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Immobilier : le palmarès des hausses et des baisses

Immobilier : le palmarès des hausses et des baisses | Actu Immo & OptimHome | Scoop.it

Avec des taux de crédit de plus en plus bas, les transactions immobilières s’accélèrent. Elles n’alimentent pas pour autant la spéculation...
Grâce à l'aubaine de la baisse des taux de crédits immobiliers - ils ont encore franchi un nouveau record historique en septembre, à 1,41 % en moyenne , les acheteurs affluent sur le marché immobilier tricolore. Ce contexte très favorable à l'activité immobilière s'accompagne désormais de hausses de prix. Mais, révèle le dernier baromètre de MeilleursAgents.com (*), celles-ci restent relativement sages et concernent de façon différenciée les communes françaises (voir illustration).


Paris, Lyon, Nantes et Bordeaux en tête des hausses


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Immobilier : comment se débrouillent nos voisins européens ?

Immobilier : comment se débrouillent nos voisins européens ? | Actu Immo & OptimHome | Scoop.it

Le marché immobilier français est en pleine reprise. Ailleurs sur le continent, entre hausse franche, contrecoup du Brexit et légère reprise, les principales économies européennes connaissent des fortunes diverses.
Le marché du logement français est en phase de reprise. De multiples chiffres le montrent. Mais qu'en est-il de nos principaux voisins européens ? Si l'on prend les trois autres grands pays du vieux continent, l'Allemagne, l'Espagne et le Royaume-Uni, les situations sont en fait très disparates. En Allemagne, où la première décennie de ce siècle fut moins marquée qu'ailleurs par les soubresauts du marché immobilier, les métropoles (Munich, Francfort, Hambourg, Düsseldorf, Cologne et Stuttgart), ainsi que les villes plus étudiantes (Heidelberg, Mannheim, Karlsruhe etc.) ont désormais des marchés immobiliers très dynamiques. Il s'avère en effet qu'ils connaissent des tensions entre l'offre et la demande, et donc une pression à la hausse sur les prix.

> Lire la suite : http://bit.ly/2dYaYWn

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Achat en résidence senior : quels conseils suivre pour bien investir ?

Achat en résidence senior : quels conseils suivre pour bien investir ? | Actu Immo & OptimHome | Scoop.it

L'allongement de la durée de vie et la volonté de retarder au maximum la perte d’autonomie créé de nouveaux besoins en terme de logements pour les séniors, à savoir les personnes âgées de plus de 60 ans. Ils représenteront même 1 français sur 3 d'ici 2050. Une très belle opportunité se dessine donc pour ceux qui envisagent d’investir dans une résidence sénior. Quelques conseils s'imposent pour réaliser le bon achat.
État du marché de la résidence senior : en plein essor depuis quelques années
Le marché de la résidence senior dite de « dernière génération » est relativement récent (environ 15 ans). Il faut oublier le modèle de la maison de retraite de nos grands-parents. Place désormais à des ensembles contemporains tout confort, agréables à vivre au quotidien et facilitant la vie grâce aux nombreux services proposés et à un personnel qualifié (non médical). Avec une réception 24h/24h, des parties communes (restaurant, salon de beauté et d’esthétique, salon de coiffure…), la résidence senior d’aujourd’hui ressemble plus à de l’hôtellerie. Le succès de cette formule auprès des seniors s’explique en grande partie par les services mais également par l’entière liberté et indépendance qu’elle permet.
Une fiscalité avantageuse : réduction d’impôts ou loyers non imposés
Lorsque vous faites l’achat d’un logement en résidence senior dans le neuf, vous accédez au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et vous générez des revenus dits BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Vous allez pouvoir récupérer la TVA (20% du montant de l’acquisition) et devrez choisir sur le plan fiscal entre la réduction d’impôts et le régime des amortissements. L’article 39 C II du Code Général des Impôts relatif aux amortissements autorise l’investisseur à déduire l’intégralité des charges (taxe foncière, charges locatives, intérêts d’emprunt) mais aussi d’amortir le montant de son investissement. L’association de ces 2 leviers permet d’annuler l’imposition sur les revenus locatifs (partiellement ou totalement) durant un grand nombre d’années.


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Location nue VS location meublée : quels en sont les avantages ?

Location nue VS location meublée : quels en sont les avantages ? | Actu Immo & OptimHome | Scoop.it

Le marché de la location meublé a explosé ces dernières années sans doute grâce à des besoins accrus (étudiants ; touristes ; divorce…), à une meilleure rentabilité mais aussi à des avantages fiscaux.

Quels sont les avantages fiscaux de la location meublée par rapport à la location nue ? Les revenus de location meublés sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et peuvent donc bénéficier du régime des micro-BIC jusqu’à un niveau de recettes de 32.900 €. Vous n’êtes alors imposés que sur 50% de vos recettes. Le seuil est même porté à 82.200 € de recettes et un abattement de 71% en cas de meublés de tourisme. Si vous faites de la location nue, le seuil d’application des micro-fonciers est n’est que de de 15.000 €, et l’abattement est moins intéressant (30%).

 

Exemple :

Vous êtes propriétaire d’un studio qui vous rapporte des recettes de 15.000 € par an. Si vous le donnez en location nue et que vous appliquez le régime des micro-fonciers, vous serez imposés sur la base d’une montant de 10.500 € (15.000 – 30%).

Si vous le donnez en location meublée et que vous appliquez le régime des micro-BIC, vous serez imposés sur la base d’un montant de 7.500 € (15.000 – 50%).

Si c’est un meublé de tourisme, vous serez imposés sur la base de 4.350 € (15.000 – 71%).

Dans l’hypothèse où vous retenez une imposition sur la base du régime réel d’imposition et pas selon le régime du micro, le régime fiscal d’imposition de la location meublée permet de comptabiliser des amortissements qui viennent donc réduire votre base imposable. En pratique, mis à part le prix de revient du terrain qui n’est pas amortissable, le mobilier est amortissable sur 5 ans et le foncier sur environ 35 ans (avec la possibilité d’amortir des composants sur une période plus courte).

 

Exemple :

Valeur de l’appartement : 250.000 € Valeur des murs hors terrain : 200.000 € Coût du mobilier : 7.500 € Amortissement annuel du mobilier : 7.500 € *20% = 1.500 € Amortissement : 200.000 * 3% = 6.000 €

En cas de location meublée, vous aurez donc la possibilité de procéder la déduction d’un amortissement de 7.500 €, ce qui viendra évidemment réduire les recettes imposables.

La déduction d’un amortissement n’est pas possible en cas de location nue dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

 

Si vous réalisez des travaux dans votre appartement, les travaux d’entretien et de réparation sont déductibles de la même manière (immédiatement) que vous procédiez à une location nue ou à une location meublée; en revanche, les travaux d’amélioration ne sont pas déductibles immédiatement en cas de location meublée mais doivent être immobilisés et faire l’objet d’amortissements. En ce sens, la location nue est plus intéressante, ce d’autant plus que si vous dégagez un déficit foncier, celui-ci est imputable sur vos autres revenus (tels que des salaires ou des BNC) dans la limite de 10.700 €. Cette optimisation ne sera cependant effective que l’année de réalisation des travaux.

 

En revanche, le déficit tiré de location meublée (non professionnel) ne peut pas faire l’objet d’imputation sur vos autres revenus. Ils ne sont imputables que sur des bénéfices de même nature (location meublée) réalisés au cours des dix années suivantes.

Pour finir, il faut savoir aussi que le passage de la location nue à la location meublée ne vous fait pas perdre le bénéfice du régime des plus-values des particuliers en cas de cession du bien immobilier (abattement par durée de détention qui vous permettent d’être exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et des prélèvements sociaux après 30 ans de détention) dès l’instant où vous restez un loueur en meublé non professionnel (vous ne réalisez pas des recettes supérieures à 23.000 € et vos recettes de location meublée n’excèdent pas vos revenus professionnels).

Il ne vous reste plus qu’à réfléchir à investir dans du mobilier pour passer de la location nue à la location meublée. Au niveau réglementaire, si vous proposez une location meublée à titre de résidence principale, vous n’aurez pas à requérir d’autorisation spécifique. Tel ne sera pas le cas en cas de location meublée de courte durée pour laquelle vous aurez besoin d’une autorisation préalable de la Mairie.



Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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Propriétaires, vous ne paierez pas la Taxe Spéciale d’Equipement Régional en 2017

Propriétaires, vous ne paierez pas la Taxe Spéciale d’Equipement Régional en 2017 | Actu Immo & OptimHome | Scoop.it

Bonne nouvelle pour les propriétaires d’un logement : une nouvelle taxe sur le foncier bâti, appelée la Taxe Spéciale d’Equipement Régional, est abandonnée par le gouvernement dans le cadre du projet de loi de finances pour 2017.

Les propriétaires d’un logement l’ont échappé belle. Le gouvernement enterre l’idée de prélever une nouvelle taxe sur le foncier bâti, la Taxe Spéciale d’Equipement Régional, selon le quotidien Le Parisien.

Elle ne figure pas dans le projet de loi de finances pour 2017, qui sera présenté en Conseil des ministres par Michel Sapin, le ministre de l'Economie et des Finances, le 28 septembre prochain.

Cette taxe prélevée auprès des particuliers et des entreprises était dédiée aux Régions.

Elle devait leur permettre de disposer d’une recette supplémentaire annuelle de 600 millions d’euros », selon l’Association des Régions de France.
Des arbitrages sont en cours pour trouver une solution de remplacement en faveur des Régions.


Impôt de solidarité sur la fortune (ISF): vos questions, nos réponses

Qu'est-ce que l'ISF ?
Quels sont les biens imposables à l'ISF ?
Personnes assujetties à l'ISF et sanctions en cas de retard ou d'erreur
Toutes les questions/réponses sur le sujet "Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)"
Impôt sur le revenu & prélèvements sociaux: vos questions, nos réponses

Qu'est-ce que la CSG ?
Qu'est-ce que la CRDS ?
Sur quels revenus s'appliquent la CSG et la CRDS ?
Je vis en France mais je travaille à l'étranger. J'ai subi un contrôle fiscal pour n'y avoir pas déclaré l'ensemble de mes revenus. Ai-je un recours ?


> Lire la suite : http://bit.ly/2ctHIVj

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Souscrire un emprunt immobilier à deux

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A quoi engage le statut de coemprunteur ? Que recouvre la clause de solidarité ? Que se passe-t-il en cas de séparation ?

Deux conjoints, coacquéreurs, peuvent devenir coemprunteurs s’ils souscrivent ensemble un emprunt immobilier pour financer l’achat de leur bien. Dans ce cas, chacun appose sa signature sur le contrat de prêt, dont les clauses l’engagent, en particulier en matière de remboursement. C’est pourquoi la situation financière de chacun des deux emprunteurs est examinée afin de déterminer le taux d’endettement du couple, sa capacité à rembourser l’emprunt, et ce qui lui

Les coemprunteurs : solidaires l’un envers l’autre lors d’un emprunt immobilier à deux

Le contrat de prêt souscrit à deux prévoit généralement « une clause de solidarité » signifiant que si l’un des coemprunteurs ne peut plus faire face aux mensualités, le second devra assumer entièrement la responsabilité du remboursement du prêt (1).Il est à noter que pour un couple marié sous le régime de la séparation des biens, l’un des époux peut emprunter seul, sans engager son conjoint (2).

S’assurer en conséquence

Dans le contrat d’assurance de prêt (3), les coemprunteurs peuvent définir, pour chacun, le pourcentage de leur assurance décès invalidité (ADI) (4). Il peut se chiffrer, selon les situations, par exemple à 50-50 ou à 30-70 : c’est la part qui sera prise en charge par l’assureur en cas de décès de l’un d’entre eux. Pour une couverture optimale, les établissements financiers recommandent une couverture à 100 % sur chacun des co-emprunteurs. Cette option est plus onéreuse mais plus sécurisante. En effet, en cas de décès, ni le conjoint ni les héritiers n’auront à rembourser l’emprunt immobilier.

En cas de séparation

Si les ex-conjoints décident de revendre le logement avant le terme de l’emprunt, ils pourront rembourser leur prêt immobilier dès que la vente sera signée et devront prévoir une indemnité de remboursement anticipé (5). Cependant, tant que la vente n’est pas effective, ils restent tous deux redevables du montant restant dû sur leur emprunt. Il est toutefois possible qu’un des coemprunteurs rachète la part de l’autre, sous condition que ses revenus le permettent. Il peut alors demander à la banque de lever la clause de solidarité de remboursement afin de libérer le second emprunteur de toute obligation de remboursement du prêt immobilier.

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Pariez sur ces villes de France où les prix de l'immobilier devraient augmenter de 30 à 50%

Pariez sur ces villes de France où les prix de l'immobilier devraient augmenter de 30 à 50% | Actu Immo & OptimHome | Scoop.it

Réaliser une belle plus-value à la revente d'un bien immobilier, c'est le but recherché par tous les investisseurs. Reste à trouver l'endroit, la ville, où cette performance financière pourra être réalisée. Le site Meilleursagents.com publie une étude qui liste ces cités où la promesse de plus-value sur le long terme s'avère hautement probable.

Le site Meilleursagents.com, a présenté une étude complète sur l'évolution des prix de l'immobilier à Paris et dans les 10 plus grandes agglomérations françaises. Elle porte sur une période de 15 ans allant d'août 2001 à août 2016 durant laquelle les prix moyens de la pierre dans ces 11 villes ont progressé de 138%. 

Des variations importantes selon les agglomérations
Première conclusions de l'étude : les évolutions sont très contrastées selon les agglomérations. Ainsi, Bordeaux ressort largement en tête, avec une hausse des prix de la pierre de 204% sur 15 ans. Viennent ensuite Lyon (+164%), Montpellier (+159%), Lille (+156%), Toulouse (+149%) et Paris (+144%) qui font mieux que la moyenne. Légèrement en dessous, les tarifs nantais n'ont progressé "que" de 127%. En queue de peloton, les villes de Marseille (+93%), Rennes (+90%) et Strasbourg (+84%). 

Ces chiffres moyens sont à nuancer quartier par quartier, car les particuliers qui ont su investir dans les secteurs d'avenir qui ont connu en 15 ans une rénovation urbaine importante ont vu la valeur de leur patrimoine exploser.  

Pour preuve, l'exemple de Paris est édifiant. Dans la capitale, les progressions de prix sont variables d'un arrondissement à l'autre. Sur 15 ans, trois arrondissements ont vu leurs prix décoller : le XXe (+200%), le Xe (+212%) et le XVIIIe (+233%), ce sont aussi ceux où les travaux urbains se sont concentrés.  


> Lire la suite : http://bit.ly/2cjJ6N4

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A Londres, les logements frôlent désormais l’inaccessible

A Londres, les logements frôlent désormais l’inaccessible | Actu Immo & OptimHome | Scoop.it

Selon une note de HSBC révélée par Business Insider, l’inflation immobilière à Londres atteindrait un point de rupture, au point de devenir totalement inabordable pour les habitants.

Londres est connu pour son football, son Big Ben, sa Reine et le prix de ses logements. La capitale anglaise est le pays européen où les prix de l'immobilier flambent. Ils dépassent même Paris avec pas moins de 10.500 euros le m2 contre près de 9.000 euros pour la capitale française. Et, la tendance ne serait pas sur le point de s'inverser brutalement. Au point que les prix deviendraient complètement inaccessible, indique une note HSBC.


> Lire la suite : http://bit.ly/2cGRSS0

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Prix du m², loyers, construction... 4 idées fausses sur l'immobilier

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Première idée fausse

Achetons plus tard, car les prix vont encore baisser

Et non, les prix immobiliers ne baissent plus. Ils augmentent même franchement partout et notamment dans 8 grandes villes sur 10 selon les statistiques du baromètre LPI-SeLoger. La hausse est supérieure à 7% à Bordeaux (c’était +2% en juillet 2015!), à 5% à Strasbourg (-0,8% en juillet 2015) et à 4% à Toulouse (-0,9% en juillet 2015). A Paris, elle est de 1,2% (contre -0,4% en juillet 2015) et de 1,9% à Lyon (contre 0,3% en juillet 2015). Même à Marseille, qui depuis des lustres, voit ses prix baisser, les prix se sont stabilisés en rythme annuel… et ils ont augmenté de 3% sur trois mois!

Certes, il reste quelques villes dans le rouge, comme Grenoble, Rennes et Toulon, en recul de 3%. Mais au total, en juillet dernier, l’augmentation des prix sur la France entière était de 1,7% en rythme annuel. Plus précisément, aujourd’hui, les prix des logements anciens sont supérieurs de 2,3% à leur niveau d’il y a un an. « La hausse devrait se poursuivre jusqu’à la fin de l’année. » estime Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université de Paris Ouest et porte-parole du baromètre LPI-SeLoger. Elle est alimentée par la force de la demande, le déficit chronique d’offre dans les marchés les plus actifs et la baisse des taux d’intérêt, qui rend le crédit plus accessible et force, pour ainsi dire, les investisseurs à se tourner vers la pierre, dont le rendement moyen est deux fois supérieur à celui des livrets d’épargne…


Deuxième idée fausse

L’encadrement des loyers parisiens a fait baisser les loyers

La Mairie de Paris, et sa maire, Anne Hidalgo, crient victoire: l’encadrement des loyers, mis en place il y a un peu plus d’un an, fonctionne puisque 30% des nouvelles locations affichent un loyer en baisse, selon les chiffres de l’organisme public OLAP (observatoire des loyers de l’agglomération parisienne). Soyons clairs: l’encadrement n’a rien fait baisser! Car les loyers étaient déjà en baisse les années précédentes. En 2013, par exemple, à Paris, 7,4% des loyers étaient en baisse. En 2014 (avant, donc la mise en place de l’encadrement), la proportion était passée à 19,7%. Et l’an dernier, elle atteignait 29,9%. Soit le seuil des 30% évoqué par la Maire de Paris.

L’encadrement est d’autant moins responsable de la baisse que les communes franciliennes qui échappent à l’encadrement voient aussi leurs loyers baisser. Et davantage encore qu’à Paris: l’an dernier, en grande couronne, 42,9% des relocations étaient signées à des loyers inférieurs à ceux d’avant, selon les mêmes chiffres de l’OLAP!

Une baisse qui n’est pas à mettre au crédit de l’encadrement, mais à celui de l’offre et de la demande. Car le pouvoir d’achat des Français est contraint. « Cela explique pourquoi, depuis 2006, la hausse des loyers a très fortement ralenti.. » expliquait, fin aout, lors des Entretiens d'Insauseta sur le logement, le professeur Michel Mouillart.

Troisième idée fausse

La construction redémarre très fort…

Faux. La ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, s’est réjouie de la reprise très sensible de la construction neuve. Elle a évoqué 410.000 mises en chantiers pour l’année 2016. De fait, on est déjà à 356.000 mises en chantier en année glissante. Et, selon les statistiques du ministère, la production serait en hausse de 4,7% sur les trois derniers mois, en rythme annuel. Le problème, c’est que tous les mois, les statistiques sont révisées. Et systématiquement à la baisse sur les mois précédents. Or, si on reprend les statistiques présentées en début d’année, sur 2015, la hausse n’est plus de 4,7, en rythme annuel. Mais de 0,5% en rythme annuel.

Quatrième idée fausse

On peut réquisitionner 2,5 millions de logements vacants

C’est une vieille idée: Cécile Duflot, la précédente ministre du Logement, parlait régulièrement d’un réservoir considérable de logements vacants, qu’il suffirait de réquisitionner pour résoudre le problème des logements. Le chiffre faisait rêver: plus de 2,5 millions de logements. Autant de locations potentielles destinées à décongestionner le marché. Hélas, la réalité est bien éloignée des désirs de l’ex-ministre… Un rapport de l’IGF-CGEDD, paru en catimini cet été, et baptisé « évaluation de la politique publique de mobilisation des logements et des bureaux vacants » tire un trait –définitif semble-t-il, sur ces élucubrations: l’augmentation de 30% du stock des logements vacants s’expliquerait en fait par « une hausse conjoncturelle de la vacance de courte durée notamment en zone rurale et parmi les biens les plus dégradés ». Traduction: les logements vacants existent, mais ils sont en pleine cambrousse et en plus ils sont en ruine! Le rapport enfonce définitivement le clou: dans les villes et les zones moyennement peuplées, « le volume de logements potentiellement mobilisables s’élèverait à 137.000 biens. » Soit 0,8% du parc de logements. En cause, un « décalage entre le stock de logements vacants mesuré par les statistiques publiques et la réalité. Autrement dit: l’INSEE ne fait pas son boulot…

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Flambée des prix de l’immobilier en Allemagne

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« Pour que Berlin reste abordable. » Depuis quelques jours, ce message du Parti social-démocrate (SPD) est affiché partout dans la ville, cinq semaines avant les élections régionales. Dans la capitale fédérale, le sujet est particulièrement sensible.

Le SPD en campagne tente de convaincre les électeurs, effrayés par l’explosion des prix de l’immobilier dans la capitale, de l’efficacité des mesures adoptées pour freiner cette évolution : limitation à la hausse des loyers, restrictions du nombre d’appartements destinés aux touristes, achat de milliers d’appartements par la ville. Célèbre il y a quelques années pour son statut de « capitale pas chère », Berlin a vu ses prix doubler en dix ans.

Toutes les grandes villes allemandes ont connu une évolution similaire. Une étude de l’agence immobilière JLL, publiée début août, fait état d’une hausse des prix de 50 % à 100 % dans les sept plus grandes villes d’Allemagne depuis 2004, avec une tendance encore renforcée au premier semestre 2016.

C’est à Munich que l’augmentation est la plus forte : les prix ont progressé de 104 % depuis 2004 et de 12,5 % depuis 2015, à 6 490 euros en moyenne le mètre carré. A Berlin, le prix du mètre carré reste encore deux fois moins cher (3 320 euros au premier semestre 2016, + 10 % depuis 2015), mais il a rejoint les niveaux des autres métropoles allemandes : Francfort, Hambourg, Stuttgart, Düsseldorf et Cologne.

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Immobilier : la construction a le vent en poupe

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Le secteur immobilier se porte bien, au niveau des travaux publics comme des chantiers individuels et du neuf, où l'on observe des prix en hausse. Le point sur les chiffres de l'INSEE.

Reprise d'activité dans le bâtiment

L'embellie est confirmée dans le secteur de l'immobilier neuf, où les professionnels du bâtiment bénéficient d'une certaine reprise d'activité. Comme le précise le rapport de la Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment (CAPEB) du deuxième trimestre 2016, les artisans sont sensiblement moins nombreux à déplorer une diminution d'activité. L'optimisme est même de mise, puisque le total d'artisans espérant une poursuite de cette amélioration a atteint son plus haut niveau depuis avril 2011. Cela traduit un redémarrage des chantiers individuels dans l'immobilier. En juillet 2016, 81 jours de travail étaient validés, contre 72 début janvier 2016 et 67 début janvier 2015.

Les travaux publics relancés

Dans la promotion immobilière, les voyants sont également au vert. Le nombre de chantiers engagés gagne 5,7% au second trimestre 2016. D'autre part, 10,3% de permis de construire en plus ont été accordés pour des logements neufs par rapport à l'année précédente. Là aussi, les entrepreneurs se déclarent confiants quant à une augmentation de leur volume de commandes, selon l'INSEE.

Les prix en hausse

Autre signe de redémarrage, les prix de l'immobilier dans le neuf sont en hausse. Fin juin 2016, les tarifs étaient supérieurs de 1,2% à ceux de 2015. Cela représente une augmentation de 2,3% sur un an, pour un prix moyen au m² de 4 630€.
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Brexit : un fonds immobilier fermé pour 6 à 8 mois

Brexit : un fonds immobilier fermé pour 6 à 8 mois | Actu Immo & OptimHome | Scoop.it

La société financière Aviva Investors a annoncé mercredi que son fonds immobilier, gelé depuis début juillet en raison des craintes liées au Brexit, devrait rester fermé au total au moins 6 à 8 mois.
Plusieurs sociétés avaient été contraintes de suspendre brusquement leur fonds immobilier quelques jours après le vote en faveur de la sortie du Royaume-Uni de l'Union européenne, face à l'afflux des demandes de retraits de la part d'investisseurs inquiets quant aux conséquences du référendum.

Le fonds Aviva Investors Property Trust, qui pesait 1,8 milliard de livres (2,1 milliards d'euros), est gelé depuis le 5 juillet et "est suspendu jusqu'à nouvel ordre", rappelle la société dans un communiqué publié sur son site internet.

Aviva Investors, qui appartient à l'assureur britannique Aviva, espère rouvrir ce fonds "aussi rapidement que possible" tout en n'étant "pas capable" de dire quand la suspension pourra être levée, puisque sa remise sur pied nécessite la vente de biens immobiliers, ce qui "peut prendre un temps considérable.


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En Europe, les prix de l’immobilier provoquent un endettement croissant des ménages

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En progressant plus vite que les revenus, depuis une quinzaine d’années, les prix de l’immobilier en Europe, notamment en France et au Royaume-Uni, provoquent d’importants dégâts sociaux. La montée de l’endettement en est un.


Les ménages propriétaires britanniques, par exemple, supportent en 2015 une dette de 82 525 euros en moyenne, selon une étude comparative du Crédit foncier, soit le double de la moyenne européenne (41 100 euros) dont celle des Français est proche, à 47 100 euros. La durée moyenne des crédits est également plus longue au Royaume-Uni (vingt-cinq ans) qu’en France (dix-neuf ans).

L’ensemble des dépenses liées au logement tient aussi le record au Royaume-Uni, à 25 % du revenu disponible, tandis qu’il ne dépasse pas 18 %, en France, où la surface moyenne des logements est pourtant de 35 % supérieure à celle d’outre-Manche : 102 mètres carrés contre 76. Les Britanniques, dont la population et le parc immobilier, bien que plus dense et urbain (une même population sur un territoire plus étroit),...


> Lire la suite : http://bit.ly/2aITDO9

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Crédit immobilier : les taux ont encore diminué en septembre

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Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, les taux d’emprunt (hors coût des garanties) sont tombés en moyenne à 1,41 % en septembre, un record historique.

Une glissade sans fin. Les taux de crédit immobiliers ont une fois de plus diminué selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA publié mardi. Les taux des crédits accordés par les banques au mois de septembre ont ainsi atteint 1,41 % en moyenne (toutes durées confondues et hors coût des sûretés et des garanties), contre 1,48 % un mois plus tôt . « Le niveau des taux a été divisé par quatre depuis le début des années 2000 », note l'Observatoire, et il atteint logiquement un nouveau plancher historique.

Mois après mois, les mêmes causes produisent les mêmes effets : les conditions de refinancement des banques restent extrêmement favorables, ce qui leur permet de prêter moins cher tout en préservant leur marge commerciale. En particulier, pour fixer leurs barèmes de crédit, les banques observent le niveau de l'OAT - le taux auquel la France emprunte sur cette durée. Il s'agit pour la banque d'un indicateur du coût de l'argent sur cette période de temps : plus l'OAT est faible et plus les ressources que la banque devra trouver pour financer les prêts seront bon marché. Or, cette jauge, encore supérieure à 1% jusqu'à la fin 2015, tourne désormais autour de 0,12% à la faveur de la politique monétaire de la BCE.


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Crédit immobilier : les taux ont encore diminué en septembre
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Décryptage des tendances immobilières de Bayonne, Anglet et Biarritz

Décryptage des tendances immobilières de Bayonne, Anglet et Biarritz | Actu Immo & OptimHome | Scoop.it

3 communes qui ont légèrement progressé après avoir connu une sévère chute depuis 10 ans

Décryptage de Monique BOLLINI BRETHES, Conseillère en Immobilier OptimHome.

On constate que les prix au m² sont très distincts sur les 3 villes, les quartiers et les spécificités des biens engendrent également de gros écarts de prix.

Les offres, tous bien confondus, sont plus nombreuses à Bayonne (et ses proches alentours) qu’à Anglet et Biarritz ; la demande, quant à elle, aurait tendance à être inverse.

Les biens présentés aux prix du marché, n’étant pas grevés de nuisances irréversibles trouvent acquéreurs dans un délai de trois à six mois. En revanche, partout mais surtout à Biarritz, où la demande est restée très longtemps bien plus importante que l’offre, il est souvent difficile de faire entendre au vendeur que l’acquéreur n’est plus prêt à surpayer son bien !

Les demandes les plus fréquentes sur les trois villes concernent, pour les appartements, un trois pièces pour un budget de 160 à 250 000 € et, pour les maisons individuelles, autour de 100 m² avec trois chambres, grand séjour, jardin, pour un budget de 400 à 500 000 €.

Pour bon nombre de "locaux", les prix sont assez prohibitifs. Les moins fortunés s’orientent donc vers des communes voisines comme Bayonne pour les appartements. Quant aux familles, elles s’éloignent de la Côte et cherchent à se loger sur Arbonne, Arcangues, Ahetze, Bassussary, Saint Pierre d’Irube, Mouguerre, Boucau, voire le Sud Landes comme Tarnos, Ondres …


> Lire la suite : http://bit.ly/2dCDmcr

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Un bon plan rentable ? investir dans une place de parking

Un bon plan rentable ? investir dans une place de parking | Actu Immo & OptimHome | Scoop.it

Lorsqu'il est question d’investissement immobilier à but locatif, l’achat d’un appartement ou d’une maison est la solution qui vient tout de suite à l'esprit. Pourtant, d’autres alternatives nécessitant un budget moindre existent. Parmi elles, l’investissement dans une place de parking ou un box peut s'avérer très rentable.

 

Parking : un retour sur investissement intéressant

Parmi les nombreux avantages que présente la location d'une place de parking, la rentabilité et la facilité de gestion d'un tel bien sont des arguments de poids.

 

Un bien immobilier facile à gérer

En effet, aucun entretien spécifique n'est nécessaire, hormis un petit coup de peinture tous les 10 ans (et encore...). Aussi, les risques de dégradations par un locataire indélicat sont faibles et les charges restent très réduites. Enfin, les loyers ne sont pas plafonnés et en cas de non-paiement de ceux-ci, le propriétaire peut rompre le bail. La location d’une place de parking n’étant pas régie par le Code de l’Habitation mais par le Code Civil, le contrat de bail est librement établi entre le propriétaire et le locataire et ne comporte pas de préavis particulier.

Bon à savoir

Au 1er janvier 2014, La France comptait 38,2 millions de véhicules dont 31,7 millions de voitures individuelles et 3,6 millions de motos et scooters. (Comité des Constructeurs Français d'Automobiles)

 

Un investissement lucratif : entre 4 et 12 % de rentabilité

Selon les villes, le prix d’une place de parking varie en moyenne de 5 000 à 25 000 €. Concernant les loyers mensuels, une large fourchette de 45 à 500 € peut être établie en fonction des difficultés locales de stationnement et du niveau de sécurité offert. Le rendement observé d’un investissement dans une place de parking se situe donc entre 4 et 12 %. Des taux très satisfaisants, notamment lorsqu'ils sont comparés à ceux d'une location d’un appartement (4 à 6 %), qui est pourtant bien plus contraignante. Aussi, dans le cas d'une place de parking, l'avantage est qu'il est possible de louer son bien à plusieurs personnes simultanément... Soit toujours plus de rentabilité !

 

En plein cœur d’une grande agglomération, on atteint 10 % net sans difficulté et la rentabilité ne descend jamais en-dessous de 4 % ».

Michel Dardy, directeur national de la gestion immobilière de Century 21, à propos de la rentabilité d’une place de parking.

 

Box ou place de parking : risques mesurés et fiscalité simplifiée

Une place de parking constitue un lot à part entière au même titre qu’un appartement ou une cave. Elle peut, par exemple, être mise en vente par des propriétaires en copropriété résidentielle ou dans des garages souterrains proposés par des promoteurs spécialisés. Comme pour tout investissement, il convient d’en analyser la rentabilité potentielle, même si les sommes déboursées, et donc les risques, pour un tel bien restent bien inférieures que pour un appartement. Au niveau fiscal, le propriétaire d'une place de parking doit déclarer à l’administration ses loyers perçus comme un revenu. Ils sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 15,5 %. Le propriétaire doit également s'acquitter de la taxe foncière et son bien est comptabilisé dans l'éventualité d'un impôt sur la fortune.

 

4 idées reçues sur la location d'une place de parkingLa fiscalité est pesante et compliquée : FAUX, cette dernière se résume à la taxe foncière et à l'impôt sur le revenu.En résidence, il faut posséder un appartement pour acheter une place de parking : FAUX, une place de parking est un lot à part entière qui peut être vendu ou acheté séparément.En cas de défaut de paiement, le propriétaire risque de grosses pertes financières : FAUX, il peut mettre fin au bail immédiatement et interdire l'accès à la place (ou box) concerné.Il n'est possible de louer un box qu’à un seul locataire : FAUX, il est tout à fait possible de louer un box à plusieurs personnes simultanément.
 Les points clés à retenir

L’investissement dans une ou plusieurs places de parking constitue aujourd’hui une bonne option en termes de rentabilité et de facilité de gestion. Quel que soit le capital à investir, c'est une alternative à étudier attentivement tant elle présente beaucoup d'avantages.


Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
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Choisir entre caution et hypothèque, le conseil du notaire

Choisir entre caution et hypothèque, le conseil du notaire | Actu Immo & OptimHome | Scoop.it

Me Thomas Léandri, notaire à Bastia, pointe les différences entre hypothèque et caution pour garantir un prêt.

Un établissement bancaire qui accorde un prêt à un de ses clients prend théoriquement un risque en cas de difficulté de remboursement par l’emprunteur. Afin de se protéger et de minimiser ce risque, l’établissement financier exige généralement une garantie. Cette garantie peut être contractée par acte authentique par-devant notaire (on parle alors de garantie réelle, sur le bien) ou par acte sous seing privé (on parle alors de garantie personnelle).
La garantie contractée par acte authentique généralement appelée garantie hypothécaire ou «hypothèque» peut prendre la forme d’un privilège de prêteur de deniers lorsque le prêt est destiné uniquement à l’acquisition d’un bien pour le montant du prix devant être versé à l’acte de vente, ou d’une hypothèque conventionnelle lorsque le prêt est destiné au financement d’une construction, de travaux, d’une partie du prix de vente payable à terme ou même dans l’hypothèse d’un rachat de crédit, ou de financement de frais d’acte.
Pas plus de 50 ans

Elle doit être établie par-devant notaire et publiée au service de la publicité foncière. L’inscription hypothécaire a une durée équivalente à celle du prêt plus un an, sans pouvoir excéder 50 ans. À l’issue de cette durée, elle disparaît d’elle-même sans frais ni formalités. On parle alors d’inscription hypothécaire périmée. En cas de défaut de paiement par l’emprunteur en cours de crédit, si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente.


> Lire la suite : http://bit.ly/2cZkG9M

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Une pétition contre le projet immobilier Eskualduna

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Une pétition en ligne Guéthary en danger (1) a été lancée par sept riverains de la rue Haïspoure voici une dizaine de jours pour dénoncer « un vaste programme immobilier en plein centre du village » qui aurait été élaboré, écrivent-ils, « dans le plus grand secret et sans aucune concertation préalable ».

L'objet du litige concerne un terrain allant de l'avenue Charles-de- Gaulle à la rue de Swiecinski sur lequel se trouvent la maison de retraite Eskualduna et les constructions modulaires, provisoires depuis plus de dix ans, où résident les pensionnaires ainsi qu'un parking ouvert de 45 places. Suite à une succession privée, ce terrain a été vendu au groupe DomusVi avec pour projet la réhabilitation de la maison de retraite en résidence Services seniors soit 35 appartements et la construction de l'Ehpad (2) avec 76 lits et à la société Prisma immobilier sise à Toulouse avec une future résidence de 25 appartements dont 5, après négociation avec la municipalité, seraient en accession sociale. Quant au parking actuel qui, jusqu'ici était alloué dans le cadre d'une convention, la commune se porte acquéreur ainsi que la sente qui mène à l'avenue de Gaulle, « au prix établi par France Domaines soit 110 000 euros, explique le maire Albert Larrousset, cet espace étant inconstructible ».

Mais les auteurs de la pétition s'opposent à ce projet en raison notamment de la hauteur des deux constructions, environ 15 mètres pour l'Ehpad (R + 3) et 13 mètres pour la résidence (R + 2). De fait, ils ont déposé, le 30 août dernier, un recours auprès du tribunal administratif de Pau sur le permis de construire qui a été délivré et affiché le 2 juillet dernier à la mairie pendant deux mois. Pour eux, « il s'agit tout simplement de bétonner le centre de notre village ».

Tout en reconnaissant qu'en tant que riverains, ils seraient les premiers impactés, ils se battent pour préserver le cœur et l'âme du village en insistant sur l'aspect environnemental et écologique et reprochent à la mairie son absence de communication et de concertation. Forts de leurs 1 840 signatures, ce samedi 17 septembre au matin, ils ont tenu un pôle d'information au fronton devant la mairie et demandent au maire la tenue d'une réunion publique contradictoire.

« En toute transparence »

Le maire répond que le projet est conforme au PLU qui a été modifié et adopté lors du Conseil municipal du 23 octobre 2006 pour le secteur Eskualduna et à une seconde délibération le 8 avril 2015 concernant la réglementation du projet immobilier. Dossier qui a été mis à la disposition du public du 16 février au 16 mars 2015 inclus. Par ailleurs, il précise que la municipalité n'a pas à concerter au préalable les habitants sur un projet immobilier privé mais qu'à chaque réunion de quartier Kostalde et Haïspoure, l'évolution du dossier a été abordée « en toute transparence » mais que la commune ne peut montrer le permis de construire définitif qu'une fois validé par les services de l'État et des Bâtiments de France au vu de toutes les contraintes réglementaires dans le cadre de l'AVAP (3).

Enfin, le maire souligne l'intérêt économique pour le village avec l'arrivée de nouveaux résidents à l'année soit au moins une quarantaine de familles et du maintien d'une cinquantaine d'emplois voire plus.

(1) petitions24.net/guethary_en_danger (2) Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. (3) Aire de valorisation de l'architecture et du patrimoine.

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Immobilier : les professionnels débordent d’optimisme

Immobilier : les professionnels débordent d’optimisme | Actu Immo & OptimHome | Scoop.it

C’est près de 80% des professionnels de l’immobilier qui se disent optimistes pour le marché du logement sur les 12 prochains mois. Taux d’intérêt historiquement bas et élargissement du PTZ participent à cet optimisme.

Près de quatre professionnels de l’immobilier sur cinq, soit 78%, se disent «optimistes» pour le marché du logement sur les 12 prochains mois, une proportion régulièrement en hausse, selon une enquête Crédit Foncier/CSA publiée lundi. Quatre mois plus tôt, lors de la précédente enquête, ils étaient 74%. Motifs de cet optimisme: le niveau des taux d’intérêt de crédit historiquement bas (94%) et l’élargissement du Prêt à taux zéro (PTZ) depuis le 1er janvier (72%). A l’inverse, les pessimistes (21%) invoquent le contexte économique (86%) et le niveau du pouvoir d’achat des ménages (65%) comme facteurs négatifs.
Dans le neuf, 66% des professionnels sondés anticipent une stabilisation des prix contre 52% dans l’ancien. Un peu plus d’un professionnel sur deux (55%) pense que le volume de transactions va se stabiliser. Ce sondage a été réalisé du 29 août au 5 septembre par téléphone, auprès de 400 professionnels de l’immobilier (agents immobiliers, lotisseurs, promoteurs, constructeurs de maisons individuelles, gestionnaires de patrimoine).
Moins de 3 ans pour rentabiliser son achat dans 27 villes de France

Par ailleurs, une étude publiée par Meilleurtaux.com dévoilait il y a quelques jours que 2016 est définitivement l’année où il faut acheter... Un investissement immobilier n’a jamais été aussi rentable par rapport à la location. Dans 37 villes de France, le courtier immobilier a calculé au bout de combien de temps l’achat pourrait se révéler financièrement gagnant. Résultat: dans 27 villes étudiées - comme Orléans, Reims, Strasbourg, Rennes ou encore Grenoble - les acquéreurs d’un 70 m² devront attendre moins de 3 ans pour y trouver leur compte. Cette tendance gagne aussi Paris, où il faut 6,5 ans pour gagner à l’achat d’un 70 mètres carrés.... contre 14,5 ans en 2015.
Ces chiffres s’expliquent notamment par la baisse des taux d’emprunt combinée à la faiblesse du taux d’épargne, qui augmente l’attractivité de l’acquisition sur la location. Le prêt à taux zéro élargi pour les primo-accédants n’est pas en reste.

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Le virtuel devient une réalité pour les professionnels de l'immobilier

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L'utilisation de cette technologie devient indispensable pour les acteurs de la distribution immobilière, selon Xerfi. Il faut dire qu'elle a du potentiel.

La généralisation de l'usage des outils de réalité virtuelle dans la distribution immobilière est en marche. C'est l'un des principaux enseignements de l'étude intitulée "Les nouveaux enjeux numériques dans la distribution immobilière", publiée par Xerfi en juillet 2016. Les promoteurs sont concernés au plus haut point, souligne le cabinet d'analyses, avec l'utilisation de la 3D pour la vente de logements neufs. Nombre d'entre eux, et pas les moindres (Bouygues Immobilier, Kaufman et Broad ou encore Icade) recourent d'ailleurs aux services d'Habiteo, start-up parisienne lancée en 2014 sur le créneau de la visite immobilière en 3D. Ces nouvelles technologies ont encore bien d'autres impacts sur la distribution immobilière, comme l'illustre le schéma ci-après, issu de l'étude. L'intégration d'outils de visites virtuelles, par exemple, auquel les agences immobilières et portails d'annonces commencent à s'intéresser de près, remarquent les auteurs.
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Le marché florissant des résidences universitaires

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Les promoteurs immobiliers sont de plus en plus attirés par le marché des logements étudiants confronté à une grave pénurie.
Les résidences étudiantes risquent de pousser comme des champignons. Selon une étude de la société de conseil en immobilier CBRE, les investisseurs regardent avec intérêt le marché des résidences universitaires, tablant sur une rentabilité supérieure à celle des placements immobiliers classiques. La raison  ? Une pénurie chronique de ces logements étudiants. Pour 1,6 million d'étudiants, le parc ne compte que 375.000 logements.

« Depuis plusieurs décennies, les besoins en logements des étudiants sont confrontés à l'insuffisance du parc universitaire et à la pénurie qui sévit sur les studios et petits appartements de centre-ville des grandes métropoles », note l'étude.

10 à 15 % des étudiants logés dans le parc public

Seuls 10 à 15% des étudiants « décohabitants » (qui ont quitté le nid familial) sont logés dans le parc public (résidences universitaires gérées par le CROUS, logements sociaux, chambres en foyers, internats...). A titre d'exemple, à Paris, l'offre de chambres en résidences CROUS, prioritairement destinés aux boursiers, ne représente que 1,9% du nombre d'étudiants vivant hors du foyer de leurs parents.

Les loyers mensuels y sont nettement inférieurs à ceux des résidences privées, allant de 150 euros pour une chambre à 400 euros pour un studio en Île-de-France, contre 750 à 1.100 euros à Paris, 450 à 550 euros à Lyon, 450 à 600 euros à Lille et 480 à 580 euros à Toulouse, pour un studio de 18 à 20 m2 en résidence étudiante.

Quelques promoteurs profitent de la pénurie

Face à des marchés locatifs tendus et des niveaux de loyers élevés, les étudiants optent de plus en plus pour la colocation dans les grandes villes, et en particulier à Paris , « malgré les réticences des propriétaires face aux risques de détériorations et les problèmes liées au dépôt de garantie ainsi qu'à la clause de solidarité pour les locataires ».

Selon l'étude, environ 1,2 million d'étudiants sont logés dans le parc privé, en location seul, en couple ou en colocation.


> Lire la suite : http://bit.ly/2cfAxk6

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OptimHome fête ses 10 ans avec la série "Nos Chers Voisins"

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« Hap hap hap happy birthday » ! Pour son 10e anniversaire, l’enseigne d’immobilier OptimHome s’offre une nouvelle campagne télé en parrainant l’émission d’après journal de TF1, Nos Chers Voisins.

OptimHome fait d’une pierre deux coups avec ce parrainage qui doit lui permettre de gagner encore en notoriété tout en célébrant son 10e anniversaire. Diffusée en prime time sur TF1, Nos Chers Voisins est visionnée chaque soir par plusieurs millions de téléspectateurs, ce qui en fait une tribune de choix pour l’enseigne. Le thème même de l’émission, qui aborde avec humour les relations de voisinage, est parfaitement cohérent avec l’activité des quelque 1200 conseillers en immobilier OptimHome, régulièrement confrontés au sujet.

En ouverture et fermeture de l’émission, depuis hier, lundi 29 août, et jusqu’au 24 septembre, OptimHome diffuse un spot tourné dans un ascenseur et mettant en scène des voisins se rendant à une fête d’anniversaire. Le logo OptimHome apparait lors de la fermeture de la porte de l’ascenseur, accompagné par le désormais familier gimmick de l’enseigne : « Op Op Op OptimHome » suivi de la signature « Réseau de conseillers immobiliers partout en France depuis 10 ans ! ».

« Avec plus de 6 millions de téléspectateurs quotidiens, la série Nos chers voisins s’inscrit parfaitement dans notre stratégie de communication, indique Alexandre Jacquelin-Cluzeau, directeur marketing et Communication du réseau. Il s’agit d’un programme familial qui bénéficie d’une forte audience notamment auprès de la tranche d’âge 25-59 ans. »

Pour le président du groupe, Olivier Colcombet, cette stratégie de visibilité est indispensable pour conforter la position de l’enseigne OptimHome sur le marché français de l’immobilier. « Nous fêtons nos 10 ans existence mais, le secteur de la transaction immobilière étant très concurrentiel, il est important pour nous d’être présents sur différents médias, explique-t-il. Pour cette raison, nous maintenons nos investissements en communication et le billboarding de cette série s’inscrit dans cet objectif de diversification des supports et ajoute de la puissance à l’ensemble de notre dispositif. »

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La perspective du Brexit a freiné les prix de l’immobilier britannique

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La victoire du oui au référendum britannique du 23 juin sur la sortie de l’Union européenne a déjà une incidence sur l’immobilier au Royaume-Uni. Selon une étude publiée jeudi 11 août par la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), un organisme professionnel qui représente le secteur, les prix ont enregistré, en juillet, leur plus faible hausse en trois ans. En outre, le nombre d’acheteurs et les ventes conclues sur le marché ont baissé par rapport au mois de juin.

Ce n’est pas tout : si, en moyenne, les prix restent stables ou en hausse, outre-Manche, ils ont baissé dans certains quartiers résidentiels de Londres. Selon les données de RICS, relayées par Noble Francis, économiste spécialisé dans l’immobilier, ils ont chuté de 7,2 % à Chelsea, 5,7 % à South Kensington, 3,7 % à Notting Hill, et 4,3 % à Islington depuis début 2016. Cela signifie qu’avant même l
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Immobilier : à Paris les prix reprennent leur hausse effrénée

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Comme souvent, à chaque fois que le marché immobilier reprend des couleurs, Paris voit ses prix augmenter rapidement. Ils pourraient retrouver un niveau très élevé en septembre, proche des points hauts de début 2012.
L'immobilier parisien retrouve la forme. Dans un contexte national où la reprise s'est généralisée dans l'immobilier ancien et dans l'immobilier neuf, le marché parisien tire, comme souvent, son épingle du jeu. Selon les derniers chiffres des notaires, les volumes de ventes de logements anciens à Paris sont en hausse de 12 % de mars à mai 2016 par rapport à la même période en 2015.

Et comme souvent dans la capitale, les prix ont rapidement suivi la hausse des transactions: ils grimpent de 2,3 % sur un an à 8.060 euros du mètre carré en mai. Surtout, ils devraient, selon les projections des notaires, atteindre en moyenne 8.240 euros du mètre carré en septembre (+2,8 % sur un an) ... soit un niveau qui se rapproche du point haut de début 2012 où les prix de l'immobilier à Paris avaient atteint 8.460 euros du mètre carré.

Peu de correction à Paris
Au final, la correction des prix de l'immobilier à Paris n'aura donc été que très légère entre début 2012 et la fin 2014, le point bas atteint ayant été légèrement inférieur à 8.000 euros du mètre carré. Les prix avaient pourtant été multipliés par près de 2,5 lors des quinze années précédentes. De quoi, en théorie, provoquer un effet de correction significatif. Mais il n'en a rien été et l'achat immobilier dans la capitale reste clairement inabordable pour tout un pan de la population française.

Dès qu'un sursaut apparaît sur le marché de l'immobilier français, Paris reste aux premières loges pour bénéficier de ce rebond malgré des prix plus élevés qu'ailleurs en France par rapport aux revenus. L'écart entre une demande quasiment infinie et une offre désormais limitée - Paris est la grande ville occidentale la plus dense au monde - ne cesse en effet d'alimenter le phénomène de hausse des prix lorsque le marché rebondit.


> Lire la suite : http://bit.ly/2aJnrYg

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Placement immobilier : les conseils âge par âge

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Seul placement qui permette de se constituer un capital avec effet de levier, l’immobilier est omniprésent dans le patrimoine des Français. Nos conseils pour bien doser son investissement.


Les conseils âge par âge pour les placements immobiliers 

Du jamais-vu: il est aujourd’hui possible de s’endetter sur vingt ans à 1,51%! Dans ces conditions exceptionnelles, plus que jamais, les Français affectionnent l’immobilier: à la fin mars, les volumes de transactions sur un an sont ainsi en hausse de 17,2% par rapport à l’année précédente.

La pierre, les Français aiment tellement ça qu’ils en ont souvent… trop, et qu’ils oublient ses mauvais côtés. Eh oui, comme les autres placements, il peut dévisser, et plus encore que les autres placements, il est soumis à l’impôt. "Il faut prendre les biens immobiliers comme une classe d’actifs classique: en avoir, c’est bien, en avoir trop, c’est mauvais", met en garde Christophe Chaillet, responsable de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC France. Age par âge, Challenges vous donne le bon dosage.

A 30 ANS, ON ACHÈTE
"Le seul moyen d’avoir un patrimoine conséquent à terme, c’est l’immobilier, car c’est le seul qui permet de faire jouer l’effet de levier", avertit Christophe Chaillet. Le crédit permet d’acheter avec très peu d’apport. "Aujourd’hui, il suffit d’avoir de quoi payer les frais de notaire et les banques financent jusqu’à 100% de l’opération", confirme Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com.

Ce n’est pas une raison pour se lancer bille en tête, car certaines copropriétés font face à de lourds travaux. Avoir trop d’immobilier, à 30 ans, cela signifie racler tous les fonds de tiroirs pour un apport et s’endetter au maximum de ses capacités, même pour une résidence principale. "Il est important de conserver une poche de liquidités", met en garde Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. A défaut, ceux qui n’ont plus de liquidités doivent se garder une petite capacité d’endettement, pour pouvoir emprunter en cas de travaux lourds.

Si la résidence principale est trop chère, il faut investir dans du locatif. "C’est même parfois plus rationnel, affirme Christophe Chaillet. Car le poids des travaux allège la fiscalité, ce qui n’est pas le cas pour les propriétaires occupants. Et si on revend pour acheter sa résidence principale, il n’y a pas d’imposition sur la plus-value", rappelle-t-il.

A 40 ANS, ON RENFORCE
C’est le moment de saturer, ou presque, sa capacité d’endettement. Il est toujours possible de regagner des marges de manoeuvre en renégociant son prêt. Avec un petit budget, l’achat de SCPI (sociétés collectives de placements immobiliers) à crédit est accessible dès 70.000 euros d’emprunt. "Attention, même si on peut se créer un patrimoine immobilier ex nihilo, il faut être très vigilant, met en garde Pascale Pellarin, responsable de l’ingénierie patrimoniale à la Banque Palatine. Si le locataire fait défaut, s’il y a un retournement de conjoncture, on peut en effet se retrouver en grande difficulté. Il faut donc être très sélectif et faire attention au poids de la contrainte locative." L’idéal est de pouvoir assumer cet emprunt avec ou sans locataire. Pour éviter les désagréments, les SCPI gèrent à la place des investisseurs. Mais elles entraînent les mêmes frais d’achat, la même fiscalité qu’un studio et sont parfois plus complexes à liquider.

A éviter: utiliser sa capacité d’endettement pour une résidence secondaire avant d’acheter sa résidence principale ou un bien locatif. Elle coûte souvent beaucoup plus cher en entretien et ne rapporte presque rien. Même les locations saisonnières couvriront péniblement les frais d’entretien.

A 50 ANS, ON DÉFISCALISE
A cet âge, les revenus sont installés, les enfants sont partis, et les impôts grimpent en flèche. Avoir trop d’immobilier, c’est crouler sous le poids de la fiscalité! Pour peu qu’on ait déjà des biens locatifs, ils seront taxés, en plus des impôts locaux, à la tranche marginale d’imposition et à 15,5% de prélèvements sociaux. "Si l’on y ajoute l’ISF, la fiscalité de l’immobilier peut devenir confiscatoire! alerte Pascale Pellarin.

Il faut donc envisager des solutions faiblement fiscalisées. "Plutôt que d’opter pour un investissement en loi Pinel, qui entre dans le plafonnement des niches fiscales, il vaut mieux se tourner vers la location meublée", conseille Christophe Chaillet. Celle-ci offre la possibilité de déduire de ses revenus locatifs tous les frais (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, travaux…), mais aussi d’amortir le bien, en général à hauteur de 70% de son prix (seul le bâti s’amortit, pas le terrain). Sur quarante ans, l’amortissement peut ainsi atteindre 3.500 euros par an pour un bien à 200.000 euros.

Autre solution pour ne pas faire flamber ses revenus locatifs, et donc ses impôts: loger des SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Les revenus restent enfermés dans le contrat et ne sont pas distribués. Et quand le contrat atteint ses huit ans, les rachats effectués ne supportent que les prélèvements sociaux. Au-delà de 4.600 euros d’intérêts par an, la fiscalité est de 7,5%. Rien à voir, donc, avec les 41% ou 30% de la plupart des contribuables bailleurs.

A 60 ANS, ON ALLÈGE
"L’immobilier, les épargnants en ont toujours trop au moment où ils meurent!" ironise Jonathan Dhiver. En effet, les immeubles subissent de plein fouet les droits de succession, alors que dans le même temps, les liquidités transmises par l’assurance-vie sont exonérées à hauteur de 152.500 euros par bénéficiaire. Il faut donc commencer à liquider petit à petit son immobilier au profit de l’assurance-vie. "Cette stratégie est particulièrement recommandée à ceux qui n’ont pas d’enfants, car hors assurance-vie, leur patrimoine sera lourdement taxé à la succession", prévient Christophe Chaillet. Les autres doivent prévoir, en plus de l’immobilier, de céder des liquidités pour payer les droits. Et avoir plusieurs petits biens, plutôt qu’un gros impossible à diviser.

 

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