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Immobilier : combien vous coûte le « temps d’attente »

Immobilier : combien vous coûte le « temps d’attente » | API | Scoop.it
Acheter son logement maintenant avant que les taux d’intérêt ne remontent ou attendre une baisse substantielle des prix  ? Un choix...
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Immobilier : la baisse des taux n'a rien changé (ou presque) ...!!!

Immobilier : la baisse des taux n'a rien changé (ou presque) ...!!! | API | Scoop.it

Le pouvoir d'achat immobilier des ménages croît nettement depuis deux ans. Mais ce n'est pas pour autant qu'ils achètent. De janvier 2012 à septembre 2013, les ménages des 10 plus grandes villes de France ont en effet vu leur pouvoir d'achat immobilier augmenter de 8,4% à 19,4% selon les villes, selon une étude du réseau MeilleursAgents et du courtier immobilier Empruntis. La baisse des taux d'intérêt de crédits immobiliers qui ont atteint un niveau historiquement bas en mai dernier y est pour beaucoup.

"Entre janvier 2012 et juin 2013, 21% des acquéreurs potentiels ont de nouveau été en capacité d'acheter grâce à la baisse des taux", indique les deux experts immobiliers, "mais dans les faits, ils ne sont pas revenus sur le marché", ajoutent-ils. 

Les transactions baissent car les prix sont trop élevés

Le nombre de transactions annuelles dans l'ancien a en effet chuté de quasiment 180.000 unités en 18 mois.  Les prix ont, il faut dire, atteint un niveau très élevé début 2012. Concrètement, il faudrait qu'ils baissent de manière beaucoup plus substantielle pour qu'une partie des acquéreurs  reviennent sur le marché, notamment les primo-accédants.

En matière de pouvoir d'achat immobilier, les Parisiens sont les plus désavantagés. Ce, "malgré des revenus très nettement supérieurs à la moyenne", indique l'étude MeilleursAgents-Empruntis. Ils peuvent, "dans les mêmes conditions d'achat, s'offrir presque moitié moins de surface qu'un Strasbourgeois ou un Rennais".

L'avenir s'annonce morose

La situation au niveau national risque d'empirer à l'avenir si les taux remontent car "pour annuler une hausse de taux d' un point, il faudra une baisse des prix de 8% pour garder le même nombre de ménages finançables", juge l'étude. Cette baisse semble improbable car la demande de logements excède largement l'offre.

En outre, certaines banques ont malheureusement "déjà atteint leurs objectifs : elles ont donc moins envie de rogner trop fortement sur leur marge pour concrétiser des dossiers avant la fin de l'année", expliquent MeilleursAgents et Empruntis. Et "la pression des directions financières des établissements bancaires pour augmenter les taux en vue de conserver les mêmes marges" ne devrait rien arranger.

Il n'y aura donc pas d'effort à attendre du côté des banques : "le mot d'ordre est à la prudence", constatent les deux experts. Les banques n'opèreront ainsi pas "de retour des durées longues".

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Mandat de vente : quel type choisir ...???

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i vous vous adressez à un agent immobilier pour la vente d’un bien, la signature d’un mandat écrit est obligatoire (loi dite Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970, décret du 20 juillet 1972 et arrêté du 15 septembre 1972).

Le mandat d’agence, contrat qui engage le vendeur (appelé le « mandant ») et l’agent immobilier (appelé le « mandataire »), ne concerne pas l’aspect juridique de la vente mais uniquement son aspect commercial. Il fixe à la fois le prix de vente du bien et le montant de la commission de l’agent immobilier ainsi que les conditions de sa rémunération.

À la base, la pratique avait instauré deux types de mandats : le mandat simple et le mandat exclusif. Le mandat simple permet au propriétaire de déléguer parallèlement plusieurs agences tout en s’occupant également lui-même de la vente de son bien. A contrario, le mandat exclusif est donné à une seule agence, en exclusivité donc.

« Les mandats exclusifs sont très encadrés par la loi, précise tout de go Norbert Jacq, le président vosgien de la Fnaim Lorraine (fédération nationale de l’immobilier) basé à Domptail près de Rambervillers. Avec un tel mandat, l’agent immobilier se sent évidemment bien plus motivé pour s’investir pleinement dans la mission qui lui est confiée. »

Mais attention, en signant un mandat exclusif, la vente est confiée à une seule et unique agence. Il devient impossible de signer un mandat avec une autre agence, de passer une annonce pour vendre de particulier à particulier ou même de vendre à une connaissance sans l’intervention de l’agence. Un tel mandat est traditionnellement assorti d’une clause pénale, aux termes de laquelle le mandant qui vend lui-même alors qu’il en a donné mission à un unique agent immobilier doit une indemnité au professionnel. Cette dernière étant souvent fixée à la moitié de la commission prévue. En outre, depuis quelques années sont apparus des fichiers communs de mandats exclusifs, entre professionnels, redoutables d’efficacité.

Mais à l’usage, il est apparu un autre type de mandat, intermédiaire, souvent appelé semi-exclusif. Il consiste à confier le bien à un seul et unique professionnel tout en conservant au propriétaire la faculté de vendre par lui-même. Dans ce cas, selon l’accord passé avec le professionnel titulaire du mandat, les honoraires peuvent être dus en partie. En l’absence de clause et si le vendeur traite lui-même la transaction, il peut ne devoir aucun honoraire ni dédommagement.

« Globalement on peut chiffrer à 10 % le nombre de man dats exclusifs signés par les agences, poursuit le président de la FNAIM Lorraine. Un tout petit peu plus pour les mandats semi-exclusifs, tout le reste étant en mandats simples. Avec tous les effets nocifs que cela comporte… »

Comme, par exemple, le fait de retrouver le bien sur quatre ou cinq supports (agences, internet, petites annonces, etc.), avec autant de prix de vente différents…

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Loi Duflot Alur immobilier: et si le marché locatif devenait sauvage ...???

Loi Duflot Alur immobilier: et si le marché locatif devenait sauvage ...??? | API | Scoop.it

C'est l'une des craintes soulevées par les professionnels de l'immobilier : à trop vouloir encadrer et réguler, les propriétaires bailleurs vont tenter de contourner le projet de loi Alur voté par l'Assemblée nationale.

Cécile Duflot peut-elle faire échouer ses propres objectifs ? Alors que l'Assemblée nationale a voté son projet de loi sur le logement et l'urbanisme (Alur) en première lecture, une question se pose : comment faire appliquer les nombreux changements prévus en matière de location immobilière ?

Deux tiers des locations se font entre particuliers

Certaines dispositions, comme le plafonnement des honoraires de location facturés par les agences immobilièresou l'affichage des frais en question sur les supports publicitaires, ne devraient pas poser de problèmes particuliers. En effet, l'activité des agences immobilières est contrôlée par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Cette dernière peut vérifier la validité d'une carte professionnelle mais aussi examiner des baux de location. Ce point est important puisque la loi Duflot prévoit d'imposer un contrat de bail type, devant comporter mention du loyer médian de référence et de son pendant majoré de 20% dans le cadre de l'encadrement des loyers.

Problème : environ deux tiers des locations immobilières se font de gré à gré, ou entre particuliers, et ne sont pas contrôlées par la DGCCRF. Christophe Celdran, directeur général du réseau Maxihome, qualifie la loi Duflot de «contreproductive » à cet égard. « La ministre ne fait pas confiance aux professionnels mais les particuliers ne sont pas mieux placés pour faire appliquer la loi », souligne-t-il.

D'autant que la proportion de locations de gré à gré pourrait aller en grandissant avec la nouvelle loi. « On va vers une désintermédiation galopante », craint ainsi Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet. Car les propriétaires bailleurs pourraient mal supporter la hausse des frais à payer pour mettre leur logement en location via une agence. « Il est parfois difficile de faire payer les propriétaires actuellement. Pour certains, ils se demandent pourquoi payer des frais d'agence alors qu'ils peuvent mettre une annonce sur LeBonCoin.fr et avoir 80 appels derrière », note Christophe Celdran.

Des abus difficiles à sanctionner

Or, c'est justement avec ce genre d'annonces immobilières que les abus sont les faciles. Fin août 2013, les médias relataient le cas d'un propriétaire ayant posté une annonce sur LeBonCoin.fr qui demandait un droit de visite de 5 euros aux éventuels intéressés. Si la loi interdit formellement à une agence de demander un paiement avant la signature du bail, la législation pour les particuliers est inexistante. Autant dire que c'est au locataire potentiel de flairer l'arnaque par ses propres moyens, ce qui n'est pas toujours aussi simple que dans le cas évoqué ci-dessus.

En complexifiant les relations propriétaire – locataire, certaines mesures fortes de la loi Duflot pourraient alors se retrouver inapplicables dans un marché de gré à gré tendu. Ce sera par exemple au locataire de vérifier que les pièces justificatives qui lui sont demandées correspondent bien à la liste limitative que la loi veut mettre en place. Si les vérifications de ce type peuvent également s'imposer avec l'entremise d'une agence immobilière, la différence est que le particulier bailleur risque moins de contrôles et peut donc plus facilement contourner la loi. Le constat est similaire pour l'encadrement des loyers ou la restitution dans les délais du dépôt de garantie. 

En définitive, la voie judiciaire restera le recours privilégié pour les locataires lésés. La loi Duflot prévoit d'ailleurs de donner la possibilité d'introduire des recours en baisse de loyers, dans le cadre de l'encadrement des loyers ou lorsque la surface habitable du logement est plus petite qu'indiquée sur le contrat de bail. Si le propriétaire n'obtempère pas, le locataire pourra saisir la justice. Pour autant, cette solution est loin d'être idéale, en particulier pour les locataires les plus modestes. Et  les propriétaires pourraient toujours pratiquer une forte sélection à l'entrée, en privilégiant un locataire moins regardant sur ses droits à celui qui insiste pour faire appliquer la loi...

L’amendement sur les services sexuels rejeté

Etonnamment, Cécile Duflot s’est prononcée contre un amendement du groupe écologiste à l’Assemblée pour rendre pénalement responsables les sites ou journaux diffusant des annonces immobilières proposant des locations en échange de services sexuels. Si la ministre du Logement a condamné ces pratiques « inadmissibles», elle a renvoyé le traitement de cette question au ministère de la Justice. La loi de juillet 2012 sur le harcèlement sexuel couvrirait ce cas de figure selon la ministre.

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immobilier Réforme Duflot Alur : loué soit le locataire ...!!!

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La réforme des rapports locatifs proposée par Cécile Duflot part d'un postulat simple, mais pas forcément partagé : longtemps, le locataire a été désavantagé face à son bailleur. D'où son parti pris de rééquilibrer les rapports locatifs en faveur du locataire.  

De nombreux professionnels jugent que la ministre se fourvoie, tandis que les associations de locataires et de mal-logés réclament plus. "C'est une avancée pour les locataires, souligne toutefois Frédéric Blanc, juriste de l'association de consommateurs UFC-Que choisir. Certains sujets critiques sont pris à bras-le-corps." 

Moins de frais et moins d'abus

Parmi ces sujets critiques, les honoraires de location payés par le locataire à la signature du bail figurent en bonne place. Ces derniers, le plus souvent égaux à un mois de loyer, voire plus, seront limités à la rédaction du bail et de l'état des lieux, dont le paiement sera partagé avec le bailleur.  

De plus, le montant facturé au locataire sera plafonné pour éviter des dérives. La limite pourrait se fixer entre 250 euros, selon UFC-Que choisir, et 500 euros, selon le président de la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim), Jean-François Buet, qui qualifie ce choix d'"inique et antiéconomique". 

Le bail et les états des lieux seront par ailleurs standardisés. Un point essentiel, en particulier pour l'état des lieux de sortie, source récurrente de conflits entre un locataire et son bailleur ou mandataire. "Il est consternant de voir qu'il n'y a pas deux professionnels qui font un état des lieux de la même manière", note à ce sujet Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du management des services immobiliers (Imsi). 

Autant de mesures dénoncées dans le monde de l'immobilier. "Il n'y a rien de plus problématique qu'un contrat de bail ou un état des lieux mal rédigé, car ce sont les documents qui servent de base au juge en cas de litige. Mais, pour que le service soit de qualité, il ne peut pas se faire à vil prix et doit être rémunéré justement", explique ainsi Bernard Cadeau, président du réseau Orpi. Un raisonnement partagé par le président du syndicat des agents immobiliers, qui pointe le risque d'un moindre service rendu aux locataires. 

L'encadrement des loyers au coeur du débat

Mais le projet de loi Duflot voit plus loin que la seule redéfinition des conditions d'entrée et de sortie du locataire. En proposant un encadrement des loyers dans les zones en tension, Cécile Duflot veut enrayer le phénomène d'augmentation des loyers plus rapide que les revenus depuis la fin des années 1990. 

Un loyer médian de référence sera donc déterminé au mètre carré et par type de logement par des observatoires publics locaux en cours d'installation. Les prix à la location ne pourront pas dépasser cette référence de plus de 20 % à la hausse, sous peine d'être descendus. Les locataires, qui connaîtront ces valeurs puisqu'elles devront être inscrites sur le bail, pourront déposer un recours jusqu'à six mois après la signature du contrat de location. A l'inverse, les loyers plus de 30 % en dessous de la référence pourront être augmentés plus fortement. 

Sans surprise, les critiques pleuvent sur cette future régulation. Certains se demandent pourquoi vouloir encadrer les loyers alors qu'ils ont progressé modérément en 2012 (+2,2 % selon l'observatoire privé Clameur) et ralentissent encore en 2013.  

"Le mécanisme a vocation à être pérenne, de manière à prévenir une nouvelle envolée lorsque l'économie repartira", se défend le cabinet de Cécile Duflot. D'autres, comme l'économiste Michel Mouillart, responsable des études de Clameur, affirment que le système va bénéficier aux plus aisés : les loyers les plus élevés, payés par les plus riches, vont baisser, tandis que les plus bas loyers vont augmenter plus fortement. Une critique de "mauvaise foi", selon la ministre. "14 % des ménages les plus riches sont aujourd'hui locataires.  

Plus on est aisé, plus on est propriétaire de son logement. A l'inverse, plus on est modeste, plus on habite dans un petit logement, dont le prix au mètre carré est le plus élevé", argumentait-elle devant les députés lors du vote de cette mesure à l'Assemblée nationale le 12 septembre. 

De plus, la loi prévoit la possibilité de faire payer un "complément exceptionnel" de loyer, en fonction des caractéristiques du logement. Une disposition appelée à rassurer les bailleurs, mais dont l'imprécision inquiète les associations pro-locataires. 

Le spectre d'un retour de flamme

En définitive, le monde de l'immobilier craint la réaction des bailleurs. Pour Denys Brunel, président de la Chambre des propriétaires, "il va y avoir deux réactions négatives : l'abstention, c'est-à-dire j'arrête d'investir dans l'immobilier locatif, et la fuite", vers l'étranger ou les locaux commerciaux. "On prépare un tsunami sur l'offre locative, affirme Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet. Les propriétaires vont boire la tasse et les locataires se noyer." 

Car, si les bailleurs désertent l'immobilier locatif, ce qui a déjà commencé, préviennent certains, les risques sont simples pour les professionnels : moins de logements seront mis en location sur un marché qui souffre déjà d'un déficit chronique d'offres. Les files d'attente à la porte des logements pourraient se multiplier et la sélection se durcir encore davantage. Soit l'inverse de l'objectif .

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immobilier Alur , lettre ouverte à Mme Duflot ...!!!

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Le fonds de votre projet de loi est juste… Mais les moyens pour parvenir à vos idéaux ne sont pas les bons, et mettent en danger l’intérêt des consommateurs, tout autant que celui des professionnels qui suivent les mêmes buts que vous".

"Madame,

- Vous souhaitez que les agents immobiliers soient formés : JE SUIS POUR !

Une formation conséquente est, d’ailleurs, déjà en place chez nous. Malgré les idées reçues, les agences nouvelle génération y accordent, en effet, plus d’importance que les réseaux traditionnels. L’enjeu est de taille pour les premiers qui doivent lutter en permanence contre les procès pour "non-professionnalisme" qui leurs sont faits par les agents "vitrés", dans le but, clairement, de limiter la concurrence, via une politique de dé-crédibilisation. 

Cette formation obligatoire est une bonne chose, mais attention de ne pas vous laisser trop influencer, dans la réflexion concernant sa mise en place, par des professionnels qui jouent d’abord la carte de leurs propres intérêts, passant par une guerre sans merci contre les nouveaux entrants, dont une partie d’entre eux promeuvent de nouvelles façons de travailler, assorties de politiques tarifaires attractives pour les consommateurs d’immobilier…

- Vous souhaitez plus de transparence sur les honoraires ? JE SUIS POUR !

Pour preuve, je suis l’un des associés fondateurs d'une agence immobilière qui a décidé de faire figurer, en toutes lettres (et chiffres), le montant de ses honoraires de vente dans ses annonces ! C’est rare…

Des honoraires qui, de plus, sont forfaitaires et réduits, car nous pensons que le prix du service doit correspondre à la charge réelle de travail ; refusant, par là, un système injustifié de commissionnement au pourcentage.

Je pense d’ailleurs que toutes les agences devraient assumer le prix de leur service en affichant clairement les honoraires demandés pour chaque vente dans leurs annonces !

Cela va dans le sens que vous souhaitez : redonner de la transparence et du pouvoir d'achat aux consommateurs.

- Vous souhaitez encadrer les loyers, dans les zones tendues : JE SUIS POUR !

Car une surchauffe des loyers est un frein à la mobilité des personnes, et donc à la compétitivité de notre pays. Mais, par pitié, pensez au choc de simplification prôné par Monsieur Hollande, et épargnez-nous cette usine à gaz que constitue le projet, en l’état, et qui, selon certaines études vont aboutir à l’inverse de ce que vous recherchez, c’est-à-dire baisser les loyers de ceux qui en ont le moins besoin et rajouter des affaires aux tribunaux déjà engorgés.

En revanche, sur le projet de limiter drastiquement les honoraires, au prétexte qu’ils constituent aussi un frein à la mobilité, je ne vous suis pas. Pas d’amalgame ! Les agents immobiliers ne sont pas responsables de l'augmentation des loyers qui est avec le déficit de construction de logements un des freins à la mobilité. Ce sont les politiques insuffisantes de création de logements des gouvernements successifs, le maquis administratif des permis de construire, la concentration des zones d'emplois, les aides au logement pour étudiants accordées sans condition de ressources des parents, les délais de justice insupportablement longs pour les bailleurs en cas d'impayés, l’impunité financière des locataires face aux impayés, la surprotection des locataires qui reçoivent un logement décent à l’entrée et le rendent de leur fait impropre à l’habitation, la réduction à un mois de loyer du dépôt de garantie qui est loin de suffire pour remettre en état un appartement... qui expliquent l’élévation progressive du niveau des loyers par mesure d’autosécurisation des bailleurs.

Pour n'être pas uniquement dans la critique, mais aussi dans la recherche de solutions, voici, Madame La Ministre, quelques pistes pragmatiques pour rééquilibrer la balance entre bailleurs et locataires et par la même fluidifier le marché et provoquer une baisse des loyers :

- Raccourcissez les délais de justice contre les locataires de mauvaise foi qui abusent du système, et vous verrez que le marché reprendra la fluidité que vous appelez de vos vœux !

- Arrêtez  d’effacer les dettes de loyer des locataires dans les situations d’endettement, car cela fragilise à son tour le bailleur,

- Mettez en place une vraie politique de simplification de la construction de logements.

- Remettez rapidement en cause la loi dite "Boutin" qui a abouti à produire l'inverse de ce à quoi elle était destinée : faciliter l'accès à la location de certaines catégories de salariés (CDD, Intérim, période d'essai). Ne pouvant plus présenter une caution solidaire si le bailleur a souscrit une assurance loyers impayés, ceux-ci se voient exclus du système locatif lorsque l’assurance refuse leur candidature. Avant cette loi contre-productive, ils avaient accès plus facilement à un logement !

Abandonnez l'idée d'une garantie universelle des loyers, et laissez les bailleurs souscrire librement et financer eux-mêmes leur assurance loyers impayés. Le système fonctionnait très bien avant l'intervention néfaste du gouvernement au travers de la loi Boutin !"

Madame La Ministre, l’intervention ponctuelle de l’État peut être justifiée et nécessaire, comme le blocage des loyers sur une période limitée, mais l’interventionnisme partout et sur tout se révèle souvent contre-productif !

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Mandataire immobilier : comment bien choisir votre réseau mandataires immobiliers - les 10 questions

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Tout savoir sur le mandat des agents immobiliers

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L’agent immobilier est un mandataire rémunéré chargé d’intervenir pour vendre ou louer des biens immobiliers appartenant à autrui. Sa mission est de rapprocher les parties intéressées en contrepartie d’une rémunération. Pour cela, il reçoit donc un mandat (d’acheter, de vendre, ou de louer).

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Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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Immobilier : le moment d’acheter ...???

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Acheter ou pas ? En 2013, 800.000 Français ont répondu ou vont répondre «oui». D’autant que les signes sont plutôt encourageants.

 

Placement préféré des Français, la pierre reste une valeur sûre. Et pourtant, nombre d’entre eux hésitent à se lancer dans cet achat complexe. Cette année, 800 000 personnes ont déjà franchi le pas ou devraient le faire dans l’Hexagone, selon la Fnaim et le Crédit Foncier.

Prix parfois élevés, situation économique morose, banques frileuses… dans ce contexte immobilier tendu, acheteurs et vendeurs défendent chacun leurs intérêts.

Pourtant, tous les indicateurs incitent à opter pour l’achat d’ici à la fin 2013. Une opération importante dans une vie, «ne serait-ce que pour se créer un apport et réinvestir dans un logement plus grand par la suite», conseille la Chambre des notaires d’Ile-de-France.

 

Des prix toujours élevés mais généralement stabilisés

D’autant que les prix, même s’ils restent élevés, sont en légère baisse. Dans la région francilienne, au deuxième trimestre 2013, le prix moyen des appartements anciens atteint 5 450 €/m2 (-1,1 % sur un an). De même qu’à Paris, où le mètre carré s’affiche à 8 200 €, alors qu’il était plus cher de 1,9 % à la même période en 2012.

Dans la capitale, les achats ne faiblissent pas avec 7 050 logements neufs ou anciens vendus en un an, soit une hausse de 4 %. Le temps des prix qui n’en finissaient pas de grimper et de battre des records semble donc révolu et le marché immobilier reprend son souffle.

 

Des taux d’emprunt toujours bas

S’il est toujours difficile de définir un temps propice à l’achat, cette période de relative accalmie est profitable. Car «les vendeurs, qui espéraient des prix toujours plus élevés, semblent être revenus à des tarifs plus raisonnables», selon les experts de la Fédération nationale des agences immobilières.

La conjoncture semble donc favorable à l’acheteur et notamment aux primo-accédants. Car toute transaction va généralement de pair avec la contraction d’un emprunt auprès d’un établissement de crédit. Et les taux restent, là encore, très avantageux. S’ils ont légèrement augmenté depuis le 1er trimestre de cette année, ils varient entre 3,20 et 3,40 % pour des prêts échelonnés sur 20 ans (hors négociations).

 

L’épineuse question de la hausse des frais de notaire

Le contexte de la fin de l’année doit également ne pas être négligé, car dès 2014, il faudra aussi tenir compte de la hausse des frais de notaire. En effet, la loi Duflot prévoit notamment une hausse de ces droits de mutation. Ces taxes seront reversées à l’administration publique. Aujourd’hui, le plafond s’élève à 3,80 % sur le prix du bien acquis.

Mais il devrait être revu à la hausse et atteindre 4,5 % pour 2014 et 2015. Toutefois, toutes les villes n’appliqueront pas nécessairement cette hausse dès 2014, comme cela devrait être le cas à Paris. Une année de répit, donc, qui pourrait être la porte ouverte à encore quelques bonnes affaires. 

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Entre rugby et immobilier, le grandiose projet du Stade rouennais ...!!!

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Un nouveau terrain digne d'un club pro, 90 logements, un hôtel, un supermarché d'ici à 2016... C'est le projet un peu fou du Stade rouennais et de son président, Marc-Antoine Troletti, au stade Mermoz.

 

Un nouveau terrain synthétique haut de gamme et une opération immobilière ambitieuse: Marc-Antoine Troletti, entrepreneur et président du Stade rouennais, s’invite avec éclat dans la mêlée du futur secteur ouest de Rouen. Un projet qui pourrait projeter son club (l’équipe première évolue en Fédérale 2) dans une nouvelle dimension. Car en recrutant cet été l’entraîneur et ancien international anglais Richard Hill, son ambition est claire : faire de Rouen un grand du rugby.

Logements, hôtel, supermarché...

Pour y parvenir, M. Troletti s’est entouré de deux développeurs de projets, Stonics (dirigé par Pierre Trochu) et LogiH. L’architecte Christophe Bidaud (CBA) a quant à lui été chargé de dessiner le nouveau visage du Stade Mermoz, l’antre discrète du club, à la sortie de la Sud III. Ici s’entraînent les 400 licenciés. Le stade est agréable, certes, mais inadapté.

Alors, moyennant 2,3 millions d’euros, un terrain synthétique de haut niveau verra le jour derrière les tribunes. Pour cela, Stonics a racheté la parcelle en friche adjacente. La Ville de Rouen, elle, a vendu une bande jouxtant le stade, qu’elle a rendue constructible, afin d’injecter un million d’euros dans le nouveau terrain qui sera sa propriété. La Crea, enfin, débourse 1,3 million.

Juste en face du futur quartier Flaubert, le Stade rouennais s’offrira ainsi une entrée de ville. Un ambitieux bâtiment, long de 140 mètres, abritera les 90 logements avec jardins suspendus, un supermarché, un hôtel restaurant trois étoiles Campanile et de nouveaux locaux sportifs. Avec vue imprenable sur la pelouse. En sous-sol, un parking de 197 places complètera le tableau. "Toutes les grandes métropoles ont un club dans l’élite d’un sport majeur. Ce n’est pas le cas à Rouen, ce n’est pas normal", glisse Marc-Antoine Troletti. Message reçu.

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Fiscalité des plus-values immobilières: "Une mesure fiscale un peu en trompe-l'oeil" ...!!!

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Quel impact va avoir l'allégement de la fiscalité des plus-values immobilières selon vous?

Frédéric Dumont: Il sera positif, même si nous ne revenons pas à une exonération fiscale complète au bout de vingt-deux ans puisque le régime des trente ans est maintenu pour les prélèvements sociaux. Ce n'est pas un système très lisible pour les vendeurs, mais la réforme ouvre tout de même une fenêtre de tir, en particulier pour ceux qui ont reporté la cession après le durcissement de la fiscalité au 1er février 2012. Beaucoup de vendeurs avaient alors renoncé à leurs projets. Avec la réforme, nous commençons à voir des réactions : certains ont reporté leurs ventes durant l'été pour bénéficier de la nouvelle fiscalité. Mais ce ne sera probablement pas suffisant pour redonner de la fluidité au marché. 

Pourquoi cela?

Il faut compter un délai d'environ trois mois entre la signature d'une promesse de vente et celle de l'acte authentique. De plus, les cycles de vente ont tendance à s'allonger. Pour bénéficier à plein de l'abattement exceptionnel de 25 %, il faut donc signer la promesse de vente au moins trois mois avant l'échéance de ce dernier, au 31 août 2014. La fenêtre de tir est donc plus étroite qu'il n'y paraît puisqu'elle est de neuf mois, et non d'un an. C'est une mesure fiscale un peu en trompe-l'oeil. A ce titre, une véritable réforme structurelle aurait été plus efficace pour relancer le marché et augmenter mécaniquement les recettes fiscales de l'Etat. 

Mais est-ce malgré tout une opportunité à saisir pour les vendeurs?

Oui, l'allégement de la fiscalité peut inciter les particuliers à revoir leurs prétentions à la baisse. Elle peut être un élément déclencheur pour les gens arc-boutés sur un prix de vente élevé et qui ne trouvent pas acheteur. Puisque la plus-value est moins fortement taxée, il est plus facile de consentir une diminution de prix.  

Le fait que le nouveau régime fiscal ne soit pas encore voté présente-t-il un risque pour les vendeurs?

Nous attendons effectivement la loi véritable, qui sera votée par les parlementaires dans le budget 2014. En attendant, nous appliquons l'instruction fiscale publiée au mois d'août. Le Livre des procédures fiscales [article L80 A, NDLR] laisse clairement entendre qu'aucun rehaussement d'impôt ne pourra être exigé. 

Les notaires paient la taxation de la plus-value avec la publication de l'acte authentique, qui doit se faire obligatoirement dans un délai d'un mois après sa signature. S'il devait y avoir une remise en question des nouvelles modalités fiscales, concernant l'abattement de 25 % par exemple, l'administration fiscale devrait effectuer un recours directement auprès des contribuables qui auront vendu dans l'intervalle. Ce serait techniquement très compliqué à mettre en oeuvre. Le message envoyé aux vendeurs serait également néfaste. Je ne pense pas qu'il faille être sensible à ce risque. 

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Immobilier: des professionnels mieux encadrés ...!!!

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"C'est le bon côté du projet de loi." En une phrase, Laurent Teisserenc, directeur de l'activité gestion du réseau d'agences Solvimo, a résumé l'état d'esprit de nombreux professionnels sur le projet de loi Alur.  

Si la réforme des rapports locatifs, l'encadrement des loyers ou la garantie des impayés suscitent une forte opposition, les mesures visant à mieux contrôler les métiers de l'immobilier ont été plutôt saluées, malgré un vague sentiment de stigmatisation. "C'est plus l'esprit que la lettre qui est contesté", explique-t-on au cabinet de Cécile Duflot. 

Transparence et formation continue

Concrètement, le texte insiste sur la transparence, en exigeant notamment l'affichage des honoraires à la charge "de chacune des parties", soit propriétaire et locataire ou vendeur et acheteur, sur les publicités, "quel que soit le support utilisé". "Les barèmes sont déjà affichés dans les agences", ne manque pas de noter à ce titre Laurent Vimont, président du réseau Century 21.  

De plus, l'obligation de transparence sur les liens "capitalistiques ou juridiques" d'un professionnel avec les banques et sociétés financières sera étendue à "l'ensemble des entreprises susceptibles d'intervenir au profit de leurs clients". 

Surtout, c'est l'exigence de formation qui plaît aux professionnels : agents immobiliers comme mandataires commerciaux devront se soumettre à une formation continue tout au long de leur carrière. Une manière de séparer le bon grain de l'ivraie et de sanctionner les mauvaises pratiques. "La réconciliation de l'opinion avec les professions immobilières passe par là", estime Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du management des services immobiliers (Imsi). Pour les titulaires de la carte professionnelle, son renouvellement sera conditionné au respect du parcours de formation. 

Des organes pour sanctionner

Les modalités de cette formation continue seront déterminées par une nouvelle structure créée par la loi Alur : le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières. Une instance de contrôle et surtout de sanction, puisque ses membres pourront prononcer des interdictions d'exercer temporaires ou définitives. 

La composition de ce conseil, décliné localement avec des commissions régionales, reste d'ailleurs en suspens. Les associations de consommateurs et de locataires réclament une place dans ces instances, à force égale avec les représentants de propriétaires et de professionnels.  

Autre point de controverse, plusieurs voix s'élèvent, en particulier chez les représentants de copropriétaires, pour diviser le conseil en plusieurs organes dédiés aux différents métiers de l'immobilier. De quoi susciter, malgré le consensus global, un véritable débat.

 

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immobilier le Portugal attire les retraités européens ...!!!

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Palliant au « manque de soleil, de nombreux seniors anglais, allemands et scandinaves vivent déjà au Portugal, surtout en Algarve (sud), et les visiteurs français sont en nette hausse »,constate Carlos Vinhas Pereira, président de la Chambre de commerce et d'industrie franco-portugaise. Malgré la crise qui frappe le pays, le Portugal suscite l'intérêt croissant des retraités européens en quête de douceur de vivre, attirés par de généreuses exonérations fiscales et des prix immobiliers en forte baisse. Car pour attirer encore plus de candidats à l'exil, le gouvernement a allégé la fiscalité : depuis début 2013, tous les retraités européens du secteur privé qui s'installent pour la première fois au Portugal sont exonérés d'impôts sur leurs pensions perçues dans leur pays d'origine.

« Les mesures d'austérité que le gouvernement applique pour satisfaire les exigences de la troïka des créanciers ont contribué à baisser la demande intérieure, d'où l'idée de faire appel à l'extérieur pour relancer la machine », explique Carlos Vinhas Pereira.

Ces incitations fiscales accordées aux étrangers n'ont pas manqué de susciter des grincements de dents dans un pays qui a déclaré la guerre à la fraude fiscale et fortement augmenté les impôts des Portugais pour faire rentrer de l'argent dans les caisses de l'Etat. Pour Erwin Mohr, vice-président de l'association des propriétaires étrangers au Portugal qui a élu domicile à Portimao (Algarve) il y a 19 ans pour « échapper à la neige en Allemagne », le pays est bel et bien en passe de « devenir la Floride de l'Europe », voire un « paradis fiscal pour les nouveaux retraités.

« Un couple de retraités allemands installé au Portugal dépense facilement 1 500 à 2 000 euros par mois, ce qui compense sans conteste l'éventuel manque à gagner pour le fisc portugais, estime-t-il. Sans les retraités, l'économie de l'Algarve s'écroulerait ».


Fin 2011, l'Institut national de la statistique portugais recensait 735 000 logements vides dans le pays. « Contrairement à l'Espagne, il n'y a pas eu de bulle immobilière au Portugal, et il n'y a pas de villes fantôme », nuance Carlos Vinhas Pereira. Surendettés, de nombreux Portugais se sont fait confisquer leurs maisons par les banques qui jouent désormais les agents immobiliers et offrent des conditions de crédit très avantageuses pour des repreneurs étrangers. « En Algarve, vous pouvez décrocher un crédit de 120 000 euros à 1,5 % pour un 2-pièces à 100 mètres de la plage, et ensuite le relouer pour rentrer dans vos frais », assure Ivo Agostinho, agent immobilier de Formula Prime, qui compte de nombreux retraités dans sa clientèle.

Pas de bulle immobilière au Portugal

Les prix immobiliers ont chuté d'environ 30 % ces 3 dernières années. Mais à Lisbonne, « les prix ne baisseront plus, c'est le moment d'acheter », affirme Pascal Gonçalves, de l'agence immobilière Maison au Portugal qui a décelé des signes avant-coureurs d'une reprise du marché. Cette agence offre d'ailleurs aux heureux acheteurs « 20 heures de cours de portugais gratuits à l'Institut Camoes pour vaincre les barrières et leur permettre de mieux s'intégrer ». Berthold Grandy, directeur juridique de la Chambre de commerce et d'industrie germano-portugaise, met cependant en garde les candidats à l'exil : « Paradis fiscal oui, mais à condition d'avoir bien vérifié les accords de double imposition respectifs » pour « éviter de mauvaises surprises » dans son pays d'origine.

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Immobilier : 2014 similaire à 2013 - Batiactu

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Pour la troisième édition de leur indicateur sur le marché immobilier, MeilleursAgents et Empruntis dressent un constat sévère de l'état du logement en France en 2013.
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Une agence immobilière interpelle Manuel Valls dans une publicité ...!!!

Une agence immobilière interpelle Manuel Valls dans une publicité ...!!! | API | Scoop.it

Après Montebourg et Depardieu, un site web immobilier utilise cette fois-ci l'image et le discours du ministre de l'Intérieur.

L'agence immobilière en ligne OptimHome refait parler d'elle. Coutumière des publicités-choc en relation avec l'actualité, qui ont déjà interpelléGérard Depardieu ou Arnaud Montebourg, la société s'adresse cette fois-ci à Manuel Valls, dans une campagne presse largement relayée surFacebook.

"Faire reculer l'insécurité des projets immobiliers"

C'est une nouvelle fois un encart en sur-couverture du quotidienLibération, accompagné d'une pleine page de publicité à l(intérieur, qui sont utilisés pour s'adresser au ministre de l'Intérieur. L'agence demande à Valls de "faire reculer l'insécurité des projets immobiliers", et assure que "protéger les biens des Français, c'est aussi [leur] métier".

OptimHome n'est pas la seule société française à utiliser des thèmes d'actualités pour faire sa publicité. On se rappelle qu'en octobre 2012, l'affaire des paris au MAHB s'était retrouvée utilisée par le loueur automobile Sixt, coutumier des coups de pub générateurs de "buzz".

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immobilier Les députés clarifient les règles régissant la location de meublés touristiques ...!!!

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Dans le cadre des débats parlementaires sur le projet de loi pour l'accès aulogement et un urbanisme rénové (ALUR), les députés ont clarifié, jeudi 12 septembre, les règles qui régissent la location des meublés touristiques.

La définition en est désormais claire : il s'agit de "locaux meublés loués de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile". Louer un tel logement nécessite toujours d'obtenir au préalable une autorisation de "changement d'usage", d'habitation en location touristique.

Mais pour obtenir ce changement d'usage, le loueur devra désormais demanderl'accord de la majorité des copropriétaires, ce qui risque de ne pas être simple. Peu de particuliers bailleurs demandent aujourd'hui ce changement d'usage, parce qu'il est payant et implique que les revenus locatifs soient considérés comme des revenus commerciaux.

 Lire : "Le succès de la location saisonnière 2.0"

Actuellement, la plupart des bailleurs préfèrent louer discrètement en passant par une agence spécialisée ou une plate-forme Internet comme Airbnb ou Abritel. A moins d'une plainte pour nuisance émanant d'un voisin, la Mairie de Paris n'a aucun moyen de contrôler l'usage réel qui est fait du logement.

Contrairement aux autres villes de France, les agents communaux de la capitale n'avaient pas le pouvoir de contrôler un logement soupçonné d'être un meublé touristique. Avec l'amendement voté jeudi par les députés, ils pourront désormais le faire.

"COMPLÉMENT DE REVENU"

Autre nouveauté, tout intermédiaire rémunéré pour la mise en location d'un meublé touristique (agence immobilière ou plate-forme Internet) devra informer ses clients annonceurs des obligations légales et recueillir auprès d'eux une déclaration sur l'honneur attestant qu'ils les ont respectées.

"Par souci de simplification administrative et de clarification du droit", le gouvernement a fait adopter un autre amendement précisant que cette déclaration préalable de location d'un meublé de tourisme n'est pas obligatoire lorsqu'il s'agit de la résidence principale du loueur, c'est-à-dire qu'il l'occupe au moins huit mois par an. Dans ce cas, ces locations relèvent davantage d'"un complément de revenu", a estimé Mme Duflot.

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Le salon des nouvelles technologies pour l'immobilier au Palais Brongniart !

Le salon des nouvelles technologies pour l'immobilier au Palais Brongniart ! | API | Scoop.it

La première édition du salon Rent, Real Estate & New Technologies, se déroulera au Palais Brongniart, à Paris, les 5 et 6 novembre prochains. Destiné à tous les professionnels de l’immobilier, ce salon sera pour eux l’occasion de créer un échange avec les acteurs des nouvelles technologies. A deux mois de l’évènement, Hervé Parent, l’un des organisateurs, nous présente les temps forts de cette manifestation.

 

Comment se présente cette première édition du salon Rent ?

La première édition de Rent se présente très bien. Un lancement est toujours une aventure, mais nous sommes très confiants car des partenaires médias, des intervenants de haut niveau et tous les exposants potentiels nous ont fait confiance et ont répondu présents dès le départ. Nous pensons que le salon Rent est un évènement pertinent, dont la profession immobilière avait besoin. Aujourd’hui, à deux mois de l’évènement, les deux tiers de nos stands sont réservés. Soixante-dix exposants et plus de mille visiteurs sont attendus.

 

Quelle sera la typologie des exposants présents sur le salon ?

Plusieurs thématiques se dégagent clairement : un pôle sera consacré aux systèmes d’informations et aux logiciels ; un autre sera dédié à l’image et regroupera toutes les technologies liées à la visite virtuelle, la 3D, la photo spécialisée, la réalité augmentée, les plans ; et enfin, une partie sera centrée sur la thématique des services d’aide à la commercialisation ou à la diffusion des biens, à la communication sur Internet, sans oublier les services marketing innovants et sophistiqués. La manifestation aura une approche internationale avec la présence de trois stands pays représentés par le Canada, la Belgique et la Suisse. Toutes les interventions seront également traduites en anglais.

 

Quels seront les temps forts de la manifestation ?

Tout d’abord, la conférence inaugurale sur le webmarketing pour l’immobilier qui sera animée par Jimmy Mackin, le meilleur spécialiste américain sur le sujet. L’autre évènement très important sera le dating entre les business angels et les start-up. Cette rencontre permettra de découvrir de nouvelles innovations qui ne sont pas encore sur le marché. Enfin, un espace sera spécialement aménagé pour y accueillir les démonstrations des solutions proposées par les exposants. L’objectif du salon est de multiplier les occasions de rencontres, mais aussi d’affaires, à la fois sur les stands, lors des démonstrations, des conférences, des cocktails ou encore dans les espaces lounge mis à disposition.

 

Que réservent les conférences et keynotes de cette première édition ?

Douze conférences et keynotes sont au programme pour répondre à deux thématiques principales : la première, généraliste, abordera les problématiques liées au marketing de l’immobilier, les réseaux sociaux ou encore le marketing comportemental ; l’autre thématique sera, quant à elle, plus axée métier, et traitera de sujets pratiques, tels que l’agence immobilière de demain, le pilotage de l’agence immobilière, l’impact d’Internet sur l’immobilier d’entreprises ou la commercialisation des logements neufs à l’heure du tout virtuel.


Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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Offre d'emploi Conseiller Indépendant En Immobilier, Agent Mandataire Immobilier H/f à Toulouse pour Bsk Immobilier (Haute-Garonne 31)

BSK Immobilier, réseau national immobilier à domicile Réussissez en immobilier sans agence ! Devenez agent mandataire Immobilier Indépendant BSK. Avec notre siège administratif à Toulouse...
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Immobilier : les mandataires concurrencent les agents ...???

Immobilier : les mandataires concurrencent les agents ...??? | API | Scoop.it

Tailleur strict et chemisier jaune, une trentenaire est sur le seuil d'une belle maison bourgeoise à vendre. Une voix off indique: «Optimhome, entrez dans l'immobilier par la grande porte.» Si ce réseau fait de la pub sur France 2 et BFMTV, c'est autant pour accroître sa notoriété assez faible que faire connaître son positionnement de mandataire immobilier. Apparue dans les années 2000, cette profession a tiré les conséquences de la révolution Internet pour réinventer la vente d'appartements et de maisons.

«À la différence des agents immobiliers, nous n'avons ni boutique ni devanture pour faire connaître les biens qui nous sont confiés, explique Frédéric Pitout, PDG d'Optimhome. En revanche, nous diffusions massivement nos annonces sur une multitude de sites Web spécialistes de l'immobilier» telsseloger, leboncoin ou explorimmo. Avantage pour le propriétaire-vendeur, les frais perçus par les mandataires sont réduits: entre 3 et 5 % chez Optimhome, aux alentours de 4,5 % chez Capifrance, voire entre 3 et 4 % chez I@D contre 5 à 7 % en moyenne dans les grands réseaux d'agences immobilières.

Les conséquences ne se sont pas fait attendre: partis de rien il y a quelques années, les mandataires immobiliers connaissent un développement régulier. Après avoir réalisé 3 000 ventes il y a deux ans, un des leaders du marché, Optimhome, en a fait 6 000 en 2011 et table sur 9 000 transactions cette année.Capifrance est passé de 1 800 ventes il y a trois ans à plus de 6 000 en 2011. De son côté, I@D escompte en réaliser 6 500 ou 7 000 cette année contre 4 300 en 2011. Aucune donnée fiable n'existe sur le sujet. Mais, en tout, la cinquantaine de réseaux de mandataires répertoriés réaliseraient près de 50 000 ventes par an. Une goutte d'eau rapportée aux 850 000 transactions (un record) enregistrées au total l'année dernière en France.

N'empêche, au fil du temps, ces enseignes atteignent un vrai poids économique. «Nous avons créé l'entreprise en 2008 à trois avec une mise de départ de 400 000 euros, souligne Malik Benrejdal, président d'I@D. Lors de l'exercice que nous allons boucler en juin, nous aurons réalisé un chiffre d'affaires de 25 millions tout en étant profitables. Et l'année prochaine, nous comptons atteindre les 45 millions.»

Pinault veut exporter Optimhome en Espagne

Preuve que le secteur suscite l'intérêt: Artemis a racheté Capifrance et Optimhome, les deux plus gros acteurs du marché. Et la société d'investissement de la famille Pinault a de grandes ambitions pour ces jeunes pousses. Sous son impulsion, Optimhome va s'implanter en Allemagne et en Espagne d'ici à la fin de l'année.

Mais, pour passer à la vitesse supérieure, les réseaux de mandataires ont besoin de résoudre quelques problèmes. D'abord recruter sans cesse de nouveaux mandataires uniquement payés à la commission. «Nous comptons doubler d'ici trois à quatre ans son réseau qui compte aujourd'hui 1 500 négociateurs», souligne Jacques Daboudet, président de Capifrance. Quant à Optimhome, il va recruter prochainement 500 nouveaux mandataires supplémentaires. Pour y parvenir, chaque enseigne met en avant les taux de commission reversés à ses franchisés. De 70 à 98 % chez Capifrance, 69 % chez I@D… Pas forcément suffisant pour fidéliser des commerciaux qui n'ont pas toujours des revenus suffisants avec leur activité.

Ces réseaux doivent également faire face à l'agacement des agents immobiliers troublés par cette nouvelle concurrence. «C'est un modèle étrange où les mandataires payent une redevance mensuelle de 300 ou 400 euros au réseau avant de gagner quoi que ce soit, estime Laurent Vimont, PDG de Century 21. En plus, ils rendent un service dégradé par rapport à un agent immobilier.»

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Le marché du crédit immobilier n'a pas redémarré - Emprunter ...

Le marché du crédit immobilier n'a pas redémarré - Emprunter ... | API | Scoop.it
Le courtier en crédit Empruntis.com a mis en lumière mardi le dynamisme « en trompe l'œil » d'un marché animé principalement par les rachats ...
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Quelle agence immobilière pour demain ...???

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Premier défi : Optimiser le processus de vente pour produire un service client plus efficace

Internet au service du client : simplicité de la recherche et réactivité

E-mails, smartphones et tablettes : le consommateur est en permanence connecté. Avant de se rendre en « boutique », il aura d’abord consulté les informations disponibles sur Internet. Le site web doit être une agence virtuelle optimisée, une vitrine en ligne qui prouve que les attentes du client ont été comprises. Une première expérience utilisateur réussie fera la différence et guidera le client dans le choix de son prestataire.

Les agences immobilières témoignent de l’intérêt porté à une communication directe, fluide et transparente avec le client en leur consacrant un espace utilisateur ergonomique dédié sur leur site Internet. Le système de recherche doit allier efficacité et simplicité. Des critères pertinents et pratiques au quotidien facilitent la démarche de l’acheteur : possibilité de limiter les résultats à un temps maximum de trajet, présentation sur une carte plutôt qu’en liste...

Grâce à la création d’un profil, les clients sont alertés des nouvelles offres répondant aux critères choisis et y accèdent directement. Ils pourraient aussi remplir les dossiers directement en ligne. Un tel « espace utilisateur » contribue à améliorer la visibilité sur les délais de traitement et garantit plus de réactivité.

Informer sur le « lieu de vie » : bien communiquer dès la publication de l’offre pour gagner du temps

Au-delà du prix, il est nécessaire de garantir que l’ensemble des caractéristiques essentielles soient accessibles au client dès la recherche du bien. Il doit être renseigné sur TOUS les aspects de son futur logement et de son environnement :

· En termes de conditions de vie : sécurité, tranquillité, nuisances sonores, luminosité, principales caractéristiques du voisinage, …

·En termes de localisation - des éléments clefs de proximité : écoles, lycées et université ; lieux culturels et associatifs ; commerces, restaurants ; piscines, stades et salles de sport ; parcs et jardins ; infrastructures médicales, …

· En termes pratiques : accès en transport en commun, temps de trajet jusqu’au lieu de travail,  accès à des moyens de transport partagés (borne Velib’ ou Autolib), …

Le consommateur est une personne « unique », à la recherche d’émotion, qui souhaite vivre des expériences et valorise un service personnalisé. Proposer des visites virtuelles en ligne, de préférence en vidéo, accompagnées de nombreuses illustrations (photos, plans détaillés) permet une projection immédiate dans le lieu de vie, sans perte de temps. Gain pour l’agent : plus de déplacements inutiles et du temps consacré à des tâches à plus forte valeur ajoutée.

Sécuriser la vente : motiver l’acheteur et le rassurer

L’acquisition d’un bien constitue une prise de décision engageante, qui concrétise un changement majeur avec des incidences multiples dans la vie des acheteurs. L’objet de la transaction, le lieu de vie, comporte une dimension affective, intime qui génère le besoin de se sentir en confiance. L’agent dispose de plusieurs pistes de services pour tranquilliser l’acheteur et renforcer la valeur de son offre de service :

Des simulations virtuelles de ce que pourrait être le lieu de vie (proposition de rénovation, décoration, agencement de l’espace, visualisation 3D) valorise le bien et en facilite la vente. C’est un moyen de faire vivre une expérience à l’acheteur en lui offrant la possibilité de s’y projeter en tant qu’occupant.

Une Garantie Revente pour parer à l'éventualité d'une revente précipitée en cas d'accident de la vie permet de sécuriser et d’accélérer la prise de décision.

Des conseils pour la future installation avec mise à disposition d’un guide pratique « local » renforceront un positionnement de proximité : « Mon agent immobilier est mon voisin ».

Pour que l’achat d’un bien ne soit plus « le début de vos soucis », le développement d’une offre spécifique ou de partenariats pour accompagner l’appropriation du lieu de vie : déménagement, rénovation, pilotage des travaux pour livraison du bien « clef en main », design / ameublement / space planning,…

Second défi : Renforcer l’image professionnelle et la crédibilité des agents

Répondre à toutes les questions : développer l’expertise et la crédibilité des agents immobiliers

L’acheteur est préoccupé par de nombreux sujets annexes à l’acquisition du bien immobilier : questions juridiques, bancaires, fiscales (taxe d’habitation ou foncière, réduction d’impôt, …), liées à l’assurance (multirisques habitation), à la consommation d’énergie (diagnostic performance énergétique, isolation), ...

L’agent immobilier doit être en mesure de renseigner ses clients sur l’ensemble de ces critères qui guideront sa démarche d’achat. Un centre d’expertise et de formation et l’organisation du travail en réseau garantit la diffusion auprès de l’agent des éléments de connaissance technique indispensables pour assurer sa crédibilité.

Prouver l’expertise : communiquer sur la compétence des agents immobiliers

Les nouvelles technologies renforcent les interactions sociales et les échanges autour de la qualité de service (commentaires, avis, notations, votes…). Le consommateur est sensibilisé au système de recommandation et de garantie du professionnalisme.

Traçabilité de la formation, effet label de type « opinion system », avis clients contrôlés/certifiés, système de cotation des agents sont autant de pratiques pour attester de l’expertise des agents et développer leur sens de la satisfaction client.

Regagner la confiance des clients : être transparent sur la tarification

Le travail accompli pour la vente d’un bien est identique quelle que soit la valeur du bien, alors que les commissions varient selon le prix. Des grilles tarifaires plus justes existent, qui sont plus facilement acceptables pour les clients.

Certaines agences proposent déjà des modèles forfaitaires : frais d’agences fixes, taux unique, ou croissant par palier

D’autres appliquent des commissions réduites selon les prestations sélectionnées : lorsque le propriétaire s'engage à faire visiter lui-même son bien, un taux de seulement 1 % est facturé. Une telle offre de services « à la carte » témoigne de l’adaptation concrète aux attentes du client.

La communication des prix facturés demande de la pédagogie : détailler les composantes de la commission et expliquer les démarches engagées pour convaincre le client de la juste tarification.

Améliorer la performance : optimiser l’organisation des agences

Un levier complémentaire pour attester de la performance du modèle et stimuler la motivation des agents est d’améliorer l’organisation des agences. Optimiser l’implantation territoriale des réseaux d’agence permet de réduire les frais fixes.

Des commissions plus importantes peuvent être proposées aux agents, sans qu’elles se répercutent sur la facturation auprès du client. Un tel changement incite à la qualité plutôt qu’à la quantité dans la gestion des dossiers : moins et mieux pour une meilleure rémunération plutôt que beaucoup et vite pour cumuler des commissions plus faibles.

La transformation de l’intermédiation immobilière implique un changement de posture pour accompagner la transaction : de la vente d’un produit - le bien immobilier - à la vente d’une « solution logement / investissement patrimonial ». Formation adaptée et accompagnement des agents immobiliers les mettront en position de proposer une offre qui allie professionnalisme, simplicité, proximité et transparence.

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Agence immobilière de luxe occupée par Lurra eta Etxebizitza à St-Jean-de-Luz - Le Journal du Pays Basque

Agence immobilière de luxe occupée par Lurra eta Etxebizitza à St-Jean-de-Luz - Le Journal du Pays Basque | API | Scoop.it

Une dizaine de jeunes militant- (e)s du collectif Lurra eta Etxebizitza soutenus par une trentaine de personnes ont occupé hier à midi, l’agence Côte Ouest Immobilier affilié à Christie’International, située boulevard Thiers à St-Jean-de-Luz. A l’issue d’une manifestation à 17h dans les rues de la ville, une altercation entre les forces de l’ordre et les militants s’est soldée par l’arrestation de deux d’entre eux. Libérés quelques heures plus tard, ils sont convoqués mardi au commissariat. Par ailleurs, trois personnes auraient été blessées et se trouvaient chez les pompiers à l’heure de notre bouclage.

L’action de Lurra eta Etxebizitza se voulait symbolique et visait à bloquer le travail des agences immobilières, “actrices de la spéculation.” Et d’ajouter que par leurs méthodes les agences immobilières “ont transformé la terre et le logement en marchandise. Le Pays Basque devient alors un supermarché du logement.” Un petit coup d’oeil à la vitrine de cette agence immobilière de luxe est très explicatif. Les prix des trois quart des biens exposés oscillent  ici entre 1 et 3 million d’euros. Seuls trois biens à 430 000 euros, 690 000 et 970 000 euros sont affichés et font figure de pauvre masure.


Via BABinfo
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Immobilier : Comment bien vendre, comment bien acheter ...!!!

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Le marché immobilier tourne au ralenti. Les ventes se concluent dans des délais qui s'allongent, passant des habituels trois mois à six mois, un an parfois. Et les agences voient leur portefeuille grossir... « parce que cela ne suit plus à la sortie », affirme tout de go Thomas Mesmin, de l'agence Cap Sud Wavre. Avec les effets que l'on sait en termes de prix : ils sont âprement discutés, voire carrément rabotés suivant les régions... et les types de biens. 

Dans le Brabant wallon, par exemple, les grosses villas cossues sont en difficulté depuis les deux, trois dernières années. Tandis que, de manière générale, les 4-façades datant des années 1960-1970 sont délaissées. Énergivores, à l'architecture et l'équipement désuets, généralement situées loin des commerces et des services, elles cumulent les mauvais points. 

Mais, et c'est le plus inquiétant, un peu partout en Belgique, la crise touche jusqu'aux biens traditionnellement « vendeurs » : les petites maisons mitoyennes de ville et de village, avec deux ou trois chambres et leur jardinet. « Il y a tellement de biens sur le marché de même type que les acquéreurs ne sont pas pressés, ajoute Thomas Mesmin. Ils visitent, comparent, prennent le temps de se décider... » 

Seuls les appartements semblent tirer leur épingle du jeu, en grande partie parce que ceux-ci sont particulièrement prisés par un public d'investisseurs. 

« Nous sommes passés d'un marché de vendeurs à un marché d'acquéreurs », acquiesce Evelyne Gielen, économiste et agent immobilier, à la tête de l'agence bruxelloise MètreCarré Real Estate. Ce ne sont plus les vendeurs qui ont la main, mais bien les candidats-acquéreurs. Et, en l'occurrence, « ceux-ci ne se comportent plus comme des clients-rois, mais comme des tyrans », souligne-t-elle. 

Qu'ils soient aidés dans leur tâche par une agence immobilière où qu'ils œuvrent en électron libre, les vendeurs doivent s'adapter à la nouvelle donne du marché. C'est à eux, désormais, de faire les efforts nécessaires en vue de la conclusion d'une vente. 

Voici donc nos dix conseils pour bien vendre un bien immobilier : 


1. Fixer le bon prix. 

2. Choisir le support publicitaire adéquat. 

3. Mettre en vente au bon moment. 

4. L'annonce : pas d'adresse, pas de clic. 

5. Ne pas négliger le pouvoir de la photo, de l’image du bien. 

6. Une petite annonce neutre et complète. 

7. Préparer son bien pour la visite. 

8. La disponibilité de la personne qui fait visiter (par mail, téléphone, puis sur place) est essentielle. 

9. Sourire, dégager de la confiance et de l’honnêteté pendant la visite. 

10. S'entourer de professionnels. 

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Logement : Ils ne décolèrent pas

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Après les coups de poings, la mise au point. Une dizaine de militants du collectif Lurra eta Etxebizitza ont convié la presse, hier matin, pour faire un bilan de l’action symbolique menée vendredi dernier, à Saint-Jean-de-Luz. Rappelons que les manifestants avaient occupé pacifiquement une agence immobilière pendant une heure trente et avaient réussi à faire fermer, pour l’après-midi, une dizaine d’autres agences, le but étant de dénoncer la spéculation immobilière.

« Les gens qui habitent et travaillent au Pays basque n’ont plus accès au logement à cause de la flambée des prix, a résumé hier matin un des porte-parole, Xabiertubal Abrisketa. Il y avait 35 000 logements vides ou résidences secondaires en 2009 et 42 000 en 2013. On approche de la barre des 50 000. Attention, nous ne sommes pas en train de dire que le Pays basque doit appartenir aux Basques, mais qu’il faut donner la possibilité aux gens qui vivent et travaillent toute l’année ici de se loger. »


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immobilier Droits de mutation: la hausse qui fait bondir ...!!!

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Si François Hollande a annoncé aux Français la baisse de la fiscalité des plus-values immobilières, il s'est bien gardé d'évoquer le sujet des droits de mutation à titre onéreux. Pourtant, ces derniers vont potentiellement augmenter de 0,7 % en 2014 et 2015. Le prélèvement sur un achat immobilier va ainsi grimper de 5,09 à 5,79 %. 

En cause, le besoin de financement des départements. Ces derniers vont connaître une baisse de la dotation de l'Etat de 476 millions d'euros dès l'année prochaine. Ces collectivités locales, chargées notamment de distribuer le RSA, doivent également s'engager davantage sur les emplois d'avenir à la demande du gouvernement.  

Pour contenter les départements et les aider à mieux respirer financièrement, un accord a donc été signé le 16 juillet dernier pour leur permettre d'augmenter leur part sur les droits de mutation à 4,5 % potentiellement. De quoi ramener "1,3 milliard supplémentaire" dans les caisses des conseils généraux, selon le président (PS) de l'Assemblée des départements de France, Claudy Lebreton. 

Un impact concret sur la capacité d'achat

Sans surprise, les acteurs de l'immobilier enragent. "On pénalise le petit acquéreur, dont l'enveloppe financière est plus limitée", estime Ulrich Maurel, président d'Immoprêt. "Le pouvoir d'achat des clients n'est pas extensible", ajoute Bernard Cadeau, président d'Orpi.  

Car, si la hausse semble mesurée, elle est bien réelle. Pour un achat de 150 000 euros, c'est 1 050 euros de taxe supplémentaire. A partir de 300 000 euros, c'est 2 100 euros et plus d'augmentation. Dans la quasi-totalité des achats, les droits de mutation ne sont en effet pas financés par le crédit immobilier.  

La hausse impacte donc directement l'épargne des ménages. De plus, "il y a une incertitude : est-ce que ça augmente dans mon département ?" note Sébastien de Lafond, fondateur de Meilleursagents.com. "Quand les gens ne comprennent pas, ils n'agissent pas." De quoi freiner davantage encore les envies des Français aspirant à devenir, ou rester, propriétaires. 

Une hausse de 0,7 %: cela paraît peu, mais les petits budgets seront tout de même pénalisés. 

Taxe foncière, taxe d'habitation: refonte en vue

C'est un projet de long terme que propriétaires et locataires ne doivent pas perdre de vue. Bercy a décidé d'engager une réévaluation des valeurs locatives d'ici à la fin de l'année 2013. Cela signifie que la base de calcul des taxes d'habitation et foncière va être mise à jour, sachant qu'elle date de 1970 et qu'elle est donc déconnectée de la réalité. 46 millions de logements sont concernés par cette refonte qui prendra forme au plus tôt en 2018. 

Pour les locataires, qui paient la taxe d'habitation, et les propriétaires, qui s'acquittent de ces deux impôts locaux, la donne va donc changer : si certains vont voir la valeur locative du logement baisser, et leurs taxes avec, d'autres risquent de subir une sérieuse augmentation. 

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