Vous avez dit baisse des prix des logements? | Architecture et Urbanisme - L'information sur la Construction Paris - IDF & Grandes Métropoles | Scoop.it

En matière de prix du mètre carré, il y a baisse et baisse…Si les professionnels de l'immobilier sont nombreux à évoquer la probabilité d'une nette baisse des prix des logements en 2013, tous les observateurs ne partagent pourtant pas cet avis de la même façon ; on a le sentiment d’y aller à hue et à dia. Coté hue, le très vénérable Crédit Foncier a bien fait la synthèse en pronostiquant pour cette année un repli de l’ordre de 5% à 10% ; soit un chiffre de baisse compris entre  – 5 à –10% !  Coté dia, dans une récente étude portant sur le marché immobilier français, le très respectable cabinet d'études économiques Xerfi exclut en effet tout replis marqués des prix, préférant tabler sur leur relative stabilité ; lui n'hésite pas à prendre le contre-pieds de l'opinion générale en estimant que « malgré les mesures publiques destinées à freiner leur hausse, les prix de l'immobilier en France se maintiendront à un niveau élevé, dans le neuf comme dans l'ancien. » Ces derniers ne devraient enregistrer qu’ une baisse minime de 1.1% cette année et de 0.4% l’année prochaine, c’est à dire en 2014... Et pourquoi donc ? Parce que, selon le cabinet, avec près de 400.000 unités annuelles, la faiblesse des mises en chantier devrait en effet grandement peser sur les prix ; car ce niveau ne permettra pas de combler le déficit structurel de logements et contribuera à limiter les baisses de prix. Roulez, jeunesse !

Attention, prévient le cabinet Xerfi : s'il s'agit là de moyennes nationales, les prix de l'immobilier devraient toutefois adopter des évolutions relativement disparates selon les régions...

 

Autre chose : en pleine crise, le prix des appartements neufs continue à grimper, au moins globalement car de ci de là, on relève des replis, parfois même sévéres comme à Caen ou le prix a du abandonner près de 10% en 2012. En 2011, il avait augmenté de 7%; l'année dernière de 0,9% alors que l’ancien a reculé de 2%, dans la même France entière !  C'est d'autant plus surprenant que, dans le même temps, les ventes ont plongé reculant de 28% l'année dernière soit seulement  73.700 logements écoulés. Pourtant, dans tous les secteurs frappés par la récession (automobile, prêt-à-porter…), les prix ont baissé pour reconquérir des clients. Même dans l'immobilier ancien, ils ont commencé à piquer du nez! Ce graphique sur la crise des subprimes est saisissant, montrant le grand écart entre prix et transactions...qui a débouché sur " de bonnes affaires" selon son auteur

Mais, expliquent les observateurs,  les promoteurs immobiliers, eux font de la résistance. «Il y a très peu de chances que nos prix reculent même si les tarifs de l'immobilier ancien s'enfoncent», affirme François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers. Une anomalie qui a une explication: «Sur chaque programme immobilier, les emprunts bancaires représentent 90% des fonds, raconte Alexandra François-Cuxac, vice-présidente de la même FPI. Or les banques exigent que nous sortions une rentabilité brute de 7% et nette de 4,3 à 4,4% sinon ils ne financent pas l'opération. Cela nous empêche – donc - de baisser les prix.»

De toute façon, selon les professionnels, les coûts de revient du neuf sont plutôt en hausse. En cause, d'abord, le coût du terrain qui représente parfois 40% du prix de revient d'un logement en Ile-de-France. Car leur prix a toujours tendance à monter. Et, si elle va dans le bon sens, la loi sur la mobilisation du foncier public qui va obliger des administrations et des établissements publics à céder gratuitement ou avec une forte décote des terrains constructibles, risque de mettre plusieurs années avant de porter ses fruits. De plus, il y a les recours; de plus en plus souvent injustifiés par autre chose que le souci de taxer la promotion, ils constituent un frein couteux à faire sauter, notamment dans cette bonne ville de Marseille où ils représenterait un bon tiers des cas de blocages des chantiers?

Au secours: il y a un autre facteur qui fait grimper les coûts: c'est l'empilement des normes : que ce soit le « Bâtiment basse consommation », dit familièrement BBC, ou encore l’accessibilité aux handicapés…qui impose au cahier des charges des adaptations parfois très coûteuses pour une occupation réduite?  «Nous demandons aux pouvoirs publics d'arrêter cette inflation de normes », souligne encore François Payelle, le patron des promoteurs constructeurs. Par exemple, il n'est peut-être pas utile de construire deux parkings par logement neuf comme certains l’imposent ? En tous cas, d'ici là, les prix ne risquent pas de baisser...vraiment !


Via Jean-François Jagle