Cécile Duflot, aillent dans le bon sens.



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Bulle ou pas ? Les experts sont divisés mais tous s'accordent sur l'effet délétère de l'envol des prix pour les ménages et les entreprises. Et si une correction se révélait bénéfique ?
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L'immobilier belge ne serait pas surévalué - RTBF Societe

L'immobilier belge ne serait pas surévalué - RTBF Societe | Assurance de prêt online | Scoop.it
Combien faut-il débourser pour acheter une villa, une maison, un appartement ? Le marché de l’immobilier est-il sain ou est-il surévalué comme l’estimait encore récemment l’OCDE ? Les experts du guide Trends-Tendances sont plutôt optimistes. Selon eux, l’immobilier belge reste un secteur d’investissement sûr. Et sur ce marché, ce sont les appartements qui sont de plus en plus recherchés et qui prennent le plus de valeur.

Que vaut l'immobilier belge ? Régulièrement des études, de la Banque Nationale, de l'OCDE et de banques estiment que les prix sont trop élevés, qu'ils sont surévalués. L'avis des experts, du magazine Trends Tendances est plus nuancé. 

Chaque année, ils tentent d'évaluer le parc immobilier belge, région par région. Et ils ne croient pas en une surévaluation significative des prix de l’immobilier belge.

Les analyses de l’OCDE sont basées sur des chiffres qui datent

Philippe Coulée, Journaliste Trends Tendances, est spécialiste du secteur immobilier : "Je me demande sur quelle base de données ils travaillent, et de quelle année. Moi, quand je vais sur le site de l'OCDE, les prix que je trouve sur le marché belge datent de 2011".

"S’ils se fondent sur les analyses, les recensements, les actes notariés en Belgique et les chiffes du SPF Affaires économiques, ce sont des chiffres qui datent de 2010. Ça fait un peu beaucoup d'écarts avec la réalité actuelle du marché belge", ajoute le journalise.

Ce que l’on constate sur le terrain nuance également le constat de l’OCDE. Car l’on assiste, dans l’ensemble, à un tassement des prix depuis 2006-2007. Les vendeurs qui étaient trop exigeants acceptent à nouveau de négocier les prix. 

De grosses disparités sur le marché de l’immobilier belge

Les biens les plus chers se trouvent toujours dans le sud de Bruxelles. Pour une maison, il faut compter autour des 750 000 euros à Ixelles.

Tout au sud du pays, plus difficile d'accès, les prix sont beaucoup moins élevés : 100 000 euros pour une maison à Viroinval. La Belgique connait donc des réalités immobilières bien contrastées.

Les prix évoluent aussi différemment selon le type de bien

Les villas avec jardin restent les plus chères. 380 000 euros en moyenne.

Mais les appartements, à 245 000 euros en moyenne sont désormais plus chers que les maisons ordinaires. (240.000 euros) (prix moyens pour la Belgique)

L'appartement est un bien de plus en plus recherché. C'était le cas en Flandre et à Bruxelles. Cela commence à l'être aussi en Wallonie.

Philippe Coulée explique cet intérêt plus marque des acheteurs vers la recherche d’appartements : "Si c'est un achat rationnel, il fallait qu'on retourne à des produits standards du marché, dont on a le cahier des charges, où on sait où se trouve l'aération, la performance énergétique du bâtiment. Et là-dessus, le marché a évolué vers des standards qui sont l'appartement".

L’immobilier belge attire toujours les investisseurs

Un peu partout dans le pays des chantiers d'immeubles à appartement fleurissent. 

Michaël Zapatero, consultant chez Crombrugghe & Partners et expert du secteur immobilier pointe les différentes ambitions qui animent les investisseurs : "Il y a l'investisseur promoteur qui va développer un projet et qui va le revendre. Et il y a l'investisseur de plus petite taille qui va chercher un rendement locatif et qui va acquérir trois quatre, une dizaine d'appartements dans un projet. Lui, son but c'est de le mettre sur le marché de la location et d'en retirer un rendement à long terme"

Il y a cependant un bémol. L'immobilier se développe et continue d’attirer les investisseurs mais pour toute une série de personnes, par exemple les jeunes, l'accès à la propriété, même en appartement, reste impayable.



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L'immobilier de luxe fait les soldes

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Des « ajustements de prix entre 10 % et 15 % ». Voilà ce qui « motive » les acquéreurs, de l’avis de Sotheby’s International Realty France-Monaco. Le réseau de luxe indique que le secteur a rebondi au deuxième trimestre, après une fin d’année 2012 en notable ralentissement. Alexander Kraft, président-directeur général de Sotheby's International Realty France - Monaco, précise la tendance : « Après une fin de l'année 2012 assez inquiétante et un premier trimestre 2013 assez lent, nous avons pu enregistrer plus de 85 ventes pour un total de plus de 120 millions au 1er trimestre 2013, une augmentation d'environ 20 % par rapport au 1er trimestre ».

-10, -15 %

Les vendeurs ont pris conscience d’un tournant, plus tardif dans le haut de gamme que dans l’immobilier « classique », et « deviennent de plus en plus flexibles » sur les prix. Une situation qui résulte de deux facteurs : « Premièrement, le ralentissement continu du marché depuis les élections 2012 a mis beaucoup de pression sur des biens surévalués et a fait baisser les prix de l'ordre de 10-15% - les vendeurs commencent à comprendre que des biens surévalués ne se vendent plus. Deuxièmement, en même temps, l'abattement fiscal exceptionnel sur les plus-values à partir du 1er septembre 2013 permet désormais aux vendeurs de se montrer plus flexibles lors des négociations de prix grâce aux économies fiscales », ajoute le dirigeant.

Sotheby’s note quelques ventes éloquentes, réalisées entre le 1er avril et le 30 juin 2013. Un hôtel particulier dans le 7è arrondissement, vendu 18,6 millions d’euros. Une villa à Saint-Jean-Cap-Ferrat vendu 5,2 millions, ou encore un chalet à Chamonix parti pour 3,65 millions d’euros.



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Le spécialiste de l’immobilier haut de gamme Sotheby's International Realty fait état d’une hausse des ventes au deuxième trimestre. Les prix, orientés à la baisse, créent un appel d’air pour les acquéreurs.

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« Grosse déprime » sur le marché de l'immobilier - Économie en Martinique

« Grosse déprime » sur le marché de l'immobilier - Économie en Martinique | Assurance de prêt online | Scoop.it

L'activité immobilière se replie depuis des mois. Sur 2012, la baisse des prix est de l'ordre de 10%.

Malgré des taux de crédit très accessibles, le marché de l'immobilier en Guadeloupe est très déprimé. C'est ce qui ressort d'une enquête menée par l'hebdomadaire Le Nouvel Observateur auprès de professionnels de l'archipel, sous le titre « La bulle spéculative éclate » (1).
Une raison essentielle explique cette situation : la crise économique et la situation catastrophique de l'emploi qu'elle a entraînée n'encouragent pas les établissements de crédits à prendre des risques. « Même si les taux sont bas, les conditions de crédit sont très resserrées, explique la présidente de la chambre de la Fnaim, citée par l'hebdomadaire. Aujourd'hui, les banques demandent au minimum 10% d'apport aux fonctionnaires, et 20% aux autres. » Et ces banques, d'après Le Nouvel Obs, étudient également la santé de l'entreprise pour laquelle l'acquéreur potentiel travaille.
10% DE BAISSE EN UN AN
Un autre frein important réside dans l'évolution de la défiscalisation. Il ne reste plus que des queues de programme Girardin en cours de commercialisation, et la nouvelle loi - la Duflot, qui offre pourtant 29% de réduction d'impôt - peine à démarrer. Les propriétaires, pourtant, persistent à maintenir, lorsqu'ils souhaitent vendre, des prix élevés.
Le résultat, c'est que le marché évolue. D'une part, la demande se recentre sur les appartements, d'un prix plus accessible. D'autre part, les prix baissent. D'après l'observatoire de la Fnaim, cette baisse a été de 10% en 2012. Et il n'est pas impossible qu'elle se poursuive encore. C'est peut-être le moment d'acheter, du moins si vous êtes fonctionnaires...
(1) « Martinique, Guadeloupe, Réunion : la bulle spéculative éclate » , par Colette Sabarly.Nouvel Observateur du 22 août 2013.
- Catherine Guissard, présidente de la chambre Fnaim de la Guadeloupe
La maison, qui demeurait le rêve de tout Guadeloupéen, devient inaccessible. La demande d'appartements a donc beaucoup progressé, car ils nécessitent un budget moindre.
- EN CHIFFRES
17 ans et 4 mois
La durée moyenne d'un crédit immobilier est, en Guadeloupe, de 17 ans et 4 mois alors qu'en moyenne hexagonale, elle s'établit à 19 ans et 6 mois. Le revenu mensuel moyen des acheteurs est de 5 100 euros, et leur apport personnel de 36 000 euros.
Ce n'est pas à la portée de tout le monde.
3 500 à 4 000 euros du m2
D'après l'hebdomadaire, les prix du m2 neuf sont les mêmes sur l'ensemble des communes : il faut compter entre 3 500 et 4 000 euros du m2. Les prix de l'ancien, en revanche, subissent des variations plus importantes.
Ils oscillent entre 1 000 euros du m2 pour les plus bas (Pointe-à-Pitre, Les Abymes, Petit-Bourg) et 3 200, voire 4 000 euros pour les plus hauts (Saint-François, Baie-Mahault, Le Gosier, etc.).



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Compte tenu de la réticence des banques à accorder un prêt immobilier, la demande tend à se recentrer sur les appartements, plus accessibles que les maisons.

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Encore une réforme pour les plus values immobilières !!

Encore une réforme pour les plus values immobilières !! | Assurance de prêt online | Scoop.it
Le nouveau barème fiscal des plus-values immobilières, particulièrement favorable aux vendeurs, vient d'être dévoilé par l'administration fiscale.

La réforme sur le calcul des plus-values immobilières annoncée par le Président de la République sera applicable à compter du 1er septembre 2013.

Les dispositions prises se révèlent, à ce titre, particulièrement favorables aux propriétaires qui souhaitent vendre leur bien immobilier.  

Précision :  ces mesures seront intégrées dans le projet de loi de finances pour 2014.

L'abattement pour durée de détention

Les modalités de calcul de l'abattement sur les plus-values immobilières, qui varie selon la durée de détention du bien immobilier, viennent d'être modifiées pour les biens autres que les terrains à bâtir (et autres que la résidence principale).  

Important :  les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention concernant les cessions de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant demeurent identiques à celles applicables pour les cessions réalisées du 1er février 2012 au 31 août 2013. 

Cette nouvelle réforme établit une distinction pour les modalités de détermination de l'assiette imposable des plus-values immobilières à l'impôt sur le revenu (au taux de 19 %) et aux prélèvements sociaux (au taux de 15,5 %).  

En matière d'impôt sur le revenu

À partir du 1er septembre prochain, l'abattement pour durée de détention conduira à une exonération totale de l'impôt sur le revenu au bout de 22 ans (contre 30 ans précédemment) Ainsi, pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention sera de :

- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème ;

- 4 % au terme de la 22ème année de détention.  

En matière de prélèvements sociaux

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention est moins favorable. L'abattement s'établira à :

- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème ;

- 1,60 % pour la 22ème année de détention ;

- 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.

Au total, l'exonération des prélèvements sociaux demeurera ainsi acquise au-delà d'un délai de détention de 30 ans.  

Un abattement temporaire de 25 %  

Les plus-values réalisées lors de la cession de biens immobiliers ou de droits s'y rapportant (bureaux, logements, constructions, terres, usufruit, nue-propriété…), intervenant à compter du 1er septembre 2013 et jusqu'au 31 aout 2014, bénéficieront d'un abattement exceptionnel de 25 % et ce, quelle que soit la durée de détention du bien.  

À savoir :  l'abattement exceptionnel est calculé sur l'assiette nette imposable des plus-values immobilières. Il est en conséquence appliqué une fois pris en compte l'abattement pour durée de détention.  

Autre bonne nouvelle pour le vendeur, l'abattement exceptionnel est applicable pour la détermination de l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu mais également aux prélèvements sociaux.  

Cet abattement exceptionnel ne s'applique toutefois pas aux cessions réalisées par le cédant au profit de son conjoint, de son partenaire pacsé, de son concubin notoire, d'un ascendant ou d'un descendant ou de l'une ou plusieurs des personnes précitées. Il en est de même lorsque la cession concerne une société (une SCI notamment) dont l'une de ces personnes est associée ou le devient à l'occasion de cette cession.  

À noter :  sont aussi exclus de ce dispositif les terrains à bâtir ou les droits s'y rapportant, les droits représentatifs d'un patrimoine fiduciaire ainsi que les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière et de fonds de placement immobilier.  



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Régulation de l'immobilier : Etudier tous les outils avant de trancher

Régulation de l'immobilier : Etudier tous les outils avant de trancher | Assurance de prêt online | Scoop.it
Les risques macroéconomiques créés par l’immobilier et de la construction en Corse sont réels et importants. Il est nécessaire de mieux réguler ces secteurs au bénéfice de la stabilité économique de l’île. Le débat gagnerait s’élargir à d’autre instrument de régulation.Régulation de l'immobilier : Etudier tous les outils avant de trancherLa construction de logement, de locaux et les travaux publics génère une activité économique conséquente en Corse. L’emploi salarié dans les entreprises de la construction et de l’immobilier pèse 19 % de l’emploi salarié total (début 2013), avec 12 400 postes de travail pour les deux secteurs. Selon nos évaluations, l’investissement construction (logement + locaux + TP) pèse en Corse entre 15 et 20 % de la richesse créée sur les dernières années (France : max 10 %), soit presque au même niveau de l’Espagne avant le début de la Grande Récession en 2008 (max : 23 % du PIB).La construction fait donc parti des secteurs économiques majeurs (« systémiques »). Par conséquent, tout choc portant sur ce secteur a des répercussions profondes sur l’économie corse. Ceci plaiderait donc pour éviter toute régulation ou toute action pouvant entraver la bonne marche des affaires.Cependant, l’équilibre global du système économique corse est menacé à la fois par l’importance de la construction et l’évolution sur la dernière décennie des prix immobiliers.Premièrement, il faut se souvenir que la construction et l’immobilier sont des marchés qui connaissent des cycles d’investissement très marqués, alertant période de flambée et de crise. Or, comme nous l’avions déjà souligné dans un article sur la place de la construction dans l’économie corse, le cycle haussier à un impact faible sur la croissance potentielle (capacité à générer de l’activité sur le long terme). En revanche, la phase baissière du cycle est très destructrice. Donc, plus le secteur pèse lourd, plus il menace la stabilité économique.Ce risque n'est pas une vue de l'esprit. Comme le montre le graphique ci-dessus, l'activité (mesurée à travers les mises en chantier) a été très soutenue sur la période 2006-2011 mais les fluctuations ont été fortes (pic à 4 000 chantiers fin 2008 puis chute à 3000 chantiers en 2009, soit tout de même 25 % de baisse en peu de temps). Elle a ensuite explosée en 2012 mais 2013 est une année de repli tout aussi brutal. Cette chute des derniers trimestres commence à produire ses effets avec des pertes d'emplois records depuis le début des années 2000 dans la construction (200 emplois salariés perdus en un trimestre début 2013). On n'est pas encore sur des seuils de crise grave mais la tendance est négative et va en se renforçant.Deuxièmement, le développement du marché immobilier avec la hausse des transactions et des prix a attiré de plus en plus de capitaux.Ce flux d’argent provient pour partie de l’extérieur (entre 40 et 50 % des achats dans le neuf sont fait par ces non-résidents sur 2003-2008 en 1e estimation). Le poids des capitaux extérieurs crée donc un nouveau risque macroéconomique majeur, car ce flux est plus volatile que celui des résidents qui doivent se loger même lorsque les prix baissent. Il faut d’ailleurs noter que les loyers (annuels ou touristiques) payés à des propriétaires extérieurs génèrent une fuite de revenus hors de l’île.Le flux d’argent est aussi domestique. En effet, sur les dernières années le crédit immobilier a été très dynamique en Corse. Il a progressé en moyenne de 11 % par an entre 2008 et 2012. Le problème est que les revenus des ménages (notamment les salaires car le crédit immobilier est plus rare chez les retraités) n’ont pas progressé dans la même proportion (autour de +5 % pour la masse salariale totale entre 2008 et 2012). L’endettement des ménages s’est accru, passant de 36 % du revenu disponible en 2007 à près de 50 % en 2012 (estimation corse-economie), générant un nouveau risque macroéconomique. De plus, le poids des remboursements de crédit augmente dans le budget des ménages et pèse sur la consommation.Troisièmement, la hausse des prix provoqués par les demandes extérieure et résidente a des répercussions importantes sur le marché du travail, les entreprises et les inégalités.Les prix élevés se transmettent aussi aux loyers. Ceci freine la mobilité des travailleurs et des chômeurs entre les zones d’emploi de la Corse, avec des conséquences notamment sur l’adéquation entre offre et demande de travail et le chômage de longue durée.La hausse des prix impacte aussi l’immobilier des entreprises (bureaux, commerces ou industrie) entravant le développement et la compétitivité des entreprises corses. Or, même si le rôle économique de l’industrie est faible en Corse, le problème de la compétitivité concerne aussi les commerces ou le tourisme, car l’érosion des marges pose un problème pour l’emploi en Corse.Enfin, les grands perdants étant les jeunes actifs et les gagnants les propriétaires foncier et immobilier (globalement les plus de 50 ans), ceci accentue les inégalités de patrimoine et de niveau de vie au sein de la population corse, notamment entre génération. Or, même si les inégalités de revenus ont pu se réduire sur la décennie 2000, elles restent très élevées et surtout elles ne reculent plus depuis 2010.Quatrièmement, la focalisation des énergies et des capitaux des investisseurs se fait au détriment du développement d’autres branches et de la diversification de l’économie, source de résistance et de croissance.L’ampleur des risques économiques ne peut rester sans réponse. Une politique de régulation de la demande de logement est nécessaire, au bénéfice de la stabilité économique de la Corse mais aussi au bénéfice de la pérennité des entreprises et des emplois de la construction et de l’immobilier. Le débat actuel est donc le bienvenu.L’accent est mis sur le contrôle des capitaux entrants, à savoir un statut de résident. Toutefois, à ce stade, d'autres possibilités sont à mettre sur la table : fiscalité (ex : taxe sur les achats de résidences secondaires touchant aussi les résidents), nouvelles règles d'urbanisme, contrôle de la construction de résidences secondaires voire un mix de plusieurs outils. Tout dépend des objectifs politiques que les élus choisiront d’atteindre.Une limitation stricte du marché (objectif : retour au fondamentaux) passe plutôt par des restrictions à l’achat ou des quotas de résidences secondaires mais provoquerait un choc brutal. Il faudrait donc mettre quelque chose de substantiel en face pour compenser car la Corse ne peut se payer le luxe d’un choc systémique incontrôlable.Une riposte graduée (objectif : contrôler les cycles immobiliers) serait plutôt à chercher du côté d’une taxe modulable dans le temps (en hausse quand les prix progressent trop, en baisse pour éviter un effondrement du marché) touchant toutes les achats de résidences secondaires ou des règles d’urbanisme différentes (densification, limitation des constructions de résidences secondaires…). Elle a l’inconvénient d’être plus lente à produire ses effets et d’être plus technocratiques dans son fonctionnement. De plus, il faut admettre qu'un pilotage fin du marché est toujours très difficile (cf. échec de la banque centrale américaine en 2006-2007 lorsqu'elle voulait calmer en douceur le marché immobilier via la hausse des taux d'intérêt). Elle a l'avantage d'être plus facile à mettre en œuvre juridiquement, surtout si la mesure porte sur toutes les transactions de résidences secondaires, résidents inclus. Et elle produit des recettes rendant possible une redistribution du surplus de l'immobilier.Remarque : il serait utile de déverrouiller des bases de données sur l’immobilier aux mains des pouvoirs publics (base de données filocom sur les propriétaires des logements, données impôts et notaires sur les transactions et prix). Le débat y gagnerait beaucoup.
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Les risques macroéconomiques créés par l’immobilier et de la construction en Corse sont réels et importants. Il est nécessaire de mieux réguler ces secteurs au bénéfice de la stabilité économique de l’île. Le débat gagnerait s’élargir à d’autre instrument de régulation.
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Prix de l'immobilier : hausse des frais de notaire en vue en 2014 - 365euros.com

Prix de l'immobilier : hausse des frais de notaire en vue en 2014 - 365euros.com | Assurance de prêt online | Scoop.it
Alors que le secteur de l'immobilier se cherche un nouveau souffle en incitant les vendeurs à baisser leurs prix, l'Etat se prépare pour l'an prochain à relever le taux des frais de notaire de 3,8 % à 4,5 %.hausse des frais de notaireLe Gouvernement cherche des solutions pour faire des économies. Dans ce cadre, l'Etat a décidé dernièrement de sabrer dans les enveloppes de dotation des départements. Et sachant que de nombreuses collectivités locales sont déjà dans le rouge, il a été décidé en compensation de ces moindres dotations d'autoriser les départements à augmenter les droits de mutation à titre onéreux, autrement dit les frais de notaire dès l'an prochain. Cette augmentation fera ainsi passer le taux de frais de 3,8 % à 4,5 % sur deux ans. Et la nouvelle passe mal auprès des professionnels de l'immobilier !La Fnaim a immédiatement fait part de son mécontentement dans un communiqué cinglant : « Le gouvernement fait simplement payer la facture aux acquéreurs de logements anciens. La proposition qui sera ainsi faite au Parlement est indécente, inopportune et irresponsable ». La crainte des agents immobiliers est de voir le marché une nouvelle fois plombé par ce renchérissement des prix. « Le marché a perdu un tiers de son souffle, avec des accédants à la propriété désolvabilisés par les circonstances économiques, par le durcissement de la distribution du crédit et par l'assèchement des aides publiques » résume la Fnaim.Une nouvelle hausse cette fois des frais de notaire, va clairement renforcer les difficultés des particuliers à boucler leurs budgets. Et selon la Fnaim, c'est un mauvais calcul puisqu'en effet moins de transactions c'est moins de droits de mutation à titre onéreux qui rentrent dans les caisses des départements. « L'impôt va tuer l'impôt, et les recettes ne seront pas au-rendez ».
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Alors que le secteur de l'immobilier se cherche un nouveau souffle en incitant les vendeurs à baisser leurs prix, l'Etat se prépare pour l'an prochain à relever le taux des frais de notaire de 3,8 % à 4,5 %.
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En période de chaleur, comment garder son logement frais ?

En période de chaleur, comment garder son logement frais ? | Assurance de prêt online | Scoop.it

Lors des périodes de chaleur pendant l'été, la tentation est grande d'user de la climatisation mais sachez qu'il existe des solutions pour conserver un logement frais sans recourir systématiquement à la clim'.

l'ADEME propose un guide pratique intitulé « Garder son logement frais en été** ». Ce manuel du « chaud dehors, frais dedans » propose quelques conseils afin de concilier respect de l’environnement, fraîcheur dans le logement et sobriété énergétique.

Vérifiez si vous connaissez bien toutes ces petites astuces qui permettront de faire baisser la température et du coup, la facture énergétique.

Protégez vos fenêtres du soleil

► Protégez vos fenêtres du soleil par des stores extérieurs ou des volets

► En été, en tapant sur les fenêtres, le soleil peut faire grimper la température intérieure de 10 degrés. Baissez les stores ou fermez les volets. Cela permet de réduire considérablement l'augmentation de la température. A défaut, des stores intérieurs ou rideaux, moins efficaces, peuvent cependant limiter l'inconfort dû à la chaleur. Pensez-y avant de partir de chez vous le matin !

Fermez vos fenêtres pendant la journée, ouvrez-les la nuit

En laissant les fenêtres ouvertes aux heures chaudes, vous faites entrer la chaleur dans le logement. Une chaleur qui sera difficile à évacuer une fois les pièces réchauffées. L'idéal est de fermer les fenêtres dès que la température extérieure dépasse la température du logement. En revanche, laissez-les bien ouvertes la nuit afin que l'air frais rafraîchisse votre intérieur. Vous profitez des températures les plus basses pour refroidir votre logement en créant éventuellement des petits courants d'air dans les pièces où l'on ne dort pas.

Éteignez vos appareils électriques

► Vérifiez que les appareils électriques sont bien éteints (et non pas en veille). Tous les appareils électriques surchauffent les pièces en fonctionnant. Eteindre les appareils non utilisés limite des apports de chaleur dans la maison. Les dispositifs de veille (télévision, chaîne Hi-fi, magnétoscope, décodeur, ordinateur...) et les petits appareils restant branchés sur la prise de courant (chargeur de portables...) continuent à consommer lorsque l'appareil ne fonctionne pas. Il suffit de brancher ces appareils sur un bloc-prises avec interrupteur pour pouvoir les éteindre tous en une seule fois.

► Limitez l'usage des équipements de cuisson (surtout le four).

Installez des ampoules basse consommation

► Vérifiez que vos lampes sont bien toutes munies d'ampoules basse consommation.

Les ampoules basse consommation consomment 4 à 5 fois moins d'électricité. Leur durée de vie est de 6 à 10 ans, et elles dégagent peu de chaleur. Evitez l'utilisation des lampes halogènes de forte puissance (200 voire 500 watts) qui dissipent beaucoup de chaleur. Adaptez votre éclairage à vos besoins et bien sûr privilégiez les apports de l'éclairage naturel.

Prenez soin de votre réfrigérateur et de votre congélateur

► Dégivrez souvent votre réfrigérateur et votre congélateur.

Dès que vous constatez une couche de givre de plus de 3 mm, pensez à dégivrez car avec le givre, la consommation de vos appareils peut augmenter jusqu'à 30 %.

Evitez également d'ouvrir trop souvent votre réfrigérateur et congélateur : en été, cela peut doubler voire tripler la consommation d'électricité de votre appareil. Avant de partir en vacances, débranchez réfrigérateur et congélateur. Enfin, à l'achat, privilégiez les appareils les moins gourmands en électricité (niveau A de l'étiquette énergie).

Quelques conseils pour choisir et utiliser votre climatiseur

► Si vous souhaitez utiliser un climatiseur, pas de précipitation à l'achat

Lors d'un été "normal", les climatiseurs accroissent la consommation d'électricité de quelques 500 kWh par an et par logement et augmentent la facture d'électricité d'environ 10 %. Si cependant vous faites le choix de la climatisation, installez un climatiseur performant (classe A de l'étiquette énergie) et bénéficiant de la marque Eurovent Elle garantit que les performances de l'appareil sont conformes aux valeurs annoncées par les fabricants.

► Attention aux "climatiseurs mobiles". Pour laisser passer la gaine d'évacuation de l'air chaud ou les tubes de liaison, il faut laisser une fenêtre ou une porte entrebâillées, ce qui laisse entrer la chaleur... Préférez d'autres solution plus cohérentes...

► L'ADEME conseille de ne pas descendre la pièce sous une température de 26°C. Et pour ne pas créer de chocs thermiques nocifs lors de passages fréquents de l'intérieurs vers l'extérieur, veillez à ce que les écarts de température ne dépassent pas 5 à 7°C.

Anticipez les périodes de chaleur

Certains aménagements de votre logement vous permettront d'atténuer les désagréments des périodes de chaleur.

► Protégez vos fenêtres : utilisez des rideaux de canisses ou de bambou, installez des stores ou des volets extérieurs.

► Privilégiez les couleurs claires pour les murs, volets et stores, ces couleurs réfléchissent la chaleur (blanc, jaune, orange, rouge clair).

► Aménagez les alentours de votre maison : Limitez la surface bétonnée autour de votre maison. La pierre et le béton retiennent la chaleur. Plantez des arbres à feuilles caduques devant les fenêtres au sud et à l'ouest. En perdant leurs feuilles en hiver, ces végétaux laisseront pénétrer la lumière et en été, ils éviteront au soleil de frapper les fenêtres. Par exemple : une pergola pour la terrasse, une haie de petits végétaux à l'ouest...

► Isolez le toit et les murs de votre maison (gain sur la facture de chauffage en hiver avec une maison bien isolée). Si votre maison est bien isolée, la chaleur mettra plus de temps à pénétrer par les murs ou le toit. A l'occasion d'un ravalement de façade, par exemple, vous pouvez programmer des travaux d'isolation des murs par l'extérieur. De plus ces travaux d'isolation permettent d'obtenir des avantages financiers.



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Immobilier : En route pour la hausse des taux

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(LaVieImmo.com) - ACE le rappelle à ceux qui l’auraient oublié pendant les vacances : la période de baisse des taux d’emprunt immobilier est bel et bien terminée et les prochaines semaines seront placées sous le signe de la hausse. « Compte-tenu du contexte économique actuel de la France et plus globalement de la zone euro », le courtier prédit une remontée « lente et régulière, de 1 à 2 dixièmes chaque mois ». Selon ce scénario, un ménage type qui aurait emprunté 300 000 euros sur 20 ans à 2,85 % en juin dernier, obtiendrait un taux de 3 % au mois d’octobre prochain et 3,2 % en décembre. Soit un écart de 35 points de base qui entraînerait une hausse d’environ 3,2 % de sa mensualité de remboursement (1 693,97 euros contre 1 641,35 euros) et accroîtrait le coût total de son crédit de plus de 13 % (106 552,31 euros contre 93 924,62 euros).


A noter que, s’il exclut l’hypothèse d’une reprise du mouvement de baisse, ACE estime qu’il existe une probabilité « moyenne » de voir les taux de maintenir dans une fourchette de 3 à 3,5 % au cours des six à douze prochains mois. « La BCE [Banque centrale européenne, ndlr] souhaite contenir la hausse des taux : il est possible qu’elle sorte beaucoup de liquidités et qu’elle maintienne ainsi des taux de crédits très bas », ajoute-t-il sans visiblement trop y croire.




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Le courtier en crédit immobilier ACE ne se montre guère optimiste quant à l’évolution des taux dans les prochains mois.

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Logement : est-ce à l’Etat de se porter garant ?

Logement : est-ce à l’Etat de se porter garant ? | Assurance de prêt online | Scoop.it

Pas de caution solidaire pour votre appartement ? Demandez à l’Etat. La ministre de l'Enseignement supérieur Geneviève Fioraso a détaillé mardi un nouveau dispositif appelé "CLÉ", Caution Locative Étudiante, pour l'Etat se porte garant des étudiants.
Concrètement, c'est l’Etat qui se chargera de verser le loyer au propriétaire en cas d'impayé et en contrepartie, l'étudiant bénéficiaire versera chaque mois une cotisation (1,5 % du montant du loyer), pour un montant qui ira de 3,5€ à 9€. Il s'engage alors à rembourser par mensualités ce qu'il n'a pas pu payer.
Le dispositif s'adresse aux étudiants sans garants, ou issus de familles monoparentales avec peu de ressources, ainsi qu'aux étudiants étrangers, en clair à ceux qui n'ont pas la possibilité de fournir les deux garants habituellement exigés par les propriétaires. 2000 jeunes bénéficieront de cette caution locative à la rentrée, 20 000 l'année prochaine.

« C'est rassurant »

Dans la région Aquitaine, la réforme n’a rien de spectaculaire. La mesure existe déjà sous une autre forme, « Clé Aquitaine », depuis 2006, géré par le Service immobilier rural et social (SIRES). « L’an dernier, j’ai perdu mon emploi », raconte Théo, qui paye une cotisation de 4 euros par mois depuis deux ans. « La région a pu payer mon loyer pendant deux mois, quand je me suis remis sur pied, et après j’ai pu payer mon loyer moi-même ». Et pour les propriétaires, aussi, la mesure a du bon. « C’est rassurant parce qu’on a cette garantie d’avoir un loyer pris en charge, pour avoir régulièrement nos loyers en fin de mois », explique Estelle, qui loue deux studios à des étudiants étrangers.

« Un bilan très positif »

Pour François-Xavier Leuret, le directeur du SIRES, « c’est un bilan très positif. Nous avons cautionné la première année, en 2006, 95 étudiants et jeunes sur la région, nous en sommes à près de 1 400. Il y a eu des problèmes qui ont généré le paiement par le fond de garanties 100 000 euros de loyers en 7 ans, sur 15 millions d’euros de loyer garanties, c’est très faible. Les petites gouttes d’eau font les grandes rivières, nous espérons que ces petits dispositifs qui sont expérimentaux au départ puissent générer de grands dispositifs nationaux à l’arrivée ».



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En échange d’une petite cotisation mensuelle et d’une obligation à rembourser à terme, l’Etat peut prendre en charge les loyers impayés. Est-ce son rôle ?
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Immobilier à Bordeaux : un marché dynamique et attractif

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Bordeaux est une ville qui attire, chaque année, de nouveaux arrivants. " Les mutations sont nombreuses et beaucoup d'acheteurs arrivent de l'extérieur, confirme Claudine Harribey, conseillère du réseau OptimHome. J'ai récemment vendu à des Vendéens, à des Tourangeaux ainsi qu'à des Dijonnais. " Cette catégorie d'acheteurs, tout comme les ménages bordelais aisés, cherche à se loger dans le centre-ville et ses alentours, notamment dans le " triangle d'or ", délimité par le cours Georges-Clémenceau, l'allée de Tourny et le cours de l'Intendance, les Quinconces et le quartier Saint-Pierre. 

Mais il faut compter, au minimum, 3 500 euros le mètre carré. A quelques rues du centre-ville, le secteur du Jardin public est aussi convoité. C'est ici, rue Ducau, qu'un appartement de bonne facture, en rez-de-chaussée, s'est vendu 335 000 euros pour 110 mètres carrés. Autre quartier prisé : les Chartrons. L'offre y est faible, d'où des prix stables, avec un mètre carré relativement élevé. " Les familles bordelaises, en quête d'une maison et de tranquillité, se tournent aussi vers les quartiers Caudéran, Saint Seurin-Fondaudège et du Bouscat ", souligne Valérie Lefort, de l'agence Barnes. Ces secteurs sont très bien reliés au centre-ville, mais le mètre carré y est un moins cher, autour de 3 000 euros. Les acheteurs sont aussi friands, en périphérie, de Mérignac et du centre de Talence, bien desservi par le tramway. 

 


 


Des échoppes bordelaises prisées

Les primo-accédants et les portefeuilles plus modestes doivent migrer au sud de la ville, dans les quartiers Nansouty, de la Barrière de Bègles, de la Barrière de Toulouse et Saint-Jean. Ils sont souvent en quête d'une échoppe bordelaise, maisonnette de ville sur un étage. " Ils recherchent une petite échoppe de 70 mètres carrés, entre 180 000 et 200 000 euros ", note Jean-Claude Boyer, de l'agence Guy Hoquet-Nansouty. Dans le secteur de la gare Saint-Jean, une maison de 79 mètres carrés avec un jardin est partie à 230 000 euros. A noter, ce quartier est dynamisé par le vaste projet d'aménagement urbain Euratlantique. Tout autour de la gare s'étendra un quartier d'affaires et de logements. Un programme porté par la future ligne TGV Tours-Bordeaux, qui mettra la cité girondine à deux heures de Paris en 2017. " Les prix se stabilisent à Bordeaux car les biens se raréfient ", indique Jean-Claude Boyer. 

Malgré une baisse des transactions en 2012, le marché semble toujours porteur et dynamique, mieux loti que ceux des départements de la Dordogne et de la Charente. Toutefois, " la crise est passée par là ", ressent Jean-Claude Boyer. Les ventes dites de " confort " - ceux qui désirent vendre leur logement simplement pour acquérir une surface plus grande - se raréfient, les acquéreurs multiplient les visites, ils sont plus exigeants et seuls les biens évalués au prix du marché partent sans difficulté. " Les vendeurs l'ont bien compris, ils deviennent plus raisonnables sur les prix car ils savent que les acquéreurs ont la main ", conclut Jean-Claude Boyer. Si le prix de vente est excessif, une grosse négociation jusqu'à 20 % est à prévoir.



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Immobilier : acheter sans apport en France, c'est (de moins en moins) possible

Immobilier : acheter sans apport en France, c'est (de moins en moins) possible | Assurance de prêt online | Scoop.it
Les financements d’achats immobiliers sans apport de l’acquéreur se font de plus en plus rares dans les grandes métropoles, les banques ayant resserré leurs conditions de crédits. Cependant, des logiques commerciales dans certaines zones font subsister ce type de financement.


Sauf exceptions, il est de plus en plus difficile de pouvoir acheter un bien immobilier sans apport personnel dans les grandes métropoles françaises. La faute à des conditions de crédits qui se resserrent depuis la crise, notamment sous le poids des nouvelles réglementations bancaires.
Spécialiste des dossiers immobiliers financés sans apport, le courtier Immoprêt a dressé un tour d'horizon des grandes régions hexagonales. Il y a constaté un certain nombre de disparités à l'échelle locale en matière de financement à 110%, c'est-à-dire un crédit qui comprend le prix net du bien, les frais d'agence, les frais de notaire, les frais de garantie, ainsi que les frais de dossier bancaire.
"Les politiques nationales des banques ne sont pas représentatives des situations villes par villes", estime Ulrich Maurel, président d'Immoprêt. En Ile-de-France par exemple, les financements à 110% ne sont plus légions. "Compte tenu des revenus moyens élevés des clients, les établissements bancaires estiment que les futurs acquéreurs doivent avoir de l'apport", explique-t-il. Il faut dire qu'à plus de 8.000 euros le mètre carré à Paris et à environ 5.500 euros dans le reste de l'Ile-de-France en moyenne, les primo-accédants, principaux bénéficiaires des financements à 110%, ne sont quasiment plus présents dans Paris et en première couronne.

Les banques ne se battent plus pour des profils risqués

De même à "Aix en Provence, une région où le foncier est l'un des plus cher de France, les demandes de financement à 110% rencontrent de plus en plus de difficultés pour trouver un établissement qui va jouer le jeu ", indique Ulrich Maurel. "On peut alors penser que, dans un climat où les banques ont atteint leurs objectifs rapidement grâce à une forte demande de renégociations de crédits depuis le début de l'année, elles se battent moins pour recruter ces profils "à risques"", ajoute-t-il.
A Reims ou à Lille intra-muros, les conclusions sont les mêmes : avec des profils aux revenus moyens plus élevés qui préparent mieux leur projet en amont, "le 110% est devenu quasi inexistant", constate Ulrich Maurel.

Des exceptions subsistent 

En revanche, dans certains pôles économiquement dynamiques comme Lyon ou Bordeaux, les politiques commerciales des banques prennent le pas sur le reste. Les équipes d'Immoprêt prétendent en effet n'y constater aucune difficulté pour faire financer leurs clients sans apport. Le but des banques étant de mener une politique agressive pour récupérer des clients primo-accédants.
Dans la partie nord de la France, des financements à 110% sont également régulièrement octroyés, mais pour d'autres raisons. Les revenus moyens dans certaines villes y étant parfois très faibles, "les banques ont adapté leurs offres et leurs critères d'acceptation du risque", explique Ulrich Maurel. La conseillère de l'agence Immoprêt à Calais Astrid Degryse, dit ainsi ne rencontrer "aucune difficulté pour trouver des solutions à 110% auprès des partenaires bancaires". De même à l'Est, où Corine Boiteux, directrice de l'agence Immoprêt de Troyes, constate que "les demandes de financement à 110% représentent 80% des familles que nous accompagnons".



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Sauf exceptions, il est de plus en plus difficile de pouvoir acheter un bien immobilier sans apport personnel dans les grandes métropoles françaises.

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