Actualité immobilier
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Observatoire des loyers: la Fnaim boycotte Cécile Duflot

Observatoire des loyers: la Fnaim boycotte Cécile Duflot | Actualité immobilier | Scoop.it

"C'est un coup de poignard dans le dos". C'est peu dire que Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), n'a pas apprécié les propos de la ministre du logement Cécile Duflot, concernant "les pratiques abusives des agences immobilières", dans une interview au Parisien mercredi 12 juin. Elle accuse notamment les agences de facturer "des honoraires élevés ne correspondant pas au service rendu" et reproche à "beaucoup trop de syndics" d'avoir "augmenté leur tarif de façon inconsidérée". Des déclarations "méprisantes" qui ont incité la fédération a suspendre sa participation aux observatoires des loyers.


Via BABinfo
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Projet de loi sur le logement : le président de la FNAIM nous donne son avis

Projet de loi sur le logement : le président de la FNAIM nous donne son avis | Actualité immobilier | Scoop.it

Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), revient sur le projet de loi logement et urbanisme, présenté ce mercredi par le ministère. Plafonnement des frais d’agences pour les locataires, encadrement des prestations des syndics, organisme de contrôle des professions immobilières… les réactions à chaud du professionnel.


Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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Marie Jose Audouin-Jeannin's comment, June 13, 2013 6:34 AM
ce qui est dommage surtout c'est que la Ministre qui a reçu toutes les organisations syndicales immobilières, les Patrons des Réseau, se limite sans rapport précis de la DGCCRF (ou tout du moins n'en parle pas) à s'appuyer sur un collectif associatif qui a sa nécessité là n'est pas le probléme, mais les lois existent, il suffit de les faire appliquer, les consommateurs peuvent saisir la DGCCRF, demander la carte professionnelle de l'AI lors de sa rencontre, et valider son tarif affiché en vitrine et à la vue du public dans tous les bureaux où il reçoit... !
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Les diagnostics immobiliers obligatoires pour louer un logement

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour louer un logement | Actualité immobilier | Scoop.it
Avant de mettre en location un bien immobilier, vous devez effectuer obligatoirement différents diagnostics immobiliers. Voici lesquels.
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Une agence immobilière vandalisée : "Le Pays basque n'est pas à vendre"

Une agence immobilière vandalisée : "Le Pays basque n'est pas à vendre" | Actualité immobilier | Scoop.it

Dans la nuit de mardi à mercredi, l'agence immobilière Actif Foncier de Saint-Pée-sur-Nivelle, a fait l'objet d'une tentative d'incendie.  La vitrine sécurisée a été cassée par un gros pavé. Par ce trou, un objet incendiaire a été envoyé à l’intérieur mais le feu n'a pas pris. Sur un mur, l’inscription "EH ez da salgai. Le Pays basque n'est pas à vendre".

C'est le gérant de l'agence, installée depuis quinze ans près de la route de Bayonne, à quelques kilomètres du centre-bourg, qui a découvert, vers 8 heures, cette tentative d'incendie.


Via BABinfo
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Immobilier : les primo-accédants sont de retour - Economie ...

Immobilier : les primo-accédants sont de retour - Economie ... | Actualité immobilier | Scoop.it
Des prix en baisse et des taux d'intérêt historiquement bas dynamisent l'immobilier français, permettant aux primo-accédants de revenir sur le marché, et aux acquéreurs en général de retrouver une marge de négociation en ...
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Location : la polémique enfle entre Duflot et les professionnels sur les frais d'agence...!!!

Location : la polémique enfle entre Duflot et les professionnels sur les frais d'agence...!!! | Actualité immobilier | Scoop.it

Le rapport de forces est désormais tendu entre les représentants des professions immobilières et le ministère du Logement. La semaine dernière, la fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), qui regroupe 12.000 agences immobilières, a en effet décidé de suspendre sa participation à l'Observatoire des loyers, en réaction à un communiqué du ministère du Logement, qui se montrait sévère envers les pratiques de la profession avec les locataires. 
"Tarifs injustifiés et excessifs, non respect des obligations, opacité, sont autant d'éléments qui entravent l'accès au logement et pèsent sur le budget des ménages", indiquait ainsi le 12 juin dernier la ministre du Logement Cécile Duflot, qui prévoit en conséquence "d'encadrer les frais d'agence en allégeant et en plafonnant la part supportée par les locataires". 
Des propos "méprisants" selon Jean-François Buet, président de la Fnaim, qui refuse désormais de fournir en temps réel des données quasi-indispensables aux pouvoirs publics pour estimer de manière précise le niveau des loyers en France. Ce, dans le but de les encadrer. 

Le locataire doit décaisser trois mois de loyer à son arrivée

S'il appartient à chacun de juger si les tarifs des agences immobilières sont justifiés ou non, il ne faut pas sombrer dans des généralités, tant le marché immobilier français est hétérogène selon les régions. 
Encadrer les pratiques de la profession immobilière paraît ainsi plus pertinent dans les zones tendues, où la demande excède largement l'offre. Les professionnels de l'immobilier y ont beaucoup plus de poids dans les négociations avec les locataires, souvent des jeunes qui ont une mauvaise connaissance de la législation. 
Concrètement, les locataires doivent avoir la capacité financière de décaisser trois mois de loyers à leur arrivée dans le logement : le premier mois de loyer, les honoraires et le mois de caution. Sans compter les frais de dossier qui peuvent parfois atteindre plusieurs centaines d'euros. Cet effort financier est d'autant plus important dans les zones tendues, à Paris notamment, où le prix au mètre carré excède largement 20 euros par mois en moyenne. 

Faire supporter davantage de charges au propriétaire

En plafonnant et en allégeant les charges supportées par les locataires, Cécile Duflot devrait par la même occasion accentuer la part des honoraires payés par les propriétaires. Pour l'instant, ils sont calculés sur une base annuelle et représentent environ deux mois de loyers. Ils sont payés pour moitié par le locataire et pour moitié par le bailleur. 
La Fnaim, elle, souhaite qu'une participation équilibrée entre le propriétaire et le locataire soir préservée. Elle demande également le partage des honoraires des états des lieux, qui reposent aujourd'hui uniquement sur les bailleurs. Même si dans la réalité, ils sont souvent intégrés dans les frais d'agence payés par les locataires, sans être mentionnés.

Des pénalités financières pour les propriétaires qui ne restituent pas les dépôts de garantie à temps

Enfin, concernant le dépôt de garantie à l'entrée en location, le gouvernement à en tête, pour éviter qu'un locataire ne plonge dans une situation de précarité à cause d'un propriétaire malveillant, d'isoler ces cautions sur un compte tiers. Il serait géré soit par une banque, soit par la Caisse des dépôts et Consignations. Mais la gestion administrative et financière des restitutions des sommes dues à la sortie du locataire deviendrait alors lourde et complexe. Il paraît en fait plus simple et réaliste de se contenter d'appliquer des pénalités financières aux propriétaires pour une restitution tardive du dépôt de garantie. 

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immobilier : Les vertus antichômage d’une société de locataires ...!!!

immobilier : Les vertus antichômage d’une société de locataires ...!!! | Actualité immobilier | Scoop.it

Vive les locataires ! Ces femmes et ces hommes sont des héros. Il faut absolument les protéger dans la jungle immobilière où pullulent de terribles prédateurs connus sous le nom de propriétaires. Voilà pourquoi la ministre du Logement Cécile Duflot présentera demain en conseil des ministres toute une série de mesures pour tenir en laisse les bailleurs, qu’elle a dans le collimateur. Il suffit de parler quelques instants avec elle pour constater qu’elle se soucie davantage du scandale des marchands de sommeil que des cauchemars des loueurs privés de loyers.

Un ministre d’un gouvernement de gauche a bien sûr une fort bonne raison de préférer les locataires aux propriétaires : ils sont en moyenne plus démunis. Mais si c’était la seule raison, le gouvernement devrait tenter de les transformer en propriétaires. Hernando de Soto a montré dans l’un des plus beaux livres d’économie de ces dernières décennies (1) que la propriété était un outil formidablement efficace de lutte contre la pauvreté. Le drame, c’est que cette idée est classée à droite. Margaret Thatcher voulait une nation de propriétaires. La proportion de Britanniques possédant leur logement a bondi de 56% à 68% pendant ses douze ans au 10 Downing Street. En France, Nicolas Sarkozy a porté cette idée. A son arrivée à l’Elysée en 2007, avant même les élections législatives, il avait créé une niche fiscale pour les accédants à la propriété.

Ce clivage politique peut aussi s’expliquer par un calcul politicien. Il y a trente ans, trois politologues, dont Gérard Grunberg, avaient montré dans leur livre « France de gauche, vote à droite » (2)la puissance de l’effet patrimoine : la détention d’un logement ou d’actions explique davantage le vote de droite que n’importe quelle autres caractéristique – sexe, revenu, catégorie sociale ou résidence. Les cadres locataires votent plus à gauche que les ouvriers propriétaires. Dans une note publiée début 2012,(3) Jérôme Fourquet et Laure Bonneval, de l’IFOP, montrent que ce constat reste valable, en particulier dans les catégories sociales intermédiaires et les villes moyennes. Cécile Duflot a donc une excellente raison politique de soutenir les locataires : elle peut ainsi espérer fabriquer des électeurs de gauche.

La ministre du Logement ne le sait sans doute pas, mais elle a aussi une bonne raison économique d’encourager les locataires : c’est un moyen de lutter contre le chômage. Avec seulement 30% de propriétaires, la Suisse compte 3% de chômeurs tandis que l’Espagne, où 80% des foyers possèdent leur logement, en recense plus de 25%. Depuis les débuts de la crise financière, le chômage a davantage augmenté dans les pays où les propriétaires sont plus nombreux. Bien sûr, ce rapprochement ne prouve rien. Il pourrait y avoir des habitudes, une norme culturelle qui causent à la fois une large diffusion de la propriété immobilière et un chômage élevé. Mais l’économiste Andrew Oswald, de l’université anglaise de Warwick, vient de réaliser avec son collègue David Blanchflower, de l’université américaine de Dartmouth, une étude passionnante (4) qui établit la causalité aux Etats-Unis, en comparant ce qui s’est passé dans les différents Etats sur plusieurs décennies. Le taux de propriété « constitue un indicateur très prédictif du taux de chômage, affirme Andrew Oswald (5). Un doublement du taux de propriété immobilière est associé avec une multiplication par plus de deux du taux de chômage ». De 1950 à 2010, dans les cinq Etats où la proportion de propriétaires a le moins progressé (+1%), comme la Californie, le taux de chômage a augmenté de 3,5 points. Dans les cinq Etats où il a le plus progressé (+23%), l’augmentation du chômage a été de plus de six points. Les deux économistes admettent qu’ils ne savent pas bien expliquer ce lien. Ils proposent toutefois des pistes. Les propriétaires déménagent notamment moins facilement pour changer de travail. La chute des prix de l’immobilier ces dernières années a sans doute accentué cet effet, même si d’autres travaux (6) relativisent cet impact.

En Finlande, l’économiste Jani-Petri Laamanen a aussi montré qu’une politique favorable à la location est une arme contre le chômage. Au début des années 1990, le gouvernement avait testé une telle politique certaines régions. Le chercheur a donc exploité cette « expérience naturelle » (7)pour comparer ce qui se passait dans ces régions et dans les autres. Il parvient à la même conclusion qu’Oswald et Blanchflower : dans une région donnée, la baisse de la proportion de propriétaires entraîne un chômage moins élevé. Cécile Duflot a donc vraiment raison. Sauf que… une politique favorable aux locataires est l’exact inverse de celle qu’elle met en œuvre. Les mesures appliquées en Finlande relèvent d’une horrible politique libérale de déréglementation : déplafonnement des loyers, possibilité pour un propriétaire de ne pas renouveler un bail sans avoir de justifications à donner, etc. La réforme a stimulé la location et fait baisser le chômage parce qu’elle était favorable à la propriété locative ! Avec ses mesures, Cécile Duflot dissuade donc la location et encourage le chômage. Ce qui devrait amener à la conclusion logique qu’elle est une taupe de droite infiltrée dans un gouvernement de gauche. Mais c’est peut-être moins logique que ça.

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Cécile Duflot : "Trop d'excès dans l'immobilier"

Cécile Duflot : "Trop d'excès dans l'immobilier" | Actualité immobilier | Scoop.it
La ministre de l'Egalité, des Territoires et du Logement fait le point sur son projet de loi. Rencontre.
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Immobilier : la loterie des diagnostics de performance énergétique ...!!!

Immobilier : la loterie des diagnostics de performance énergétique ...!!! | Actualité immobilier | Scoop.it

Depuis le 1er novembre 2006, pour les bâtiments anciens, et le 1er juillet 2007, pour les logements neufs, le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être fourni par tous les propriétaires immobiliers pour vendre ou louer.

Le but de ce document est d'informer le futur acquéreur ou locataire de laconsommation énergétique du logement. Il classe les biens selon une grille stricte qui va de A (logement très économe) à G (logement très énergivore).

Lire aussi : Ces diagnostics obligatoires avant de vendre votre logement

Le DPE doit fournir une consommation annuelle d'énergie, exprimée en kW/h et en euros, qui permet de situer le bien. Il intègre aussi un descriptif rapide des principaux points d'isolation du logement (état des combles et de la toiture, type de fenêtres et de vitrage, constitution des murs, chaudière...). Enfin, il notifie brièvement des propositions d'amélioration des points faibles.

Problème : ce DPE est relativement peu fiable. Pour preuve, des associations de consommateurs, comme l'UFC-Que Choisir, ont réalisé des études démontrant que les DPE pouvaient aller de la lettre C à la lettre F... pour un même bien.

Lire aussi : Diagnostic immobilier : qui fait la police ? (édition Abonnés)

UNE MÉTHODE DE CALCUL CONTROVERSÉE

Le problème de ce diagnostic est qu'il est, dans la majorité des cas, fourni par des diagnostiqueurs qui basent leurs calculs sur des méthodes contestées par les professionnels de la consommation énergétique.

Il existe en effet deux façons de réaliser un DPE. La première s'appuie sur les caractéristiques thermiques du bâtiment (zone climatique, mode d'isolation,...) et des systèmes de chauffage et d'isolation. Elle est utilisée pour les logements individuels, de type maison ou pavillon. La seconde est établie selon les factures énergétiques des trois dernières années.

La principale critique pour la première méthode est qu'elle intègre des données au jugé – c'est le cas, par exemple, pour le nombre d'heures d'ensoleillement (qui dépend de la zone géographique et de l'orientation du logement), mais aussi du vent.

La seconde méthode a pour défaut de ne pas tenir compte des habitudes de vie des occupants. Un célibataire frileux chauffera davantage son logement, ce qui le pénalisera pour le DPE. En outre, les logiciels de calcul sont basés sur des conventions, rarement respectées dans la vie réelle : une température dans le logement de 16° la nuit et 19° le jour.

ANALYSE THERMIQUE

Si vous souhaitez connaître avec précision la performance énergétique de votre logement, il faut réaliser une étude thermique complète, qui diffère du DPE. Dans ce cas, un ingénieur thermicien met en avant les points faibles de votre bien et mesure l'impact d'éventuels travaux. Il sera, par exemple, en mesure de quantifierl'économie d'énergie si vous isolez un mur ou les combles.

Pour une maison ancienne, ce type d'étude prend une dizaine d'heures et est facturée, selon les professionnels, entre 700 et 1 000 euros (soit 5 à 7 fois plus cher qu'un DPE classique), mais elle est éligible à l'éco-prêt.

Si vous avez prévu de céder votre logement à court terme, réaliser une telle étude peut vous permettre de mieux mettre en valeur votre bien.

"Il y a une dizaine d'années, personne ne se souciait de la consommation des appareils électroménagers, aujourd'hui, une machine à laver ou un réfrigérateur classé en E ne se vend pas. Dans les années à venir, la tendance va être la même pour les logements", affirme Didier Bader, gérant du bureau d'études Thermiconseil, qui prêche évidemment pour sa paroisse.

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immobilier : Faut-il acheter ou louer son logement en 2013 ...???

immobilier : Faut-il acheter ou louer son logement en 2013 ...??? | Actualité immobilier | Scoop.it

es taux de crédit immobilier atteignent actuellement leur plus bas niveau historique mais les prix restent élevés et leur évolution incertaine. Dans ce contexte, meilleurtaux.com a souhaité montrer dans quelles conditions l'achat est plus favorable que la location. Ainsi, une étude Asterès réalisée pour le courtier révèle que, selon le scénario d'évolution de prix retenu, acheter est avantageux si le bien est conservé en moyenne au minimum entre 3 et 8 ans, avec de fortes disparités selon les villes... Mais toujours le même objectif : devenir propriétaire de son logement.

Acheter ou louer ? Tout dépend de la durée de détention du bien... et de l'évolution des prix !

Dans les années 2000, avec une augmentation des prix de 7,4 % par an en moyenne (source Insee, logements anciens), la réponse semblait évidente : au bout de 4-5 ans, la plus-value au moment de la revente compensait amplement l'ensemble des frais liés à son acquisition (frais de notaire, frais d'agence, intérêts versés, etc.) et à son entretien.

Dès lors, le choix d'acheter plutôt que de louer était le plus avantageux pour tout ménage prévoyant de conserver leur bien pendant quelques années.

En 2013, si les taux historiquement bas ont permis de diviser par deux les coûts d'emprunt (par rapport à 2000 où les taux atteignaient 6 % en moyenne) l'incertitude sur l'évolution des prix - actuellement à un niveau élevé – peut conduire à s'interroger sur l'arbitrage achat-location, au cas par cas. Pour répondre à cette question, nous avons fait diverses hypothèses et retenu 3 scénarios d'évolution de prix, plus ou moins haussiers. Il en ressort que la durée de détention pour que l'achat soit préférable varie de 3 à 8 ans en moyenne en France en fonction des hypothèses. « Une analyse économique des coûts et des gains d'un achat et d'une location sur longue période montre que le choix optimum pour un ménage repose sur la conjonction d'une multitude d'éléments connus, comme le prix d'achat, le montant du loyer, les conditions de crédit et éventuellement la durée de détention du bien ; mais d'autres sont inconnus et relèvent alors d'hypothèses, comme l'évolution des prix immobiliers et des loyers, ou encore le rendement d'un placement financier qui influent fortement sur le choix d'acheter ou de louer » analyse Nicolas Bouzou, économiste et directeur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès.

De fortes variations d’une ville à l’autre et d’un scénario à l’autre

Parmi les facteurs ayant une forte influence figure la rentabilité locative qui peut varier sensiblement d’une ville à une autre. « Le choix d’acheter ou de louer différera d’une ville à une autre au regard du niveau des prix des logements et des loyers. Dans certaines villes, l’écart est très faible, rendant l’achat plus que pertinent alors que dans d’autres villes comme Paris – qui fait encore figure d’exception – l’écart est tel qu’il faut un grand nombre d’années pour faire pencher la balance en faveur de l’achat. Par ailleurs, plus la durée de détention du bien est élevée, plus il est préférable d’acheter car les coûts fixes s’amortissent au fil du temps » explique Hervé Hatt, directeur général de meilleurtaux.com.

Acheter ou louer ? Un choix qui n'est pas seulement économique

Mais la décision d'acheter ou louer ne peut être prise qu'au seul regard d'un modèle économique. Le logement n'est pas un bien comme les autres et l'intérêt financier n'est pas le seul moteur de la décision d'achat.

« Le choix de devenir propriétaire n'est pas motivé seulement par la plus-value potentielle à la revente mais aussi et surtout par l'envie de transmettre un patrimoine à ses enfants, préparer sa retraite, se sentir vraiment chez soi avec en outre l'aspect rassurant de la 'pierre' comme valeur refuge. Ce n'est pas seulement un acte économique » conclut Hervé Hatt.

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